爱华网政府到底是以行政性手段强行干预，还是用间接手段引导市场自我完善，将在很大程度上决定中国房地产行业发展的健康程度
□本刊记者 袁梅 余永桢/文
八条意见
过去一个月中，中国政府频频出手，从调高按揭利率，增加首付比例，到买家收楼一年内卖出要交税，出台了一系列政策，意在打压对房地产的投机行为。其效果尚未显现，但显见决策层对房地产市场的判断已经发生方向性变化。
而在未来的一段时期，决策层可能进一步“踩刹车”，中国房地产业因此可能发生更为重大的变化。据悉，3月底，国务院高层发布了一份关于切实稳定住房价格的通知（下称《通知》）。知情人士称，其中一共有八条意见，明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。
《通知》虽未见正式公开报道，但众多官员和业内人士对其内容都已熟知。“国务院的八条意见是非常严厉的。”一位政府官员评论道。
“《通知》总体上值得欢迎，但一些具体措施似也值得商榷。”中国国际金融公司首席经济学家哈继铭评论道。哈着重说，《通知》中指出，对住房价格涨幅超过当地CPI一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地等措施，这未免含有“一刀切”的风险，并可能适得其反，由于房地产供给减少而导致价格更高。若适当放大土地供应量，增加预期供给，则能防止当期和未来房价的过快上涨。
业内人士透露，《通知》还指出，对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。此间观察家认为，这一方面对长三角等房地产“起泡”严重的地区颇有警告之意，另一方面，如果类似的指引被“一刀切”地执行，很可能出现全国地方政府都不批地，抑制房价的种种行政而非市场手段大行其道的状况。
“前期房地产调控政策多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。于是，房地产价格与日俱增。”哈继铭说，“通过加息抑制需求更为必要。”
政府到底是应当以行政性的手段强行干预，还是利用间接手段引导市场自我完善呢？“我们希望政府还是要让市场去自我完善，人为的干预通常是事与愿违。”担纲花旗美邦中国研究部负责人的薛澜说。
上海标本
今后的调控手段取向如何，尚有待观察，但无论如何，地方政府已经表现出抑制房价的姿态。房价最高的上海，政府的反应也最快。3月30日举行的上海市政府新闻发布会上，市政府新闻发言人焦扬说，上海将不断地、适时地对房地产市场进行调控，“现在不会是开始，也不会是结束。”
上海市政府迫使上海楼市降温的决心似乎已定。上海楼市正面临综合政策的多重影响。
3月26日开始，上海市政府针对突出的供求问题，在土地供应上做出调整。面对上海楼市适合普通百姓的楼盘供应太少的状况，上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。这比3月初上海市政府宣布的900万平方米的配套房又多出了整整1100万平方米。
上海市徐汇区政府3月28日专门划出12块基地，用来建造约60多万平方米的配套商品房，预计到2007年可建配套商品房约30万平方米。与此同时，上海市浦东新区政府也提出计划，今年将确保新开工配套商品房不低于180万平方米、中低价普通商品住房不低于120万平方米。
焦扬表示，上海还要加大对商品房销售的监管和市场整治力度，采取多项措施规范房地产市场秩序，“以后还要按照市场的变化，进行不断的跟踪研究，适时推出有关政策。”
3月初，上海曾出台了被称之为“组合拳”的系列政策。市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》后，在《政府工作报告》中，上海将“三个为主”（即“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”）的楼市调控原则纳入2005年的工作计划，并将调控重点和政策支持重点投向改善本地居民、特别是本地中低收入居民的居住条件。
但也有业内专家指出，现在上海所建的配套房的位置偏远，交通不便，因此外环线外房屋的空置率很高。由于市场估计政府无法解决拆迁和闲置土地的问题，内环线内供应量会越来越小，因此即使配套房数量增加，市场价格也很难下跌。
投资房地产的资金面也已经开始收紧。在央行上调利率之后，上海的“房贷新政”也终于历经反复，在3月28日出台。
上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，16家中资商业银行签署约定，提高第二套贷款购房的首付款比例，对第三套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。
《财经》获悉，从4月1日起，上海16家中资银行将全线停止一年内个人住房贷款的转按揭服务。与此同时，来自上海各银行基层网点的消息还表明，部分银行已经明确表示，第三套房贷将在6.12%的基准利率上再上浮10%，至6.73%.
一位银行业内人士透露，以前贷款人可以通过委托担保公司进行提前还款，再到银行办理按揭贷款，这种变相转按揭银行不会允许。部分银行还确定了第三套房贷的利率。光大银行、广东发展银行、中信实业银行、深圳发展银行等银行的上海分行一致表示，第三套房贷利率会在6.12%基准利率上再上浮10%，即为6.73%.而中行、工行、建行等银行的上海分行则表示，政策还在调整中，可能会执行6.73%.
银行业内一资深人士还透露，虽然各大银行都表示同一借款人申请第三套住房贷款的业务可以操作，但贷款审批过程将极为严格。如果银行认为借款人有明显的投资意图，即使其个人资质优越，贷款申请也可能无法获批。
代价几何
“无论是开发商还是投资者，都在等待和观望，看政府的决心到底有多大。”上海房屋销售公司的一位市场人员告诉《财经》，“新增中低价配套房的供应要转换为市场真实的产品还需要一两年的时间。在财富效应下，市场的预期一时还难以转变。现在还有开发商楼盖好了也不卖，希望能等一段之后，卖出更高价格。”
中国房地产行业运行状况到底如何？中国国际金融公司研究部近期走访了全国近20个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租金等，并于3月29日发表了一份题为《买房不如租房》的研究报告。报告指出，在相当一部分城市，购房成本和对应的租金已经严重背离，这是房地产泡沫的主要表征。
报告结论如下：
——1997年香港房地产价格泡沫破灭时，购房资金成本和月供分别是租金的2.2和2倍。中金采集的样本中，近一半城市的购房资金成本大于租金，四分之三的城市月供大于租金，全国购房资金成本和月供平均分别是租金的1.1和1.3倍。长江三角洲在内的某些地区购房资金成本为租金的1.3-1.5倍，月供为租金的1.6-2倍。更严重的是，这两个指标正在上升。
——中国房地产价格总体已经开始“起泡”，而且包括长江三角洲在内的某些地区“泡沫”风险凸现。这些地区房地产价格泡沫的破灭只是个时间问题。
——引爆泡沫的导火线可能有以下几条：美元见底，资金回流；欧洲经济持续恶化，引爆当地房地产泡沫，多米诺效应殃及中国乃至全球；台海局势紧张等。尤以前两条可能性最大。
——国际经验显示，房地产泡沫晚破不如早破，因为晚破对经济和金融稳定的危害程度更大，调整期更长，更痛苦，将对当地乃至全国经济和金融稳定构成巨大威胁。
“由于现在异地购房、境外投资者购房情况较多，收入/房价比在使用的时候往往被认为有偏差；但无论是投资还是居住，购房者总要通过购房成本和租房成本的比较来计算其购房决策是否划算。”哈继铭解释其构建研究指标的出发点时说。
许多学者认为，泡沫破灭的触发因素是必然存在的。政府要做的是及早准备，以保证在市场逆转后，尽可能降低泡沫破灭对宏观经济和金融体系的冲击。
在一些观察家看来，目前的房地产热度已经严重背离了基本面。中欧国际工商学院许小年教授近期撰文判断：“中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫”，并直言“疯狂过，总要付点代价”。
然而，代价可能有多大，在很大程度上取决于中央决策及其后续政策的执行。
哈继铭建议，为了避免某些地区“泡沫”的膨胀和其它地区“泡沫”的形成，政府应当提高利率并抑制热钱炒房。在这样一个由于利率偏低而导致需求夸大、供求失衡的卖方市场中，只有通过调整利率从而使需求和供求关系恢复到正常水平，才是抑制房地产价格的治本之道。
扬汤止沸还是釜底抽薪？这仍是个问题。
