爱华网地产界四大高手论TownHouse
黄福新
自由·TownHouse 成都豪斯物业发展有限公司总经理陈家刚TownHouse在国外是属于城市而到了我们国家却属于郊区住宅了，因为在发达国家是没有城乡差别的，只有不发达地区的周边才有城乡结合部。房地产的商机就在于将不清楚的地方变得清楚，将感悟更加清晰地论证，如今的Internet正是这样一座桥梁。以前，我们国家的房产开发商对消费者行为方式、居住模式的研究没有人去做，而TownHouse的意义就在于开始关注消费者的生活方式。TownHouse这种居住形式的出现，是人们对自由生活的向往和需要。以前，我国住房是公有制，人们在住房上没有选择权，全凭单位分栩；现在，住房私有化使人们有了更多的选择，人们可以按照自己的喜好和生活方式选择属于自己的住宅，这给选择自由生活的人们提供了可能。而TownHouse所倡导的，我的天，我的地，我的花园这种自由而又私有的居住方式对新一代的人具有极强的诱惑力。因此TownHouse的出现，辽合了市场的需要，对人们居住品质的提高会带来积极的意义。
TownHouse作为一种住宅形式，如果把它只局限在小区概念中，是与TownHouse的原始旨意相违背的。通常，人们选择居住的第一要素是城市，然后是城市的某一方位和地段，最后才是小区和住宅，而国内目前大量建立的小区割裂了街与城市的关系，TownHouse的出现是与街区规划相联系的，不单单指的是小区一排排的房子，因为单纯的一个小区，其单调形式是不足以支撑起TownHouse的概念，只有扩展到街区或社区范围，其丰富多彩的生活才能更好地体现TownHouse的生活要素。 此外，TownHouse要想在中国获得更好的发展，要在引进这种居住形式之时，一定要使这一源自西方的住宅形式与中国的文化相结合，甚至要与当地的文化相结合。因为中国人的天地观、自然观、人文观与西方人是很不同的，其文化根基与东南亚相同。西方人强调的是个体，独立的居住；而东方人喜欢群居，喜欢与亲戚朋友相互依存地住在一起，院落是其普遍的居住形式。如果在设计TownHouse原有模式时能把中国的院子和TownHouse结合起来，就能反映我们的个性，创造属于中国消费者的个性空间。 还有，TownHouse的普遍容积率在0.5－0.8是比较合适的，若能提高容积率，则TownHouse的市场面会大大拓宽。
正如房地产销售对象的细分与专业化是必然的趋势一样，自由的TownHouse才是TownHouse的最终目标，才是消费者追求的梦想。
TownHouse是一种过渡万通集团董事会主席冯仑
TownHouse这种产品是目前开发商为了适应市场变化，不断开发适应中高消费群的新型产品，我相信除了TownHouse以外，还会是更多的独立住宅。据我了解，国外中产阶级80％以上都是独立住宅，也不是TownHouse。那么，TownHouse实际上是我们所说的小白领→部门经理→高级经理之间的过渡。也许一个部门经理住TownHouse就可以了，而高级经理就要住独立式住宅，它是人生阶段上的一个驿站，是个中间过程。因此，TownHouse的出现，弥补了以往中高档住宅产品在结构上的欠缺，除了TownHouse，今后还会有更多更好的产品适应于这一群体，如独立式住宅或其他一些形式的产品。因此，我认为，TownHouse在地产楼市中会逐步突出，独立式住宅也会蔚然成风，我们万通筑巢网开通以来，所取得一系列的成果也证明了这一点，目前，短时间内我们已成交了５０套独立工住宅。
TownHouse发展与思考并重北京中鸿天房地产有限公司总经理潘石屹
TownHouse最大的意义是对人的居住观念的影响是极其深远的。几十年前，美国郊区住宅之父在提出郊区住宅概念的时候，当时至少有80％的人不认可他的这个观点，但３年以后，他得到了社会的广泛认同。当旧时代走向新时代时，市场需要多元化的产品，TownHouse作为一种住宅形式，它有其存在的基础，如果小范围的做，没有问题。
但TownHouse不仅仅是一种单纯意义上的住宅产品，它对人的行为方式和生活方式以及对社会对城市都会产生深刻的影响。正是这样，对它的开发更要慎重，如果像北京今年40个盘都做TownHouse，开发面积达到700万平方米，这样盲目地上马，我认为是极其不理智的。这么大的规模，要想一下子在市场中消化掉是非常难的。再有，国内房产开发中最大的欠缺不是施工，也不是销售，而是设计。没有设计，也就没了产品创新。目前，国内住宅产品创新能力是最弱的，由于设计的欠缺，要想解决TownHouse这种产品在灵活性和可变性的创新要求还很难。进入信息文明时代之后，很多原有界限不再明晰，导致住宅产品向工农多元化、功能模糊化、国界模糊化发展，因此，TownHouse要想实现良性发展，发展商首先要考虑的是人是怎样过日子的，怎么工作的？人的居住方式是怎样的？只有把这些考虑清楚了，才能为消费者提供最好的住宅产品。 前段时间，日本一位著名的建筑师对我谈道，中国目前所走的路正在重复二三十年前日本东京所犯的错误，因为在70年代末80年代初，日本向美国学习，在东京的周围也建了很多TownHouse，当时一批热血青年为了追逐他们心中的自由梦，纷纷搬到了远离市区的这些卫星城里，但几十年过去了，当时的那些人大部分都变老了，这种远离都市的居住模式给他们的生活带来了极大不便，就医、保健、购物都特别不方便。当然当他们再想回到城市中的时候，城市里已经没有他们栖息的空间了，这也成为日本政府一个十分棘手的问题。因此，我们的开发商在发?quot;TownHouse时，不能头脑发热一哄而上。 街坊·庭院·TownHouse世联地产顾问（深圳）有限公司董事长陈劲松
TownHouse在国外是城市住宅的概念，到国内却成为了郊区住宅，为什么呢？因为从城市土地的最优价值实现角度来看，城市中可以出现TownHouse（排式住宅）的条件是，它的平方米售价高于6层电梯公寓的平方米售价2.8倍，高于13层电梯公售价3.8倍，高于22层电梯公寓售价6.4倍。以深圳市区22层电梯公寓的平均价格6000元／平方米计，它的平方米售价需38400元，已到了荒唐的程度，在市区内圆TownHouse的梦看来也只是一个梦了。那么，我们只有把目光移到城乡结合部，而住惯了筒子楼、合式公寓的中国人被拘束得太久太久了，人们向往那种有天、有地、有花园，相对自由的郊区住宅，而满足人们的这种需求的住宅除了独立式住宅之外，只有TownHouse了。而独立式住宅的价格又太高昂，我们国家的土地稀缺性比西方国家要严重得多，相对来说，这种充分利用TownHouse的住宅更适合国情和市场行情。从目前的市场形势来看，TownHouse的竞争力还是很强的，但因为TownHouse属于低密度住宅，它的容积率一般都低于1，因此，TownHouse这种住宅在土地稀缺上比其他公寓同楼表现更强。
其次，人另一个角度来说，TownHouse这种低密度住宅具备公寓所没有的独特魅力，其中之一就是它满足了中国人的庭院情结和街坊意识。而这种意识在北京胡同大院、上海石库门里弄和遍布全国的宿舍大院里被许多中国人所熟悉和追忆。其实，良好的现代邻里街坊意识的前提是私密性得到充分新生，在市场经济之下独立的业主之间的交往应该是出自本身的需要，而不是被迫。而TownHouse的合理设计，使人们通过后院、前面步道、儿童游戏场、垃圾场、广场、会所和停车场、候车站这些容易接触的场合相互熟悉起来，居住者就这样开始他们自然的交往过程。 此外，TownHouse这种相对高档的物业形式，在这里居住的人不会只是三五年，也许住上10年或几十年。在这么长的时间里，居住者的家庭核心变化是非常大的，住宅的设计必须为其预留足够的弹性空间。另外，为了要使住宅在许多年内仍能保值，住宅必须具有超居住者所持有的任何特定潮流的价值观的品质，这也需要住宅空间有弹性。而原则上说，弹性与住宅类型的关系并不是天然的，可能更多地取决于设计上的预先设定－－比如结构类型的空间尺寸。由于楼层和承重相对低，TownHouse具有先天的优越性。 最后，TownHouse这种物业类型对物业管理和配套设施的要求是极高的，因此，在实际开发中，最重要的也许是一些具体的细节问题，比如停车问题、地形利用问题和配套设施的设置。在TownHouse的成本构成中也正是这些要素，如果这些问题解决好了，TownHouse的市场前景还是极其广阔的。
