爱华网[ 摘要 ]烂尾楼的重新开发已经成为房地产市场不可忽视的一个现象，而且也出现了众多的成功案例。在宏观调控形势下，烂尾楼确实是盘活土地存量的重要手段，开发商也可在此过程中发现烂尾楼的一些优势和价值，同样，我们也应该看到烂尾楼重新开发的风险，只有扬长避短，才能获得更好的收益。
房地产行业素来就是以政府政策紧密关联的行业，特别是近两年随着国家宏观调控将房产行业列为重点调控对象以来，政府的任何一个相关政策无不牵动业内人士的心弦，甚至可能引起行业的震动和惊慌。
从71号令甫一出台到现在的大限之日，关于土地的出让以及历史遗留土地的处理问题的讨论以及行业市场化（首先是土地市场化）的讨论就从来没有停止过。房地产的源头在土地，在国家关闭了土地供应这个水龙头的情况下，如何保证手中的“粮票”就成了开发商首先要考虑的问题，特别是对于那些资金链吃紧的企业来说，在政府关闭了协议出让土地这个后门的将来该如何避免惨遭洗牌的命运呢？在对土地存量的战略问题中，各级政府和开发商都同样在进行思索，于是烂尾楼就逐渐浮出水面，并且在最近得到了众多开发商的追捧。前几天，天誉商务大厦以广州首个“CEPA服务城”的称谓全新亮相，并吸引了众多业界人士及投资者的眼光，但是深究其“身世”，我们发现它是已经有了近十年历史的超级烂尾楼，同时，广州“第一烂尾楼”——中诚广场也得到了有效开发，而放眼全国其它城市，烂尾楼重新开发现象也不少见。为什么烂尾楼似乎突然之间得到了重生呢？其实有其外在的市场环境因素、政策因素以及开发商自身以及烂尾楼自身的原因再其中。笔者试图全面地分析这一现象，并挖掘其内在动力。一、 房地产行业宏观发展趋势
从近两年的政策环境和市场环境来看，烂尾楼的重新开发是有其特定的时期性的。1、 房产楼市的持续走高房地产这两年来持续快速上升已经是不争的事实。随着我国GDP增长，城市化浪潮迅速席卷，伴随着郊区化的发展，城市建设的进程逐步加快，并从一线城市蔓延到二三线城市，而居民的购房欲望也被大力激活，同时，由于房地产作为一个系统行业，带动了众多平行及链式行业的发展，我国经济从去年底以来出现了快速增长的势头，也正因为如此，国家的宏观调控政策也瞄准了房地产行业，但是在调控过程中带来的的利率下调和证券市场不稳定，也导致了大量投资者进行了不动产投资，甚至出现了如“温州购房团”等不正常的现象，这一方面更加速了房地产行业的发展，也带来了行业虚增长的泡沫。唯一可以肯定的一点是，在国家宏观调控后，房地产行业仍然保持着巨大的增长空间，并且也导致了众多外行资金入主房地产行业。在此宏观形势下，土地作为开发商的源头就变得尤其紧张，因此烂尾楼才会成为土地开发的新的增长极。2、 城市美化的要求在城市化的进程中，各大城市纷纷进行了全新的大城市规划，所谓大城市规划即从更广的角度出发，摆脱以往“市区”的局限，逐步将郊区纳入政府规划的范畴，同时做好旧城改造的工作，并进行城市美化建设，而美化过程中，“城中村”及“烂尾楼”是两个最大的障碍，政府的美化意图完全靠财政是不可能实现的，因此开发商被赋予了特殊时期的特殊任务，当然，政府对开发烂尾楼的开发商也会有相应优惠政策，以达到双赢的局面。从这个角度来看，烂尾楼作为城市建设及城市美化的障碍需要被清除，虽然看起来包含了一定的行政力量在其中，但是对于开发商而言，同样需要有项目进行开发。3、 土地增量的进一步控制在宏观调控中，为了抑制房产行业的快速扩张和膨胀，政府把握住了土地和资金这两大房地产的动脉，其中对于土地的措施，除了进行改变出让形式，以招拍挂的市场化方式运作外，还坚决地对一些历史遗留土地通过强硬的回收或直接进入市场交易等手段进行处理，同时政府在年度土地供应量上也明显关小了水龙头，这些都是政府进一步控制土地增量的手段。众多开发商在此政策环境下导致了没有足够的新土地进行项目开发，除了其中一部分弱势开发商必然淡出市场外，更多开发商进行了积极的战略调整，并且为求得土地进行了积极的求索，有的通过结盟互换，也有通过土地二级市场购买。同时政府也不希望马上就切断了房产开发的源头，而是在控制土地供应量的同时积极地鼓励开发商盘活存量土地，而众多烂尾楼无疑是一个很重要的土地来源，因此，很多开发商将目光投向了这里。4、 产业结构性矛盾调整房产行业的泡沫说已经告了一个段落，比较科学的说法是行业结构性矛盾导致了行业的表面繁荣，而这种结构性矛盾不是突然就产生的，可以说是由来已久的，只是在这两年的房产迅速增长中才爆发出来。从烂尾楼的定位情况，我们或许也可以窥视一二。纵览各大城市的烂尾楼，它们当初的定位多是写字楼、饭店等，而这些正处于调整房地产业存在的结构性矛盾的控制措施之列。也就是说，这些烂尾楼从一定程度上促进了目前的结构性矛盾。政府对房地产行业这种矛盾的调整主要基于两个方面，一是叫停目前在建的不适合的项目，另外一个是盘活烂尾楼，并且转换其定位，转而开发适合市场需求的物业类型，这也在一定程度上促进了烂尾楼的转型开发。二、 重新激活的优势除了相关行业趋势和政策监管因素来看，烂尾楼本身也存在一定的优势，主要基于以下几点：1、 购买成本优势烂尾楼现象有一个关键因素，那就是资金链断裂，在这种情况下，对于开发商、借贷金融机构来说唯一的想法就是尽可能地收回部分资金，因此对于新的投资者而言，只要理顺了产权关系，“吃”进烂尾楼的成本通常会比重新拿地少，而且很多烂尾楼由于早期建设，所在地块或本来就较好，或者在城市建设过程中地块已经有了很大的升值，所以开发烂尾楼从成本上看具有一定优势。2、 宣传推广优势一般来说，烂尾楼在烂尾前都已经进入了宣传推广阶段，对于公众来说具有一定的认知。如厦门原远华大厦由于其本身具有很强的社会关注度，所以其重新开发也自然颇吸引媒体及公众的眼光。凭借这些停建项目先期投入的宣传，以及在停建等新闻事件及传闻中积累起来的公众知名度，通过周密的宣传推广，特别是在公关方面多下功夫，完全可以用很少的一笔资金重新激活，变废为利，从而节约很大的一笔宣传费用，甚至在此过程中还能获得不可估计的企业形象价值。3、 楼体建设优势
停建项目的楼盘总体主体仍然存在，如果项目不是因为安全问题而导致烂尾的，那么就去除地基的建设成本，同时，如果烂尾的时间不长，或者其本身的设计能满足当前市场的需要，那么只需要进行后期的主体加固续建以及配套设施完善、内外部美化工程就可以重新提升项目价值，这无疑节约了大笔建安成本和建设时间成本，从而能获得更大的收益。4、 产出时间优势烂尾楼通常为半成品，如果重新开发，可节约众多建设时间。一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，长的则要四五年，而烂尾楼一般只有几个月，有的甚至只要进行注资装修就可以直接推出市场了，资金占用时间短，获利短平快。这对于目前资金来源紧缺的“资本时代”房产行业来说，资金回笼时间显得特别宝贵。三、 项目工程的优惠政策从前面的分析中我们可以看出，烂尾楼的建设从一定程度上包含着一些政府意图，因此政府为了快速解决烂尾楼现象，必然会在工程方面给予一定的优惠政策，主要包含两个方面：1、 转让拍卖特办条款在烂尾楼项目采用转让、拍卖等方式时，地方政府通常都将给予新业主过户等手续特事特办等优惠政策，这不仅能快速地实现项目开发，同时也能规避一定的法律风险。2、 报建审批政策优惠很多地方政府在烂尾楼项目的优惠政策上，通常对报建费进行缩减甚至是免除，同时保证各部门对该项目的审批中开辟“绿色通道”，各环节一路通畅，这对于开发商来说，既节约了时间成本，又节约了一定的资金成本。四、 烂尾楼风险当然，机遇和风险总是并存的，在烂尾楼上演如火如荼的“浴火重生”大戏时，我们也应该看到烂尾楼开发所存在的风险。1、 法律的风险烂尾楼产生的原因很多，包括资金链断裂、违背政策方针、市场定位不准确、管理失误等等，其中产权关系也是一个至关重要的因素。如果项目是由于产权不清晰而造成的，那么重新接手也容易产生纠纷。因此，在做战略分析的时候，要仔细查明烂尾楼停建的原因，并考虑规避的方法，以解决法律风险，同时在政府监管力度加强的当下，更要仔细解读政策因素，避免司法风波和政策风险。2、 市场的风险烂尾楼通常停建已经有了一段时间，当时的规划也存在一定问题，主要表现在两个方面，一是不符合政府规划中土地功能定位的需求；二是本身的规划设计不符合市场的需求，户型设计不合理、功能不完善等问题将是影响项目销售的重要指标，也许在市场中的接受度会下降。另外还有一个问题就是通过烂尾楼改造出来的产品由于存在土地使用年限缩减、房屋折旧等问题，与新开发楼盘相比，必然存在一定的劣势。3、 价格的风险正如上述分析，由于时间关系，烂尾楼将不可避免地存在土地价格差的问题，而且其规划用途也由于历史原因以及目前政府批复的功能定位从而会使项目受到一定限制，因此，烂尾楼的价格很难按照市场需求来分析和定位，而回报是和价格紧密联系的，因此在利润收益方面也存在一定的风险。4、 营销的风险烂尾楼虽然在历史过程中积累了一定的知名度，但同时我们也要考虑到消费者的心理因素，一方面消费者心中已经对该项目有了一个前期推广的固有形象，这在一段时间内比较难以改变；另外一方面消费者对烂尾楼总是抱有一种心理阴影，觉得既然是烂尾楼，肯定存在某方面的问题，因此要扭转这种情况在营销推广上也具有一定难度。烂尾楼的重新开发往往会赋予新的定位，因此其营销推广通常都会颠覆以往的宣传定位，如何让消费者在最短的时间内改变心理定势，并进而接受新的定位，从而产生购买欲望，将是新的开发商要面对的最后一个环节的风险，这也是必须跨过的一道坎。
烂尾楼的火热开发现象应该说是房地产市场的一个良好的现象，既盘活了存量土地，美化了城市，又加大了入市的物业类型，使消费者多了一个选择，但是无论是政府还是开发商，都必须解决的一个问题是如何让消费者，让老百姓在此过程中获得切实的利益。因此，烂尾楼的开发还应该做到以下几点：
1、 战略分析：开发商在选择开发烂尾楼的同时，要比开发一个新项目做更明确的战略分析，因为虽然烂尾楼的盘活时间较短，但是它存在更多的风险，除了项目开发的可行性报告外，还有一点更值得关注，那就是烂尾楼失败的原因，应该在深入研究的基础上，思考周密的解决对策。2、 准确定位：烂尾楼由于存在前期的定位，并且已经在社会公众心中形成了一定的定势，新的市场定位既要符合国家调控政策，又要满足政府规划赋予的土地功能定位，同时还要从消费者角度出发，做出准确的市场定位，只有这样才能使烂尾楼获得新声。3、 快速销售：由于烂尾楼的重新开发具有一定的时间优势，因此，在建设上可以节约大量的时间，对于目前的信贷紧缩情况下，只有把握这点优势，争取快速销售，回笼资金，以达到提高资金周转率，从而提高项目收益率的效果。4、 公关为上：在营销推广过程中，要充分利用媒体及公众对烂尾楼项目的关注度，并且积极利用政府的相关方针政策来做文章，这样既可以以少量资金达到塑造项目知名度的效果，又可以在一定程度上提升企业形象。5、 价格优势：烂尾楼的土地价格通常会较低，而且可以免除部分的建安成本，具有很好的价格优势，同时由于烂尾楼的特点，所以其价格定位并不能完全按照市场情况来制定。从当前房价一路走高的情况来看，如果充分利用价格杠杆，以低价入市，既能满足真正消费者的需求，又能达到快速收盘的效果。总之，烂尾楼的重新开发具有相当难度，也面临很多风险，开发商在接盘前应该谨慎思考，以免重蹈覆辙。
