爱华网房地产市场近年来的火热使得大批企业、大量资金涌向这一行业。据权威部门统计，全国有近32000家房地产开发企业，实力、资质良莠不齐。为了都能分到一杯羹，他们各显神通在中国领地上把造房予演绎成一幅大规模的"圈地画面"，致使不少专家、学者、有识之士振臂高呼"房地产泡沫"已经出现，政府也因此出重拳抑制、规范以削减风险。最终造成目前房地产业遭遇了来自宏观调控和金融政策的"双轨制"限制。
土地大限酝酿楼市巨变
目前，距国土资源部、监察部对协议出让经营性土地使用权规定实施的日子（2004年8月31日）还有不到一个月的时间了。届时，对仍以历史遗留问题为由协议出让的土地将要从严查处。所谓"历史遗留问题"，是指"却02年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，周一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应采用招标拍卖挂牌方式供应。"除此之外，国家建设部副部长仇保兴还在公开场合再次强调，如果房地产开发商只圈积土地不搞任何建设，超过两年土地就予没收！
政府系列的收紧政策，使积习已久的协议土地出让方式将会淡出市场，取而代之的是招投标的土地出让方式。于是，"大限"来临前的地产界更是一番忙碌的景象，"有钱的"和"有地的"频频交易，演绎着黎明前的最后一抹墨色。一方面有钱的想在"大限"之前尽量多"圈地"，而一些有地没钱开发的也急于转让手中地块，利用最后的机会再搏一把。以前手中有地就等于怀抱金砖，可是现在的金砖却变了烫手山芋。眼看着"大限"一到，金灿灿的宝贝可能会变成一文不值的"过期粮票"。不久前，SOHO中国董事长潘石屹对媒体称，有几千个电话找他寻求合作，无论是炒作也好(老潘一向如此)，还是确有此事也罢，毕竟连任志强这样的大腕也找上老潘，两人共同导演并爆炒了一场"鸡蛋换粮票"的事件。
另一方面，一些资金实力不足的开发企业会联合起来共同拿地静观"楼市风云"以待"东山再起"，或者干脆先用少量资金动工以待"政策好转"，这种心态势必会造成房地产市场留下大批烂尾工程的风险。据相关专家预测，新政策实施可能将使约50%房地产企业陷人困境，70%以上的项目无法继续，8096的房地产企业淡出房地产市场。
业内人士认为，今年8月31日北京协议转让土地的"大限"的来临，对于手头有地无钱，以及手头有钱无地的开发企业来说都是一道"绝杀令"。
银根紧缩将催生新"烂尾"？
从2001年7月的《关于规范房地产信贷业务的通知》，到2003年6月13日的121号文，再到央行8月23日的"5号令"——即调整存款准备金率由原6%调高至7%，政府信贷收紧的政策走势不仅一脉相承而且越趋严厉。去年9月15日，监管部门开始对国有商业银行贷款情况展开检查，银监会也就商业银行对集团客户多头授信、过度授信与不适当分配授信额度等现象颁发了《商业银行集团客户授信监务风险管理指引》。今年4月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至3596及以上;全国暂停半年审批农用地转非农建设用地;全面清理固定资产投资项目。这都预示着房地产行业门槛再也不如前几年那样好进了。
同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。有关数据显示，近年来中国房地产信贷业务一直呈现出极速发展态势，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年9月末的21327亿元!房贷业务的"疯狂"增长可以说已到了央行所无法忍受的地步。今年来，在不到半茸时间内，央行及各大商业银行对房贷几度收口，使房地产市场波澜大兴。
中国人民银行信贷处负责人表示，每次宏观调控都会导：瞧行不良贷款增加及房地产领域出现一些新烂尾楼现象。因此，该负责人建议，虽然目前房地产业发展总体正常，但信贷紧缩导致部分房地产项目出现资金短缺而被迫停建，进而产生新的烂尾楼不无可能。有关专家学者表示，在政府政策一刀切的情况下，土地成本、融资成本、财务成本的增加引起房价不断上涨，与由消费贷款的严格审查和控制引起的需求进一步萎缩之间形成一对大的矛盾，若这对矛盾进一步发展，极有可能使这些滞后发展起来的房地产市场重归沉寂，从而引发整个行业的危机，导致新的烂尾楼产生。
但国家发展和改革委员会新闻发言人曹玉书表示，当前经济形势总体是好的，中央宏观调控已经取得明显成效，经济运行中的不稳定、不健康因素得到抑制，国民经济继续保持较快增长，经济效益稳定提高。国内实施的宏观调控政策现已成功实现了"软着陆"，全国楼市会发展得更为稳健，不会爆发"泡沫危机"，更不会重演10年前的"地产灾难"。
土地"大限"使"烂尾"成香悖悖
从33号令到4号令再到71号令，政府对土地供应控制越来越紧，同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零。位于黄金地段的烂尾楼，便重新出现在开发商的视线里。
调查资料显示，全国房地产高温城市都出现了抢购烂尾楼的热潮。上海烂尾楼最多时曾达到200余处，由于近两年房地产市场强劲增长的带动，已消化了不少，现已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米；广州附烂尾楼有120多宗、共计900余万平方米；成都纳入处置的烂尾楼共有66座，截至目前全市已竣工17座，正在复工的25座，尚未复工的24座;天津38个停缓建烂尾楼，通过拍卖和合作等方式，日前已开始陆续"复苏";苏州去年一年盘活8座烂尾楼;武汉市已使53座烂尾楼启动复工，占烂尾楼总数的lB0%;在海南，前来"淘烂尾房"的内地人士占总购房人数的60%以上，"天涯海衡"三亚市更是达到80%u在北京西直门、亚运村、朝外、东三环、宣武门等地，都存在数量不等的烂尾楼，如北京最大的房地产外销项目中国第一商城也得以"盘洒";地处东城区东二环朝阳门立交桥西南角的凯恒中心也焕发了生机：位于朝外大街3号蓝岛百脑汇对面的金菲国际也得于盘活，现改名为"铂宫国际中心"，市场曾一度盛传地产大亨潘石屹曾有意收购它;位于京通快速路北侧的京通苑更名为“阳光华苑”，也焕发了青春;位于朝阳区十里堡的顺心居也复活了……为什么烂尾楼一时间成了抢手的 香悖悖？
记者通过业内人士了解到，房地产物业的价值更多地取决于地块的价值。目前的烂尾项目多在3年以上，有的甚至达到10年，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短平快的捷径。而通过拍卖程序出让烂尾楼时，由于银行以及二些债权人急于收回资金，有的开发商仅用这些楼盘投资金额的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要后期营销得当正投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。另外值得一提的是，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。
据专家介绍，往日无人问津的烂尾楼成了商家趋之若莺的淘金之地，全国各大城市的烂尾楼市场均呈现升温趋势，大有否极泰来、枯木逢春之势。一位业内人士认为，2004年很可能将以"烂尾楼盘活年"载人中国房地产史，这是供地紧张和资本运作能力提高的必然结果。同时，更多的学者提醒说，激活烂尾楼需要强大的营销能力和雄厚的资金实力，投资商应量力而行，慎重对待。中国房地产市场能否防范10年"地产灾难"的重演，说到底，，还在于政府"有形之手"的扶撑。
