爱华网中国房地产业周期波动规律再探
1995年，上海社科院房地产研究中心要我对1993年下半年以来房地产市场下滑的态势作一分析，促使我对房地产业周期波动的问题进行了粗浅的研究，并将初步结果在上海有关会议上作了报告。后经整理，以《中国房地产业发展的周期波动》为题，载于《中大房地产信息》96年第一、二期。该文的结束语是：“房地产业周期波动大概是4～6年。93年出现了一个波峰，那么，97年或98、99年，我想中国的房地产业还会有一个新的发展”。后来，又写了《新的经济增长点与房地产业周期波动规律》，进行补充阐述，登在同刊同年第十七期上。
近来，随着市场形势的变化，业内人士和有关专家各抒己见，又引起我对这个问题的兴趣。于是，作以下“再探”。一、关于周期波动
周期，即事物在发展变化过程中，某些特征重复出现，其接续两次出现所间隔的时间。市场经济发展的周期性波动是客观存在。市场经济的一般规律是：供小于求—→剌激价格上升—→利润增加—→剌激投资规模扩张—→商品供应量增加—→供大于求—→价格下降、利润减少—→投资规模缩小—→商品供应量减少—→供小于求。如此循环往复。 这种现象暴露了市场经济的一个重要弊端，即自发调节性。由于利益（利润）驱动的作用，往往使供、求关系走向两个极端，出现供大于求或供小于求。这就是说，在经济发展的过程中，有两种对立的因素同时发生作用：一种是由于追逐超额利润、扩大生产规模，所引起的一系列有利于生产和市场扩大的促进因素；另一种是由于社会购买力落后于生产增长，所引起的一系列限制生产和市场扩大、甚至使扩大再生产发生中断的制约因素。这两种因素在不同时期的各自消、长，导致供、求关系不断发生变化，从而使再生产不断出现扩张和萎缩的周期性波动。 恩格斯对周期性经济波动的原因作过如下分析：“大工业的巨大的扩张力——气体的膨胀力和它相比简直是儿戏——现在在我们面前表现为不顾任何阻力的、在质量上和数量上进行扩张的需要。这种阻力是由大工业产品的消费、销路和市场形成的。但是，市场向广度和深度方面扩张的能力首先是受完全不同的、力量弱得多的规律支配的。市场的扩张赶不上生产的扩张。冲突成为不可避免的了，而且，因为它在把资本主义生产方式本身炸毁以前不能使矛盾得到解决，所以它就成为周期性的了。”（引自《反杜林论》）。 当代西方经济学家则比较普遍地认为，经济波动是乘数原理与加速原理相结合的作用的结果。 ①所谓乘数原理是指：在一定的消费倾向（消费需求）下，投资的增加可直接或间接地导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加，反之，投资的减少也会直接或间接地引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。 ②所谓加速原理是指：当国民收入（或产量）与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长，反之，当国民收入（或产量）的相对量停止增长或下降时，会引致投资的加速减少。 ③当投资增加时，首先因乘数原理的作用，会引起国民收入的大幅增加；而随着收入的增加，因加速原理的作用，又会引致投资大幅增长，从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限、即供大于求时，投资就将减少或者停止。当投资减少时，因乘数原理的作用，国民收入就会大幅减少；收入减少后，因加速原理的作用，又引致投资大幅减少，从而形成螺旋式的下降。当收入（或产量）下降到极限、即供小于求时，在一定的消费需求下，就会增加投资，经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动。 具体到房地产业的周期波动，其主要原因可分为两个方面： (1）外部原因。即受国家宏观经济波动的影响。宏观经济的波动必然影响国民收入及国民收入的初次分配和再分配，从而影响个人可支配收入的丰欠和消费能力的强弱，决定房地产市场的旺衰。随着经济全球化的进程，外部原因还应包括世界经济波动对我国房地产业的直接和间接的影响。直接影响是指外国人在我国境内购置房地产数量的变化。间接影响是指由于世界经济波动对我国经济的影响，从而对我国房地产造成的影响。 值得注意的是，房地产经济波动与宏观经济波动的各个阶段不一定同步。例如，宏观经济波动已经出现下滑时，其在上升时期形成的购买力仍能支撑一段房市，等下滑发展到严重影响国民收入时，房地产的销售量以及伴随着的投资量才逐渐下滑，所以房地产业波动的波峰期要比宏观经济波动的波峰期延续得长一些。而为了剌激宏观经济，又往往增加投资，大兴土木，从而使房地产业比宏观经济先期复苏上扬。 （２）内部原因。即房地产业行业经济本身的原因。这又可分为两种： ①行业经济发展与宏观经济发展不协调，其中又包括行业经济超前和滞后两种情形。尤其表现在房地产业超前于宏观经济发展，房地产业生产的增长超过了社会购买力的增长。即通常说的“过热”。而其根源则是上述的自发调节性，导致行业发展走到了供大于求的极端。 ②产品结构、价格、质量、服务等不适销对路，阻抑了市场的有效需求。如果国民经济处于稳定持续增长，宏观经济对行业的影响不大，那么就要着力来研究行业发展的内部原因，并发挥社会主义市场经济的优越性，对其进行调控。 周期波动呈现出上升期、下降期两大分野。又可细分为复苏、繁荣（波峰）、衰退、萧条（波谷）四个阶段。接续的两次波峰（或波谷）所间隔的时间，就是“周期”。但两次波峰（或波谷）的幅度并不一定相同。而且，后一个周期的波谷会高于前一个周期的波谷，甚至超过前一个周期的波峰，形成螺旋式上升的趋势。 当出现波动时，就需要政府出面进行反周期行政干预，通常是围绕着扩大私人消费和增加企业投资这两个方面，通过财政、金融、外经、以及加强计划性等方面的措施来进行调节。当供大于求，或者说是过度超前发展时，就会像93年我国对房地产市场进行宏观调控那样，采取措施以抑制部分地区的“过热”现象。而当供小于求时（这里指的是有效供给），或者说是发展滞后时，则采取措施剌激其发展。如95、96年，我国各地都采取了一系列措施，包括调整产品结构、制定优惠政策等，来改善有效供给，推进房地产销售，以销促产。而由于房地产商品生产周期长，对调控措施有滞后反应，这一方面增加了反周期行政干预的复杂性，以及市场预测的重要性；另一方面也就有可能利用与宏观经济波动各个阶段的时间差，来减轻行业波动的程度。 出现周期波动并不奇怪，关键在于要掌握其规律性，并及时采取得当的调控措施。其中有三点往往不易掌握，以致会受其迷惑： 一是，一个大的周期循环中往往会出现许多小的波动。例如，总的趋势是上升期，其中个别年份可能会出现下降，然后再反弹上去。相反的情况也是如此。这时，我们就不能被其迷惑，以致在调控（政府方面）或投资（企业方面）上出现误动作。 二是，周期波动虽然有其大致的时间规律，但在一些情况下也会出现例外，周期时限缩短了，或波动的幅度减小了。例如：①成功地进行了反周期行政干预。但前提是须有建立在准确的市场信息（特别是准确的统计资料）基础之上的正确判断，而关键是要抓住苗头，及早对症下药。②出现突发事件。像北京的申奥成功，必将对北京地区房地产业起到一定的托市作用，从而对周期波动产生积极的影响。 三是，地域的差别性。不能以点代面，以偏概全。我国幅员辽阔，各地经济水平有差别。正如世界各地房地产业周期波动规律有差异一样，我国各地（省、城市）的房地产业周期波动规律必然会有差别。像92、93年，有部分地区出现房地产过热，有部分地区与经济社会发展基本适应，而有些地区则还远远滞后于经济发展。现在也是一样，各地情况是不同的。因而，一定要分清地点、时间、场合，具体情况具体分析，着力研究本地区（特别是本城市）的规律性。二、 关于“冷”和“热”
房地产业周期波动不是以单一指标来衡量，而是用数个指标进行综合评价的。主要是：①销售增长率；②投资增长率；③产业增长率（施、竣工面积等）；④价格涨落；。那么，断言是否到了波峰或谷底，主要是看哪一项指标呢？我以为是销售增长率。因为它决定着后三项指标。例如，1995年房地产投资虽仍增长23%，但商品房销售额只增长5%左右。甚至有17个城市出现销售额的负增长，伴随而来的是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。于是我们认为那时的房地产业跌入了低谷。因此，我们研究周期波动规律，其实质乃是研究供、求关系变化的规律性。所谓“冷”，应当是指销售冷清。这会导致价格下跌、投资收缩、开发量减少等等。这时，我们就须采取促进销售的反周期措施（即“防冷”）来救市。主要是从激活有效需求和提升有效供给两个方面着手。 ①解决好价格问题。所谓有效需求，通常是指商品的总供给价格和总需求价格达到均衡状态时的社会总需求。换句话说，就是要寻求一种均衡价格，即消费者为购买一定商品量所愿意支付的需求价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的供给价格相一致时的价格。如果供给价格与需求价格相差太大，就会出现有价无市。具体到房地产，就是要寻求居民收入和商品价格的最佳均衡点（临界值），而且是要在对市场进行细分之后，确定不同类型、不同档次商品房的最佳均衡点。顺便说一下，目前统计报表中反映的大平均价格，不是很说明问题。应列出不同类型、不同档次商品房的均价，才便于作价格分析和调控。 ②提升有效供给。盖起了房子，不等于增加了有效供给。作占有效供给，首先是所盖的房子要适销对路，产品结构（主要指产品的品种结构和档次结构）要符合市场需求。同时，要有优秀的综合质量，如功能实用质量、建筑施工质量、生态环境质量、配套基础设施质量、物业管理服务质量等等。现有空置房中，除了区位（地段）性积压、价位性积压以外，相当一部分是产品结构性积压和产品质量性积压。因此，如果这些问题解决不好，供给就是无效的。 ③政府制订税费减免政策,以及给予金融方面的支持,如购房抵押贷款等，也是提升有效需求和有效供给的必要措施。 而所谓“热”，应当是指销售活跃（热卖）。这本来是一种好的市场态势。但它又会导致价格、投资、开发量的扩张。如果这种扩张失去控制，就会出现“过热”现象。“热”和“过热”只是一步之遥。而“过热”，主要是指将会造成“供大于求”、商品积压等严重后果的投资和开发量的过度扩张。这时，就要采取抑止投资的反周期措施。 如此说来，“冷”和“过热”都是要防止的，但“防”的却不是同一种标的物。 前者是防止在有消费需要的情况下，由于有效需求和有效供给不足，导致商品买不掉。我们不妨给它一个新名词，称为“冷积压”。 后者则是防止脱离消费需要而盲目扩大生产。我们也不妨给它一个新名词，称为“热积压”。 前者的解决途径是只要把消费需要变成有效需求，就能达到供需平衡；而后者即使把消费需要全部变成有效需求，也仍然解决不了产品积压问题。 在一个时期内，固然对这两种现象都应加以注意，但要判断哪种现象为主导，以便选准调控政策的着力点。尤其是鉴于房地产业的地域性很强，某些地区的“冷”或“过热”并不能等于全国的“冷”或“过热”。这也是我们在评价房地产宏观市场时应注意的，即不能以点代面，以偏概全。三、关于这几年的房地产业的走势
总的来看，这几年房地产业的发展是需求拉动。我们可以通过下表进行分析，并与92、93年作比较。表一年份 全国商品房销售额增长率（%） 全国房地产投资增长率（%）
1992 79.3 117.6 1993 102.5 165.4 1997 26.1 －2.5 1998 39.7 13.7 1999 28.1 11 2000 30.1 19.1 2001 29.4 25.3从上表可以看出：1992、1993两年，房地产投资增长率高于商品房销售额增长率，这是造成空置房的重要根源。当然，还有许多空置房则是由于不适销对路造成的。而1997年～2001年的情况却相反，商品房销售额增长率高于房地产投资增长率，应该说是一种需求拉动增长的好态势。
因此就全国而言，房地产业发展是健康的，稳定增长的。局部地区的情况不能代表全国整体。四、对房地产后市的推测
周期波动是以相对的概念，即增长率来衡量的。所谓“波峰”、“谷底”是说增长率分别达到了最高值或最低值。以北京市为例，2000年10月份与1999年同期相比，销售总量增幅高达将近一倍。而2001年与2000年同期相比，销售总量增幅仅为29.6%。增长率下降了，是为周期波动的下降期。但也应当看到，就其绝对销量来看，仍是很可观的。而全国的情况又不一样，2000年销售额比1999年同期增长30.1%；2001年销售额比2000年同期增长29.4%，销售面积达20779.24万㎡。波动幅度不大。 我有一个不成熟的想法：由于房屋是一种有别于其它商品的耐用消费品，百年老屋比比皆是，因而住房存量达到一定规模以后就会出现饱和现象。像欧州一些国家，人均居住面积宽裕，房子质量高，历久不坏，人口又不增长（甚至出现负增长），房地产业就势必处于萎缩状态。我们中国的情况当然不一样，国民经济持续增长，城市化方兴末艾，原本居住又拥挤，对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时间，住房建设会不断地有新的增长。但极而言之，假定某些年份出现了低增长率，即商品住宅保持目前的产量和销量规模（商品房年竣工面积2亿多㎡），那么也是能够不断提高居住水平的。 但是从拉动需求、促进国民经济增长的总体出发，我们当然还是要努力促进住宅生产持续增长的。 话头再拉回来。前面说过，我国房地产业周期波动大体是4～6年。立论根据是： ①据有关专家研究，我国国民经济的波动周期为4～6年，房地产的波动周期必然与之相对应。因为房地产业是国民经济的寒暑表。 我把1988～1994年我国GNP增长率与商品房销售额增长率作了对照,见下表：表二 1988～1994年我国GNP增长率与商品房销售额增长率对照表
年 份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994GNP增长率 11.3 4.4 4.1 7.6 12.8 13.4 11.8销售额增长率 33.73 11.23 23.25 17.85 79.34 102.47 17.92如果把上表画成曲线图，就可以看到两条曲线惊人地相似。
②房地产的开发周期，少则2～3年，多则5～6年。那么隔4～6年就会出现一个供给洪峰。例如，据专家预测，2002年北京市会出现这样一个供给洪峰（仅去年底《北京青年报》上汇集的新盘就有219个之多）。如果供给洪峰能与均衡价格相匹配，就能出现周期波动的“波峰”。否则，就会加大积压。 如果上述判断可行，即大体以4～6年左右为一个周期。那么，房地产业周期波动的前一个波峰是1993年，最近的一个波峰是1998年（从表一可以看出1998年销售额增长率为近几年的最高值），时隔五年。下一个波峰，理论上应是2004年左右。这就是说，1998～2004年之间在部分地区有可能会出现一个低谷，或者说出现一个盘整期。 从表一可以看出：1999、2000、2001这三年，销售额和投资的增长率渐趋拉平。 而且，据1997～2001年商品房竣工面积与销售面积的统计，见表三。表三 1997～2001年商品房竣工面积与销售面积的匹配情况
年份竣工面积（万平方米）比上年增长（%）销售面积（万平方米）比上年增长（%）
1997 15819.7 9.77 9010.17 14.051 1998 17566.6 11.04 12185.33 35.241999 21410.8 21.88 14556.5 18.52000 25104.9 17.25 18637.13 28.03
2001 7303.16 8.76 20779.24 11.49 注：（1）1996年竣工面积为14411.61万平方米,销售面积为7900.41万平方米。 （2）2000年以前的数据来自《国家统计局》年报；2001年数据来自《国家统计局》月报,与今后公布的年报数据会有差异。（3）增长率系根据绝对值推算。 由上表可以看出，每年的竣工面积都大于销售面积，产销差距拉得较大。这不是一个好的趋势。从而提醒我们要研究反周期措施，要从控制好投资量和促进销售两个方面着力，防止空置房的大量增加。措施得当，就可以使波动得到缓和。 就2002年而言，中央巳决定继续（1998年以来）保持积极的财政政策的实施力度，努力培养和扩大内需。一方面，通过扩大就业、保障机关事业单位的职工工资等措施，以剌激消费。另一方面，加大基础设施投资，已开工的三峡工程、青藏铁路、西气东输、西电东送等西部开发重大建设项目将大幅度地增加投资量。而由于投资的“乘数原理”，政府在运用增加投资的财政政策来调节需求时，会直接、间接地引起国民收入若干倍于投资增量的增加。国民收入的增加，必然会带动住房消费的增加。这些有效的反周期措施，都将为房地产业发展提供良好的宏观经济环境。同时，世界经济也出现了复苏的迹象，对中国经济和中国房地产业也会带来有利的影响。 值得参照的现象是：二十世纪下半叶以来，发达国家的经济波动随着经济全球化的进程，既出现了“同期性”的现象，又呈现出与以往经济波动相比较的不同特征。例如，①波动频繁，周期缩短；②萧条和复苏之间的界限变得模糊，生产下降到最低点时，迅即转入回升，在低谷徘徊的时间不长；③波峰和谷底的幅差缩小，不一定表现为大起大落。④物价下跌只是短暂的和偶然的现象，多数时间是物价的持续上涨。 我国房地产的周期性波动是否有相似的特点呢？在加入全球经济一体化的WTO以后，应当加强对经济波动规律的研究。并采取对策，以减少世界性经济波动对我国经济的影响。
