爱华网“快”和“大”几乎成了时下中国企业不得不面对的一个命题，顺驰也不例外。 当创始人孙宏斌高调崛起，当顺驰近于疯狂地掠地，当100亿销售目标被媒体成篇累牍地炒作，于是顺驰能否在香港顺利上市便成了众人侧目的事件。 很多人更愿意把顺驰的上市看作是缓解资金压力的通路。而经过香港联交所的严格审查，顺驰果真成功上市，则证明在“资金和土地问题上”顺驰目前是没有太大问题的。 不过随着实际操盘手张桂宗浮出水面，孙宏斌的淡出，我们倒觉得顺驰是为资金也罢，还是为别的什么目的，至少顺驰正在从法人治理结构迈向公司治理结构，从某种意义上说正在废弃“君主立宪”，“走向共和”，架构一个企业组织的公理。 中国房地产业造就的富豪最多，但真正愿意上市的有几个？你可以说不缺钱，也可以说股市的基本面不好；但不可以说的有多少？不可以说清的又有多少？ 被1000多问题拷问 《英才》：有消息说顺驰上市将会拖延到第四季度，什么原因让顺驰放弃了原定9月上市的计划？ 张桂宗：8月26日完成了聆讯，按照联交所内部的安排，就算已经批了。在聆讯之前，联交所给我们提了1000多个问题。推迟的原因是9月市场不太好。汇丰是我们的保荐人，他们的判断，可能第四季度会好一些，中国宏观调控也会明朗一些。 《英才》：“88226;31”大限，很多人拿不到地。可你们手中已经有很多地了。 张桂宗：所以没人再说我们土地拿得贵了。中国的土地什么时候降过价？而且政府垄断土地，比任何一个国家都紧缺，不可能降下来。 《英才》：控制这么大的盘子，你觉得有没有风险？ 张桂宗：我们觉得没有风险，有风险我们就不干了。应该说有分歧就有机会。你像苏州那块地，如果万科也去抢了，一亩抬50万，一下就出去几个亿。
资金的主要来源
《英才》：顺驰的资金主要来源是什么？ 张桂宗：从资金这块来讲，第一，包括一些自有资金，股东的资金，第二，银行支持，第三，回款。销售回款对于现金流的支持是非常大的。中国的特点是可以预售，我们的发展资金最主要的来源是靠销售回款。 《英才》：从北京来看，现房销售有可能成为大家认可和依赖的一个规矩，国外也是这么做的。如果预售取消，那对于顺驰的资金循环会不会产生致命打击？ 张桂宗：当你有条件利用时，你就要利用，变了你也得跟着变。中国房地产的特点是你可以预售，预售的钱你可以用，这在国外是不可能的，即使能预售，钱不许你用。但是我认为市场化早晚会走到这一天，所以我们现在也要准备只有现房才能卖，期房不能卖的情况。管理成本每年4亿
《英才》：你用人是竞争还是委任形式？ 张桂宗：委任。 《英才》：有一个说法，你们有一半的人是为了储备的？ 张桂宗：没这么多。有四分之一左右是为了储备的。这只在增长最快的去年给今年做的储备。 《英才》：如果是四分之一，那就有2000多人，平均每人成本至少3—4万块钱，需要6000—8000万。而且我研究过很多公司，开始扩张时由于销售规模扩张成本增加不会显现，但是从第二年开始，管理费用，其他成本的压力就会显现。 张桂宗：房地产行业的特点是每个项目独立结算，所以不会你说的情况压力。整个管理费用在3%，大概4个亿左右。我们的认识可能正好相反。现在的成本会越来越降低，最大的成本是对土地的判断对不对；第二个是工程成本，都已经市场化不会离谱；还有就是费用成本，新的团队费用成本高，但总体大概不到3%，可项目少，绝对值肯定会上升。今年销售120亿
《英才》：这个行业有没有你的榜样？ 张桂宗：最推崇两家。长江实业和GE。 《英才》：你们想过像他们一样多元化吗？ 张桂宗：现在不会。 《英才》：你认为房地产会有500亿的企业出现吗？ 张桂宗：会，肯定会有。我们今年120亿。 《英才》：不是说100亿吗？怎么又提高到120亿了？ 张桂宗：谁说的，那是老孙说的。
《英才》：120亿你估计到什么程度？ 张桂宗：应该是第一了。
“没有什么潜规则”
《英才》：有人说你们突破了潜规则？ 张桂宗：没有。最大的突破是在探索市场的真正规则是什么，而不是潜规则，你会发现我们所做的事情都是按部就班的。 《英才》：万科觉得自己的市场化程度高。和万科比你觉得顺驰的市场化程度更高吗？ 张桂宗：更高。 《英才》：高在哪儿呢？ 张桂宗：授权和管理体系上。万科所有都要总部批，深圳设计的东西全国推广，能说市场化吗？万科已经在学习我们。 《英才》：政府关系呢？ 张桂宗：我们差不多。 《英才》：听说顺驰各分公司都有采购的权利，为什么不收归集团一起采购呢？还是你觉得即使集团采购，也不会在价格上争取到更大的优势？ 张桂宗：我们的分公司都有十几亿的规模。因为集团是一批人在做，底下是每个都在做。定电梯，他省30%，他省35%，就可以把35%的推广出去。比较明显的监督作用。我们管理上有一个重要的理念就是比较。 《英才》：你的队伍里有很多年轻人，可年轻人的缺点是不专业。 张桂宗：有人20多岁干了100个项目；有人30来岁，就干一件事。你说20岁的不行吗？我们就有20多岁的总经理。一个人的成长，一定让他在干实际事中成长。一个事情，给你1个月解决，谁都能做到，3天解决，难度就自然不一样了。 另外，同样一帮人，到长三角，连管都没管，市长见了，行长也见了，在天津就不行了。为什么？因为在天津都认识我，事无巨细都会找我。我说一定要改变这种状况。出去了就全权，他就代表公司。
