爱华网2004年房地产市场展望
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未分类 年末的两件大事，一是话说盘点、二是预测未来。争论了一年的2003年，终于在国务院18号通知的重新评价之下平稳过渡了，房地产投资近30%的增长，不但未出现“泡沫”的效应，并且在市场需求的推动下，保持着良好的销售趋势，银行审慎的信贷控制也没有使增长快速下降。也许仍会有人坚持“泡沫”在后面，今年不发生以后也会发生，这种预测大约是个无法评论的“真理”，但无论如何2003年是个让各方都会满意的结果，剩下的将是对新的一年的预测了。也许有人会说预测反正是可以不负责任的，任何人都可以愉快的张口就说，但说归说，听不听和信不信则不在说者，而在听者的选择了。摩根的亚太首席分析员曾在2003年预测中国的房地产将出现泡沫，连中国的高官都深信不疑而大动干戈。这次这位分析专家又预测2004年中国的房地产仍将是带动中国国内需求增长的主要因素之一，房地产的增长会放缓到与国内生产总值增幅相符，并预测中国2004年的经济增长率为7.8%。就像我不同意“泡沫”的说法一样，我同样不认为明年中国的房地产增速会快速的回落至仅仅为7.8%。
发展商永远是乐观的，如果不乐观房地产商就不会做出投资的决策了。房地产商有着自己的分析方法，也许会被经济学的专家们认为是土办法，但可能更贴近实际。毕竟是他们在第一线操作，他们更了解需求，他们花着自己的钱投资，他们更关心自己的收益，而不象学者们是说而不做。一、根据今年已新开工的情况和土地购置与开发的情况看，明年上半年的投资仍将保持超过18%以上的快速增长。一个最简单的道理：在土地购置增幅40%的基础上，后续的开发增幅必然会保持一定的量。在中国正大力加强土地控制与管理的情况下，开发商买了地就不可能不再继续投资建设。中国不同于土地私有化的国家，2年不开发就将面临土地被收回的危险，扔在土地上的资金如果不再投入生产并回收资金，也将面临增加成本与现金流断裂的危险。
二、根据今年的竣工与销售情况看，明年上半年的投资增速也不会大幅下降。竣、销比大约为97%，销售增幅近40%，没理由去怀疑市场中的购买需求，也没有理由去担心已被销售的房屋不继续投资去完成，更不用担心销售所得的资金和已到位的资金不足而影响投资的加大，何况还有大量的其它行业资金加入到地产投资的行列。但不管什么理由去拉动投资的增长，其增幅都会比今年减缓，原因不在于投资与消费会大幅减弱，而在于今年同期的基数已大大提高了30%。这不同于92、93年，那时的基数是很低的，92年成倍增长后其基数仍然是较低的，而2003年的基数都大幅增加了。如果2003年终的最终完成投资额高于8500亿元，2004年的投资将首次突破1万亿元，至少增幅会保持在12%以上。
三、我们同意2004年全年的投资增幅与2003年比会有所放缓的说法，但理由并不是象某些自封为专家的人所认为的是“泡沫”的破裂和需求的不足，也并不简单的是个产业产品结构的调整问题，更多的放缓原因可能来自于与产业相关而非产业自身的原因。如果这些因素的变化不利于产业的发展，其全年的增幅会出现前高后低、平均增幅水平远远低于今年的趋势。
A.土地市场趋紧、供给总量减弱、初始门槛提高、价格竞争激烈、利润空间降低、投资难度加大，将抑制和影响投资的速度与增幅。也许目前国土资源部11号令的影响尚重点反映于土地市场中秩序整顿、防止腐败和利用职权乱审批的问题上，并且有大量11号令之前已按协议的方式出让的存量土地在提供生产与建设。目前11号令对市场供给总量的影响不大，同时只在少数几个土地拍卖制度实行较早的城市表现出土地价格不合理高涨的现象。另外土地市场的首次公开化为许多非地产行业进入地产市场提供了特殊的条件。但必须充分认识到在明年或此后的时间中，土地现行政策和供给关系将直接影响到整体房地产市场的投资与发展。
土地是房地产生产的基础资源，当资源是由垄断和竞争的方式供给时必然会对投资与发展产生极大影响。如北京市的2004年土地供给计划中已决定将土地供给总量在今年的基础上减少19.4%，并且在各种分类用地中减少住宅建设用地7.3%，而增加了因奥运会所需的文体卫教用地。显然，作为商品房主体的土地会下降20%以上，商品房中的住宅用地总量也会大量减少。如果将北京的情况类比全国的情况（当然是不能类比的），那么起码说明一种趋势，全国商品房土地的供给总量会大大减少，也必然造成投资总量的下降，土地供给的矛盾将在下半年之后逐渐显现。
从今年的土地价格增长情况和北京市最近的土地拍卖情况看，公开拍卖的土地大部分以超出标底30%—90%的价格天价中标。挂牌的土地大部分以高于挂牌价格10%--20%的价格摘牌，而以底价摘牌的则为少数或个别现象。今天在尚有相当存量土地交易的供给情况下，土地的价格已在高升，那么在存量土地交易大量减少之后，垄断的土地一级市场的价格竞争会日趋加剧，并将对整个房地产市场产生巨大影响。
土地整体规划造成拍卖或挂牌的土地购买单价升高的同时总量金额加大，自然提高了进入的门槛，必然会将部分分散的资金排除于市场之外。大自然能告诉我们的是小河无水大河干，没有涓涓细流也不会有充足的库容存量。
B. 信贷总量控制、供给导向异化、个贷消费滞后、资金循环减速、融资成本增加、投资欲望趋缓，将抑制和影响投资的速度与增幅。也许目前121号文件的影响尚重点反映于对已发放的贷款的清理、控制和防范风险上，文件下发之前大量的贷款已经发放，尤其是文件下发之前的个贷消费按揭仍按原规定执行。目前对市场的整体资金流运转影响不大，同时只在少数城市、少量项目和部分公司中出现信贷困难的现象。另外有部分资金信托或财产信托的补充，但必须充分认识到在明年或以后的时间中，金融信贷政策和货币供给关系将直接影响到整体房地产市场的投资与发展。
信贷规模的控制将直接影响到投资的增长速度，121号文件对开发信贷的审慎和控制将使大量按期偿还的资金不再对原贷款企业发放，而集中于注册资本大、实力强、信誉较好的企业和收益较好的项目。文件出台之后的销售项目将只能按新的规定的时段发放个贷，必然加大了开发企业自有资金的要求、滞后资金的循环与周转。过去可以在一个项目销售并回收资金同时，投入第二个项目，使项目交叉梯次增长，在第二个项目销售回收时还贷或使生产延续。但结构封顶或验收竣工之后才能使用个贷按揭资金，就必然使资金可用量降低和减少，而造成投资增速的下降。尽管地产商在开辟境外银行按揭、信托基金补充等解决矛盾的替代方式，但不足以弥补银行信贷资金减缩及按揭时间滞后的资金总量，投资增速总量必然受到制约。
银行的信贷政策实际是一种信号，这种信号的作用、资金周转压力和自有资金需求加大的预期，同时会影响投资者的事先决策心理，也会增加投资决策的畏难程度。尤其是中途改变游戏规则的做法是所有投资决策的最大风险。很多决策是在现行规则为背景的条件下做出的，如果政府可以随时改变规则，那么就会大大增加了投资决策的风险，并且会因政府可能随意改变市场规则而放弃或暂缓投资的决策。这点比资金的实际需求对市场的负面影响更为严重。
C. 政策法规渐进、交易管制增强、消费保护过度、供给强势弱化、税收负担加重、投资障碍增加，将抑制和影响投资的速度与增幅。也许7号司法解释的影响尚未被更多的发展商所重视；也许拆迁工作的指导意见并不涉及更多的开发商；也许物业管理条例尚未被消费者充分利用；也许不断强化的交易管制尚未在市场中造成直接影响（如北京12月1日才开始执行的套内建筑面积售房）；也许预交所得税收（国税7月新文件）尚未实际执行，但必须充分认识到这一系列文件的出台均会在明年或以后的时间中，影响到投资的决策和投资的速度，这些不断出台的相关政策在逐步使市场更加规范化的同时，让供给与消费的权利保护关系发生了重大转化，这种转化的过程中既会影响到消费者的成熟，同样会影响房地产的增速。
7号司法解释的出台将法律的追溯时间扩展到1995年。但1995年时的法律与制度并不象今天一样完善，政府的管理滞后于市场化的发展也是一个不争的事实。如法律按今天的条件追溯8年前的问题则为个别恶性消费者、房价下跌的购房者提供了解除合同并获得巨额赔偿的机会。北京、上海等地均已出现了居住多年之后利用面积误差和办证时间差而要求解除合约、索取巨额补偿的恶性事件。不管法律应如何对消费者进行保护都应按实际的情况和历史的背景分别解决今天和多年之前的问题。如果此类情况增多必然会影响市场中的交易与投资。
城市拆迁中曾出现了对被拆迁户不公正的恶性拆迁，但对消费者或拆迁户的过度保护则会增加拆迁改造的难度、减慢拆迁改造的速度。尤其是在遇到不依法拆迁的钉子户时，如何保护政府或开发商的合法拆迁行为并没有更好的法律。那么一是会增加拆迁的成本，二是会拖延投资的时间（时间也是成本），三是会影响投资的决策，四是会影响城市与市政建设的速度。
不管是交易、拆迁，还是物业管理的各个环节，每当一个新的法规出台时都会对市场产生一定的影响。有一个供给与消费的两方都在实践中需要适应与磨合的过程，这个过程同样会影响消费与投资的发展速度。
土地政策、金融政策与市场规范化三大类政策的变化，对保持房地产市场健康持续的发展也许会起到防范风险、防止违轨、保护消费者利益的积极作用，但不可否认这些政策的调整必然会大大的影响投资的增速。其中非系统化的政府部门，各自从各自利益保护角度出发的政策会因头痛治头、脚痛治脚而引发其它病症的疫情产生，如不能适时的根据市场发展情况进行政策调整，必将产生不利的影响。
四、 随着市场和政策的变化，房地产企业经营模式，融资方式也会发生相应的变化，会在市场的不平衡发展中寻找新的出路，创造新的生机和亮点。
A 、尽管目前整体市场中已经开始出现了因市场需求和利益驱使而发生的贫困地区的资金向发达地区集中和流动的现象。但随着成片土地拍卖与挂牌的资金特殊要求，同时在市场中出现了成熟企业和成熟技术从发达地区向二、三级城市过渡的趋势。土地拍卖中也将开始出现各自独立举牌竞价向组成战略联盟联合或共同举牌竞价的趋势。开始出现资金外流、外地资金替补的开端，所有的企业都开始学会根据政策的变化而调整自己的战略。
B、与境外银行的合作正在少数企业中取得了突破性的成功实例。利用信托的方式融资也在不断扩大探索的范围探索规避风险与政策性限制的各种手段。当债权或股权的融资方式发生变化时，会减少房地产融资对银行的依赖性，并将由融资方式的变化而改变经营的模式或交易的方式。
C、当开发企业不仅仅依靠境内银行的短期贷款而发展时，利用长期债权或股权获得的资金会使房地产商从仅仅依靠一手市场的首次销售中获取差价收益，向商业地产和出租物业进军，用信托基金、地产基金、境外基金而持有物业、获取租金收益和物业升值的双重收益，从而逐步与国际接轨。
D、随着WTO进程的加速，中国政府更加市场化的政策引导，会开辟更多的融资渠道而分散银行的风险和减轻信贷规模高速扩张的压力。债券的发行、境内按揭境外证券化，用信托方式并基金信贷境外证券化，用信托方式境外基金进入境内，都将成为可能，并且由少数企业创造的新的经营与融资模式，一旦取得成功的案例时会象传染病一样迅速在全国散布，成为未来发展的动力。
E、开发企业技术的成熟的理念与创新、境外技术的引进，高质量、低成本的品牌效应，都会不断的产生新的需求。城市化与私有财富的观念效应都会激发与拉动投资的欲望。中国今后的几十年经济发展中都需要靠房地产拉动经济的增长，同时需要靠房地产解决城市的更新与发展，靠房地产解决城镇居民提高居住水平，逐步进入小康的阶段。
在整体市场与政策的博弈中，长远看房地产仍会保持一个超过GDP增长水平1—2倍的发展前景，明年的增长低于今年，却不会仅仅保持一个与GDP相等的水平。房地产也许会成为吸引内需、缓解通紧压力、拉动国民经济的重要出口。并且在越来越充分的显示出房地产在中国物质文明建设与精神文明建设中的作用。这一作用将从根本上改变中国人对财产权力的认识， 改变社会对人权的认识，尊重人的生存权力的同时必须尊重人的财产权力。这种权力认识的转化才真正解决人们生活质量的提高。
新的一年仍将是房地产业充分表现自己产业地位和实力的一年，仍将是高速发展的一年，我们预示美好的预言和梦想变成现实，也预示着政策的变化能适应于市场的需求，预示所有的发展商努力走好这竞争加剧的每一步，预示房地产业成为人们喜爱的发展行业，洗清身上的污秽，为建立公开透明的信誉社会而努力。
