爱华网武汉市住宅市场的研究目录 摘要前言一、问题的提出二、研究方法和主要内容
第一部分：住宅市场的一般原理
一、住宅及住宅市场的含义和特点(一)住宅及其基本特性(二)住宅市场(三)住宅市场的特点(四)住宅市场体系二、住宅市场的运行机制分析(一)供求机制(二)竞争机制(三)利益风险机制三、住宅市场的供需平衡分析(一)住宅市场的供给分析(二)住宅市场的需求分析(三)住宅市场的供求平衡第二部分：武汉市住宅市场的现状及存在的问题
一、武汉市住宅建设的历史回顾二、武汉市住宅制度改革(一)从住宅商品化理论入手拉开了住宅制度改革序幕(二)武汉市住宅制度改革的重大成就(三)武汉市住宅的供应体系三、武汉市住宅市场的现状(一)武汉市住宅市场的现状(二)武汉市住宅市场存在的问题四、武汉市居民家庭收入与房价的现状分析(一)住宅制度改革的机会成本(二)高房价与低收入的矛盾分析五、武汉市住宅市场租售价格分析(一)武汉市住宅商品房销售价格(二)住宅租金与价格的相互作用机制第三部分：2010年武汉市住宅市场的预测
一、住宅市场的预测的含义二、预测方法(一)、判断分析法(二)、时间序列分析法三、2010年武汉市城镇住宅需求量预测(一)预测意义(二)预测思路第四部分：武汉市住宅市场发展的对策
一、加快住宅制度改革力度，加速建立城市住宅新体制二、建立适合市场的住宅供应体系，扩大住宅供给三、加强住宅建设用地的规划、综合开发和管理的力度四、规范住宅市场的中介服务体系五、加强住宅市场的法制建设六、进行配套改革（一)财政体制的配套改革(二)金融体制的配套改革(三)投资体制的配套改革(四)相关政策的配套改革第五部分：加入WTO对武汉市住宅市场的影响
一、 从住宅市场的基本层面分析(一)对住宅需求的影响(二)对住宅供给的影响(三)对住宅价格的影响(四)对房地产金融市场的影响(五)对房地产中介的影响二、加入W TO:武汉市房地产发展的对策(一)制定中长期的住宅与房地产发展规划，保证房地产的可持续发展(二)严格控制房地产总量，保持总量、结构的供需平衡(三)大力推行住宅产业现代化，提高房地产业的效率(四)理顺城市房地产管理体系，建立一个“高效、精简、统一、权威”的房地产行政管理体制主要参考文献
致谢摘 要
住宅，是人们生存的重要场所，是人们不可缺少的基本生活条件;住宅问题，是一重大的经济社会问题。全文分为五个部分:
第一部分主要论述了住宅市场的基本原理，在界定住宅市场的含义的基础上，分析了住宅的特点、功能、住宅市场的运行机制及供需分析。第二部分对武汉市住宅现状进行了分析。首先回顾武汉市住宅建设和住宅制度改革的历史，分析住宅市场的现状和武汉市住宅市场存在的问题。第三部分通过对武汉市住宅市场商品房价与居民收入分析及租价分析，利用统计资料对2010年武汉市城镇居民住宅需求量进行了一般性预测。第四部分提出了发展及完善武汉市住宅市场的对策。第五部分结合加入WTO对武汉市房地产市场产生的影响，提出相关对策。关键词:武汉市 住宅 市场预测 对策
前 言
一、问题的提出
住宅问题是一个重大的社会经济问题，这个问题解决的好坏，直接关系到一个国家和社会的稳定及经济的发展。随着社会的发展，特别是大工业的发展和城镇化进程的加速，城镇人口不断增多，住宅问题日益突出，正如恩格斯在《论住宅问题》中所述:“当一个古老的文明国家这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极顺利而加速的时期，多半也就是‘住宅缺乏’的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为中心城市的大城市里来，这些旧城市的布局己经不适合新的大工业的条件和与此相适应的交通。”据联合国人居中心统计，目前全世界50多亿人口居住条件恶化:有1亿多人口流离失所，无家可归。而这些无家可归者，主要集中在发展中国家。为此联合国第40届大会一致通过决议，确定每年10月的第一个星期一为“世界住宅日”，目的在于动员世界各国加强解决住宅问题。我国作为一个发展中国家，住宅问题也十分突出，党和政府十分关心解决好该问题，经过十多年的住宅制度改革，我国城镇住宅建设取得了举世瞩目的成就，据统计，1949-1994年，我国城镇共建住宅32.52亿平方米，而“六五”期间，每年建成住宅1.39亿平方米，“七五”期间上升到1.83亿平方米，“八五”前四年又跃升到2.46亿平方米，住宅建设的迅速发展，极大地改善了城镇居民的居住条件，全国人均居住水平从 1977年的3.6平方米，到1993年已达7.81平方米，平均每年增加0.32平方米。然而几十年来，作为生活必需品的住宅，其价值一直没有明确的量化，在特定的历史条件下人们已把分房视为天经地义，房屋被作为以实物发放的工资福利无一遗漏地分摊到每一个有单位的城市居民头上。但是随着福利分房的取消，我们也应对住宅有一个重新的认识:1、住宅不仅是社会问题也是经济问题；2、住宅不仅属生活范畴也是生产范畴；3、住宅不仅是消费品也是投资品；4、住宅不仅需要计划调控而且需要依靠市场调节。近几年，我国经济继续保持较快增长，但是随着国际国内形势的变化，国内经济生活中的一些问题更加明显地表现出来。比较突出的是:投资增长有所放慢，消费需求持续不振，出口利用外资下降，价格总体水平持续下降，银行储蓄存款不断增加，市场有效需求不足。针对这种情况，党中央、国务院对我国经济工作提出一系列重大宏观调控措施。其中，加快城镇住宅制度改革，使住宅成为消费热点，刺激和带动居民即期消费迅速回升是重要的一环。武汉市是我国特大城市之一，是著名的历史名城，有悠久的历史和光荣的传统，在改革开放的今天，武汉市面临着新的发展机遇，振兴武汉经济，加快武汉发展已成为时代对武汉的要求，其住宅的发展和住宅市场的兴起和发达，正是武汉市振兴和加快发展的重要方面，对武汉具有特别的重要性。武汉市人民的居住条件几年来有了很大的改善，但是距离小康目标或与一些先进城市相比，还存在差距。武汉只有加大改革力度，加快住宅建设，加快住宅商品化、市场化进程，才能更好地适应形势发展的要求。在这方面，更迫切的要求住宅建设和住宅市场有一个更大的发展，按社会主义市场经济的要求，把住宅的开发、建设、流通、消费、维修、物业管理等等，纳入商品化、市场化的轨道。二、研究方法和主要内容
目前，国外研究有很多，但对住宅市场的研究只是停留在定性分析上，在理论上研究也不很完善。本文试图对住宅市场理论进行较系统的研究。在马克思主义经济学的理论指导下，以中国特色的社会主义市场经济的理论为基础阐述了住宅市场的一般理论，通过对武汉市住宅建设和住宅制度改革的历史回顾及住宅市场的现状分析，并对武汉市住宅需求量进行了定量预测，在此基础上提出培育和完善武汉市住宅市场的措施与政策建议，最后对武汉市加入WTO以后，将会对房地产市场产生的影响进行分析后提出相关对策。第一部分 住宅市场的一般原理
一、住宅及住宅市场的含义和特点
(一)住宅及其基本特性住宅是指人们居住的房屋。它是一种特殊商品，一方面，因为它是一种建筑产品，而且直接与土地资源及其利用紧密相连:另一方面，它又是人们生存所必需的物质条件之一。因此，它具有一些与其它商品不同的属性。1、自然属性(物理属性)住宅的物理属性主要表现在三个方面:(1)耐久性:耐久性是指住宅在最终被废弃之前，具有较长的使用年限，住宅是维持人们生活或生命活动的基本条件之一，住宅是实现家庭生活的条件，而家庭生活的建立又是发挥家庭功能和作用的不可缺少的条件，在整个使用年限内，住宅都能为人们提供相应的服务;(2)单件性(异质性):在现实生活中，我们不可能找到两个完全相同的住宅单元，它们要么在面积、结构、材料和使用年限等方面有所区别，要么在楼层、位置、周围环境等方面各不相同;(3)固定性:住宅一经开工建设，其空间位置就具有了固定性，严格地说，住宅的固定性是由土地的固定性决定的。2、经济属性住宅的经济属性可以从使用价值和价值两方面来考察。从价值方面来看，住宅是一个庞大的经济单位，从土地购置、开发、到地上结构建筑的投资额十分可观，而且，其占用资金的时间成本也非常大。因此，无论是住宅供应，还是住宅需求，都必须有相应的融资活动。其次，住宅还具有自然增殖的趋向。所谓自然增殖，是指在一定时期内，扣除通货膨胀、追加投资等因素后，住宅因外部因素的不断改善使得所内含的价值不断上升的现象。如建设部对43个城市的调查显示，商品房每平方米的平均售价，1984年是293元，1985年是315元，1986年是432元，1987年是416元，1988年是666元，平均每年递增22.8%。再次住宅的价值与周围的环境不可分割地联系在一起，交通是否便捷、电、气、水、排污是否通畅，学校、医院、消防等设施是否齐全，以及周围风景、治安状况都会直接影响住宅的价值。住宅的使用价值主要体现为人们休养生息的场所，因此，一切有利于生活方便和舒适的周围环境，都会增加住宅的使用价值。有了定居，社会交往才能更加方便地进行。从这个意义上讲，住宅是人们的一项基本权利，是社会发展的必然要求，各国政府都有义务为其居民提供起码的居住条件。另外住宅的使用价值也是消费和投资的有机统一，既满足人们消费需求，又能满足人们投资需求。(二)住宅市场
市场是人们进行商品交换的场所，是商品交换中经济关系的总和。住宅市场是房地产市场的一部分，是以住宅使用权或所有权为交易对象而形成的市场，是住宅交换关系的总和。它是住宅生产和消费的桥梁，是社会主义市场体系的一个重要组成部分。住宅市场的供给主体是指住宅本身或其所属的某种权益的出让人。也就是住宅市场的卖方。目前，住宅市场的供给主体大致有三类:一是企业，二是房地产公司，三是旧住宅或其所属的某种权益的所有人，包括个人、家庭、企事业单位、政府部门等等，是住宅市场最主要的供给主体。住宅市场的需求主体是指住宅本身或其所属的某种权益的主体购买人，也就是住宅市场的买方。在住宅市场上，住宅的买卖双方是住宅市场的主体，住宅的出售过程就是住宅的购买过程，对住宅的卖者来说住宅的出售表现为W一G，同时，对住宅的购买者来说，却表现为G--W。住宅出售者的目的是为了实现住宅的价值获得货币，住宅购买者的目的是为了获得住宅供自己使用。（三)住宅市场的特点
1、地方性住宅的空间位置是固定的，不会因为供求的变化或价格的差异在不同地区间流动，而且，周围环境对住宅价值具有较大的影响作用，即使我们能够在另一地点仿造某一地点的某一住宅，但由于位置和条件的不同，仿造品与原型住宅之间仍然存在重大的区别。这就意味着住宅市场只能是分散的地方性市场，只受当地的供求关系调节。2、分割性和多元性住宅是不同质产品，不同的住宅具有不同的价值或价格，因此，住宅市场上没有单一的均衡价格，某一住宅的成交价格对另一住宅的价格的确定只具有参考借鉴作用，而不具有决定作用。这就是住宅市场的分割性。但是，尽管住宅是不同质的，我们仍然可以按一定标准对其分类。例如，按建筑类型分，住宅有独立住宅、集合住宅及公寓等。按使用情况分，住宅可以分为出租住宅和自用住宅等。按所有权的性质分，又可以分为私房和公房两大类，相应地，住宅市场也就可以分为不同类型的子市场，这就是住宅市场的多元性。例如，如果住宅被分为出租住宅和自用住宅两大类，那么住宅市场就是由租赁市场和产权市场两个子市场所组成的，不同的划分方法适用于不同的分析目的。3、不完全竞争性完全竞争的市场需要具备四个前提条件，即:商品同质、交易双方人数众多、没有谁能够决定市场价格、信息充分、自由进出。而住宅市场在这四个方面都不同程度地存在偏差。首先，异质性是住宅的本质特征之一；其次，住宅的市场交易需要大量的专业知识，例如工程技术知识，法律知识等，而交易的当事人在某些方面往往是外行，他们很难准确迅速地获得住宅的价格信息；再次，住宅庞大的价值单位提高了住宅市场的进出门槛，因此，住宅市场是一个不完全竞争的市场，在这样的市场环境中，资源配置的效率非常低下。(四)住宅市场体系
住宅市场体系中包含的子市场种类很多，可以从行业层次和运行流程等角度进行划分。1、住宅市场体系的行业结构一般而言，住宅市场根据行业可以划分为住宅土地投资开发市场、住宅建设市场、住宅交易市场以及物业管理市场。住宅土地投资开发市场，是住宅用地的开发和交易市场。住宅建设市场，是指与住宅设计、施工、维修有关的市场。住宅建设市场的竞争性比较充分。住宅交易市场，通常又划分为产权交易市场和租赁市场。进行住宅产权买卖的市场是产权市场，而对不同类型住宅进行租赁的市场则是住宅的租赁市场。住宅物业管理市场，指住宅及附属设施在使用过程中的日常维护、维修和管理工作。2、住宅市场的层次结构在住宅市场的运行过程中，各种交易活动由于市场主体和交易性质的不同而分为不同层次市场。一般而言，住宅市场可以分为两个层次的市场，其中，一级市场是指新房出售市场，是关于新建住宅产权交易的市场。二级市场是指住宅产权再交易的市场。另外，从房地产的角度来看，住宅市场还可以划分为三个层次的市场。在这里，一级市场是指住宅用地的出租市场，而二级市场是指新房出售市场，三级市场才是住宅产权的再交易市场。3、住宅市场的流程结构住宅具有区别于其他商品的特殊性，其流通过程也非常特殊，产生和孕育了两个与住宅市场运行紧密相关的市场:住宅金融市场和住宅中介服务市场。(1)住宅金融市场在西方发达国家乃至一些发展中国家，住宅金融市场己经成为普通居民购建住宅的主要资金融通渠道，因为，高昂的住宅价格通常大大超出普通居民家庭收入水平。例如，英国、法国、美国等国，其80年代普通住宅的平均价格分别相当于本国居民家庭年平均收入水平的2.4倍、2.8倍、6.7倍，许多家庭需要几十年的积蓄才能承受购建住宅的开支，因此，一般家庭通常是通过住宅金融市场融通资金来满足需要的。(2)住宅中介服务市场在住宅市场的运行过程中，有一些特殊因素极大地影响住宅市场的运行效率。如住宅的地域不可移动性，住宅交易过程的复杂性，交易和资金交割过程中那些繁琐而又不可免除的法律程序，使人们力图避免进行经常性的住宅交易，希望能获得专业化的信息服务和帮助，这种要求为住宅中介服务市场提供了客观物质基础。据调查，在美国约有82%的住宅买主利用了经纪人的帮助实现了住宅销售。由此可见，包括住宅经纪业在内的住宅中介服务己经普遍存在于发达的住宅市场之中。二、住宅市场的运行机制分析
市场的作用能否发挥，取决于市场机制能否正常运转，市场机制是指市场赖以存在的各种因素及其有机联系和制约关系的运动过程。市场机制是调节住宅市场运行的主要机制，它被英国古典经济学家亚当.斯密称为“看不见的手”，这是因为市场机制是市场本身固有的，它不以某个人的意志为转移。住宅市场的运行机制由住宅市场交易主体、客体和市场信号在住宅市场运作过程中相互作用而形成，其一旦形成又作用于住宅市场运行过程，约束着住宅市场的状况则是运行机制的作用结果。住宅市场的运行机制一般包括:供求机制、竞争机制、利益风险机制。(一)供求机制
供求机制主要是通过住宅价格涨落影响住宅市场的供求关系。住宅市场经营存在出售和出租两种经营形式，其价格包括出售和出租两种价格。住宅价值是房价形成的基础，房价围绕其价值上下波动，如房价高于其价值，则促使投资者向住宅业增加投资或新的投资者加入，导致住宅供给增大，如超过住宅的有效需求，则会形成供大于求的局面，这时房价会下跌，投资者就会减少，直至达到新的供求平衡。从消费者来看，由于房价的升高，住宅消费需求就会减少，表现为供大于求，从而导致房价下跌，直至供求关系达到平衡。若房价低于其价值，住宅业投资者就会减少投资，导致住宅供给减少，同时，消费者会增加住宅消费，导致住宅需求增长，形成供大于求的局面，这时房价就会升高，直至价格与价值相符合达到平衡。在住宅市场上，当住宅供给大于需求时，一方面导致住宅的出售价格和出租租金下跌，另一方面则可能导致一些房屋因长期无人居住而毁坏，不过在现实生活中，由于人口迅速增长和人民生活水平的不断提高，居住的数量和质量随之提高等原因，住宅供大于求的状况很难出现。由于同样的原因，一般住宅供不应求是普遍的，当然，一定时期内，有些地区也存在住宅短缺与过剩并存的现象。(二)竞争机制竞争机制存在的前提，就是交换双方存在独立的经济利益，所以说，竞争机制是市场机制的动力要素。没有竞争，市场的内部运动就会停滞。竞争，不仅给住宅经营者以动力，也给消费者以导向。竞争的结果优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。住宅市场的竞争方式一般有价格竞争和非价格竞争两种。价格竞争是竞争的基本形式，通过价格竞争迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物耗和生产费用，力争在市场上实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术、质量、宣传、服务等形式，它是价格竞争的一种辅助手段。非价格竞争的主要目的是争夺购买者，在购买者中间树立良好的形象，取得消费者的信任，以扩大市场占有率，排斥其它竞争者。(三)利益风险机制
指住宅市场的买卖双方必须独自承担市场交易中的利益和风险，并能够按照经济效益的原则，根据利益和风险调节自已的行为。在市场条件下，住宅开发经营企业都面临着盈利、亏损、破产的可能性，都必须承担相应的利益风险。风险以利益为诱惑力和动力并以破产压力作用于企业，迫使住宅开发经营企业优选地段，精心设计房型。降低开发成本，改善物业管理服务。住宅开发企业一旦没有利益的风险，也就失去了根据市场需求和其它市场信号来理性地选择经济行为的动力和压力。除上述主要的运行机制之外，还有税收机制，指住宅市场的课税对象，交易数量与征税率之间的相互关系。通过税收来调节市场运行的速度。信贷利率机制，是指信贷资金的供给和需求同利率之间的有机联系各种机制。利率变动能调节货币资金的供求，进而影响到生产成本和价格，运用信贷利率机制可以促使信贷资金合理流动，推动房地产业健康发展。住宅市场上各种机制不是孤立的，而是相互联系，相互作用和相互制约的，其中供求机制又是各种市场运行机制的核心，而相互联系和相互作用的结果就会形成一个整体的住宅市场运行机制，作用于住宅市场的整个运作过程。三、住宅市场的供需平衡分析
住宅的供给与需求是住宅市场的基本要素，住宅供求的矛盾是住宅市场活动的基本内容。(一)住宅市场的供给分析
一个城市住宅的供给是指住宅市场上按一定交易条件可供住宅数量。住宅的供给最终取决于住宅经营的发展。一个时期的城市住宅供给量包括新建住宅的增量和原有住宅存量的买卖，租赁交换、分配的量和速率。首先，住宅的供给量取决于新建的量，即增量供应，通常以年度时间单位计算。在价值形态上，它取决于每年的投资规模；在物质形态上，取决于每年生产的钢材、木材、水泥、砖以及建筑工人数。城市住宅建设或城市住宅的供给，除土地因素外，主要取决于以下三方面的因素:(1)住宅建设资金的数量。如果住宅投资多，住宅建设的数量就多，否则就少。(2)建设材料的供给量。建设住宅需耗费许多生产材料，如果这些建筑材料供给充分，就可以按计划或根据需求来实现住宅的建设，否则，就会使其受到影响。(3)住宅建筑企业的生产能力。住宅建筑企业的生产能力大就可以根据需求建设相应数量的住宅，如果住宅建筑企业生产能力不足就会影响住宅的建设量，从而造成住宅需求的紧张状况。其次，住宅的供给量还取决于住宅的存量，这通常指在某一时点上所拥有的住宅量，一般以1年为某个时间点。住宅存量供应主要取决于以下四个因素:(1)房价(租金)、(2)折旧、(<3)废弃、(4)房屋用途的改变。(二)住宅市场的需求分析
人们对住宅的消费需求是住宅经济活动的起点，是住宅生产分配、交换、消费全过程的起点、出发点，也是住宅经济活动归宿点。没有住宅需求，就谈不上住宅生产者本身，也没有住宅市场，也谈不上住宅经济的正常运转。过去我国的住宅需求在公有住宅低租金制和国家住宅投资包干制下被严重扭曲，成为僵化的住宅需求格局，高度的住宅需要和低额的消费支出的“背反”现象是低租金下住宅需求扭曲的基本特征，影响住宅需求的主要因素有:1、经济发展的速度和水平。因为城市的住宅需求是有支付能力的需求，它取决于城市居民购买力的大小，取决于城市居民的收入和收入分配。城市居民对住宅需求大小，与城市居民收入多少成正比，而其居民收入最终取决于城市经济发展的速度和水平。2、城市人口发展状况。城市人口的自然变动、机械变动和社会变动都直接地影响住宅需求量，城市人口的不断增长，会造成城市住宅需求量的极大增长，即使城市人口总量不变，但由于家庭结构的变化，也会造成住宅需求的增长。3、城市住宅价格高低。城市住宅价格高低是影响住宅需求量最明显的经济因素，特别是在短期内更能影响住宅的需求量。住宅价格上升，是住宅需求量限制的制约因素；反之，价格下降或过低，则会增加对住宅的需求。4、国家对住宅价格的补贴。国家对城市居民住宅价格的补贴多少，与城市住宅需求量的增加是同向运动，补贴越多，社会对住宅量需求也越大，相反则愈小。(三)住宅市场的供求平衡
实现城市住宅的供求平衡，是政府对住宅市场宏观调控目的。这种平衡是一种动态平衡，是建立在国民经济发展基础上的平衡，也是充分利用市场机制的平衡。要使城市住宅供求平衡:1、必须进行科学的供求预测一般来说，短期住宅需求量主要由经济因素如收入、价格、信贷条件等因素决定，社会人口因素只起着次要作用。从长期来看，社会人口因素则起着非常重要的作用。所以，它比经济因素更重要，更具有预测性。应将预测重点放在人口预测，住宅规模与分布预测以及与之相关的住宅需求量预测等方面。一个国家在一定时期内的住宅发展规模，是由生产力发展水平决定的，当然也受到发展战略和发展方针的影响，影响住宅发展规模的因素有投资比例(住宅建设投资在国民生产总值中的比重)、人口、住宅建筑标准(每套住宅的建筑造价和面积标准)等。
住宅发展规模的预测，是通过运用总量分析，从宏观上把握住宅发展规模的量度，以提高住宅决策的精确性为住宅发展提出可行性的实施计划以实现城市住宅供求的长期平衡。2、必须与国民收入的增长水平相适应住宅的供给与需求，供求的质和量，都受到经济发展水平、国民收入增长的制约，因此建立住宅的供求平衡就应自觉地把平衡建立在国民收入能承受的住宅数量和质量基础上。3、充分引进市场机制引入市场机制，进行以市场取向的住宅制度改革。这就意味着要将住宅作为商品来生产和流通，要逐步减少靠行政手段分配的低租金住宅，尽可能让城市居民根据自身的收入和消费偏好，到住宅市场上去选择住宅。随着国民经济不断发展，国民收入不断增长，必须使住宅生产投资在国民收入中占有合理的比例，社会逐年提供住宅的绝对数才能不断增长，使合理的住宅消费需求得到满足，供求就能得到基本平衡。
