爱华网对中国房地产宏观调控历史的初步探讨
中国房地产的宏观调控，在20世纪80-90年代已经有了初步的实践。80年代的实践，主要是推动产业和市场的起步和形成，尚处于最初级的阶段，宏观调控上还没有充分表现的舞台。20世纪90年代，中国城市房地产发展出现了第一轮高潮，同时伴随着曲折，宏观调控得以一展身手，有了两轮主要的实践。
（一）1993到1995年的房地产紧缩调控
该轮房地产宏观调控的背景。1992年春天邓小平同志南巡讲话发表以后，国人被压抑多年的发展市场经济的的积极性象火山一样喷发出来了。与此同时，管理者对市场经济的思想准备不足，实践经验也缺乏，导致经济全局失控过热，社会总需求严重超过总供给。在这一轮全局过热中，房地产热相当令人注目。主要问题是：房地产价格猛涨；房地产开发投资猛涨；土地供给失控；高中档楼盘开发过多；企业开发行为不规范；市场秩序混乱。因此，在宏观经济需要紧缩调控的同时，房地产发展也需要紧缩调控。这是正确的选择。该轮房地产宏观调控的主要手段、方法。中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷）。甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。其目的是压缩固定资产投资（包括房地产投资），减少社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡。中央建设管理部门的调控方向同中央政府是一致的，但手段和方法更加强调控制用于房地产开发的土地出让、停止高档楼宇的建设立项、规范市场行为等方面等。目的是企图通过减少对于房地产的投入达到减少社会总需求，减轻对社会总供给的压力。以上中央政府和及建设管理部门的调控措施，总体上是正确的。
该轮房地产宏观调控的成效。经过3-4年的努力，该轮房地产宏观调控基本上达到了紧缩和退热的预期目标，取得了成效。在各种调控措施陆续出台的过程中，以房地产开发投资增长过快为主要标志的房地产过热现象逐步退烧。同时，房地产价格猛涨的势头得到抑制，开发结构开始调整，开发企业和市场秩序也得到了整顿。
这轮房地产调控也存在问题。一是货币政策忽视差别实行一刀切。1993-1994年，在推行紧缩银根的货币政策时，规定一律不准对房地产开发项目发放贷款，已经发放的要收回。这一政策的经济目的是正确的，而且对于控制房地产过热也有相当的必要性。但是，没有考虑房地产内部不同品种和同一品种建设的不同阶段对于贷款需要的实际情况，实行一律拒绝的一刀切，造成了一些不必要的混乱和被动。二是在调控指导思想的形成和政策执行上，并未建立在对房地产业应有地位和作用的正确认识上。不少人带有对于房地产业偏见的消极情感；部分人甚至有把房地产业一棍子打死的“宁左勿右”的想法，是相当幼稚的。
（二）1997年至世纪末实施的房地产宽松调控。
该轮房地产宏观调控的背景。在1993年开始并持续几年的宏观经济和房地产紧缩调控中，市场对于房地产的需求强度明显减缓，1992年出现的并连续2-3年的房地产供不应求的局面得到根本改观，供求开始协调起来，部分城市的某些房地产品种（如办公楼、宾馆、别墅）有了供大于求的迹象。这本是宏观调控的正面成果。无论是宏观经济还是房地产经济，都到了调控成功、可期待进入攀升的时期。可惜非常不巧，1997年爆发了东南亚金融危机，对于中国房地产的投资和需求发展，产生了明显的抑制作用，尤其是需求的大幅度下降。这样就加劇了自上轮宏观调控以后出现的供大于求的局面，空置严重。整个房地产市场一片疲软，企业大幅度削价销售和严重亏损，中国房地产业整体上已经到了较为艰难的时刻。该轮房地产宏观调控的方法、手段。主要有：（1）中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群众的住房需求。（2）用宽松的住房金融，推动住宅需求。包括：在住宅消费公积金抵押贷款的基础上，推出和扩大实施商业银行的住房抵押贷款，并降低贷款利率，加大贷款成数，拉长还款年限。（3）减免税金，降低购房负担。主要有：对空置有年的商品住宅免收营业税；居民出售自住旧公房购买新房，只交纳契税的差额部分；普遍降低新房购买契税；个别城市还实行购买住房的款项可以抵扣个人所得税税基的政策。（4）各地政府的房屋主管部门，实施降低房屋交易费。（5）让存量住房进入市场，推动增量市场发展。等等。
该轮房地产宏观调控的主要特点。（1）宏观调控的主要对象紧紧抓住了住宅。这不仅仅由于在房地产市场中，住宅始终是占据最主要的比重和地位；而且是由于20世纪90年代中后期，中国城镇居民的平均居住水平相当低，抓住住宅问题，符合需要、顺乎民心；最后，住宅发展对其它产业带动性大，有利于国民经济的发展。（2）在调控紧紧抓住住宅市场的同时，把活跃住房市场和改革住房制度紧密地结合起来，相互推动、相得益彰。当时房地产宏观调控的主要指向是活跃市场、带动景气，并不是直接为了解决住房制度改革。但是，住房制度改革自身也要求通过活跃市场，实现住房商品化、市场化和改善居民居住水平的目的。两者在目的上具有客观的共同性，因此自然地结合起来了。（3）调控手段的多样性。同1993~1995年的那轮房地产宏观调控相比，本轮调控的手段显然是大大丰富了。除了金融市场调控（放松银根）之外，大量地采用了税收、费用手段，还有制度改革的手段。这显示了房地产调控在不断地走向成熟。（4）中央和地方两个层次的调控，紧密协同。上一轮调控的发起者主要是中央政府，而地方政府的主动调控比较少。本轮调控的主要目的是繁荣房地产市场，推动经济发展这不仅是中央的需要，更有利于地方经济的发展，因此，地方的积极性自动地唤发起来，不仅积极地配合中央的宽松调控，而且主动地推出各种符合中央精神而又有特色的创新措施。
（三）两轮房地产宏观调控的共同不足
第一，对于房地产业的重要地位认识和调控的不完整性。20世纪90年代初期，对于房地产业在国民经济中的重要地位认识不足，对于这个产业未来发展的可能性认识不足，因此在前轮调控中对它的治理失之过严、过急，有矫枉过正之嫌。到90年代中后期开始，对房地产业的认识有所改变，但是仍然有所片面。即相当勉强地提出了所谓的住宅产业的重要性，将住宅问题从房地产业中割裂开来。实际上是90年代初期忽视房地产业思想的延续。这种认识造成两个消极后果：一是，看重住宅发展对于国民经济的消费和投资的拉动作用，却没有充分意识到住宅仅仅是房地产品的一个主要组成部分，包括住宅业在内的房地产业本身可以创造相当多的国民经济增加值。虽然住宅的发展事实上也在提高房地产业的增加值，但是有局限性，缺少了房地产产业的整体概念，以至于在整体上提高产业在国民经济中地位和作用的工作力度不够，房地产增加值提高还不尽理想，向国民经济支柱产业挺进的速度还不够快。二是，把重点放在提高住房消费水平和拉动其他产业增长的经济发展方面，这是合理的必须的。但是，对于房地产业的企业制度、产业组织、市场机制的改革问题有所忽略。以至于改革的力度不大，导致企业尤其是国有房地产企业的改革力度不足，机制没有重大转换；产业组织（不是指行业组织）的调整，基本没有启动，产业散、乱的现象没有根本改观；由于企业和产业改革的滞后，市场机制的完善也受到了制约，种种不符合市场规则的问题，如政府过分干预市场和企业、土地出让方式的非市场化、物业管理企业运行的不充分市场化、部分城市已售旧公房上市交易困难等诸问题，至20世纪末尚未很好解决。第二，调控行动的灵敏度不足。表现在两个方面：一是起动较慢。由于对房地产市场形势的判断没有充分的把握，不能肯定市场是处于过热还是过冷的阶段，因此，无法果断地采取及时的调控行动，以至于调控有些滞后。比较而言，在第一轮调控中，中央政府的敏感性要强于地方政府；而在第二轮调控中，地方政府的敏感性要强于中央政府。二是灵活性不足。即在一项调控措施实施时，缺少针对不同情况作不同的处理，过于死板。如1993年下半年开始的房地产调控中，曾经强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。其实，在当时房地产开发总体过热当中，还有不同的情况。有的项目是有市场需求的，只要有金融的支持，可以顺利建设和竣工，进入市场销售。但是，“一刀切”切断了他们的银行贷款，致使许多项目陷于绝境，形成“半拉子工程”。再如，在相当长的时间中，不准房地产开发企业上市发行股票筹资，也是调控不灵活的典型一例。
第三，判断方法上的陈旧性和不成熟性。上述调控行动的灵敏度不足，是由许多原因造成的。其中重要的原因之一是，与房地产市场形势判断方法上的陈旧性和不成熟性相关。作为市场经济体系之一的房地产市场的产生、发展时间不长，判断房地产市场形势好坏的方法，人们还缺少深入细致的研究，更加没有一套成熟的、科学的标准和方法。在此情况下，人们只有借助于传统的工具和方法。传统的工具和方法，基本上是统计分析加估计分析。这种方法，用于简单市场的分析还勉强可以；但对于有特殊复杂性的房地产市场，就勉为其难了。房地产市场特殊的复杂性表现在：同国民经济尤其是同经济增长、收入增长、金融业的密切关联性；土地、新房、旧房市场的滞后关联性；新房供给内部各环节的滞后关联性；产品自身的多样性和区域性，等等。这些特殊的复杂性，使传统的统计分析加估计分析很难对房地产市场作出相当确定的判断，当然，也难对市场作出及时和灵活的调控决策。这些情况，向人们提出了宏观调控中一个亟待解决的重大课题——应该早日研究出一套判断房地产市场形势好坏的体系来。
