爱华网导言：
转眼之间，纷纷嚷嚷的2004又要成为过去了。《新地产》的传统年底大餐也将适时捧出，那就是“中国房地产10大预言”。
在过去的两年中，我们坚持在每年年底对下一年度的产业形势作一展望。过去我们更多地着眼于北京市场，从10个方面概括对北京房地产的预测。但从今年开始，我们的目光将投向全国市场，因为在这一年中，《新地产》已经成长为一份全国性的房地产行业杂志。
我们追求的不是预测的准确性——虽然从以往的经验看，我们的预测是相当准确的——而是预测的前瞻性，以及对市场实战人士的参考价值。我们希望它对读者真的有用，而不是吸引眼球，进行炒作。
种种迹象显示，经过6年的高速发展，经过2004的一系列重大政策变动，经过宏观调控和加息，房地产行业正在发生巨变。这种巨变，不仅体现在行业层面上，也体现在企业层面上。
政府的产业政策也充满矛盾。政府既不希望房地产价格上涨太快，又害怕房地产出现 1993那样的崩盘，所以他们一方面大量增加低价房供应，拉低房屋均价，平息老百姓的怨言；另一方面又限制房地产投资，收紧土地供应，以减少供应量。但市场有它自身的逻辑，任何人为的操纵都是不可能的。2004年，有幸成为重点调控行业的房地产价格出现了几年来少见的大幅上涨。
操纵市场是最难的。无论政府还是商家，都不可能把市场操纵得完全合乎自己的心愿。政府希望房价涨，又不希望房价涨得太快，是一定会失算的。从去年底开始，政府就不断释放出土地供应收紧的政策信号，这是指向房价上涨的。
加息了，而且估计还会继续加息。这使很多人抱了房价会跌的幻想，因为在发达国家，房价对利率的确是非常敏感的。遗憾的是，中国不是发达国家，而且就算是在发达国家，利率上升也不一定导致房价下跌。只有当经济前景趋于滑坡时，房价才会在利率升高的影响下跌落。最近的例子是加拿大。温哥华的房价从加息周期开始的时候就不断爬升，从去年底到现在，上涨已经超过20%。
中国的情况有近似之处。中国经济前景看好，这是投资中国房地产的先决条件。投资者是理性的，至少不是愚蠢的。那些假定投资者是傻瓜的经济学家们注定会在“泡沫论”上栽跟头。过去的许多事实都证明，商人往往比经济学家们更先知先觉。
一、汇率、利率可能微调，银根相对放松，企业融资环境将比今年要好。
就宏观调控而言，明年尚不会明显的放松，因为以行政手段压缩投资，只要行政一放松，投资就会出现反弹。目前利率只是微幅上调，汇率也没有动的迹象，显然，对行政调控的放松不能抱有太大的幻想。当然，利率提高之后，行政手段还是会慢慢得放松。中央的考虑是，既要防止投资反弹，又要避免“硬着陆”，一松一紧的平衡，还是要做的。
一般认为，这一轮加息的幅度大概会在一个百分点左右。这个幅度的加息，对房地产需求不会造成实质性影响。对开发商的财务成本压力也不大。对于开发商来说，最怕的不是利息提高一点，而是融不到资。况且，目前对开发商最大的挑战，也不是融资难，而是拿地难。
汇率方面，明年出现松动的机会不小，但估计调整幅度不会太大，3%——5%的升值幅度是可以预期的。之所以不会选择一步到位，是因为中国的调整策略一向是小步微调，担心调整幅度过大会带来意想不到的后果。这样看，汇率的调整不会对外资投入中国房地产的步伐产生太大影响，对投资需求不会产生过度压缩。
但如果汇率不做调整，对房地产就是一个好消息。在汇率继续保持稳定的前提下，外资仍将持续流入中国，轻微的通货膨胀也将继续，而通胀的预期一定会将更多的资金赶入房地产。在供应缩减的情况下，房价极有可能大幅上涨，从而将政府再一次置于尴尬的境地。
房地产业界面临的又一个挑战，是融资渠道的多元化。但在金融市场高度垄断的前提下，融资渠道多元化的难度很高。但以私募的形式做房地产基金是有可能的，信托在政策面的支持下也可能产生许多创新品种。总之，随着2006年的临近，金融业的开放已是大势所趋，业界在融资方式上还会做许多尝试，甚至包括地下金融的种种操作，都会获得一定的空间。
宋国青：(北京大学中国经济研究中心教授)
利率虽然进行了调整，但估计总的上调幅度就是1个点左右，1年期存款利率最高到 3%。这个幅度的调整，对房地产不会产生大的影响。从宏观环境方面看，明年的货币供应量估计将保持中性，而如果利率在今年的基础上继续上调的话，对房贷的限制也会相应放松，总的来说，房地产所面临的货币环境会保持中性，不会有大的变化。
存在变数的是汇率问题。估计明年人民币升值有50%的机会，升值的幅度应该在10%以内。人民币升值会减少外资涌入中国的动力，但已经投入的外资，大量撤走也不可能。所以汇率变动对房地产的影响很微妙，目前难以评估。
房地产是个需要保持平衡的投资品。一般认为，明年的通货膨胀率要控制在3%左右，相应地广义货币供应量M2的增长率就要控制在15%—17%，投资增长率可能要控制在10%出头的样子。对房地产来说，大跌的可能性不存在，谁也不希望波动过于剧烈。如果房地产大跌，那么宏观经济也会出问题。从政策制定者的角度看，肯定是不希望看到这种调控结果的。
房地产投资增长率过去几年增长很快，所以明年的投资增长率肯定要降下来了。但在价格方面，我看不出宏观调控和加息等政策对房地产价格会有什么根本性的影响，何况现在房价并不算高。
图为中信证券研究员王德勇 王德勇：(中信证券研究员)明年持续加息是肯定的。不过总的幅度不会很大，预计最多只加一个点，这种幅度无论是对买房者还是开发商影响都不大。但如果人民币升值的话，影响可能就比较大。如果只是小幅升值，这个影响是鼓励国外游资进入，这会推高国内的房地产需求；但如果升值幅度较大，一次到位的话，对房地产外部需求会造成很大打击，虽然短时间内受到压力的是高档市场，但会逐步传导到整个房地产市场上。如果人民币一次升值到位，对房地产会是大利空。但从政府施政风格看，大幅升值的可能性很小。
在多渠道融资方面，明年还是“有戏”。不过今年炒得很热的房地产基金，明年还是不可能破局，这一块还将是外资的天下。但不能合法化，不等于不能做，实际这里面还是有操作的空间的。例如通过信托，或通过某种类似私募基金的安排，也一样可以做与房地产基金相似的东西。最近出了一个政策，《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，按这种模式去做其实就是房地产基金。但要把房地产基金发展成公募基金目前还没有可能。
资金方面，预计明年会比较宽松。无论是银行信贷，还是多渠道融资，明年都会有比较好的环境。开发商的日子明年会比今年好过。
陈基强：(基强联行董事总经理)
关于外资进入国内房地产市场，我们公司的业务有很大一块是这方面的。实际上短期游资并不是我们想像地那么多。很多人是在考虑投资的时候，他们的确会将人民币币值偏低这一点考虑进去，也就是说，在投资之前，他已经把人民币升值的预期算进收益率了。但这并不等于说，在人民币真的升值之后，这些人就会把钱撤走。他们不会套现离场的。
人民币币值偏低只是为外资提供了一个好的投资时机，而不是说，这些来到中国就只是为了赚人民币升值的钱。这从市场的投资取向可以很清楚的看出来。最近一段时间有个迹象，就是外资投资中国房地产的方式正在发生转变。过去主要是开发项目，因为做开发回报率比较高，收益也比较快，能够迅速套现。但现在，投资于写字楼等长期持有收租物业的比例在快速上升。在成熟市场，投资于收租物业才是房地产投资的主流方式。这个过程在上海已经开始了。而这些资金投入收租物业，他们持有的时间至少是三、五年的，不会是短期的，不会在人民币升值后就撤走。
拓宽房地产融资渠道，这在明年仍会是一个大问题。现在还是依靠银行贷款，这在成熟市场是不可能的。我感觉，目前还是市场上还是缺乏房地产投资中介机构，导致企业过度依赖银行信贷，无法开拓更多的投资渠道。
二、土地供应继续偏紧，地价继续上升，产品定位因此将向高端移动。
土地出让制度的转变，将直接改变房地产开发的操作方法。项目的策划和定位将具有前所未有的重要性。对开发商来说，风险在增大，而利润空间却被压缩。与此同时，消费者将获得比以前更好的产品，包括建筑质量、设计规划等等方面，但销售价格也将同时提高。
土地政策发生根本性改变后，一个全国性的趋势是，土地供应越来越少，拿地越来越难，土地成本也越来越高。其中一个重要原因是，政府本身缺乏必要的土地一级开发能力，导致一个口子供地无法满足需求。
目前各地都在尝试，引入开发商参与土地一级开发，这是解决地荒的正确步骤。但目前并没有大面积推开。估计要到土地紧缺在房价上有了明显的反映后，政府才会迫于压力将土地一级开发市场化。而这不可避免的会有滞后性。具体来说，由于今年供地稀少，就导致明年项目数量大大减少；如果明年能够及时地加快土地供应，也只能缓解后年的需求，而不能解决明年的问题。
可以肯定，明年的地价仍将保持上涨的势头。因土地成本大涨而调整产品定位的开发商将会越来越多。在土地稀缺的背景下，市场将会供应更多的中高档产品，中低档产品则由于经济适用房的增加而日益淡出开发商的视线。建设部关于调整产品结构的说法将成一纸空文。
土地“农转非”虽然已经到期，即将解冻，但中央旋即出台了新的限制性政策，从字面上看，土地批转的所有权力都将集中到国土资源部手中，同时还有指标限制。这个政策如果严格推行，将极大的改变中央和地方在土地利益上的分配格局，新一轮的权力博弈也将展开，最终结果难以预料。可以预料的是，中央既使放松工业用地的审批，对住宅用地的审批也将保持紧缩态势。这对未来房价的影响不容小视。
张伟：(顺驰中国总裁)
土地供应量明显是少了。现在已经看出来了，很多地方的项目在减少，这个影响肯定还要延续到明年。明年的项目还要大量减少。总的情况不好估计，就天津来说，明年项目至少得减少30%。这样的变化对市场的影响是很大的。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司董事长)
其实目前土地算不上紧俏，开发商手里的地其实很多。一些上千亩的地，现在开发了的不过几百亩。这两年谈房地产泡沫，我感觉，主要不是房地产产品的泡沫，而是土地的泡沫，也就是土地供应过量。这样，在今后的一段时间，这些土地就会释放出来，就会形成供应。反映在地价上，虽然目前价格涨了，但上涨幅度已经大大放缓了。别的国家没有像中国这样的，什么企业都来做地产，联想、TCL、华为等等都来做房地产。表面看来不是主业，其实体量都非常大。这种状况值得警惕，土地开发过量，最终很容易形成坏账。
王德勇：(中信证券研究员)
明年房地产仍将是宏观调控的重点行业。但调控的重点是在土地，“非饱和供地”的政策估计将持续下去，这包括征地制度的改革和经营性用地的市场化供应。拆迁虽然目前有放松的迹象，但总得来说，拆迁的控制还是很紧的，难度是大大增加了。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
土地政策的确是收紧了，但还没到紧缺的地步。农业用地转城市建设用地禁令最近也到期取消了。长期来看，中国的土地一定是紧缺的。但短期来看，我觉得土地不会少。因为在目前，中国仍需要大力发展小城镇，各个地区房地产的发展都集中于本省的中心城市。这种情况是极不平衡的。导致的结果就是中心城市摊大饼式的扩张，而其他城市同时有大量土地闲置等待开发。
开发商手里其实不缺地。准确地说，现在缺的是便宜的地。现在有些“8.31”过关的地尚没有交清土地出让金，因为没钱。但要出手的话，又总想卖高价，这对开发商造成影响，所以他们才会说缺地。
三、市场需求将出现结构性调整，但总体仍将保持强劲。住宅和写字楼市场继续向好，部分种类的商业物业也将有强劲需求。
市场需求方面，明年将会有结构性的调整。新增需求的增长将会放缓，原因是经过6年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房条件的市民大都已买了房子，短期内换房的需求不会太大。从统计数字看，目前全国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到23.7平方米。虽然不及发达国家，但以中国的发展水平来说，已是相当可观的数字。由于存量巨大，今后出现跳跃性发展的可能性不大。
同时，改善需求正在与新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因拆迁产生的强制性需求明年将大量减少，而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。
分地区来看，一线城市的市场容量正在趋于饱和，新增市场的潜力有限，二、三线城市则面临大发展的前夜。北京、上海、广州和深圳等一线城市是房地产第一波大发展的主力，今后已不可能再大幅扩张，今后市场将逐步过渡到以二手房交易为主；相反，以重庆、成都为代表的西部城市和以武汉、郑州为代表的中部城市则显现出了无穷的活力。未来几年新增商品房市场会从一线城市转向二线城市，2005年将是一个显著的分水岭。
利率和汇率等货币政策的调整会对房地产需求造成一些影响，但预计调整幅度不大，对房地产需求的影响有限。发达国家以往的经验表明，在城市人均收入3000—8000美元的水平上，住宅等基础设施产业将会有长期快速的发展。目前，中国的大中城市大部分处于这个收入阶段，房地产需求不可能出现明显的萎缩。
郁亮：(万科集团总经理)
房地产需求在今后一个长时期内是不成问题的。不过宏观调控以来，需求还是受了一些影响。首先是被动需求受影响，拆迁需求大降。投资需求因加息等因素也受影响。但宏观调控不会影响有效需求，也就是改善性需求。当然，宏观调控对土地供应的限制，其影响是立竿见影的。房地产需求中，过去大量是房改需求，但现在基本消耗完；另一种是拆迁造成的被动需求，这在过去几年表现非常突出。未来有两类需求是非常稳定的：一是改善性需求。例如成家、生孩子、与父母一起生活等都可能需要换房子。这就是改善性需求，它真正构成有质量的需求。二是投资性需求。尽管当前宏观调控对投资性需求会有影响，但总的来看，投资性需求，尤其是买房出租，是非常大的需求。
图为顺驰中国总裁张伟 张伟：(顺驰中国总裁)从市场的反馈信息看，房地产需求目前十分旺盛，明年的需求将继续增长。现在拆迁的确实少了，征地也少了，但市民改善住房的需求很强烈，许多人都买第二套房。现在的需求结构跟以前不太一样了，但需求很强烈是肯定的。
加息的事我们测算过了，无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成影响。明年估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终有限。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
市场需求估计不会有太大的波动。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从1998年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。我到很多城市，尤其是二、三线城市，大家都说房地产很火，需求很强烈。
四、房价整体仍将呈上升之势，但分类和分地区来看则涨跌互现。不排除住宅价格出现大幅上涨的可能。
房地产是对货币政策极其敏感的行业。利率和汇率的任何可能的变动，都会在房地产上有所反映。所以，10月29日的加息举动，虽然幅度不大，但对房地产的影响却将是巨大和实质性的。因为预期已经改变！低息时代结束了，加息周期已经到来。消费者在买房的时候，不能不考虑到未来可能的加息会增加自己的月供负担，从而对需求造成实质性的压力。
但我们认为，这种压力不会导致房价的下跌，因为供应被压缩的幅度将会更大。来自市场和业界的种种信号都表明，由于土地“农转非”叫停半年和城镇建设用地公开出让制度的严格推行，2005年的新建房屋供应量将急剧缩减。缩减的比例目前难以估计，但供不应求是肯定的。
在供需双双紧缩的情况下，判断紧缩的幅度是关键。从买房的人群看，主力是有一定经济实力的中年之家，加息对这一人群购房能力的压制有限，但利差的增大可能促使他们支付更多的首付，从而在客观上降低了银行的贷款风险。而加息的幅度，普遍的看法是最终只加一个点，最高不超过三个点。此外，普遍认可的“房价收入比”由于灰色收入的大量存在，早已失去了其本来就不大的参考意义。所以，基本上可以肯定，明年的需求不会出现大的波动。
这样，单就新建商品房价格而论，明年价格下跌是不可能的，而出现上涨甚至大幅上涨的可能性则大得多。但二手房市场的全面启动，会使房地产市场的平均交易价格趋于平缓，甚至会比目前以新房为主的市场价格更低，从而改变房价虚高的印象。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
虽然未来供应量比较大，但价格仍将是稳中有升的。中国毕竟是一个大国，需求非常大，没房子的人还是很多。分产品种类看，我觉得住宅的价格不会跌，但也不可能涨得太快，因为现在竞争加剧了，总的来看还会维持小幅上涨。但商业项目和写字楼的情况很难说，尤其是商业开发过度的城市，商铺价格一定会出现调整。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
价格归根结底还是由市场的供求关系来决定的。土地供应减少，成本提高，会在一定程度上推高产品档次。但高档的产品不是谁都能做的，高端产品的一个特点就是对专业性的要求极高，所以一般只有很有经验的开发商才会做。
关于房价的走势，我觉得目前的统计方法是有问题的。把所有产品做一个大平均，这样的平均房价其实意义是不大的。如果真要对比房价，只能在同等地段来对比，来看涨还是跌。从这个角度看，明年的房价肯定要涨，这是没商量的。
今年的宏观调控，主要针对的是高端产品，对中低端产品其实影响不大，因为这一部分是有非常现实的需求支持的，所以中低端产品的价格至少还会维持稳中有升的态势。
另外，不同的分类产品，趋势也不尽相同。写字楼租金和价格明年预计还是要继续调整，主要原因是明年产品上市比较集中，量比较大。当然不同产品会有不同的表现，肯定是有升有降，但总的趋势肯定还是要调整的。
王德勇：(中信证券研究员)
明年房价肯定要上涨，而且是加速上涨。一方面加息等措施对需求压制很有限，另一方面土地政策收紧，市场供应量肯定要减少。供求关系的变化肯定导致房价上涨。
张伟：(顺驰中国总裁)
对明年的房价的判断，我们认为一定会涨。一方面是需求继续保持旺盛，目前没有需求增长趋缓的迹象；另一方面是土地供应量减少，房地产供应量也会相应大量减少。两方面的作用，明年房价还会继续上涨。今年涨了十几个百分点，我们认为明年至少能达到今年的涨幅。
五、商业地产将呈现冷热不均的局面。相对而言，商业地产也是最有可能出现大幅度调整的一类房地产产品。
大型的SHOPPING MALL曾是2003年的热门产品，但在2004年遭受了宏观调控的打击，目前开发量已经有所减少。这未尝不是一件好事。MAL以其大规模综合性服务的特点，需要非常庞大的需求支撑。以北京为例，一般认为，北京市场至多只能容纳1到2家大型的MALL，但在去年，北京却规划了至少4家MALL。现在，经过整顿，只有1家MALL最终上马并已开业。
由于近几年住宅产业发展迅速，而社区和街道商业配套严重不足，今后数年最有前景的商业项目应该是小规模的底商和街铺。预计2005年就会出现为住宅小区“补课”商业配套的热潮。底商和街铺届时将是主要的商业地产投资热点。
商业地产的发展，同时受制于商业业态的变化。今年年底，根据入世协议，中国将完全开放零售业市场。觊觎已久的外资零售企业将在中国市场大肆扩张，商业地产的投资商不能不注意到这种趋势并加以研究。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
商业地产我感觉明年还会继续调整。当然各个地区有所不同，北京的供应量不是太大，估计问题还不大，但有些地方，例如大连，现在就在调整了。商业项目和住宅不同，住宅卖不了，空着问题还不大，商铺如果租不出去那麻烦就大了。去年商业地产很火，主要还是短线投机资金太多，商业地产是个长期的东西，大量短线资金进入，不出问题是不可能的。我们公司目前就很注意控制商业项目的风险，许多几十亿的大项目我们都不接，就是因为风险太大。
目前做商业项目的开发商心态不太正常。现在商业的风险越来越大，而开发商又急于套现，这种心态是有问题的。我估计开发量比较大的城市，一定会调整，最终可能会形成不少坏账。开发商做不下去了，就只能扔给银行。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
商铺明年的总的趋势是分化。分化的意思是说，过去的商业物业是从无到有，做什么都吃香，现在做得多了，好坏就分出来了。总的来看，独立商铺的价值还是不断在增加的，但如果是综合性的商业物业，例如大商场，其价值就会发生明显的分化，虽然过去这类产品也是很值钱的。今后底商和街铺会成为前景最好的商业物业。
SHOPPING MALL曾经有过一个高潮，但在中国，我觉得这种MALL很难成为商业的主流。因为既然是购物中心，它必然就是综合性的、大体量的。这样，MALL的产品就需要很广阔的可供辐射的腹地。所以，一个城市，例如北京这种规模的城市，最多也只能容纳1到2家MALL。另外这类产品需要比较好的配套，交通条件、停车设施等等，否则人家为什么要跑大老远到你那里购物呢？
独立的商铺和大型的MALL之间是有竞争的。但两者各具特色，各有各的长处，很难说谁更有生命力。从今年的情况来看，商铺总的行情不太好，但独立的街铺和高档写字楼下面的底商情况还是不错的，其他的都不行。它们的营销策略有一个共同点是售后包租，但由于风险较大，商业信誉不足，所以运作的都不是很好。这种模式是存在很大问题的，今后开发商在开发商业物业的时候，不能仅仅考虑开发问题，还必须同时考虑长期经营的问题，否则造成大量的重复建设，风险就会释放出来。
目前市场比较缺、政府也比较鼓励的是社区性的商业中心。从人们的消费习惯看，不是买什么东西都要上大卖场的，人们更多地恐怕还是去社区性的小的商铺去消费。所以明年比较好的还是底商和社区的街铺。
图为基强联行董事总经理陈基强
六、传统的代理销售业务继续萎缩，房地产服务业市场将向高端转移，前期策划和顾问服务将更受市场欢迎。人们大多注意到了市场环境的变化对开发商的影响，但实际上，首先受到影响并产生效果的可能是房地产营销企业，因为他们最贴近市场，从而对市场的变化也最为敏感。
主要的变化是销售代理行业将更加困难。这一过程实际上今年就已开始，由于今年房子热销，加上实力强大的开发商大都建立了自己的营销队伍，经过几年的市场锻炼也已成熟，所以单纯依靠卖房子的营销企业将很难生存。
但这只是一方面。在另一方面，更高端的房地产服务机构，例如顾问行，今后将有更好的发展机会。由于土地供应紧缩，开发商拿地越来越难，成本也越来越高，从而使前期策划的含金量也大大增加了。是房子就好卖的时代结束了，市场研究的价值正在凸显出来。房地产服务机构今后将不得不从低端的代理销售，逐步走向附加值更高的前期策划和顾问服务。不能实现转型、提高服务层次的中介服务机构将被无情地淘汰。
此外，由于土地公开出让，成本上升，前期策划的重要性将大大提高。相应地，后期销售将不再像过去那么重要。项目减少，销售的难度也会降低。项目宣传及营销费用支出预计将出现比较明显的减少。
陈基强：(基强联行董事总经理)
明年会继续今年的一个趋势，就是销售代理越来越难做，原因是开发商规模越来越大，也越来越成熟。原来开发商喜欢找代理行，是因为很多开发商是外行做地产，他不懂这个市场，手里也没有客户资源，要借助代理行的帮助来开拓市场。但随着市场的发展，开发商渐渐成熟了，也懂市场了，同时规模也做大了，他们自己的销售队伍已经非常强大，不需要代理行了。
这也符合香港的经验。香港的大开发商，像和黄、长实、新世界等等，都有很强的销售队伍，一手房销售是不需要代理行的。香港的代理行都做二手房。这是个趋势。明年因为国内市场供应量要减少，卖房子容易了，开发商就更不需要代理行了，所以这个行业明年的压力会比较大。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
销售代理我觉得明年会比较好做。因为过去市场好，房子不难卖，开发商没必要让代理商赚这个钱。但以后随着竞争加剧，卖房子难度加大，市场也相对比较平稳、比较理性了，开发商将更多地求助于代理公司的专业服务。房地产中介市场明年还是会继续向好的。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
明年的代理销售形势比较严峻。主要原因是土地形势比较紧，导致一些项目上市的速度放慢了，明年恐怕也快不起来，这样市场总的供应就减少了，对于代理销售商来说，饼小了，竞争自然就更加激烈了。
但对不同的代理商，影响是不一样的。比较大的、有品牌的代理商，这可能是好事。因为竞争加剧了，对中介企业的实力和专业性就提出了更高的要求，大的代理商可以借此获取更大的市场份额。相反，对于小的代理商，明年可能就很不乐观了。
七、大型开发商优势更加显著，巨头说话的战国时代将会来临。市场并购将越来越多，但仍将以项目并购为主，企业并购尚不会成为风潮。
今年对于开发商来说，影响最大的毫无疑问是土地政策。“招、拍、挂”对开发商的影响，决不仅仅是土地供应减少和土地成本的提高。更重要的是它将彻底改变开发商操作项目的方式，并在行内建立全新的游戏规则。对于这一点，不少开发商已经看到了，并正在努力适应新的规则和方式。
新的规则和新的市场环境，使开发商发生了分化。明年还将继续分化。所不同的是，今年的分化主要是看谁能生存，而明年的分化，则主要表现在“活法”的不同。不同规模，不同定位的企业，将采用完全不同的策略参与市场竞争。市场决不是只属于大开发商的。
具体而言，大型开发商将更倾向于以开发规模取胜。相对中小规模的开发商，大型开发商在土地和资金方面的优势将更为明显。
郁亮：(万科企业股份有限公司总经理)
现在房地产行业与当年家电行业所处的状态基本相同，进入了完全竞争阶段，并且有许多特征是相似的，如现在房地产企业和1996年的家电企业一样，都不受消费者尊重。可以预见的是，今后的房地产企业像今天的家电行业一样，只有一些实力企业能生存下来。”万科企业股份有限公司董事总经理郁亮。郁亮认为，在很长一段时间内，房地产开发商不能转变为不动产运营商。“在规模和实力都不够的情况下，开发商的模式转为不动产的模式非常危险。”
图为伟业顾问总经理林洁林洁：(伟业顾问总经理)
行业形式的转变，对不同规模和定位的开发商影响是完全不同的。但总的来说，大开发商和小开发商调整起来会比较容易，而不大不小的中型开发商难度会比较大。
王德勇：(中信证券研究员)
对于开发商来说，明年的日子肯定是会好过。一方面房子好卖了，另一方面信贷会相对放松。惟一的困难是土地难拿了，土地成本也提高了。大型开发商扩张的机会很好，将中小开发商可能还是要以退出市场为主。
郁亮预测明年会是并购年，我完全同意。大企业肯定要通过并购的方式加快扩张速度，这个在今年其实已经出现了。企业并购包括异地扩张，这是大趋势，大的开发商都要走这条路。但并购主要还是会以项目并购为主，也就是通过买地实现企业扩张。
八、二手房市场前景可期。但相关中介机构仍然处于混乱状况，大型连锁机构的优势尚不明显，需要延伸出新的盈利模式才有机会成为主流。
二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到二手市场上。至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在一手市场的现象将会改观，人们的买房压力，将不是取决于新建商品房的价格，而是二手房的价格。
换言之，中国将向具有一个正常的市场结构的房地产行业迈进。但在二、三线城市，这个过程要过几年才会出现，因为那里的房子仍以计划经济时代的旧房为主，拆迁和城市扩张仍将提供房地产发展的主要动力。
目前二手中介依然十分混乱，市场缺乏强有力的大型中介连锁机构。实际上，由于二手房中介直接面向渠道，这个领域是最容易出现寡头垄断的。国内希望在这方面尝试的企业有不少，但目前来看，尚不成气候。主要原因在于，目前二手中介的盈利模式过于单一，“渠道为王”的优势不明显，未来需要探索新的盈利模式。
宫萍：(链家宝业市场总监)
北京市二手房市场从2000年的刚刚起步、到2002年成交8000套、再到2003年达到20000套，可以看出北京的二手房正处于快速发展期，今年二手房的成交总量将不低于40000套。
2004年，二手商品房成交量占总成交量的40%左右，较去年提升了近20%。原因在于，目前的二手商品房大都在九十年代后期建设完成，在房屋的各项设施和设计方面能够迎合目前众多置业者的时尚潮流。随着房地产的存量越来越多，二手房交易将逐渐成为房地产市场的主流。
政策对二手房市场的影响也不容小视。还以北京为例，去年10月8日，央产房允许上市交易，在一年之内，央产房以平均每月20%的速度递增，对北京二手房市场的发育产生了重要的推动作用。
从交易结构看，总价在30—50万的成交比例占到了55%，总价在50万以上的成交比例也维持在28%左右，总价在30万以下的中低价二手房成交占比仅为17%。可以看到，二手房成交正在由中低档往中高档转移，30—50万的中高档房正在成为交易的主流。这一方面是因为新房价格上涨，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场；另一方面就是投资置业者的消费理念已经由基本型往舒适型转换。市场结构在悄然发生变化。
展望2005年，透明交易是2005年的一大亮点。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，那么相对而言，对经纪公司的经营将是更大的考验。
品牌连锁将成为房屋中介公司的发展方向。市场上将会出现拥有数百家甚至上千家连锁店的大型经纪公司，将在部分城市或区域占据相对垄断地位；经纪公司的赢利模式将从单一的佣金收入，发展到利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务向多种业务模式延伸，以全国性品牌连锁经营为发展方向。
图为北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
二手房明年的成交量还要大幅增加，这也是我们公司明年的一个业务重点。同时中介公司的分化也要开始，有实力的公司扩张会比较快，小的公司则面临生存问题。
二手房市场的发展，各个地区很不平衡，像上海已经与一手房持平，去年的交易量就达到了1:1。上海房地产的市场化程度要高得多。相比之下，其他地方就差一点。例如北京，二手房市场一直发展不起来，虽然今年增长很快，但要达到一手房的交易量，估计至少还得3年时间，到2007年才能与一手房持平。北京的问题是新房供应量很大，二手房通常又比较陈旧，大家不愿意购买二手房。
二手房市场上比较受欢迎的是房龄4、5年的房子。房子不算旧，周边的生活配套各方面也比较成熟，这类产品在二手市场上比较容易出售。所以对很多地方来说，现在不是二手房发展不起来，而是需要时间。等一手房扩张的差不多了，4、5年房龄的二手房也释放出来了，二手市场自然会火起来。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
房地产市场结构正变得越来越成熟。像上海，目前一、二手房的交易量基本上是一比一了。在深圳、天津、武汉、成都和重庆等城市也是这样，二手房交易都非常火。房地产市场要形成良性循环，二手市场一定要起来，这样才有利于房子的变现，房地产才有好的流动性。
九、房地产产业政策仍将保持矛盾的特征，不同政府部门的看法依然不一致。在这种情况下，比较大的动作，例如预售政策调整、开征物业税等等不大可能出现。
2004年的房地产产业政策充满了矛盾。一方面，政府不希望房价上升太快，于是大建经济适用房，试图拉低销售均价，平息老百姓的怨言；另一方面，政府又害怕房价下跌，造成房地产市场崩溃，尤其政府的财政收入极大地依赖房地产业，所以土地供应的口子又被收紧，造成市场供应不足，商品房价格出现近年少见的大幅上涨。
这种矛盾的政策，在2005年仍将持续，因为政府至今没有找到理顺其中关系的办法。由于政府土地开发能力不足，不少地区已在探索放开土地一级开发市场，以便向市场供应足够的土地。但具体成型的操作尚需时日，在这之前，土地紧俏已成为事实。
开征物业税仍停留在学者的办公桌上。这一提议存在问题很多，尤其是可操作性太差，在目前的税收体制下，全面推行难度很高。短期内推出的可能性很小，中长期看，只要税收体制不做根本的改革，物业税的推出仍不可能。不少人担心物业税将导致房价大幅下跌，这种可能性是微乎其微的。
由于这个原因，房地产税费进行全面调整和改革的机会也不大。太多地方政府收入有赖于房地产业，任何冒然的改革都会引来地方政府的强烈反弹。但在少数地方，税费调整可以成为政府微调房地产市场的有效手段，尤其是在上海这样地方政府非常强势的地方。
龙固新：(德思勤投资咨询有限公司)
目前政策上的变数实际还是存在。除了中央的政策之外，地方的政策也有不少不确定性。例如商业银行的按揭政策，据说有些地方已经在调整，按揭成数提高的话，那对需求将形成很大的打击。如果仅仅是在土地供应量上有所限制，问题还不大，如果对需求端进行打压，那就很难预期了。不过我想，国家在制定政策的时候也会考虑方方面面的问题，不会出台杀伤力太大的政策吧。
今年上半年由于政策力度较大，土地和项目供应量减少，房子一下子就火了。尤其是二线城市，火极了。什么房子都能卖出去，开发商自然就高兴了。到明年，虽然整体会保持平稳，但我想情况不会像今年这么好。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
政府制定产业政策也要根据市场的情况。我觉得收物业税是合理的。包括预售政策，我一直认为办理按揭贷款应该凭个人所得税税单来申请，这是可以做得到的。但目前没有这样做，结果收入证明许多都是假的。
我觉得包括房地产产业政策，还有土地政策以及消费心理的变化，今后的产品设计会出现一个回归的趋势。也就是过去大家都追求西方的、洋化的东西，今后要回归到中式的、传统的特色中去。
王德勇：(中信证券研究员)
目前的房地产政策还是集中于土地这一块，包括征地和拆迁。但这方面的政策表述其实有矛盾的地方。比如一个政府部门说要通过严格控制拆迁来控制市场的供给量，而另一个部门又说要加大旧城区改造的力度，以改善老百姓的居住条件。但总的看，拆迁的难度肯定还是会加大。
十、区域竞争格局明年将出现大变。大型开发商的竞争在更多的向二、三线城市转移，少数几个发达城市所占的份额将会减少。
中国的房地产与整个国民经济一样，过多的集中在少数几个城市和地区发展。从90年代商品房开发启动，到现在，整体的发展基本上就集中在北京、上海、广州和深圳等几个一线城市。这些城市人才最丰，购买力最强，开发量与开发水平也最高。房地产企业的竞争，就集中在这些地方。
但今年的情况已经出现变化。一线城市由于前几年供应量巨大，房改后的消费需求已经释放了不少，新建商品房的市场空间正在减小；土地成本急剧提高，使这几个城市的开发门槛大幅升高，整体的市场结构在发生变化；二、三线城市急于发展，为从一线大城市“出走”的企业提供了扩张的空间。
这个趋势从去年底就已见端倪，今年的发展势头更猛，到2005年，以量取胜的主流开发商的舞台将是二线城市，像万科、顺驰这样的住宅开发商，能否在竞争着占据先机将主要取决于他们在二线城市的表现。而豪宅市场的主流开发商，仍将留在一线城市，他们的竞争，仍将主要在几个大都市展开。
龙固新：(德思勤投资咨询有限公司)
一线城市已经趋于饱和，二线城市目前正在发力阶段。一个城市如果房地产缺口比较大，例如历史欠账比较多，或拆迁量比较大，通常在房地产起步阶段会有十分火爆的表现，价格加速上涨，供应量大量增加等等。任何城市都会经历这个阶段，这是房地产发展的必然趋势。市场不可能永远集中在少数几个城市。
开拓二线城市，一线城市的大开发商还是有着很大优势的，资金、开发理念、开发水平、企业管理水平都比当地开发商强得多。像武汉、成都这些城市，许多大开发商已经进入了。在二线城市，就市场份额来说，目前外地的开发商只能占到约30%，但到明年，这个比例一定会出现比较大的变化。全国性的品牌开发商，像万科、绿地、华侨城这些公司，会在二线城市真正占据主流的地位。道理上也应该是这样。
