爱华网房地产和住宅产业发展形势的前顾后瞻
一、我国房地产和住宅发展的形势
（一）房地产市场稳步上升
一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长。1998年到2001年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长20.6%、竣工面积平均每年增长19.35%、销售面积平均每年增长22.5%。从这三组数字的对比来看，基本上是同步增长，但销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。 二是商品房销售价格的走势与整体经济的状况基本吻合。1998年到2001年，全国商品房销售价格年增长幅度分别为3.27%、－0.48%、2.88%和2.76%，低于1997年之前的增幅，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增幅。从总体上看，没有出现大起大落。 三是产品结构逐步向合理的方问调整。房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78%，2001年上升到84%。 （二）住宅建设规模巨大 过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米（2002年按竣工面积7亿平方米估算），年均城镇住宅竣工面积达到6.8亿平方米。同时，改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17.6平方米，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积达到70平方米左右。 国家住宅产业“十五”发展计划纲要提出的目标是，“到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米”，现己提前三年实现。 同时，农村新建住宅每年也达到6亿平方米左右。 (三)住宅品质不断提高 总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯地作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料。主要表现在： 一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化（操作室、书房、电脑间等），平面布局趋向合理（动区静区分开，私密性增强等），面积控制更加理性化，超大户型已不是发展的主流，而是力求在较小的空间内创造较大的舒适度。并出现了一些大开间灵活隔断的住宅,更能适应消费者的需要。 二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。 三是住宅的设施与设备的配备水平提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。 四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、天人合一的方向发展。 五是住宅新体系（如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等）、新技术、新材料进一步得到广泛应用，往宅建筑的整体水平有了较大提高。二、“全面建设小康社会”的宏伟目标，
为房地产和住宅产业揭示了广阔的发展前景胡锦涛总书记在去年12月召开的中央经济工作会议指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、生产关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。”
总的看来，在今后一个相当长的时期，都存在着发展房地产和住宅产业的广阔前景。主要是以下几个方面的需要： 1、国内生产总值翻两番的需要 按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到2020年，GDP要比2000年翻两番。房地产和住宅产业必须也能够作出应有的贡献，为拉动国民经济增长发挥重要作用。 1997年，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近6%。1998年以来，提高到7%到7.8%之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，比1997年提高了28.2个百分点，比1990年提高了66.5个百分点。个人购买新建商品住宅的交易额达到3675亿元，是1997年的4.54倍。同时，据对35个大中城市的调查，居民购买存量住房的交易额也已达到786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001年全国城镇个人住房支出的总额达到7500亿元以上，可带动相关消费近万亿元。 而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求，每年需要新建十几亿平方米的城乡住宅。这就要求我们持续稳定地发展房地产和住宅产业，不断地为拉动国民经济增长作出新的贡献。 2、城市化水平大幅度提高的需要 1980年，我国城镇人口占总人口的比重为19.4％，1995年上升至29％，2000年进一步提高到36.22％，城镇人口达到4.5亿。2001年，市镇总人口占全国总人口比重又提高到达37.7%。 同时，随着城市的快速发展，城市已成为中国农村剩余劳动力转移的主要目的地。据公安部统计，2001年全国城市共吸纳了暂住人口4744.3万人，占城市总人口的8.5%。 据专家预测，在未来的十几年中，我国总人口的自然增长率将保持在9.6‰左右，城市化率以每年1％速度增长，到2010年将达到46％，城市人口将达到6.4亿人，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。又，按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律。2000年中国人均GDP约为850美元，如果GDP增长年均7．2％左右，同期人口增长年均千分之八左右，那么到2020年，中国人均GDP将增至2800多美元，中国城市化水平届时可达到60％左右。 城市化进程的加快，要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年城市人口将达到6.4亿人，比目前净增加1.9亿人，人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算，那么到2010年仅满足新增城市人口就需建设41.8亿平方米住宅。 3、“家庭财产普遍增加”的需要 江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要奋斗目标之一。 根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至2001年6月，城市家庭现有房产价值（含装修）为每户10.94万元，其中私房及部分产权的私房现值为9.89万元，公房现值为0.7万元，家庭装修现净值为0.35万元。大城市家庭现有房产价值最高，户均达13.69万元；中等城市为8.95万元/户；小城市户均7.46万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了47.9%。其中大城市为49.3%、中等城市为45.1%、小城市为48.1%。 由此可见，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，成为居民家庭中价值量最大的财产。 为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“多建房”，为增加家庭财产的数量作贡献，而且更需要我们“建好房”，为提高家庭财产的质量作贡献。 4、“人民生活更加富足”的需要温饱之后的需求重点，必然转向住、行、教育等方面。这是全面建设小康社会时期提高人民群众物质生活水平的重要内容。2001年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9%，农村居民消费的恩格尔系数也下降到47.7%，住房消费已经启动。 人们常说：“小康不小康，关键看住房”。全面建设小康社会，要求住房基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求还相差很远。 据2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房为0.78间；有3间或3间以上住房（接近人均1间）的家庭占45%（其中城市仅为31%）。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1%，约3091万户（其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万）。另外，城乡住房成套率还较低，约为67%（其中城市71%、镇62%）；有１５％的家庭住房中无独立厨房或与其他家庭合用，有３０％的家庭住房无厕所或与其他家庭共用，约１３％的家庭没有饮用自来水。 为此，也需要我们加快危旧住房的改造，加快住宅更新的步伐，不断提高人居水平，努力实现“人民生活更加富足”的目标。三、既要警惕局部过热，又要保持一定的发展规模
如以上分析过的，就全国的总体态势而言，前几年我国房地产和住宅产业是一种需求拉动增长的健康态势。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情况是不尽相同的。目前，也有部分地区出现了投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快、以及若干结构性问题（包括产品结构和市场结构等）。
例如，有少数省市去年房地产开发投资增的幅超过了40%，新开工面积增幅超过了40%。又如，城市土地价格近几年持续上涨，去年有个别城市的一些区位的地价竟上涨了1倍以上。又如，有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入增幅，致使中低收入家庭难以买房。又如，有的城市大量建造高档高价的所谓“豪宅”，个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，单栋住宅标价上千万元。这不仅造成大户型、高档公寓的积压，而且造成了土地资源的浪费。 这些问题，有的属于“过热”或“虚热”现象（如投资、土地供应的过度扩张），有的属于经济泡沫现象（如部分地价、房价过高），都有待通过加强宏观调控来加以解决。 什么是“过热”现象？“过热”或“虚热”是指房地产投资和开发量的过度扩张，大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。我们判断某个城市的房地产市场是否“热”，首要的根据应该是看销售是否活跃旺盛（热卖），其次是由于这种销售活跃旺盛所带动的投资和开发量的增长。总之，不能脱离销售状况去单纯地看投资和开发量是否剧增。销售活跃旺盛，并带动了投资和开发量的增长，是实实在在的“热”。而如果过度超前当地国民经济发展的总体水平，以及过度超前由当地国民经济发展水平所决定的社会有效需求能力（国民经济的发展水平通常是通过社会的有效需求能力而直观地表现出来），则是“过热”或“虚热”。 辩证地来看：“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、商品积压、资金沉淀等严重后果，会对金融市场、进而对整个经济造成危害。但是，如果土地供给量和投资减少到了造成“供小于求”，则又不仅会影响宏观经济的增长，而且会引发价格上扬、炒作盛行，增加经济“泡沫”。在复杂的经济问题面前，如何调节供求，把握度量，趋利避害，实在是一个非常重要的课题。 为此，笔者以为，既要防止局部过热，又要在全国总体上保持一定的发展规模，以适应市场消费和国民经济增长的要求。其中，特别是要注意调控政策上应从各地的实际情况出发，区别对待，因地制宜。四、努力促进住宅生产方式的变革
目前，我国住宅产业正在由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。１９９５年为２５．４％，２００１年提高到３１．８％。
但是，这还只能说是“开始发生变革”，因为我国住宅生产方式方面的差距仍然很大。按照国际通行的标准，科技进步对产业的贡献率超过５０％，才能算是集约型发展的产业。我们还差得很远，甚至低于我国农业的４０％。可以说还是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低。发达国家建筑工人的劳动生产率可达到１５０平方米／人年左右，我国才３０平方米／人年。二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的材料、产品的生产企业很多，但大多数都是单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。三是资源、能源浪费严重。例如，世界人均耕地为３．７３亩我国人均耕地还不及它的一半。但目前生产实心粘土砖每年就要毁掉１２万亩农田。又如，由于建筑保温隔热性能差，供暖效率低，我国采暖地区的能耗为相同条件下发达国家的３倍左右。 为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，依靠科技创新和科技进步，迎头赶上。具体说，就是要以提高劳动生产率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部品体系为基础，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。
这个发展趋势，也将引起建材行业生产和供应方式的深刻变化。一是要求建材的标准化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求开发新型建材，例如随着“钢结构节能住宅体系”、“木结构节能住宅体系”等住宅新体系的出现，新型保温材料将会进一步在住宅建筑的墙体及围护结构、在屋顶结构、在防止空气渗透技术、在地面结构中得到广泛应用。
