爱华网中国人民银行宣布从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。央行此举意在何处？会对正处于高速发展期的房地产行业带来什么影响？对市场的供给、需求带来多大冲击？现在购房是否是明智选择？中国社会科学院金融研究中心易宪容博士、今典集团董事长张宝全、大地顾问董事总经理、经济学博士段枚焱、北京天鸿集团宝轩公司董事总经理刘泉、华高莱斯国际地产顾问北京有限公司副总经理、经济学硕士公衍奎作客新浪嘉宾聊天，就这些问题进行了深入的探讨。以下为本次嘉宾聊天精彩观点集锦： 易宪容：有人曾经说了一句话，他说我做的房子就是给富人住的，对于穷人来说，房子不是做给你们的。可是这几天，他的说法又改变了，他说这次加息，对有钱人影响不是太大，因为他不在乎加这几十块钱，对中低收入的阶层影响很大，这些人很在乎这些钱。这里面有一个很重要的问题，你过去说你的房子不是卖给穷人的，现在利息调整了，你为什么就把这个利息调整负担全部推到中低收入的民众身上去呢？你的用意，你的想法在哪里？
我只是一个想法，不知道对不对，他们希望中低收入的阶层来要挟政府，不要调整政策，不要改变现状。要挟嘛，很简单就是这样。你过去的房子不卖给穷人，不卖给中低收入民众，现在加息了，他就拼命跟中低收入讲这事儿，说你们中低收入的人买不起房，你不能使用这个政策。所以民众一定要把这个误区找出来。
易宪容：上海买房子是什么概念呢？排一个队就可以卖好几万块钱，卖号去了。这跟香港97年的房产泡沫一模一样，所以我坚决反对。上海房地产为什么发展成这样了？不仅仅是做房地产的人有责任。大家都在炒作，这样的炒作，少数人获利，成本由整个社会来承担。
张宝全：我有一点不同意见，就是关于上海。上海的房价在全国确实长得非常非常快、长得非常高，以前有的人说是炒房人炒的，但是我觉得任何发展变化还是要从供需上来找原因，炒房人的话，我认为不一定是上海房价快速变化的根本原因。
易宪容：我一点也不赞成他的观点。去年占银行信贷48%是借给上海房地产，他们通过银行的钱在炒作房地产，不是由高端消费拉动了整个的房价，这是一个很基本的东西，有数据证明的。
段枚炎：为什么会有投机存在？因为房价一直在涨，他会不断诱发老百姓的投资需求，证明了在涨，老百姓才要投机。
刘泉：房子有高中低档，但对于城市的建筑可没有高中低档之分，把为人民服务的房子卖成高价，那叫“泡沫”“炒作”，但是把为人民服务的建筑做成了新时代的筒子楼，等待以后被拆迁，那就如同为敌人炒作。
易宪容：提到房价问题，房价肯定是要让政府通过政策让它平稳发展，不可能像去年那样，15%的涨幅；二是只要房价下调，才可能真正保护大多数民众的利益。我最近有个概念，我们房地产需求是“虚假繁荣”。为什么叫虚假繁荣呢？一个基本的概念就是，现在买房者大概是25岁到30岁的人为主流，他们的首付是父母亲来出，而且他们一出来，是买大房子，一步到位，120平米、150平米，这在世界上来讲是没有的事情，人家的GDP是25000美金，人家买房子一般都是工作十年以后再去买房子。
公衍奎 ：易老师您说的有几点我不同意。年轻人购房是父母支持，确实很普遍，但是您说房价下调保证大多数人的利益，这一点我觉得看怎么理解。越来越多的低价房子进来，低收入人买得起，这是对的，但是现在的房价要是真下来，那是损失一大拨人的利益，咱们不说银行的利益，就说买了房子这些业主的利益，就损失了，负资产。另外一个，现在房地产行业说实话真的是养了太多的人了。因为人的心理总是一种强化，如果想往下走，我们挡都挡不住，这个时候出问题，肯定不是我们想拉住他，软着陆，肯定就摔了，这时候肯定又是一大拨人。
易宪容：我接着反对房地产炒作，在短期来说，房地产炒作不仅仅对房地产交易的行为，另外是在房地产交易过程的所得，短期内不能让你炒作，中国土地不是很缺乏吗？为什么要让它炒作，不让民众分享更多的福利，所以政府出台这个政策，这里头一定要有一条对房地产交易过程中，所得要扣重税，扣到他们无钱无利可图。
刘泉：投资出现风险对房地产未必是坏事，比如我们的城市出现一个地区房地产甭盘的情况，对消费者来说是好事，就像股市一样，崩盘反而会更加成熟。
段枚焱 ：这一次加息使我对政府调控房地产市场的能力有了更好的信心，我认为政府正在找到调控房地产市场的办法；第二，对于购房人来说，我还是坚持，随着城市价值的提高，土地供应效率不那么高的情况下，房价一定是涨的，如果有合适的楼盘，早出手比晚出手强。
以下为本次嘉宾聊天实录：
主持人 ：央行这次突然加息，之前没有一点预兆，我不知道几位怎么看央行突然加息的大背景？
张宝全 ： 我觉得央行加息以后，确实方方面面都很关注，找我们了解的也比较多。我的反应还是有点不同，我倒觉得这些事情在我的预料之中，因为我们以前的市场在不规范的时候，我们看到的是行政手段对市场的一种调节，但是这种调节在获得利益的同时往往害处也很大，它很可能会打破我们现行的一些经济结构包括正在运行的一种经济秩序，这可能会丧失很多其他的东西。土地招牌挂了以后，我想其实市场正在进入一个制度的建设，这个制度的建设可能也是我们市场经济形成的一个很重要的方面，而中国房地产的制度建设我觉得还是非常差的，包括这次在对房地产等方面。从我个人来讲，我也希望能用市场的手段来进行调节，我想这可能是对房地产的企业供应和需求，会多一点微观影响，但是影响不会很大，来达到一种发展的目的。
总之，通过这几次银行利息的变化，给我的感觉是什么呢？中国经济发展还是速度太快。这一点我感觉是央行判断的最大前提，而中国经济发展过快过程中，房地产占的板块又太大，在这个过程中，想相应地把经济速度降缓，自然就在地产这一块。去年，我感觉是从投资这个层面对地产进行调控，这只是我的感觉。我觉得出了一些这些方面的东西。包括前年的121号文件，也是在投资和需求两个层面上，都是觉得地产的发展速度太快，也想着拉拉后腿，让它能不能相对缓和一些。
这一次的加息，我认为无非是从需求端，对需求端相对的一致来使整个地产的发展速度得到一点缓和，这是我的感觉。这种感觉我个人认为影响不大，而且从我们的企业今典集团的角度，我们也希望以后对我们这个产业中的调整，通过这样一种经济杠杆的调控手段来调控，还是比行政，特别是比121文件上很多带行政色彩的调控要好得多。那种调控一到期以后，会对整个地产的运营带来一种很大的伤害，包括使很多运营链条断链，达到一种目的的同时，代价也很高。
像这次调整，我觉得它对需求确实会有一定的影响，比如说 “付三成”，增加利息就是首付利息的比率，但是我觉得影响不会太多；另外一点，我们以前对个人住房的利率优惠再次体现了国家在初期发展房地产市场过程中的一种政策支撑和支持，今天在地产发展很好的时候，供需两旺的过程中，作为政府应该对这个产业的支持和个人购房的支持态度是无限的，取消这样的优惠，恢复到一个正常个人贷款比率的状态，这也是很正常的。体现出政府对这方面不是像以前这一样的，而是把它恢复正常。
这个政策实行了以后，我觉得对个人购房微观上来讲有一定的影响，影响非常非常小，但是所谓宏观调控可能就是微观中每一个小的东西加到一起，就会比较大，大到宏观上总体对经济发展一种快和慢的调整和调节，而且是运用金融杠杆，而不是采取其他手法，就是通过利率等金融办法。我觉得这可能也是我们国家在宏观经济管理中这么多年来，开始善于把握，我个人认为是件好事。而且在市场经济的过程中，我们每一个经济集团或者个体，一定要增加这样一种概念，在以后经济发展的过程中，像这种经济政策、产业政策，尤其像以金融为杠杆的这样一些政策的变化，它一定是我们经济的调节器，而且这种调节，从我个人来讲，我认为是一个很正常的事情，要适应它。
另外一点，从微观上是增加一点成本，房价本来就高。但是如果反过来讲，如果经济增长速度太快，我认为虽然没有房地产泡沫，但是随着经济增长过快，房地产发展也会过快，那必然会带动我们物价指数的上扬，其中也暗含着通货膨胀指数的上扬，这种物价指数的上扬和通货膨胀指数的上扬，其实无形中都在给我们的消费或者说其他方面都会增加一点成本，另外也使得我们手持的许多币值也处于一种贬值状态。所以我想，一个稳定的经济增长速度，保持一个合理的经济增长速度，包括事物的经济结构，一种健康的状态，可能也是我们个人在个人购房中的一种安全保障，所以我觉得也不能仅仅把眼光放在这样的一时的小计较上，还是得从大处来看，从大处的利率保障才能真正保证我们的小利，大利确保好了才能保证我们小利益的安全。否则的话，大利如果不安全，小利也靠不住的。
主持人 ： 那易老师怎么看待这种加息对房地产产生的影响？
易宪容 ：我基本上赞成张总的两个观点。第一个观点，政府的宏观调控手段是，通过利率这个最好的工具来调控。张总的第二个观点，整个经济的发展，要在全局、大局的角度来思考，这样能够避免经济上的一些大波动。对于加息来讲，对我们整个房地产的影响，为什么民众对加息这么关注？我这里有一个很基本的想法。你想想看，在欧美国家，比如说美国，它现在加息已经加了七次了，加息以后没人去管，加就加吧。在香港，上个星期加了息，有可能这个星期又加，所以加息对他们来说是一种相当频繁的事情，对民众来说，并不会考虑联储局的利息政策怎么样，民众，或者企业，只是政府利息政策调整以后，我们如何来应对，现在很多民众说，你加了息，你怎么保护我的利益，你加息以后对我是怎样的一种伤害。
这说明一个很基本的东西，我们大多数民众没有市场经济意识，我们大多数民众有这么一个概念，如果你自己的行为要承担成本的时候，就找政府去了，加息是政府出台的政策，为什么不找政府呢？民众获利益的时候，比如买到一个房子住的很舒服了，这个时候为什么不分给别人呢？比如分给政府。也就是说我们基本的概念是，你还没有一个市场经济的意识，如果在付成本的时候就找政府，收益的时候就自己获得，这还是我们社会一个比较落后的观念。
那么加息对我们，无论是买房的民众还是对房地产开发商来说，到底有什么影响，我想如果是从一个市场经济的角度来思考，肯定会增加每一个买房人的成本。但是政府为什么要出台利息调整政策？它根本的目的就是民众，他一个明确的信号，是没有买房的民众，准备买房的民众。去年已经发过了信号，如果你借银行的钱，一定要付成本，去年我已经说了很多了，对民众来讲，反正是没有关系了，三十年息一拉长，就是多几十块钱，没有多少关系。但是我去年就说了，如果利息再加下来，再变化呢？这个风险你们考虑过吗？如果你债权是三十年期的时候，那么在这个时间内，到底是什么一个水平？你预测过吗？没有。民众没有考虑这个利率风险，所以这一次政府出台这个政策，最基本、最核心的一个概念是民众团体的一个明确信息，你借钱的时候一定要考虑利率风险。那么就是说，这还说明了一个问题，我们这时候调整利息以后，今后会不会还调呢？还会调整，今年的利率还会调整，肯定调整，主要来讲，我们经济中出现一些不正常的东西，都会通过利率的方式来调整，我想这是对于买房的民众来说要考虑，没买房的也要考虑这个因素。
对于准备买房还没有买房的民众，他要考虑这次加息以后，我的购房成本提高了，提高了以后，我不是更买不起房吗？对中低收入的民众来讲，不是对我们更不利嘛，这几天可能网上讨论也很激烈。任志强就说了一句话，他说我做的房子就是给富人住的，对于穷人来说，你最好不要买房子，房子不是做给你们的。可是这几天这个说法又改变了，他说这次的加息，对有钱人影响不是太大，因为他不在乎加这几十块钱，对中低收入的阶层影响很大，大家很在乎，这些人很在乎这些钱。这里面有一个很重要的问题，你过去说你的房子不是卖给穷人的，现在利息调整了，你为什么就把这个利息调整负担全部推到中低收入的民众身上去呢？你的用意，你的想法在哪里？
我只是一个想法，不知道对不对，他们希望中低收入的阶层来要挟政府，不要调整政策，不要改变现状。要挟嘛，很简单就是这样。你过去的房子不卖给穷人，不卖给中低收入民众，现在加息了，他就拼命跟中低收入讲这事儿，说你们中低收入的人买不起房，你不能使用这个政策。所以民众一定要把这个误区找出来，这是一个方面。
还有一个方面，这次利息的调整，很早就有一个信号，我在前几天就发表了一个文章，利率肯定要变化。我有一个说法，今年最主要的任务就是房地产政策的调整。香港《商报》13号有一整版我的一个访谈，针对房地产文章的访谈，我说肯定是要调整的。那么民众想一想，既然房地产政策又对一些价格过快、过高的地方做了调整，那么民众要相信政府，政府有能力也有决心让房地产价格调整过来，而且也可以让它平稳、好的发展，既然价格调整过来，这就说明什么问题呢？还没有买房的人就可以买了，政府在保护谁？保护这些中低收入的民众。
