爱华网1 关键词·土地控制 土地供应吃紧导致成本大幅增加今年最令京城开发商头疼的事情莫过于土地政策紧缩导致的土地成本增加。从年初开始，各级部门都从源头上对土地审批进行了严格的控制。此招的确扼住了开发商的命门，由此产生的资金压力更是令他们头疼不已。
按照以前的做法，开发商可以利用“关系”拿到土地，然后把土地抵押给银行贷款。到了项目开发的时候，建筑公司带资入场，一旦进入楼盘预售期，将近一半的资金就赚回来了。
“4号令”和“71号令”出台后，协议出让的土地都必须重新审核，通不过条件的，政府收回土地；8月31日之后，所有土地以招拍挂的形式出让。这样一来，按照价高者得的原则，开发商拿地的成本必然增加。大批以买卖土地为生的“地虫”自然是无以为继，而不少中小开发商也开始尽快抛售现有物业回笼资金，即使是大型企业，也不得不掂量掂量自己的资金状况。
点评：经济成本上去了，时间成本下来了；显性成本增加了，隐性成本下降了；投机取巧的少了，认真做事的多了。
2 关键词·资金压力
过了土地关，开发商又要面临资金关。今年央行和银监会双管齐下，一方面控制银行的放贷规模，从而抑制房地产行业的资金源头，另一方面则通过提高资本金的比例（从20%提高到35%及以上）来进一步抬高房地产行业的准入门槛。不少京城开发商都慨叹“土地先行，资金随后，真是屋漏偏逢连夜雨”。
上述政策出台后，一些缺乏资金的小型开发商便纷纷利用个人关系或是中介机构转让土地，而这一抛售现象在九十月份更是达到了高峰。一位不愿意透露姓名的开发商称，由于近期银根紧缩，要从银行贷款比以前困难，最后只能主动放弃。业界也估计，在央行加息等金融政策调控下，近一半开发商因融资压力要转让项目。此外，开发商面临的资金困局迫使他们不得不将手中囤积的空置房低价快速变现，京城商品房空置面积自1996年连续增长7年以来，首次出现下降。
点评：按资本规律办事，此举的确有利于优胜劣汰，一句话，有人烦恼有人欢喜。
央行银监会双管齐下看紧“钱包”
3 关键词·心理障碍
随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行也纷纷采取相应措施，提高个人住房按揭贷款的门槛，贷款资格审查严格成为趋势后，购房有多了一个关；10月29日，央行公布的加息政策更是引发了连锁反应，让不少准备买房的人出现了观望的态度，这一系列政策让开发商头疼不已。
这些政策出台后，有人甚至算了一笔账，一套100平方米的房子要多出10000元，这一下让不少准备买房的人止住了购房的脚步。许多开发商对此感到颇为苦恼，开发商们表示，其实加息之后增加的数额并不大，关键是给许多业主增加了心理障碍。为了缓解业主的这一心理压力，很多开发商干脆直接将因为加息增加的费用从业主的房款中减掉，打消了业主的顾虑。但业界推测，银行再次加息的风险仍然存在，开发商可能还得准备接着掏钱。
点评：相比其他的烦恼而言，这些问题属于节外生枝型的烦恼，事情本身不大，但经过各方面的炒作，被放大了，很多业主只是感觉要多花钱就不好，开发商不得不委曲求全。
加息压力导致购房欲望下降
4 关键词·举步维艰
前不久，在一次公开土地拍卖中，5块需要进行前期拆迁工作的土地无人问津，一位参与拍卖的开发商表示，拆迁新政策出台后，这类土地都不敢轻易碰了。
按照今年的拆迁政策，凡房屋拆迁中矛盾和纠纷比较集中的项目都要暂停。虽然该政策意在保护拆迁户的合法权益，其本身是一件好事，但由此引发的连锁反应确实使业内人士及开发商叫苦连天。不少开发商表示，由于拆迁补偿费用没有政策限定，这使得拆迁成本一路飙升，而暂停项目更是使得工程进程无法保证。一位业内人士表示，目前北京很多拆迁工程均面临停滞的困境，由于资金大部分来源于银行，因工程停滞而带来的利息压力是不言而喻的。此外，对于那些有二期三期的项目来说，暂停工程更是损失惨重。就目前来说，那些需要进行前期拆迁工作的地块已经成为了开发商的“烫手山芋”。
点评：开发商都说搞开发最害怕拆迁，这个一刀切政策加大了找地的难度和开发的时间成本，够烦恼的。
拆迁“一刀切”难倒开发商
5 关键词·切肤之痛
今年的泡沫论之争此起彼伏，某位投资界人士语出惊人，说世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中；著名经济学家吴敬琏也公开表示发生金融危机不是幻象，而是现实危险。尽管建设部有官员对于这一论调做出了反驳，但很多开发商的气愤还是溢于言表，一向以敢言著称的任志强更是直斥“泡沫说纯粹胡说八道”。
开发商之所以这么紧张，主要是担心泡沫论会引发一系列的政策跟进。根据他们今年的切身体会，伴随着泡沫论的出现，各种紧缩政策接连出台，11月的新盘数量仅为5个，比10月份锐减了将近75%，日子已经够难过了，何况业界还在传言央行会继续加息。可以说，泡沫论已经成为悬在开发商头上的一把利剑，如何避开剑锋已经成为开发商的新烦恼。
点评：开发商还指望着政府土地政策多开点口子，融资渠道再多点支持，但要是泡沫论的阴影不散去，这些希望就会很渺茫。
担心“泡沫论”会引发政策紧缩
6 关键词·业主维权
专家型业主涌现带来售房压力2003年因撰写“204条”购房合同范本在全国房地产界闻名的秦兵律师，认为2004年是京城业主理性维权取得明显效果的一年，律师代理购房也逐渐成为一种时尚。随着专业人士的介入，业主的维权成功率越来越高，开发商不得不在面对市场压力的同时，还要面对越来越专业的购房群体给他们造成的品质压力。
“204条”出现后，开发商颇为烦恼。不少开发商甚至在去年公开表示，要真按这个版本卖房，根本做不下去。但是，随着越来越多专家型业主的出现，开发商开始感受到由此带来的压力，而法律的不断完善，更是使得开发商违约行为的经济成本和品牌成本也越来越高。以往即使在报纸上看到一两条集体维权的消息，大多数也是以失败告终，但在今年，打赢官司的案例比比皆是。开发商真是得事事留心了。
点评：一直以来，京城的开发商都是养尊处优，突然被业主维权弄得焦头烂额，的确会不习惯，但这样的烦恼越来越多，这个市场就会越来越有秩序。
7 关键词·手续繁杂
临时电、临时水是目前许多刚刚交付的楼盘产生纠纷的主要原因。
“但是，当业主们冲着开发商高喊维权的时候，我们也备感苦恼”，一位开发商向记者表示。
据了解，目前小区出现临水、临电的原因主要是转正关卡过多，一位开发商告诉记者，供电公司、自来水公司等城市公用事业一直是由政府投资建设、财政补贴运营，从而造成了服务意识淡薄等方面的积弊，与主管机关合作不顺是造成临水临电转正难的原因。除了申办手续复杂，资金压力也是造成这种局面的原因之一。据了解，即使在供电局把市政管网连接到小区门口的情况下，要使楼盘的临时用电全部“转正”，还需要完成修建变电站，铺设小区内电力管网以及安装室内电路等方面的工作。完成这些工作，开发商需承担的成本为200元-300元/平方米。照此计算，要使一个100万平方米楼盘的临时供电转正，总成本支出高达2亿-3亿元。
点评：在资金压力不断加大的今年，临水临电成为开发商的新烦恼也就不足为奇了。
开发商陷入“临水临电”困境
8 关键词·建材涨价
2004年，钢材价格从7月到10月连续增长，比去年同期增长将近20%，这使得本来缺钱少地的开发商们大呼郁闷，而对一些中小型的企业开发商而言则更是雪上加霜。SOHO中国有限公司董事长潘石屹就曾抱怨钢材价格上涨太多，对其“建外SOHO”的建设成本影响太大。
其实，和潘石屹有类似烦恼的开发商并不止一家两家，一些开发商表示，“不能再涨了，再涨就没法干了。”因为主要建材的价格上涨，已经出现了一些在建、拟建的商品房项目出现停工或半停工，施工单位与开发商另行协商合作的现象。目前，在北京以外的项目，已经因为建材成本的上涨导致建筑成本上升了50元-80元/平方米，而北京的涨幅比这个数字更高。但是北京市水泥工业协会的一位负责人认为，尽管北京几大类建材价格上升很快，但利润空间还是很大。
点评：建安成本只占商品房价格的三分之一，最终不会对商品房价格产生太大影响，有开发商表面说烦恼，实际上在找理由提价，但如果继续涨下去，房价又上不去，肯定会有人烦恼。
建材成本猛增开发商连呼郁闷
9 关键词·新盘锐减
“8·31”在改变部分房地产开发商命运的同时，经纪行业也跟着过上了“紧日子”。
到11月为止，2004年京城新推楼盘为182个，其中10月推出新盘为22个，11月新推楼盘仅为5个，个别房地产经纪公司还预测“12月份的新推楼盘数量还将有大幅下降。”据不完全统计，目前京城从事一手房营销代理的房地产经纪公司大约在200家左右。“假如从今年所推新盘的实际数量平均分配的话，每个公司还不到一个项目，显然在2005年就会出现有的经纪公司‘没饭吃’的局面。”一位房地产经纪公司老总表示。此外，北京2006年后不允许有新开工项目的说法一直没有定论，如果属实，经纪公司还将面临另一道门槛。业界认为，很多“吃老本”的公司将难以为继。不少新盘代理公司已经涉足二手或评估行业以保证其业务量。
点评：这种状况对整个行业的发展不一定是坏事，但今明两年，房地产代理行业要有过紧日子的心理准备。
新盘代理公司今年过上“紧日子”
10 关键词·业务障碍
今年5月1日，建设部规定今后物业公司要按照资质来接纳业务，该规定出台后，物业公司纷纷表示，这种一刀切的规定限制了他们的发展。
将物业公司逐级定位，反应最为强烈的还是一些规模不大但物业质量较高的物业公司。这些物业公司认为，建设部出台物业管理企业资质管理办法，是为了整顿物业管理市场，初衷是好的。但是，物业管理是服务行业，是否应该采用建筑行业、开发行业的资质评定办法有待商榷。毕竟衡量一个物业管理公司好坏的标准是服务质量，而不是规模大小。一位物业公司的负责人表示，规定出台后，物业公司进入了一个怪圈。政府希望物业公司提高服务水平，但规定出台后，物业公司受资质的限制，又无法进一步扩大业务范围。据了解，目前有很多物业公司受该规定的影响，已经退出了原来管理的小区，但也有不少公司甘冒风险，仍然越级管理。
点评：这的确在某种程度上会对一些管理优秀而资质较低的企业的发展形成障碍。
