爱华网香港地产商投资内地失败之原因
中国内地房地产市场对外开放始于广东，至今已有十余年历史。十余年来，大批境外地产商涌入内地，其中九成以上地产投资来自香港。然而遗憾的是，港人的投资热情并没有得到很好的回报。据非官方估计，除了极少部分投资者获得了盈利外，约九成的香港地产投资者皆铩羽而归。总结其失败原因可归纳如下：
1、 一套板斧打天下，必遭市场惩罚。
香港地产商初入内地市场时，总是以香港人传统的眼光看待内地市场，忽略了内地市场的极大丰富性。中国的内地市场是一个版图辽阔、土地供应充足、地域差别巨大的市场。不同地域之间的地理条件、市场状况、人口分布、社会习惯、人文心理、政府运作方式及习惯等均有很大不同，如果以一套板斧、一种思维去面对市场，势必产生很大误差。如北京市地理面积比上海、广州大数倍，居民的收入又有很大区别。在北京郊区建楼与在广州郊区建楼，市场接受程度就会明显不同。因此广州可在周边兴建卫星城市，如东莞、中山、佛山等。这些卫星城市由于居民普遍富有，住宅物业均有较好销路。但北京郊区的住宅则由于居民收入较低，距离市区较远，交通不便，对普通居民来说很难有吸引力。因此，房地产开发多侧重于市区内危房改造或工厂拆迁，以便腾出土地建造住宅。郊区则比较适合建别墅。上海则由于历史发展和地理的原因，集中精力开发了一个全新的浦东来解决浦西老市区的拥挤。这些都是不同的地域造成的市场差别。但在初入内地市场时，许多香港地产商并没有认识到这一点，投资过于分散，在内地许多城市都有开发，又不能因地制宜地对具体市场进行具体分析，而是抱着香港的开发理念行事，从而招致了损失。
2、 财大招妒，增加风险。
从财富上讲，香港无论是企业还是个人均远远超过内地。因此，当内地房地产市场开放之初，财大气粗的香港地产商进入内地市场时，在内地人看来，就好像撞上了财神爷。不少企业包括个别地方政府与港商洽谈合作事宜时，很大程度上是看中了港商口袋里的钱。加上香港的上市公司，动辄以市值千亿元而计，更使一些内地人以为港商的财富取之不尽、用之不竭。因此，内地介绍给香港上市公司的投资项目涉及到的资金数量都非常庞大。同时，为了将港商的资金引入内地，某些企业包括个别地方政府在洽谈时对港商的条件无不满口应承，而根本不考虑能否实现。而等到港商资金到位后，才发现许多原来答应的条件根本不具备，并且地方性收费特别多，令港商叫苦不迭。尽管中央政府亦非常关注地方政府乱收费的问题，但不少地方政府为了一己之私利，对中央政府的条令置若罔闻，对港商却抱着反正你有钱，不宰你宰谁的想法。另外，外派到内地的港人工资等费用都很高，加上开发项目所投入的资金数量庞大引致建设成本居高不下等情况，一旦遇到市场逆转，马上就会引发亏本情况出现，给港商造成极大风险。
3、未能与本土人融洽相处，管理成本畸高。
初入内地市场时，香港地产商总是以香港人传统的西方思维方式来分析判断问题。自认为自身的经验、学识及财富都凌驾于内地人之上。总想以自身之见识领导内地人，但结果却适得其反。首先从经验和学识上来说，内地房地产市场虽然起步较迟，但内地人的学习过程却要比香港人在五十年代至七十年代的学习过程快一倍以上。这样就产生了一种情况，那些知识水平高、接受能力强的内地人看不起某些香港人的愚昧、浅陋（事实上很多从香港外派至内地的香港人本身的素质并不高，但又非常自负）。加上一般中国大城市的高级工作人员都受过良好教育，但他们在公司地位却不及一个香港外派的只有中学教育程度的员工。因此，导致双方在合作上很难融洽，常常出现矛盾甚至相互仇视。这些都增加了公司的管理成本。
4、闭门造车，开发物业脱离市场需求。
初入内地市场时，香港地产商总想以香港人接受的楼宇作为标准来尝试引导内地市场，而忽略了内地市场的具体需求。结果生产出的香港人看来比较高级（相对于内地的旧楼宇）的房地产制成品推广到市场时，却发现完全脱离本地的购买力。这种不顾具体市场需求而盲目开发的恶果是造成大量楼盘积压。如早期港商在广州开发的高级写字楼，广州周边城市的高级别墅。在上海开发的高级写字楼及公寓。在北京开发的高级商场等。这些积压楼宇制成品至少需要五年至十年才可消化完毕。由此足见盲目开发之严重性。
5、内地法律及政府政策不完善，导致地产投资风险加大。
香港的房地产市场经过多年的发展，已经比较成熟。香港在经济法律上也比较健全，对法律的解释也比较明确，而政府在政策上对房地产市场的干预也很少，一切最终都由市场来决定。相对而言，内地很多商业法律及政策是随着改革开放的深入近年来才出现的，因此产生了很多法律上的不明确性及解释上的差异性。而政府的政策又非常影响市场投资者的心态。比如，对于地方政府争相招商开发的高档物业，中央政府一直没有明确表态赞成，因此在金融政策上很长时间没有相应的支持措施。从而在很大程度上限制了房地产市场的发展。中央政府将房地产作为支柱产业予以政策性的支持是98年朱熔基总理上任后才开始的。
由于房地产政策长期以来不是主流政策，因此很多方面不够完善，如缴纳增值税的争议；土地费评估及缴纳时间、各方付费及税费之标准因人而异引起的争议等。政策的不稳定性和不透明性导致许多香港地产商在资金安排方面发生错误，从而带来不必要的利息消耗和资金损失。
综上所述，香港地产商在投资内地房地产市场的过程中，确实存在许多值得反思的地方。除了对内地的政策、法律要有更准确的了解外，自身的开发理念、顺应市场的能力等也都有待于进一步提高。香港地产商只有对自身与内地市场之间的辩证关系有清醒的认识，才有可能取得成功，达到盈利的目的。
中国内地房地产市场对外开放始于广东，至今已有十余年历史。十余年来，大批境外地产商涌入内地，其中九成以上地产投资来自香港。然而遗憾的是，港人的投资热情并没有得到很好的回报。据非官方估计，除了极少部分投资者获得了盈利外，约九成的香港地产投资者皆铩羽而归。总结其失败原因可归纳如下：1、 一套板斧打天下，必遭市场惩罚。
香港地产商初入内地市场时，总是以香港人传统的眼光看待内地市场，忽略了内地市场的极大丰富性。中国的内地市场是一个版图辽阔、土地供应充足、地域差别巨大的市场。不同地域之间的地理条件、市场状况、人口分布、社会习惯、人文心理、政府运作方式及习惯等均有很大不同，如果以一套板斧、一种思维去面对市场，势必产生很大误差。如北京市地理面积比上海、广州大数倍，居民的收入又有很大区别。在北京郊区建楼与在广州郊区建楼，市场接受程度就会明显不同。因此广州可在周边兴建卫星城市，如东莞、中山、佛山等。这些卫星城市由于居民普遍富有，住宅物业均有较好销路。但北京郊区的住宅则由于居民收入较低，距离市区较远，交通不便，对普通居民来说很难有吸引力。因此，房地产开发多侧重于市区内危房改造或工厂拆迁，以便腾出土地建造住宅。郊区则比较适合建别墅。上海则由于历史发展和地理的原因，集中精力开发了一个全新的浦东来解决浦西老市区的拥挤。这些都是不同的地域造成的市场差别。但在初入内地市场时，许多香港地产商并没有认识到这一点，投资过于分散，在内地许多城市都有开发，又不能因地制宜地对具体市场进行具体分析，而是抱着香港的开发理念行事，从而招致了损失。
2、 财大招妒，增加风险。
从财富上讲，香港无论是企业还是个人均远远超过内地。因此，当内地房地产市场开放之初，财大气粗的香港地产商进入内地市场时，在内地人看来，就好像撞上了财神爷。不少企业包括个别地方政府与港商洽谈合作事宜时，很大程度上是看中了港商口袋里的钱。加上香港的上市公司，动辄以市值千亿元而计，更使一些内地人以为港商的财富取之不尽、用之不竭。因此，内地介绍给香港上市公司的投资项目涉及到的资金数量都非常庞大。同时，为了将港商的资金引入内地，某些企业包括个别地方政府在洽谈时对港商的条件无不满口应承，而根本不考虑能否实现。而等到港商资金到位后，才发现许多原来答应的条件根本不具备，并且地方性收费特别多，令港商叫苦不迭。尽管中央政府亦非常关注地方政府乱收费的问题，但不少地方政府为了一己之私利，对中央政府的条令置若罔闻，对港商却抱着反正你有钱，不宰你宰谁的想法。另外，外派到内地的港人工资等费用都很高，加上开发项目所投入的资金数量庞大引致建设成本居高不下等情况，一旦遇到市场逆转，马上就会引发亏本情况出现，给港商造成极大风险。
3、未能与本土人融洽相处，管理成本畸高。
初入内地市场时，香港地产商总是以香港人传统的西方思维方式来分析判断问题。自认为自身的经验、学识及财富都凌驾于内地人之上。总想以自身之见识领导内地人，但结果却适得其反。首先从经验和学识上来说，内地房地产市场虽然起步较迟，但内地人的学习过程却要比香港人在五十年代至七十年代的学习过程快一倍以上。这样就产生了一种情况，那些知识水平高、接受能力强的内地人看不起某些香港人的愚昧、浅陋（事实上很多从香港外派至内地的香港人本身的素质并不高，但又非常自负）。加上一般中国大城市的高级工作人员都受过良好教育，但他们在公司地位却不及一个香港外派的只有中学教育程度的员工。因此，导致双方在合作上很难融洽，常常出现矛盾甚至相互仇视。这些都增加了公司的管理成本。
4、闭门造车，开发物业脱离市场需求。
初入内地市场时，香港地产商总想以香港人接受的楼宇作为标准来尝试引导内地市场，而忽略了内地市场的具体需求。结果生产出的香港人看来比较高级（相对于内地的旧楼宇）的房地产制成品推广到市场时，却发现完全脱离本地的购买力。这种不顾具体市场需求而盲目开发的恶果是造成大量楼盘积压。如早期港商在广州开发的高级写字楼，广州周边城市的高级别墅。在上海开发的高级写字楼及公寓。在北京开发的高级商场等。这些积压楼宇制成品至少需要五年至十年才可消化完毕。由此足见盲目开发之严重性。
5、内地法律及政府政策不完善，导致地产投资风险加大。
香港的房地产市场经过多年的发展，已经比较成熟。香港在经济法律上也比较健全，对法律的解释也比较明确，而政府在政策上对房地产市场的干预也很少，一切最终都由市场来决定。相对而言，内地很多商业法律及政策是随着改革开放的深入近年来才出现的，因此产生了很多法律上的不明确性及解释上的差异性。而政府的政策又非常影响市场投资者的心态。比如，对于地方政府争相招商开发的高档物业，中央政府一直没有明确表态赞成，因此在金融政策上很长时间没有相应的支持措施。从而在很大程度上限制了房地产市场的发展。中央政府将房地产作为支柱产业予以政策性的支持是98年朱熔基总理上任后才开始的。
由于房地产政策长期以来不是主流政策，因此很多方面不够完善，如缴纳增值税的争议；土地费评估及缴纳时间、各方付费及税费之标准因人而异引起的争议等。政策的不稳定性和不透明性导致许多香港地产商在资金安排方面发生错误，从而带来不必要的利息消耗和资金损失。
综上所述，香港地产商在投资内地房地产市场的过程中，确实存在许多值得反思的地方。除了对内地的政策、法律要有更准确的了解外，自身的开发理念、顺应市场的能力等也都有待于进一步提高。香港地产商只有对自身与内地市场之间的辩证关系有清醒的认识，才有可能取得成功，达到盈利的目的。
