爱华网市场营销理论与实务（一）
首先的话，怎么来谈，昨天晚上我们还在讨论一个项目，就是北京前门地区的改造的问题。要搞一个报告，但委托方就说不清楚这个报告到底怎么用，他说的话谁都可以用，实际上在琢磨这个东西的时候，实际上是不行的。一种用途他就是向我们提出来的，一种用途就是给政府看，就是打动政府，这个项目上，上怎么样它必要，简单用必要可能不行，从政绩角度出发，从老百姓或者现在的话现在经济增长点这样一个说法来琢磨这个东西。完了话，讲到必要性同时的话，可能遇到一些问题，这样的时候就要政策这样一些东西，这样一个角度。拿这个东西去招商投资那可能就不同了，招商投资要吸引投资，首先你这个东西规划是怎么样子的，完了政府给你的政策是什么样子的，我要进来，你给我什么样一个价值这样一个东西，这样的话，最根本点的话，要他觉得这个地方有钱赚，有吸引力，在政府那里要最大化我们叫做叫苦，让你政策支持，这两个目标就相反，这两个目标完全相反。如果的话，你拿这个东西如果这个报告完成给你这个公司来做，公司来看，国家你怎么样来运作，头一步应该干什么，第二步干什么，第三步干什么，第四，慢慢把这个项目怎么推动起来。但是的话，委托方想一个东西涵盖所有的东西，这个实际上本身对这个东西就不太了解。这个也是某种过程中策划这样一个东西。但是我现在还是谈一下，市场营销吧，我今天没有准备市场营销的一个东西，但我刚才讲了，市场营销和策划的话，现在基本上是相类似的。
我们刚才讲了，市场营销不等于促销，不等于后期的销售，这个大家已经基本上都有共识了，从西方也是这样的，他一开始市场的调查，产品的定位，这样一些东西。再到后期的促销，销售这样一些东西。但是市场营销的话，它实际上整个的发展了作为企业的发展的目标，它是有三个转变。
一个就是产品质量的阶段，非常注视这个产品的质量，或者说叫做生产导向型这样一个阶段。再一个重视销售的阶段，从西方来讲，重视销售的阶段。就是说后期的推销。第三个阶段就是市场营销的这样一个阶段，实际上前期和后期都要兼顾，但是实际上它更重视前期，就是说前期生产出一种好的产品，如果把这个东西解决了之后，当然这个好的产品不是说质量、功能的问题，实际上面向这个市场，面向这个消费者，挖掘这个市场潜在的需求来满足它的一个东西。这样的话，你后面自然就能够解决它销售的问题，所以叫市场营销。当然现在国外市场营销发展到一个叫做社会的，这样一个阶段，这个是词我一下子记不清楚，这是第四个阶段。但我们现在也差不多，重视环境，重视一些其它的一些东西。这就是市场营销它的在一个过程中的一个位置。
但是市场营销它涵盖方方面面的，方方面面的这样的过程。所以接下来的话，我还是先谈一下市场营销或者策划的它的重要性，当然我们现在谈策划的时候，很多人你看到报纸上不愿意当策划人或者策划这个东西，所以很多人不愿意给自己或者对别人说成是一个策划的什么大师，顾问啊，所以你看到一些报纸上，所谓的策划好像雕虫小技，就是一些点子，传统的策划，就是实际上的话，所以，很多人说策划这个词用滥了，但我还是从头讲一下我们的形式，对这个东西的认识。
在我们国家的话，就是这几年来，近五六年来才有营销才有策划这样一个观念。但为什么这个观念能够风行呢？为什么大家比较重视这个东西？我觉得的话并不是你主动愿意来接受这个东西，实际上的话，被逼的，被市场所被逼的。你不这样弄，就在市场上站不主，特别是面临着未来的竞争。所以，我们要对这个市场的背景还是有一个了解。我们过去的话，这个市场是在传统的计划经济里面，在计划学上讲的话是一个短缺的经济，基本上是一个短缺的经济，或者是一个卖方的市场。但是到了９６年遴选的标志，从９６年开始就逐步走到了一个叫做一个相对过剩的或者一个叫做买方的市场，房地产也是这样的，生产出来的东西，不是那么轻易的就那么能够卖得掉了，不是消费者来求你生产者，而是你求这个消费者，在这样一种条件下，很多观念你不改变也得改变，所以为什么西方提出来顾客、消费者就是上帝，它实际上就是在这样一个背景下才衍生出来的。为什么你进去买东西他都笑脸相逢，我们那儿为什么板着一个脸？这就是一个大的背景造成的，这样的一个格局。所以的话，我们从９６年开始的话，就是在整个经济方面，在整个市场方面都出现了一个大的转折，而且这个大的转折如果把它提升到一点是不可逆转的。就是我个人认为的话，短缺的现象或者短缺的这种普遍性的短缺，当然临时的个别的不能这么讲了，短缺的普遍性，这是计划经济相联系的，计划经济的本质特征就是这个。相对过剩的买方的市场是市场经济的本质特征，就这样来定义。在马克思那个时代就是这样的，为什么资本家把牛奶倒到海里面去，一边是穷人饿肚子，一边是倒牛奶，牛奶倒在海里面，要在我们国家现在一样的倒牛奶，它也是有道理的，这个是有道理的，不是说按照你不要钱就给你，没有的，它要维持一个价位，一个市场消费的状况，正常的秩序。
但是我们要认清楚，这样一个状况，我个人认为是一个正常的，就是说我们现在到未来这样一个市场经济下的永远伴随着的一个东西。所以，我有一个想法，要丢掉幻想，我原来写好一个，叫丢掉幻想，什么叫丢掉幻想？我们还期望过去那个时代的到来，但是期望可能没有那么高了。明确来讲，包括我们房地产业来讲，还是期望９２年９３年那个火热的那个时候的到来，你看，９２年９３年宏观调控之后，９４年很多文章就写，快了，快了，９５年写，快了，９６年写快了，到后面就没有声音了，谁也不写了，因为说了一次又说一次，还说一次，还是这个样子，跟狼来了，也没人相信了，也没人去说了，自己也说不准了，实际上的话，我觉得这是一个正常的一个现象，尽管我们这个正常的现象有可能比较恶化一点的，或者是比较好一点的，我们可能认为好一点，政府认为比较恶化一点，叫通货紧缩这样一些东西，但我觉得政府还没有认清楚这个东西是市场经济的特征，没有认识到这一点，所以还给大家一个比较高的希望。市场经济本质特征就是这样，相对过剩，买方的市场，生产者求消费者，这是永远的。所以要丢掉原来那种，抱着那个态度的丢掉那个话题，绝对要丢掉那个话题，而且未来竞争的话，越来越激烈。这么多人，这么多企业，是干什么？去干什么？哪个东西有权干就干什么。
所以接下来我觉得第二个认识的话，对市场怎么来把握，市场从经济学来讲，就是供给和需求，供求的关系，上升到这样一个最终的一个东西，两个东西，供给和需求这两个相反的东西。所谓的制度政策，所谓的消费者心态，所谓什么东西的影响这个市场的因素非常多，但最后的话，他可以他最后可以构成这两个方面的影响，一个是需求的影响，一个是供给的影响，无非就是这个东西，从经济学上来讲。就是这个市场的话比较好，或者说需求在上升，但是的话，你如果供给在增加，而且供给增加的速度大于需求，这样一个综合的结果，市场也是这样的，更加竞争激烈的方向转化，就是这样一个东西。就是说老百姓去买房子了，买的比较多了，但你生产出来的房子也多了，而且比这个需求增长量还快，那不就很危险吗？就这样一个东西。所以的话，我刚才讲，这么多人，这么多企业，现在干什么？哪个方面有钱干就干什么，现在都找不到活，所以有一点需求就有大量的供应，供给。所以的话，即使市场很好，消费很好，但是大家都去做的话，这个市场就不是很好，这一点要认识清楚。供求这两个方面，分析一个地方的市场，特别是房地产你供应量或者说现在在建的工程，已经推出了项目，再建的工程还要上马的工程，在后面还要等待要立项的这个东西有多少，来看待这个市场的程度。所以要这么看待这个市场，我们的话往往只看到一面，只看到需求这一面，没有看到供应的这一面，很多对市场的分析。所以，这样一个状态也是需要牢牢的想清楚的。
再一个，我们看到别人怎么成功了，所以我觉得成功的话有两类，从市场经济来看成功的话，他赚到钱了，他搞得很好了，成功。成功有两类，一类确确实实是他经营管理或者策划营销做得好，他成功了，他能啊把握这个市场，迎合这个市场确确实实成功了。还有一类的话，我把它归纳为，就是一个淘汰的时间，一个淘汰这样一个东西，经过代替和淘汰成功的，或者说撞上了，撞上政府出台一个新政策撞上一个好的时机，并不是说他主管的事先他就是有这个谋划或者说我们策划完了你迎合这个东西他成功了。现在我觉得我们的成功者很多就是撞上了，当然但是我们其它没有成功的人，心态把握不正，怎么把握不正，既希望于那种东西落在我的头上多好，或者政府在出台一个什么好的政策怎么样，或者地方什么什么一个大的改变怎么样，这个东西是不能的。所以的话，我们对未来的把握，要把这个机会要掌握在自己的手里，而不是应该既希望于外部环境的改变，你的成功。所以，我那次在一个会上我就讲了一个，就是说一个战略上来讲，扔硬币，硬币扔多了正面反面，它出现了差不多，当然的话，我讲一个什么例子，你找一千个猴子来，叫一个猴子给它一个硬币，给它扔，你在一千里面总找出来一两个它扔硬币正面大大的高于反面，扔十次肯定八次总得找出一两个，但是这个猴子有脑子吗？没有脑子，但是它就是这样一个东西。所以，我们很多老板跟他们交流的时候，他总是觉得特怎么能够成了，怎么这个东西这样一个心态我觉得不行，要扭转。当然，所以我们经常讲的话，要你来等机会，创造条件来迎合这个东西，迎合这个市场，而不是等外部的环境来你赶上这个东西，这个东西要把握这个。
所以在我们国家的话，企业有长远的寿命的，或者是火爆意识的很少，就是说一个６企业成功了，能够持久的，或者叫做持续发展的很少，包括不光是一个企业，就是一个学者能够持续的也不少，都是风云人物，昙花一现，企业也是这样的，个人也是这样的。中国有多少个这个，最后的话还都是不好的下场，不像西方，一个成功的企业它可以几十年甚至上百年这是一个牌子，一个企业这样的。我们的话都是热乎了几天就完了，我们打不好的比喻的话，包括英雄也是这样的，好的典型也是这样的，素丽几天就完蛋了，都是这样一个短命的，实际上那个东西很多都是碰上了，所谓包括我们谈自己的话，可能一个策划人或者一个什么东西，那可能他出来几个点子就刚好他撞上，真的那种，所以他还是在不断卖他的策划的好的怎么经验那个东西，那个东西，所以你再去模仿可能就失败了，那刚好策划撞上了。你现在再谈，他这个有录音有录像，不太好，别人找我，你再模仿广东的帝贵园再去搞搞看看，那个东西是通过一个学校带动起来，现在到处都是北京也好多学校带动，但是任何东西都是在一个环境下面来做的才能成功的。现在竞争是越来越激烈，越来越上升，所以所谓的道过一尺魔高一丈，实际上市场竞争就是这样的，所以我原来讲的话，没有一个完全百分之百的成功的经验和一个什么技巧不可能的。你要去模仿，去跟风可能就是失败的一个原因，就是一个原因。所以只有不断的创新，不断的这样才能够真正的取得这个成功。
为什么讲到这一点的话，现在我们再来看，回顾一下，因为我没掉那个材料，我简单回顾一下做房地产的，大致上怎么赚钱经历了哪几个阶段的赚钱，所以就看得出来这个东西。当然最早的话，是找政府要一块地，立一个项基本上就能赚钱了，拿这个指标，这个批文一倒手就差不多了。再一个阶段的话，就是怎么样偷工减料，什么那样一些东西，再赚钱，能省就省，能偷工减料就偷工减料，这样一些东西。再一个阶段的话，就怎么样增加容积率，扩大面积，搞这些东西。再一个就是怎么样去广告宣传，大家原来不重视广告，后来广告宣传，这里面的话，包括一些骗术，包括几分钟车程，十分钟就到了，实际上啊得到说笑话，也可能它是一个晚上没人开一个大奔驰十分钟，那确实是，这样一些东西。还有买房送什么东西，送家具，送装修，送一些什么屋顶，或者说地下的花园这样一些东西。再后来的话，就是注视环境，或者小区的配套啊，或者特别是风火了一时学校来带动这个东西。但现在这时候又造成一个概念智能化，这样一些玩意儿。这个东西，我说的这个意思的话，每一个想法，一个东西它只使用一段的事情，这个东西学到变成一个普遍现象了，大家都有这个东西你这个东西就不行了，就不行了。所以你就说要再想出更适合现在人民需要的东西，当然的话，买房子消费者在这个里面他慢慢也掌握了很多东西，也学会了很多东西。你包括过去我们跟农民搞项目，他原来没有，老百姓不知道，只摊便宜就买了，只图便宜就买了，那时候你可能成功了，成本大大的降低了，是这样一个东西。原来为了多赚钱，你增加了容积率，增加了密度，人民一看这个地点还是这样一个价位，平均的价位也是这样，大家也知道环境不好，价位就要大大的降低了，卖也卖不出来，你增加了面积，但是你的价格下来了，但是一相比还是一样的，甚至还卖不动，这个东西这一招也不行了。学校大家基本上也有了，或者说都重视这个东西了，有可能有。所以现在就是智能化这样一些东西，我讲的话，策划特别是谈了其中点子的问题，当然有些人认为策划和出点子不一样，这里边要不是简单去模仿，这样一个东西。
当然的话，我们觉得在不同的地区，它的市场的成熟程度不同，这样的话可以比较落后的可以学一些先进的，那个东西搬来很快的。就在你的市场竞争程度没有到达别人那个程度的时候，你像在杭州或者到在郑州，或者在西北的一个方面，没有像广州啊，或者是上海或者是北京这样竞争激烈的时候，北京、上海、广东前面的一些东西你就可以赶快学到这个方面这样去成功。所以，我们就是关于这些观念需要扭转，需要扭转。
接下来的话，我们就谈市场背景下面市场营销和策划的重要性。我在讲它题目有一些改变，所以我就讲的有一点乱了。我说首先是观念上的扭转非常重要，我原来的话可能十几个观念的改变，观念的改变，让我想起来了，从头谈一下。
房地产的开发，它不等于简单的盖房子，或卖房子的话，也不是卖出来，实际上它是在前期里面，策划这个过程中来决定的，决定的。这个观念一定要改变，一定要树立。好卖的房子并不是卖出来的，这是第一点，也不是盖出来的，实际上它是在前期投资决策的时候……
Ｂ面：
……它做成这个项目先天不足，先天的不足。到了后期，有些你可能做一些弥补，但是的话，大局的话，通常难以挽回。这是一点，要树立。第二点的话，我们做房地产的开发，一定要重视前期，除了我刚才讲了一点之外。因为在我们很多老板里面，好像的话，做的一个策划或者市场调查或者可行研究的这样一些报告感觉很虚，感觉的话不实，就抓不着，为它投入的资金的话舍不得。所以的话，即使是现在我碰到很多，口头上认为还是比较重视前期的论证，征求专家的意见，开各种各样的研讨会，但是实际上内心里面还是觉得不是一个实的东西，不像花这个钱买一个什么东西，买一块地，盖一个楼或者这个实的事情，特别是如果这个钱花出去了之后，感觉到这个项目不行，否定了这个项目，他觉得这个花得愿望，所以这个思想要改变，实际上这个投资五万十万或者说最多几十万，上百万，但是它可以挽救你这个几千甚至上亿的这样一个投资，所以这样一个观念非常的重要。
所以，在无形的这种市场调查，项目科研或者策划必要的投入，应该有这样一个观念，说你有必要的投入进来。这是这样一个。
还有一个不要迷信一些顾问公司或者一些人，任何东西都不要一定迷信他，我所来宾的一些，当然也是不好讲的，比较有名的，有名的，包括香港的，包括国内的，这样一些东西，实际上特别是一些相关的那些，他们请的这些人的话，就是在实际做这些东西的这些人，可能过去根本没有见过实际，基本上也没有什么理论上的研究，完了实际上他实际上是套套的一个本子，拿了一翻出来，完了去弄这个。因为我的一些学生，好多在这样一些东西办公，他就问，给我笑了。后来咱们国内要一些不了解，他们前一段时间说一个案子，一个大厦，一个商场，这个上下管水管这个都是放在哪个位置比较好，找来一个他们里面谁也不懂，最后一画这个东西，你们的观点真好，你们的看法真好，很多包括这个东西我就觉得，他真正有一些当然非常重视这个东西，有些的话完全是不太在行给你做顾问，做这些东西，我看到之后……所以不是简单的去迷信这样一些，当然也可能的话，你自己把握不住的时候，别人随便一说觉得这个东西好像好了，我这个话可能不太好说，因为很多给你做了这个顾问策划或者是前期这个东西他实际上过去他倡导的一个东西，实际上真正在里面做的话，都是一些根本没有受过专业训练的，也没有实践的，或者一些给你做这些玩意儿，所以这个东西还要避免一些东西。
再一个，我们很多就是要坚定信念，不要随时的来改变一些东西，这是我昨天晚上我们几个聊的时候，讨论的一个东西。在北京国宾花园，中实做的一个，国宾花园这个，就在钓鱼台的，国宾花园。他当时实际上做了一个公寓，写字楼这样一些东西，后来北京有一段时间公寓写字楼不行了，改了酒店，但是现在酒店的话还没有完全起来，他说如果是当时不改的话就好了，他实际上已经都施工了，临时把公寓改成酒店，那时候一看不好改了，现在一看后悔了，这个东西怎么去把握它也很难去讲清楚。所以这样一些任意性的改变，恐怕是要注意的。
接下来的话，我还是谈一下里面还有几个观点的东西。房地产市场的变化，只要是市场，它肯定有变化，肯定有高潮和低潮。我们刚才讲了，我们的市场整个来讲是一个就是说一个相对过剩的，一个买方的，一个竞争会越来越激烈的，总体而言是这样一个东西，但是在这个市场里面，我们也不能太悲观。因为房地产这种产品，它重要的一个特性就是不可移动性，它是一个叫做地区性的市场，所以一定要认清楚它是一个地区性的市场。它不能其它的东西，其它地方生产的东西不能运到另外一个地方去，不像我们说西瓜，现在这个季节海南的西瓜运到北京来销售，这个地方需要的，可以从其它地方运输过来，这个地方生产多了也可以运到其它地方，房地产就不行。所以这样一个市场一定要了解，它是一个地区性的市场。包括现在大家经常谈到入关，入关对房地产什么影响，当然如果谈这个话题的话，他和一般的两码事。入关之后汽车可能要冲击中国的，农产品这样一些东西，我们的纺织企业可能要好一点，纺织品可以到国外去，这样一些。但是房地产，美国的它的房地产搬不到中国来，它最多资金融入它来做这个资金进入来做，还是在本地的，这样一个的。实际上我们过去已经有了，大量的吸引外资还有国内。房地产需求是一个引致的需求，它不是一个直接的需求，是一个引致的需要，吸引的引，导致的致，引致的需求。当然你可能在中国办企业的多，所以设立办事处搞一些东西，这样的话，导致了对写字楼或者公寓，或者酒店，这些需求的上升是这样一种东西。但是它的产品是直接进不过来的，我们的产品也出去不了，房地产，所以这是一个地区性的一个市场，不可移动性。所以的话，我们对这个市场认识的话，在我们国内的话，每个地区的市场的发展进程发展的状况可能不一样，首先是这样一个东西。你像我们９３年以来，房地产的市场整个是往下走的，但是海南、北海是一个样子，北京、上海是一个样子，现在杭州可能还要重建，成都又是性外一个样子，这个东西不是一个全盘一个东西。特别是９３年以后，北京、上海的市场还更好，９４年９５年，还更好。但是后来上海比北京早一步往下走，北京的话稍微晚了一个步，杭州的话，前一段时间看还在慢慢往上升，这样一个阶段，但是的话按照它的规矩也要马上往下来，一上升大家都觉得有钱赚，外地人也去做，本地其它的行业也去做，这个东西供求规律的作用也慢慢下来了，所以从每个地区起步可能有一些早，有些晚。它达到顶峰的时间有一些早，有些晚，它往下时间有些早有些晚，但是它的规矩都是一个上升维持一定的状态再下落这样一个东西。这是一个从地区上来看的。
它从它的内部本身来看的，所以的话，我们一般讲的话，讲这个策划或者市场营销，一个重要的观点就是有一个细分市场的概念，或者叫市场细分这样一个概念。所谓细分市场的话，就是一个你可能大的细分有商场，有公寓，有写字楼，也普通住宅，或者有百准的厂房这样一种东西。内部还可以细分，比方住宅这里面，你可能的话有单身的公寓，有可能的话有老年的住宅这样一些东西，这叫细分市场，当然这里面还可以细分，对于这个市场的把握，不管什么样的市场都有一个细分的市场，这样市场的变化也叫细分市场，我把它形容为冷热交替的变化。不可能一个市场永远的火，永远的差，当然它是细分市场冷热交替的变化，或者过去我们讲的话三十年河东三十年河西这样一个东西。所以西方的话描述竞争的时候，还是用竞争观念来买书的话，它实际上在一个鱼池里面养了很多鱼，你给一点饲料进去，这个鱼一窝蜂上来了，水就进来了，完了鱼把饲料吃完了，又平静了，再给那个地方饲料它去吃完了又平静了。所以的话，利润就是一个饲料，这些鱼就是企业，完了波浪就代表这个价格。就是说利润上去了，企业都来干了，完了的话工业多了，又下来了，下来之后大家处理，再有另外一个其它一个细分的市场。所以的话，这就是细分市场它的冷热交替的变化。
接下来有一个观念，我们的发展逐步慢慢的走向西方化这样一些发展的步伐，像我们房地产开发，我们过去最重视的话就是关系，关系这样一个东西，像西方关于房地产经营的诀窍大家都知道，现在还当成一个笑话，位置位置还是位置，所以很多人都否定这个位置决定一切，这是一个片面的理解，确实是房地产位置很重要，过去讲课的时候，我现在很少讲了，我们国家加上一个关系关系还是关系，这个东西就能成功，位置和关系，但你要不注意位置肯定是不行了，但是不是说有了位置就有一切了，但不是说有了关系就有一切了，它是把它形象化了，形象化了一个东西，很多在国外做过房地产开发的，跟我们聊的话，在中国的大陆确确实实做不了开发。因为，很多东西都不是自己能控制的，能把握的，包括项目的进度，包括你们成本的控制，是这样的。它实际上在西方房地产的运作要说简单是非常的简单，要说复杂是非常的复杂，但是我们逐步在往那个方向在发展。他们简单到什么程度呢？实际上就是看好这个市场，做好一个项目，看好一个市场，做一个报告，这样的话再来吸引投资人，有人来投资，所以他们的房地产商跟咱们可能是两码事，真正的房地产商他就是一个组织者，来说服别人来投资的一个人，他就发现这个市场，完了之后，发现这个市场他就觉得做什么东西可以，拿一大堆报告出来，或者我们说项目的建议书或者招商的书出来，再说服别人来投资。至于里面的税费怎么规划设计，还有项目的管理，这都是非常成熟，根本用不着去思考。所以你看西方很多书，在建筑类里面专门讲了这些东西，规划设计里面他就建筑师里面就谈，或者是施工里面讲的，作为一个开发商他根本不注重这些东西。那些东西专门的服务非常重要，非常成功。所以的话，我们逐步的话，慢慢也要这样一个发展的过程，所以我们慢慢要重视这个市场。当然，我们讲房地产投资或者叫做我们现在讲开发，比较重视这个。所以接下来我谈一下房地产业。
谈完之后，我还是详细谈一下，我们策划的内容，因为好多同志跟我听过，有些同志没有听我策划的内容。我觉得我们对房地产业也有一个清醒的认识，我们国家现在所谓的方面房地产业是这样几个，一个是房地产的开发，一个方面是房地产中介服务，一个方面叫物业管理，基本上分这三大类，中介服务里面又分为咨询，分为估价，分为经纪或者代理，或者我们所谓销售代理这样一个东西。所以谈第一个开发，我们的开发的话，现在基本上定型为基本上一个模式，拿了地，建房子，销售，基本上是这样一个模式。拿到地，建房子销售，而且销售里面主要是预售，这样一个模式，实际上在西方来讲真正的房地产这种投资，这种东西不是这样的，这个东西不是主流。我们就说这个开发本身，实际上的话，一种可以拿到地，一块农地，一个城市里面的旧城区，可以把它做成熟地，再转让这个项目，这是一种。也可以包装一个项目，当然我们现在也有了，很多了，看好一个旧楼，进行装修改造，改变用途，再来转让，这样一个东西。当然，我们也可以从半截里面来屯一些再建的工程，别人干不下去了，或者干了一半，我们来屯它，建成了以后再来转售这样一些东西。当然，作为真正的房地产投资情况是比较多的，除了这几种类型之外，它更重要的话就是买一个现成的楼来出租、经营，然后再等待时机转卖，是这样一些形式。实际上我们过去把这种形式类似于炒楼的形式，实际上这是一种正常投资的一种东西。就是说我现在市场比较低潮的时候，特别是现在，写字楼价格很低，把它屯进来，再出租几年，两年三年，再等待估计两年三年之后这个楼再上去，再把它转卖出去，这样一种经营方式比较多。当然的话，这个是市场背景影响的，市场背景的话，就是别人发展比较成熟了，没有这么大的新增的开发量，我不知道我们将来这个东西能维持多长时间？就是说每年这么大的开工和竣工的量，基本上我们这十年来，城市的面貌基本上有一个大的改变了，到全国各地哪个城市你去看看？你就走走看一看，是新楼多还是旧楼多，基本上都是新楼，都是近十来年的楼，或者简单来讲，这种东西含这么高数的住下去还有多长的生命力？所以我们谈一个企业的话，怎么让它持续的发展，这是面临企业发展的问题，一个是一个开发企业。所以，还是这么局限于买地，盖楼，出售，这种投资开发的这种模式，还在兼顾其它的一些东西。当然我后面讲的这个东西受局限的话受你资金的影响，融资这样一些东西影响，这个可能还没有完全到来，这样我们对所谓的开发我们应该拓宽，应该在房地产的投资，开发只是其中的一个，一种，只是其中的一种。所以实际上有土地的开发，有房屋的建设，有旧楼的，还有真正的是这样一些市场中传统的一些东西。
在我们的中介服务里面，有咨询，实际上我们各种顾问公司，或者提供信息的，或者这样一些东西，也有这些，这些东西还是比较慢慢慢慢它会形成一些专业的公司。不像现在非常多，非常多。单独咨询的话很难存在，咨询的企业，所以一般的话它和估价结合在一起的，估价房地产价格评估，像我们现在说的房地产价格评估这样一个结构，这种机构的话，在咱们国内发展很快，也很快，人员有估价司的资质，这样一些东西。估价这个东西它的生命力稍微比较持久一点，房地产这种产品的话，它具有一般讲独特性，都是单个的，不像电视机，电冰箱，或者这样一些东西雷同的东西很多，这样的话它的价值量很大，所以在改易过程中，它需要委托中介服务的结构为它提供这种价值的估计，但是现在我们的话很多的话银行的抵押贷款也需要估价，完了的话，亳县将来发展亳县的时候也需要估价，课税也需要估价，但是我们国家课税用这个东西比较少。就是说按照价值进行核算，财产税，或者说房地产税，这个都是按照价值来课税这个也是需要的，所以叫做交易、抵押、课税，特别是抵债，这样一些东西。当然的话，它专门做这一块可能还不行，因为业务量可能有限，所以一般做市场的分析报告，做可行性研究，做顾问结合在一块的，所以咨询和制度都是。
这样经纪代理，销售代理的这样一些机构，这个话也是相对而言，要持续一点。但是代理模式的话，原来基本上是新开发的楼，未来的话可能是租售的代理，不光是销售还有出租的代理，特别是旧房子的代理，租售的代理，所以现在很多开发商搞了二手房或者是市场房，当然这个和我们居住习惯可能不完全一样，我们的话居住的习惯的话，一般是在一个地方住一辈子，像美国一生有七次到十次搬家，习惯。假如我的收入上去我可能就住一个好的，我收入下来了我就住一个差的，我可能到另外一个城市去工作了，那么过去的房子不要了，就这样一些东西，所以它对租售这样的需求比较大。当然现在的话，我们基本上是一个新开发的房子的销售这样的东西。所以的话，如果不注意的话，随着新开发量的萎缩，这个行业慢慢会萎缩，所以要及时转变一些东西。
再一个物业管理，物业管理在未来的发展任何房子都需要管理，大家一说挣钱都一窝蜂而上，但真正的物业管理的话，基本上是一个组织性，所以了解市场经济一个非常重要的东西，实际上它是一个分工非常细腻的一个经济。实际上我们刚才讲的开发商你将来就是一个组织者，做前期的市场调查，专门请一个公司给你做市场的待查分析报告，做项目的评价有一个项目的公司给你做项目评价的，规划设计有专门规划设计，施工有施工的，销售有销售的，后面的物业管理有物业管理。但是谈到物物管理这个东西，过去我们都是自己养队伍，但是它的发展也是一个分工，这样一个东西，它也是一个相对的组织者。你像保安，专门有一个保安公司你去雇佣人就行了，跟他签合同这样一个东西。维修的，特别是电梯、空调或者是一些特殊的设备，这个东西也是雇佣专业的公司，清洁有清洁的公司，实际上你所需要的就是在经营管理的一方面，再一个日常经常容易坏这些设备这些部件这些维修的，其它都是雇佣，在市场经济里面逐步的发展是这样的 .
