爱华网日前，应深圳地产商中海集团邀请王志纲从“地产周期、颠船洗牌、概念地产、品牌理念”等多个方面对其高层发表了“关于未来中国地产态势”的精彩讲演。 全民地产加速调整周期 中国房地产业一枝独秀，以至于各行各业都争先恐后进入利润可观的房地产业，新一轮圈地运动如火如荼，很多大集团纷纷进军房地产，如联想、康佳、新希望等，据说海尔也要做房地产。 王志纲认为，房地产发展也是有周期的，如果五年一个周期，那么伴随着很多行业都把钱投入房地产，这不仅会更加强化地产的泡沫现象，而且造成宏观经济运行的极端不平衡。 市场发展的规律证明，一个谁都能挣钱，甚至能挣大钱的行业肯定是不正常的，出问题只是时间早晚的事。由于开发者的大量涌入，将难以再现房地产的暴利和抢购狂潮，开发商要有度过一个“小冰河期”的心理准备，正所谓文武之道，一张一弛。
因此，作为企业，尤其是跨地域经营的开发商要善于洞察、把握房地产的未来发展趋势，做到未雨绸缪。 巨头颠船重新洗牌 所谓颠船理论是指这样一种竞争法则：市场充分竞争的结果必将导致少数竞争者左右市场格局，好比一个湖里面最终只能容纳七八艘船，但没想到由于市场初期门槛太低，房地产的利润太高，来了二三百艘船，走后门的、拿地便宜的、原来当工头转向的、有政府关系的都进入了房地产。狼多肉少，吃不饱怎么办？几艘先发展起来的大船会采取颠船策略兴风作浪，其结果是那些小船全部沉入湖底或被整合，风平浪静后，只剩那些大船高唱“让我们荡起双浆……”，又开始新的航程。 黑马挑战泥足巨人 随着中国房地产进入全民地产阶段，洗牌频仍将为地产黑马的出现屡屡创造机会，地产黑马的得失常常是以昔日的地产“精英”们不思进取为前提的，是以市场和开发模式的升级换代为契机的。 以去年在中国地产界引起极大震动的广州华南板块为例，碧桂园、奥林匹克花园、星河湾可以说都是战略创新的受益者。几年前，碧桂园的老板亲力亲为，操作能力极强，因而能将“给你一个五星级的家”不断变为现实，在房地产由炒家地产向用家地产的过渡期占尽先机，独占鳌头；后起之秀奥林匹克花园则长于资源整合，跳出地产做地产，因而能实现不同产业与房地产的有效嫁接，将体育概念演绎得淋漓尽致，并通过迅速扩张和跨区域连锁开发，为房地产开发闯出了一条新路。这些都说明，随着房地产行业洗牌速度加快，摆在各发展商面前的首要问题，也是性命攸关的问题，是战略思路和竞争策略的创新与选择。 传统产品主义走到尽头 传统产品主义作为中国房地产发展商由幼稚到成熟所经历的一个发展阶段，与房地产市场化早期那种单纯的地皮炒作、概念炒作相比，与粗制滥造的产品相比而言，无疑是一种进步与超越，但当房地产竞争到一定程度，当开发商素质普遍提高，到了各开发商之间专业水准（规定动作）日益看齐的发展阶段，能否超越产品主义，则成为竞争的关键之所在。 在新的竞争时代，当传统产品主义走到尽头之后，开发商就要在产品打造的框架内注入相当的内存，这个内存就是在满足消费者住房需求的同时，同时满足人们对于体育健康、教育、休闲等多重生理和精神的基本需求，这种多元化的生活形态和生活方式绝不仅仅是一种包装语言和广告语言，而是一种文化，一种生活内涵，一种有机的整体。 概念地产日趋成熟 欲超越传统产品主义，就要在开发理念上实现从产品主义到概念地产的质的飞跃。 这里所强调的概念地产，不是那种充斥于市场的浅层次的概念炒作与包装，而是以一种趋于成熟和理性的主题概念，实现从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升。主题概念作为产品与品牌的核心内涵，是产品的灵魂，是品牌的个性。 要超越传统产品主义，做好概念地产，复合地产是必由之路。只有通过跨行业的复合与嫁接，才能营造实实在在的主题概念，才能打造出全新的生活方式。 实践证明，复合地产除了住宅和体育产业嫁接以外，在教育、旅游、度假、休闲、养生等对人类生活息息相关的元素上同地产嫁接整合，最后强化它的个性，在激烈的市场竞争中同样能创造出新的奇迹。 品牌理念重新界定 目前市场营销与品牌推广的理论主要来源于工业品品牌实践。这种传统的品牌理念对房地产品牌来说，其局限性日益暴露。因为房地产产品作为不动产，与全国性乃至世界性流通的工业品相比，其属性有着本质区别。 随着品牌在房地产营销中地位与作用的提升，除了产品品牌以外，还有企业品牌，二者之间的关系就像鸡蛋和母鸡的关系一样，房地产品牌必然要从产品品牌过渡到企业品牌，直至以企业品牌为主，下一阶段与发展商生死攸关的是企业品牌，而不是产品品牌。 品牌是一种生生不息的创新能力。许多品牌经过艰苦的打造具有很高的价值，但却经不起市场竞争的考验，就是由于缺乏生生不息的创新能力。中国房地产市场已经进入“消费者主权时代”，发展商的好日子已走到尽头，舆论的导向将由明星发展商掌握话语权，变成明星发展商成讨伐对象，媒体由围着明星转，变成围着消费者转，消费者维权意识空前高涨。发展商在饱尝明星效应的乐趣之后，将要饱尝品牌透支，缺乏实际创新之苦。 地产策划各归其位 今天的中国正进入一个大整合时代，发展商的核心能力不再是专业能力的比拼，而是整合能力的竞争。聪明的发展商必须注重专业力量的整合。今天我们看到这样一个现象：一边人们在讨伐策划，一边几乎所有的房地产公司都有策划部，而市场上最值钱的就是策划。 其实，策划业在经过近些年的风风雨雨、大起大落之后，正进入一个新的发展阶段，包括策划在内的房地产服务行业的分工日益细化，上中下游将各归其位，回归到它应有的位置上去。其中 ９５％的策划公司将归类到功能技术层面，把自己的经验和智慧融入到广告、营销、包装、公关等各服务性行业中去，实施贴身服务。还有５％的公司专门从事战略和策略策划，也就是协助房地产企业进行决策和超常规的战略整合。 地头蛇争做过江龙 几年前，还有人说房地产是一个地域性非常强的行业，因此它的广告和品牌没必要在全中国做。但今天这个论断将会改变，跨地区经营已成为大发展商上台阶的必然选择。 房地产既然是一个经济行为，它的发展必须遵循经济发展规律，必须尊重资本追逐利润的本质。今天的房地产界也是这样，大型房地产商必然走向跨地域经营的道路。 在广东等房地产发达地区，经过多年的发展，已经培植了一个个地产巨鳄，随着南部地区房地产的过度竞争，必然会有一部分企业谋求跨地区发展。 用不了多久，房地产业将有新的一批真正意义上的巨无霸浮出水面，而北京、上海，以及一些内地的大中城市，将日益成为他们打造全国性品牌、扩充规模的兵家必争之地。
