深度：地产血酬定律

什么是地产界的血酬定律？

土地的价值，决定于各方力量为之拼争所付出的代价。生存资源的有限，决定了人类必须为获得生存和发展而互相竞争和搏斗。

我们的观点，虽不直接采用著名学者吴思关于“血酬定律”的概括，但却深受他的这种独特历史观的启发。在人类历史上，创造力和破坏力是始终相伴相生、又相竞相克的两种力量，它划定了不同利益集团的地位关系和生存边界。

中国的房地产业，迎来了一个创造力空前高涨的时代，但隐性的破坏力有时也会突然发生。地产界的规则，决定于多方博弈和竞合的结果；政策和制度，有时会促进创造力的暴发，有时也会滑向破坏力的边缘。

唱衰中国房地产市场的声音不绝于耳，究竟如何看待泡沫的存在？中国房地产业是否能够承担导致经济过热的责任？作为社会公共产品的提供者，政府是否应当扮演土地经营者的角色，政府自身的利益诉求是正当和合法的吗？

混乱之辩

今年房价果然如年初所预料的那样，涨了。

作为与房地产发展息息相关的两个部委，建设部和国土资源部都做出了试图转移舆论压力的动作。

9月20日，建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的一份文字稿中特别提到：“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨。”

作为被批评暗示的“部分开发企业”之一的SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹回应说，建设部抬举了我的能力。

华远集团总裁任志强从今年6月以来多次撰文猛烈抨击新土地招拍挂政策，认为此政策才是让土地平均价格暴涨以致使房价从去年开始持续增长过热的根源。

10月11日，国土资源部副部长贠小苏在全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，首次公开对任志强的看法做出回应：“近几年来，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨，有一种观点认为是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。”

贠小苏认为，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。

另一场争论焦点来自于摩根士丹利经济学家谢国忠10月抛出的“中国地产泡沫即将破裂”的警告。他的话之所以能够引起如此轩然大波，原因是谢国忠1997年加入摩根士丹利之后不久就曾预言“香港房地产泡沫即将破灭”，后来事实果然如他所料。同时，外国著名权威媒体《纽约时报》也感叹“中国房地产泡沫吓人，空置率过高”。

但这次，谢国忠为代表的“泡沫论”却遭到了国内各界人士以及媒体的普遍质疑。

“我不知道谢国忠先生所依据的经济分析数据是哪些。”戴德梁行研究顾问部董事王瑾说。潘石屹则认为“太夸张了”。任志强的反对更加直白：“谢国忠实际上是根本不了解中国的，泡沫问题在中国根本就不存在！”

10月27日，建设部政策研究中心主任陈淮牵头出台了一份《怎样认识当前房地产市场形势》的文章，其中回应国外媒体关于中国房屋空置率过高的判断：虽然房地产的确存在空置问题，但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%.该文并强调，国内空置率的计算方法与国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前是除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。

外国经济学家和媒体关于中国房地产市场泡沫的观点，和政府部门把房价上涨的原因部分归咎于开发商的指责，激起了后者的强烈反应。华远集团总裁任志强连夜写了4篇文章在新浪网上转载，认为中国房地产业不存在泡沫，现行的土地政策才是造成房价上涨的根本原因。

这还不够，任志强联合业界多家公司和研究机构撰写了被称为“中国第一部最完整和专业的房地产研究报告——REICO报告”，即将在12月4日的上海住交会上公开。任志强向《中国新时代》透露，他们是以“挨家挨户”敲门询问的调查方式，来实地调查中国房地产的真实状况的。

针对来自主管部门的批评，任志强在接受《中国新时代》专访时反驳道：“我们现在的法律制定都以单一部门的名义出台。房地产法规定，所有的房地产建设问题应该是国土资源部和建设部两家管理，但这两个部门不沟通不联络，很多政策和文件之间没有衔接。”

国土资源部负责土地政策的制订，要保证土地的有序供应；而建设部有责任维护房地产业的健康发展。当房地产业的热闹成为讨论经济过热的众矢之的之时，这实际上反映了在宏观调控中，部门之间存在着的政策冲突。

国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示，2004年1季度，35个大中城市中有9个城市房价涨幅超过10%；二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，土地交易价格超过10%的城市与房屋销售价格涨幅超过10%的城市重合比例很高。甚至某些城市诸如上海，一季度房价增幅高达20%以上。

建设部在《怎样认识当前房地产市场形势》报告中承认，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，“招、拍、挂”制度存在短期内容易推动地价上涨的明显缺陷。

央行今年第三季度报告亦显示出房地产价格的持续上涨：前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6%、9.9%和2.1%.在35个大中城市中房价同比涨幅超过10%的前9个城市分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州。

11月上旬，国务院发展研究中心市场经济研究所发布“中国市场形势动态分析” 报告显示，前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%.

《南方周末》报道说，一位家住杭州城西湖区蕲王街的唐老太爷一直在等待拆迁。现在，他打消了拆迁的念头，因为相比6年前，杭州的房价涨了4倍。

建设部与国土资源部于近期抛出的观点，被一些舆论认为是在厘清自己的责任：此次宏观调控为什么没有对房地产业起到作用，而房价在今年1-8月却仍同比上涨13.5%？

“不能把短期房价变化与中长期房价变化混淆。”建设部政策研究中心周江博士在接受《中国新时代》专访时说，“中国土地市场和房产市场形成的时间尚短，目前的房价还没有经过反复、不断的交易过程，所以房价不会那么稳定的，特别的表现就是房价的不断变动。”

如何解释公众普遍感到的房价上涨过快并超出支付能力的认知？周江认为需要澄清的一点就是，个人收入与房价支付比率的计算方法国内与国外有所不同：国外的计算方法是个人收入与社会全部房屋（成交房与新增房的总和）的价格比，我国是收入与新增房屋价格比，这样计算的结果是中国的比率是偏高。

香港著名地产咨询公司戴德梁行研究顾问部董事王瑾在接受《中国新时代》专访时则认为，应该注意不同住宅产品的价值与价格的变化比率，并需要同时考虑不同地区、不同人群的购买能力。

有关部门的权威报告称，前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3%（其中商品住宅销售同比增长30.3%），大大快于竣工面积9.5%的增长速度，表明市场需求仍然比较强劲。另据统计，今年1到8月的商品房销售中，有91.36%是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。

如此高的房价为何仍然热卖？为何国家在努力控制房产投资过热，市场却表现为饥渴状态？

对于摩根士丹利董事总经理兼首席经济师史蒂芬。罗奇认为的中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫，只有上海存在泡沫的问题，任志强在接受《中国新时代》专访时说：“我并不认为现在上海的房价已经非常高了。若按照上海的全部人均收入水平去计算的上海房价收入比，看上去房价的确非常高，但实际上，上海40%至50%的商品房是被比上海人均收入水平高的多得多的外地人买走了。”

任志强认为房地产开发商的责任是为那部分“先富起来的人”提供住房消费，而低收入者的住房问题是政府考虑的问题。这样的话，房地产开发商的开发供应量解决的是5%的有钱人的购房需求。

任志强向《中国新时代》透露，据“REICO报告”中所得数据，对于上海5%的高收入已购房群体来说，其房价和家庭年收入比只有3.1%，也就是说他们所购买的房子是用其3.1年的收入即可支付。比美国的3.9%还要低。另外，“REICO报告”认为2003年全国所有已购房及未购房者的房价家庭年收入比的调查结果是6.5%，即从1998年的9.1%下降到2003年的6.5%，任志强说这已经是一个很低的水平。

戴德梁行研究顾问部董事王瑾引入了“大都市”概念，上海、北京的作为国际大都市的角色定位，对外来人口的有效需求的吸引力更是无可估量的，所以其城市购房者的支付能力也不能简单的按照当地居民的收入水平计算。

“比如东京、伦敦、纽约房价都非常高，原因是它在世界经济中扮演着重要的角色。很多的需求并不来自于本地老百姓的消费需求，而来源于外来人口需求，这些需求也是实实在在的。”王瑾对《中国新时代》说。

周江认为，作为与北京平级的城市上海，2、3年之前的房价比北京要偏低，那是对上海房价的一种低估，现在上涨则是对上海应有房价的一种补偿。这是房价形成机制在房价的不断变化中“找到比较合适的一个价位”。

房价推动力

据国土资源部公布的数字显示，今年上半年全国地价平均增长11.3%，高于全国房价平均增长10.3%的水平。那么，地价的上涨是否是推动房价上涨的关键因素？

简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系。事实正好相反：正是因为房产市场需求的旺盛，才导致了对城市土地的争夺，并引领地价上升。美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟。奥沙利文在《城市经济学》中运用玉米地价模型分析所得出的结论是：“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价。地价高是住宅价格高的结果——而不是原因。”

“土地价格同样和供求关系有关系，土地价格之所以在今天这样暴涨，是因为供应量不足。”潘石屹对《中国新时代》说，“农民的耕地冻结了，拆迁纠纷集中的地方停止拆迁了，建设用地的来源本来就只有这两个，现在都停了必然影响供应量。”

由此，潘石屹认为，政府在宏观调控房地产市场的过热情况时出现了某种程度上的偏差：通过严格用地审批来控制土地的供应量，又通过限制个人房贷和加息来影响需求量，结果导致土地和房产的供需仍不能达到某种平衡。“供应量增加才能够把价格压下来。”潘石屹说。

任志强则给记者算了一笔土地账。现在全国土地的平均利用率仅0.5%左右，北京城区平均利用容积率大概只有1.9%.“严格地说，中国的土地是不够的，现在的城市规划是有缺陷的。你不是想发展成发达国家经济发展的程度吗？有限的土地供应量与未来对土地增加的需求量有矛盾，随着土地开发成本的提高，房价一定会增加。”任志强说。

任志强同时认为现有的房价增长之所以是政策性增长，原因在于政府的土地储备制度是对土地的垄断性经营，由于对政府未来土地拍卖量的不确定性，政府信息公开的不对称性，导致开发商愿意高价购买土地积累“存货”。

而地方政府为获得更多的政府利益，用非市场化手段控制与减少土地供给的数量，使土地处于饥饿供给状况，从而大大地抬高了土地的价格。“上半年土地招拍挂的价格高于土地协议出让平均价格的4—6倍就是最好的证明。”任志强说。

121号文件：分水岭

房地产市场投资的活跃和房价的过快增长在2003年终于开始引起高层的担心。央行在2003年上半年一份内部报告中不无担忧地写到：“房地产泡沫对经济具有极大的破坏力，其主要表现是抬高整个经济运行成本，使这些城市或地区经济逐渐失去竞争力，并最终导致银行不良贷款的产生。”

2003年6月，央行以在京、沪、穗、杭州、温州等城市的调查结果为根据，出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，业界俗称121号文件。在此份文件中，央行提醒并约束各商业银行，一方面要求对房地产开发商贷款不得超过项目总投资的70%；另一方面则增加了对消费者购买高档住宅和第二套房子的贷款限制。

央行试图收紧房地产业和银行业的资金通道，没想到这一文件迅速引起广泛争论和反弹。有意思的是，反对的声音不仅来自于房地产界，基层的商业银行也对此文件腹诽甚多。华远集团总裁任志强接连在主流媒体上亲自撰文予以激烈反对，并得到许多知名房地产商的附和。2个月后，政府以国务院的名义发布18号文件，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

前后两个月，两份高规格文件措词、态度的180度转变，被普遍视为房地产商利益群体的一次公开的胜利。对121号文件的激烈抗辩，显示了中国房地产界已经崛起的开发商利益群体的存在，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。无疑地，121号文件及其随后所发生的关联事件，已看作是中国房地产市场发展的一道分水岭。

而在潘石屹看来，121号文件还有另外一层“分水岭”的喻指。“121号文件之后，央行出台的所有政策我觉得都是市场化的。比如在此之后银监会就出了一个房贷的指引，再比如此次加息事件。”2004年11月1日，潘石屹在接受《中国新时代》专访时说，“所以用市场的方法来调控经济不会伤害着经济本身。通过这次宏观调控，留下的都是好的，淘汰掉的都是提供不了好的服务的开发商。这就如同参加高考，谁过了分数线谁就读大学去，而计划经济下考大学是靠‘推荐’、‘写评语’。”

房地产商们的声音突然大了起来，让主管部门突然意识到，市场上还有这样一个利益群体存在着，并且拥有一定的话语权。这就像各大足球俱乐部开个了投资人会议，让足协意识到，足球市场还有这样一种力量存在。这种非正式的对话的出现，多少改变了中国房地产业的状态。

但建设部政策研究中心周江博士在接受《中国新时代》专访时则认为：“不存在房地产开发商与政府博弈的问题。开发商固然为了自己的企业发展，它同时也是房地产行业的一部分，政府调控房地产市场使之更稳定、健康发展，开发商其实是从中受益的。”

“政府和开发商之间只是嘴皮子上的争论，实际上他们本身也是很好的配合者。开发商的言论我认为可以理解为它们希望政府的宏观调控在微观上可以更加合理。”香港著名地产咨询公司戴德梁行研究顾问部董事王瑾对《中国新时代》说。

“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”中国社科院金融研究所易宪容博士则在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文提出了自己的警告：“事实上，这次的经济过热，是在中国大陆向市场经济迈进的过程中不同的利益集团利益博弈的结果。而这种利益博弈集中在国内房地产业上展开。”

土地储备制度之病

房地产商期待的是一个公开透明的市场交易制度和环境，就像潘石屹所做的比喻一样，房地产商通过土地公开拍卖拿地就像是撑竿跳，谁有实力谁就能“过竿”。但问题是，在现有制度下，或可消除交易过程中的腐败，但仍无法剔除制度本身所原生的痼疾，权力寻租的现象依然存在空间。

1994年，北京市国土资源和房屋管理局（原北京市房屋土地管理局）首次对崇文区夕照寺项目进行土地拍卖出让试点，拍卖最终取得成功，这是北京第一次对土地交易方式进行改革。

2001年5月，北京市国土资源和房屋管理局土地整理储备中心成立，2002年2月，储备中心加挂土地交易市场的牌子。储备中心成立后，对广渠门外工业用地开展了国有土地使用权招标出让。在招标过程中，共有4家本地及外地开发商投标，经过评定，最终确定广州富力集团以超过31亿元的价格中标。

2003年，北京市土地整理储备中心和各区县土地整理储备分中心通过挂牌、招标等方式共成功出让了49宗共215万平方米的土地。

从2002年5月9日的11号令起，到33号文件、4号令和71号文件，北京市逐步将土地供应的渠道集中到了政府自己的手里，禁止开发商之间的协议转让和私下买卖交易。政府成了土地的惟一供应商。

但是，已经有人怀疑政府作为城市土地集中供应商的合理性。土地属国家所有，但土地出让的利益却由地方政府获得，这为国家利益让渡为地方政府利益或部门利益提供了可能，也是行政权力市场化的一种表现。

目前，土地储备制度已经在全国1000多个城市实行。低价征地，高价出让，是某些地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。据国土资源部门统计，前几年，地方政府土地出让金收入每年平均450亿左右，而同期征地补偿费却只有91亿元。

中国内地的土地储备制度，最早源于香港政府的“勾地”政策。当时，土地还属于港英政府，港英政府为了尽快把土地变成财富，开始实行批地制度，结果大量的财富流进了港英政府的腰包。另一方面，港英政府通过批地制度操纵了地价，直接影响了香港的房地产经济，导致房价高涨，普通市民承受不起，产生了泡沫。

中国人民大学法学院教授周珂曾于1993年专门到香港就其批地制度做过考察。在随后撰写的博士论文里，周珂就告诫中国内地不能实行类似的制度。他认为，土地使用权出让制度有两个根本属性，一是政府垄断一级土地市场，二是商业利益优先。所以这种制度的设计和实行已经决定了它首先是有利于政府的，其次有利于商人，惟一不利的就是民众和未来。

周珂认为，这项制度的出台，本身有它的目的性，政府想通过土地储备制度来达到对土地一级市场的垄断，限制土地的投机，防止房地产过热，平稳楼价。但是在他看来，这一制度根本不可能达到以上的目的。

“国家取得土地的收益，应当借鉴美国的做法，征收不动产税。”周珂说。国家应当把精力主要放在征税上，而不是土地出让金上。垄断土地市场而后卖地，必然难以控制地价；而且，收取土地出让金后的几十年期限存在很大的风险；另外，这一制度也很容易诱发腐败，腐败又助长这一制度的弊端。

在长期对这一制度进行研究后，周珂认为，应该结合我国民法典的制定，把我国土地的物权制度重新构筑。在我国现在的公有制情况下，尽量少通过这种手段批地，哪怕通过出租土地或以很低的价格出租再收取不动产税，以使土地出让中的投机行为造成的国有资产流失最小化，把发展商投机的空间压缩到最小，把土地储备部门出让土地的权利和腐败的可能尽可能降低。

政府的边界

迷信制度的经济学家或许认为腐败是制度不健全或监管不力的结果，崇尚道德净化的社会学家或许会相信清除腐败有赖于官员们的自我约束或“高薪养廉”，但是，片面地强调其中的任何一点，都无助于从根本上改变在某个政府管制的经济领域——比如房地产业内行政权力的寻租和越位。

美国哈佛大学教授安德烈。施莱弗（Andrei Shleifer）和芝加哥大学教授罗伯特。维什尼（Robert W. Vishny）在其合著的《掠夺之手——政府病及其治疗》一书中，详细研究了在各种社会经济型态中，政府对经济活动的干预模型以及为什么会产生腐败的根源。这种“掠夺之手”模型的理论出发点是，很多管理的实施目的其实是为了增加政治家自己的财富和权力。因此，对反腐败而言，放松管制和自由化远比在官僚体制内增加激励和进行人事选择更重要；至于有些在所难免的管制，则应该使得官员个人在行使权力时的随意性越少越好。

所以，两位经济学家认为：“腐败并不是道德败坏才出现的结果，而是政府的掠夺之手普遍而自然的运行结果。”只要存在管制，存在行政审批和许可，被赋予权力的官员就有被行贿的可能。

必须注意的是，除了在合法制度下官员个人进行谋私的可能外，作为官员利益集合的政府，也会倾向于获取更多的收益。比如，因为政府垄断土地供应源，具有绝对的定价权利，当市场对土地的需求量增加时，政府难免会人为地抬高地价。

“经营性土地招拍挂不等于土地市场化的资源配置，也不能反映土地的真实价格，原因很简单，因为土地源头的垄断是非市场化的。”北京华远集团总裁任志强近日撰文指出，“如果土地市场中有除政府垄断之外的土地供给者同时在市场中与政府的土地供给形成竞争时，才能称为真正经济学意义上的市场。”

在这种情况下，即使政府出于行政压力或调节市场供需的良好愿望而不抬高地价，但现行的招拍挂政策仍然会产生价高者得之的结果，因此，地价仍然会居高不下。

而且，更重要的是，简单地供求曲线并不能解决地价上涨的问题，即在价高时得到需求量下降的结果。因为开发商会将土地成本增加的部分转移到消费者身上，最终是由消费承担了房价上涨的后果。

“我们承认凯恩斯所证明的市场会在短期内失灵，政府有权以公利代表的身份出面对市场进行干预并重返市场，但其前提是市场在由亚当。斯密所发现的‘看不见的手’在发挥作用，而不是市场本来就在由政府那只并不太干净之手所操纵。”任志强说。

因此，所有问题的解决最终指向了政府自身的行政边界问题。作为社会公共产品的提供者，政府是否应当扮演土地经营者的角色？政府自身的利益诉求是正当和合法的吗？如何限制政府自身的行政作为，恐怕比考虑如何进一步干预市场更重要。

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