爱华网房地产业无疑是2004年中国最具争议的产业之一。看空者预言房地产“泡沫”会在“几个月内破灭”，看多者认为房市至少还有“20年”甚至“200年”的良辰美景。人们可以轻巧地翻过岁末的日历，但房地产业已浮出水面的几大问题仍会从年尾拖到来年，它们不仅是房市的现实，更将影响中国房地产业的未来。关注以图化解这些问题比争论“泡沫”的有无更具现实意义。 一、市场：缺乏公信力，信息极端不对称。
现在的楼市最缺少什么？不是产品是信息；不是买卖了多少套房子或房价涨跌的定性信息，而是由公共部门发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的分析。眼下，关于房地产的各种评价满天飞，开发商看多，大家怀疑；境外投资机构的研究人员看空，人们不信，疑心他们有无投资的利益动机；有关部门说一派健康，理由是近几年房价涨幅没有超过城市居民收入的涨幅、城市化进程正在加速，需求会持续，但在老百姓的望房兴叹声中，这些“充足”的理由显得很无力。譬如在上海，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，目前“还有60%的人未买过商品房，依然住着狭小的房子”。“谁都不敢信”“谁都不可信”成了眼下人们对于房市的普遍心态，而这，正是房地产市场缺失公信力的典型表征。
房地产市场的权威信息是公共产品，理应由政府职能部门提供。而眼下，这些部门提供的信息为何缺少公信力？因为不透明，其数据从何而来、结论如何得出人们并不清楚，有的也经不起分析。在“经营城市”风行、地方政府成了最大的土地开发商的现实情况下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。
二、产品：价格、价值严重背离，利润不可预期。
一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房究竟卖多少价合适，连开发商自己心里都没谱。上海浦东新区某楼盘原定开盘价为1万元／平方米，开盘当日，开发商看到200多套房源竟有500多排队等候的买主，当即将价格涨到12000元／平方米。这种“见风涨”式定价法，在其他产业不可想象，但在房地产市场却屡见不鲜。这说明眼下房地产价格与价值已经背离得连开发商自己都无法把握了。在“2004年国际金融年会”上，上海某地产集团总裁说，这连他自己也“看不懂。”现在，开发商卖楼最苦恼的不是不知道如何赚钱，而是不知道赚多少钱才算是赚足了，因为房地产价格构成已远非成本加合理的利润预期。
三、定价：机制颠倒，逻辑牵强。
2004年下半年，在房市争论激烈之时，一些开发商和业内活跃人士到处宣讲一个观点：“房价决定地价”，地价对房价具有反作用。理由是开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，质言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵循的普遍规律：成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。
北京某地产“闻人”在公开论坛上说，只有政府从高地价中多获益，才能拿到更多的钱去用于改善低收入人群的住房条件。其隐含的逻辑是：房价高是为了地价高，地价高是为了改善低收入者的住房。多么堂皇的理由！只是，在众多中等收入人群望楼兴叹，更不要说是低收入者买不起房的事实面前，这理由显得很苍白，这逻辑显得很牵强：难道政府在低地价、低房价的情况下就改善不了低收入者的居住环境？既然一心要割购房人的钱袋，又何必强树牌坊！
四、产业：缺乏“阳光”，渐成权力“寻租”场。
虽然在层出不穷的富豪排行榜上，房地产界的老总们占据了将近半壁江山，但平心而论，房地产界人士在公众心中的形象并不算好。SOHO中国董事长潘石屹调侃说，“看看电视剧里演的房地产老板，没有几个好人的。”影视剧多少反映了些现实的影子。房地产市场“过去被认为是黑暗、腐败、充满权钱交易的地方，如今应该让人觉得有阳光、廉洁和公正。这有赖于企业的社会良心和社会责任。”龙永图在一次论坛上说，“房地产业有过非法、半合法的原始积累。眼下，在不断建造一栋栋豪华别墅的时候，开发商也应该考虑一下真正的国计民生。房地产业应该成为‘阳光产业’。”
愿望再好总归还是愿望。诸多开发商在“8.３1”土地“大限”面前的种种言行，就传达了丰富的信息。年中，国土资源部、监察部联合下发通知，规定协议出让经营性土地使用权的最后期限是2004年8月31日，以后，经营性土地使用权转让必须采取招标、拍卖、挂牌的形式获得。这对业界而言，意味着依靠关系低价获得土地以牟利的“寻租”开发将难以为继。这本是太正常、太应该的一个规定，却引来了开发商们的指手画脚、变相不合作抵制。他们留恋并力图护卫的其实正是土地“协议出让”暗箱操作中的利润黑洞。
五、资本：左右楼市，“黑嘴”垄断话语权。
尽管房地产界问题多多，奇怪的是在媒体上，几乎全是一派健康兴旺相，很难有不同的声音。这与媒体对汽车业的态度迥然不同。一位资深媒体编辑说：“多少媒体在逼汽车降价，一降再降，媒体总说还有降价空间。而对于房价，几乎没有人讨论走低，多是一个劲地唱高。”究其原因，乃在于资本的力量无孔不入，开发商手里的广告费具有巨大的“封口”力量。
不仅如此，一些所谓的无良“学者”、研究机构，在或明或暗的“赞助”“邀请”下，只说一些利益集团所需要说的话。在房地产领域，意见的自由市场无法形成，留下资本的话语霸权坚若磐石。这让人想起当年与庄家沆瀣一气的股市“黑嘴”。“如今想起孙大圣，只缘妖雾又重来”，眼下，楼市“黑嘴”们也在粉墨登场。
六、开发商：暴炒概念，消费者重复买单
从亲水概念到大学概念，从休闲概念到地铁概念，从奥运概念到世博概念，如今，房地产业成了概念快速诞生的温床，其“对暴炒概念的热衷程度都快赶上娱乐圈了”。这对于消费者来说，有误导之虞；对于实业来说，更不是个好兆头。
譬如轨道交通概念，成了上海楼市的一大卖点。这对购房人的真实意味是：“因为你买了一次单，所以你得买第二次单。”轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，也就是说，其成本没有增加，但却猛炒用纳税人的钱所建造的地铁这一概念，最终让购房人掏更多的钱。
公共水体本是社会性资源，大学、场馆也是政府投资建设的，如今都统统成了开发商的炒作对象。玩转概念成了眼下房地产界的赢利模式，开发商不愿在产品质量、配套设施上下功夫，而是纷纷加入“创造概念—炒热概念—托出楼盘—拉动房价”的赢钱捷径，将利润揽入怀中，将责任甩到身后。
七、购房人：权益难保，深陷信任危机
开发商缺失诚信所导致的“消费者危机”正在成为当下房地产业的一大问题，使得“房地产业向不好的方向发展”。中国消费者协会副秘书长武高汉说，房地产投诉量已连续6年保持两位数增长，2003年全国投诉总量共有26000起，同比增长20%以上。眼下，房地产群体性投诉越来越多，消费者权益的被侵害面越来越广。至于投诉内容，广告误导、缔造概念、定金陷阱、霸王合同、延期交房、产权证明难办、任意更改规划、物业管理混乱等等，应有尽有。投诉内容越广，消费者对房地产业的信任度就越打折扣。
八：投资客：“追涨杀跌”，风险不断积累
当股市跌向1300点的时候，人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目，甚至近至于盲从。眼下，商品房成了投资品，在身边“谁买房谁赚钱”的案例诱惑下，普通人家也蠢蠢欲动，加入投资商品房的行列，投资客对于市场前景的乐观更是走向盲目，总以为房价还能涨。在相当程度上，房地产市场已陷入买涨不买跌的局面，渐成丧失理性的投资场所。其实，任何投资都是讲究差异性的，不分时空、不分对象，普遍的投资带来普遍的利润远非市场常态，也不可能维持太久。房价不断猛涨的过程同时也是风险不断积累的过程。作为下游产业，房价的持续上涨所形成的预期，不仅引导人们进军房市，还会直接导致钢铁、水泥等上游产业投资潮起，增加宏观调控的压力。
