爱华网“这的确是一个值得研究的星期。”海通证券房地产分析师张峦感叹道。在这一周发生了一件不同寻常的事情——11月15日到19日，上海房产总交易量在不断减少，成交价格却持续上扬。就在这个星期的头一天，上海房地产交易的官方网站——上海房地产资源网即时滚动的信息显示：上海的网上成交均价首次突破万元关口，高达10031元／平方米。而在这个星期结束时，来自房产之窗新房监测系统的数据确认，万元单价以上的楼盘交易量比前一周上涨了36%，达到19.3万平方米。其中，住宅成交均价攀上3个月最高点，达8508元/平方米，而万元单价以上的住宅占总住宅成交量30.3%。“这说明成交都集中在高档楼盘了。”张峦说。事实也是如此。徐家汇花园，20多套的大房型房屋仅仅一个月全部卖光，单价在2.5万元／平方米，总价在500万元左右；仁恒滨江园，很长时间卖不动的尾盘，一下子卖出42套，其中多数是一次性付款；静安雅筑，还未开盘，预计在1.8万元／平方米左右，已有多人托关系购买……然而，比上海房地产的异动更值得关注的，是在这些交易背后似乎能看到一个共同的身影：境外资金。巨兽出水上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江说，每天上海楼市的成交额，就有10亿元。而且，这个数字还在动态地大幅增长。在摩根士丹利公布的一项对海外基金投资中国房地产市场调查研究表明，随后的2年乣3年，将有20亿乣30亿美元的海外资金投向中国的房地产市场，上海是一个投资重点。“这笔钱数字很大。”仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建（Hollis Guy）指出，根据仲量联行与境外客户交易情况推测，“仅2003年，就有104亿美元的境外资金进入上海市场，这其中有20%投向了上海的房地产市场。”基强联行也有类似的统计，该公司认为，目前投入到上海房地产市场的，有100亿美元左右的外资，占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%。进入2004年下半年，这笔沉在上海房地产的资金部分浮出水面，并“袭卷”了上海主流的住宅市场。“这种变化很明显。”万科集团董事长王石向《全球财经观察》表示。而且，可以看出，这个势头仅仅还是一个开始。尽管上海市政府一再强调，在上海房地产业，境外投资所占比例不到5%。“但，这不过是一笔‘行不改名、坐不改姓’的钱，而且，数目很小。”上海谊锦嘉房地产代理公司总经理沈燕冰认为，“这样的资金投入，还在政府掌控当中。”在沈燕冰看来，来自房地产基金会的投资，他们在政府所能统计到的境外投资中占了极大份额，并在今年下半年对上海房地产纷纷加大马力。“然而，在市场上沉浮的，是几倍于政府能够统计出来的数字。”沈燕冰说，这些资金身份复杂，但大多有外资背景。比如，打回马枪的江浙资本，跟风追涨的当地资本，一夜强大的私募基金，以各种名义进入并寻求组织的海外游资，少量对冲基金，集聚在香港随时准备入侵的大量热钱。“以江浙资本为例，”沈燕冰说“尽管可能还是同一批人，但资本性质却有所不同。”此前，江浙资本认为上海房价过低，有上升空间，投资的也主要是万元单价以下的楼盘；然而，这一轮江浙资本所购楼盘，动辄几百万，且常常结伴而行，扫清某一楼盘。“很难说这背后没有境外资本对其大换血。”沈说。另一面，尽管这些钱单个的规模并不大，但加起来总量也有一定数目。目前，在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由11个月前只占5%，迅速上升为50%及以上；去年上海土地招标过程中，就有12%的中标土地属于联合投标。手法各异各路资本的冲动，并不是从现在才开始的，只不过时机格外引人注意而已——在加息前后，在人民币升值预期被炒高之后。严格来说，“2002年，就有一笔国际资金开始关注，并准备‘伏击’人民币汇率机制的变动。”某私募基金的合作人廖先生称，但当时并没有太多人关注到这一点。上海房产金融专家、个人理财网CEO洪曦分析，其实不少资本走的都是这一条路：或借道香港再转战内地（今年9个月仅香港一地居民就花费87亿在内地购房，同比上涨了24%），或直接暗度陈仓进入；然后将其放至房地产市场，伺机人民币升值；抛出套利、套汇以及兑现房地产升值部分。洪曦碰到不少投资客，“带着几个亿的资金进来，对操盘手只有一个要求，就是要将它投到上海房地产”。因为上海楼市的重要特点就是新房、二手房市场均很发达。房子既是消费品，又是投资品。投资者购房后可以顺利地在二手房市场转让出去；而且，上海地位显而易见，如果上海的房地产市场垮了，中国的房地产市场乃至金融都将受到严重危害，这与以往的“海南房地产泡沫”完全不同。“所以，他们敢把钱放在上海房地产市场，等候人民币升值，而且，这是最保险的途径。”尽管目的非常明确，但并不是所有资本都能顺利抵达上海房地产。德国HYPO国际房地产投资银行董事副总经理任荣抱怨道，中国房地产市场对境外基金的运作还存在很大的限制，因此，境外房地产基金在中国市场的发展仍存于试探阶段——尚没有一家境外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。据任荣介绍，境外房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目，然后才能通过外资委引进相应的资金。而国际通行的做法是，基金可以在其他国家任意存放，也就是说可以在没有项目的情况下让基金自由地流动，而在中国目前还无法实现。与资金暗流不同，他们往往以三种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团（AIG）、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金（Ascendas MGM）等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。然而，理论上能够条分厘清的资本，在市场上却极易混淆。“资本可以开口说，我不是为人民币升值而来，但政府却很难判断出哪些钱是，哪些钱不是。”复旦大学国际金融系主任刘红忠说。
即便是一再申辩“更在意长远”的房地产基金，也正如德国HYPO国际房地产投资银行董事副总经理任荣所说：“当然，我们也不是雷锋。”在某种程度上，它的定位类似于机会投资者。部分资金的本意是为了投资房地产而来，却意外地碰上人民币升值预期这个机会，这又使得他们加大对房地产的投入，从而进一步地推波助澜。按基强联行董事总经理陈基强更为直率的说法，“如果人民币升值，外资坐拥人民币升值的好处；如果人民币不升值，政府一定会加大基础设施建设，这样又会拉动房价上涨。总之，我们总是赚钱的。”如履薄冰更具威胁性的，则是房地产市场上不安分的资金暗流。他们逐利而来，而且快进快出。当他们乔装成所谓的“直接投资”进入中国后，兑换成人民币。注册公司后，带进来的这笔钱也只是作为注册资本趴在账上，并不投资到项目中去。两三个月后，如果人民币升值，则以“不看好这一项目、可行度不够”为理由，将公司注销、将资金兑换成外币，安全撤离中国。除此之外，即便等待的时间长一些，他们也不乏生财之道。资金来源的母体公司将国内合作项目打包，以项目的名义到境外圈钱，实际上，“真正进入项目的钱始终很少。”杨子江说，另一方面，还可用募集来的钱，再次购买或投资项目。这一系列资本运作，其理由正是“与当地合作项目，需要注资”。在操作当中，通过多报出口和少报进口将美元带进中国，换成人民币套利，又是一重获利。实际上，所有这些资金并不是真的在赌人民币升值几个百分点，因为没有财务杠杆，“他们是在赌中国政府对人民币汇率能否进行有效控制。他们最乐意看到的，是人民币汇率失控，迅速升值20%乣30%。”洪曦说。显然，由他们拉升的一部分房地产需求也是不真实的。“如果上海楼市有泡沫，泡沫一定从这里——高档楼盘开始破裂。”上海福卡经济预测研究所副所长何万蓬说。可以预见，如果未来人民币升值后，这笔达成目的的海外资金势必迅速撤出，到时，市场需求萎缩，价格下跌。可以对照的经验是，1997年香港楼市崩盘，跌得最厉害的就是豪宅市场，最高跌幅达65%；高档楼盘狂跌，必定会波及一般楼盘，并拖累整个楼市下跌，最后崩盘。“会有这一天么？”杨子江反问道。杨子江指的是，与中国政府对赌人民币升值一点也不理智，也基本没有赢的可能。对于可能出现的风险，上海市早已有所察觉。11月6日，上海市委书记陈良宇会见香港媒体访问团时，就上海房地产问题表示，“兼听则明，对此我们以如履薄冰的心态，确保安全。”在10月28日央行宣布加息的第二天，上海市房地局推出了大量住宅用地，总计推出了14个区以及新江湾城共44幅国有土地使用权，总面积高达277.7万平方米，其中纯居住用途的地块面积高达247万平方米，占到将近九成份额。刘红忠认为，政府不会对房地产市场的异动袖手旁观，而市场背后的政府力量或许是国际炒家最为忌惮的。“正如国家高层领导所说，人民币什么时候会升值，只有当期望人民币升值的国际热钱退出中国后，才会有这么一天。”刘红忠说。或许，接下去在上海房地产市场上发生的，正是一场对国际热钱的阻击战。
