上海房地产迷惑：房价离谱到了登峰造极地步

上海房产市场一幅奇特的图景：房价继续一路绝尘，但房产一旦到手，就变成有价无市了，甚至无法以原价脱手

　　唐松琦是上海的一名商铺投资者。两年前，他在浦东世纪公园附近以每平方米近1.9万元的价格全款买下了一套30平方米的商铺期房，但是当2003年商铺完工的时候，他发现这里的“人气”不足以支撑这样昂贵的价格。他有些慌了。

　　然而他至今都没有找到下家。“当初开发商说这里只会一涨再涨，现在也听说两三万都能卖出去，但是都还只是听说。”他说。

　　唐松琦不过是上海众多中小购房者中的一位。一年之前，无论购买的是商铺还是住宅，他们满是购买冲动和乐观的升值预期，然而，现在这种情绪已经完全变成焦虑：当初的期房价格显然过高，以至于现在以这个价格无法出手。

　　令人惊诧的是，尽管回报预期已经不那么乐观，房价却仍在上涨。2004年4月19日，国家发改委和国家统计局发布对全国35个大中城市房地产市场的调查显示，一季度上海房屋销售价格上涨最快，比去年同期增长28.3%，土地交易价格涨幅较去年同期上涨22.6%，居全国第二。

　　这构成了上海房产市场一幅奇特的图景：房价继续一路绝尘，但房产一旦到手，就变成有价无市了，甚至无法以原价脱手。最后买到房产的人，成了“击鼓传花”游戏中倒霉的最后接手者。

　　房价上升，再上升？

　　但是整个房地产市场还在玩同样的游戏。“4月上旬有一天的《解放日报》地产版竟没有一个房地产广告投放！”在《解放日报》地产版主编许仰东面前，记者深刻感受到上海房产市场的热浪，“好卖到不需要做广告。”

　　如此煽情的场景的背后是2003年以来“井喷”的上海地产市场：今年1月30日，国家发改委和国家统计局联合发布的数据显示，上海房屋销售价格同比上涨高达29.1%，远超出全国4.8%的平均水平；此前两年，上海房价涨幅不过分别为2.1%和8.2%。

　　3月12日，在国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》中赫然可见：“上海市的平均(住宅)房价达到5118元/平方米，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。”

　　据记者了解，静安、黄埔、卢湾等中心城区价格涨幅都被普遍认为超过50%，翻番的并不鲜见，最后单价超过10000元的比比皆是。浦东一些以美元计价的公寓甚至折合人民币达到了30000元以上。在今天的上海，再高的房价或许都见怪不怪了。

　　“现在谈论价格没有意义。关键是你买不买得着房子。”许仰东的另一个身份是房产中介咨询机构上海荒岛地产工作室的董事长，他对记者断言，“房价还会涨。”

　　这也是许多房地产商和中介机构的基本立场。记者接触过的在沪房地产商几乎无一例外地向我们展示了支持上海住宅价格水平继续上涨的“基本面”：

　　——“上海故事”。以长江三角洲和杭州湾为依托的上海，作为中国最适宜创业、人居和商务的大城市地位得到了公认，而SARS期间上海的表现更体现出上海人居环境和政府效率的优势。“SARS之后我们就断言上海房价要超过北京。”不止一家地产商向记者表示。

　　——巨大的需求空间。一家地产商给记者算了这样一笔账：2003年上海人均居住面积不过13.6平方米，低于全国同等城市平均水平。到2010年，住房需求还有1亿平方米建筑面积的增长空间。“上海人改善住宅条件的需求太强烈了！”这几乎是地产商和中介咨询机构的共同话语。

　　这一话语正暗合于上海市政府提出的到2010年“每人一间房”的居住条件改善目标。以近年来每年两千万平方米左右的建设速度来看，“这还意味着至少五年的高速增长空间，全局无风险，政策零风险。”许仰东如此判断。

　　——强劲的需求注入。上海市统计局投资建设统计处处长肖永培援引2003年的统计数字对记者说，“两外”(境外、外地)住宅购买需求比重按面积计算一直稳定在25%左右，而上海本地居民购房需求也是相当稳定的。”

　　此外，上海市在1995年启动了“365计划”——到2005年每年要改造约365万平方米旧城住宅，到2000年，这一数字还剩下125万平方米。“这部分需求在2005前还要释放。”中原地产上海研究总监刘文超对此表示了稳定的需求预期。

　　谁的上海？

　　上图反映出的是四年来上海住宅市场的快速高端化进程。高端住宅的主要购买者则来自境外和国内其他地区。“房价太高了吗？并不见得。上海是全国的上海，是亚洲的上海，是世界的上海。”不止一家地产商和中介机构向记者这样表示。

　　但需求面果真如此坚实吗？并非所有业内人士都这样认为。望源地产董事长季宝红向记者指出，上海楼市中，真正符合上海人需求的楼盘正在成为“稀缺资源”，实际上，在世界各地的大城市中，楼市的四分之三都是由本地居民支撑的。“上海首先是上海人的上海，而上海房价离谱已经到了登峰造极的地步。”他说。

　　然而，上海房地产市场外来需求比重要远远高于全国大城市平均水准。虽然统计局公布的“两外”需求比重大约在25%，但是业内对这一指标的估计普遍要高于这一数字，高者达50%；在中高档住宅市场上，甚至有估计达到了60%～70%以上。

　　外来需求比重如此之高，这种模式是否可以持续呢？

　　从另一个角度，也许可以更清楚地回答这个问题。荒岛房产工作室的报告显示，在2003年的四个季度中，上市的中高档住宅按面积计算分别占了总上市量的38%、47%、43%、54%，单月比重最高在11月达到了63%。比之2002年，7000元/平方米以上的比重翻番还不止。这意味着许多楼盘普遍提高了销售价格。

　　即使在上海这一人均GDP全国最高的城市，20%以上的房价涨幅还是远远超出了2003年11.8%的GDP增速和12%的城镇居民可支配收入增幅。最近几次上海房展会上的调查表明，大部分购房者心中的理想价格区间在40万～70万元/套之间，单价在5000元/平方米～7000元/平方米之间。然而，这样的房子在展会上“实在是太难找了”。因此，真正的居住需求主要不在7000元/平方米以上的中高档市场。

　　如果没有足够的居住需求支撑，中高档商品房比重的大幅上升可能意味着投资性购房比重的上升。情况是否如此呢？

　　根据上海房地产协会2003年底涉及全市11个区的总计23694套住宅的市场调查中发现：投资性购房的有3885套，以此类推目前上海市的投资性购房比重已经达到16.6%，仅略低于20%的国际警戒线。调查还发现，在个别区域和楼盘，投资客比例更高，极端的达到60%。有近30%的投资性购房选择在短期内出手转让，市场投机气氛已经比较明显。

　　“适销的中低价房少了，投机的就多了，”荒岛房产研展部经理冯伟表示，“估计高于7000元/平方米的房产中，买来投资的占了50%以上。”

　　中原地产上海研究总监刘文超举了个有趣的现象：去年上海市约有3.4万户电费没有收到。“这些户主基本上都在外地。平时房子黑着灯，周末开着外地车牌的汽车进来。”

　　需求透支

　　过去两年，上海房地产市场供求大体持平，却出现了20%以上，甚至接近30%的整体价格涨幅。

　　仲量联行上海战略顾问部负责人田强向记者解释，2000年以来上海房价增长的最基本驱动力是暂时的供求不平衡。2000年～2002年供给偏小。虽然所谓供求比、销售竣工比都在1左右，但是房子出来都被买了，可见还是有供给缺口的。然而供给刚性较强，有1～2年的施工周期。在他看来，这是2003年房价突然加速的重要原因。但他承认，单是这一因素不足以完全解释当前房产市场的火爆。

　　从2001年开始，上海房地产市场开始出现了排队购买现象，这是多年熊市经历后从未有过的。而此后销售量中期房比例越来越高。如果考虑建设周期的滞后性，从2001年开始，当年需求比上一年的施工量要大体高出10%，这就留下了房价上涨的空间，然而这一空间恐怕还不能解释20%以上的涨幅。

　　另一解释是外来需求的“一次性释放”。季宝红指出，外地来沪人员经过多年努力积累财富在上海安家置业，不惜巨资在上海购房，但这个消费群体已经接近饱和，因此，这一外来需求的“一次性释放”不具备对房价的持久效应。另一方面，市民住房自有率已经达到75%，280多万户上海家庭已经拥有住房财产和价位预期。“这在全国和世界都是一个比较高的比率，这意味着上海市场趋于饱和。”他如是说。

　　在房价涨幅远远超过GDP和人均可支配收入增幅的上海，“饱和”可能就意味着“有效需求”——有支付能力的居住需求已经被透支了。毕竟，外来高端需求已经“一次性释放”，而外地入沪的“主力”群体例如成为“新上海人”的毕业生们，其购买力还是集中在中档房地产市场，而且积累是相对缓慢的。从近年来迁入上海的人口数据来看，每年不到上海人口1%，一直保持平稳增长的迁入人口尚不能成为市场的主力需求。

　　在人均可支配收入没有同步上涨的背景下，高位运行的代价就是普通上海人被迫住得越来越远。虽然拆迁补偿一再提高，但这些原来住在静安、黄埔、卢湾的居民们发现，自己现在只能住到市郊的松江、嘉定、宝山等离市中心30公里以上，交通不便的地带了。而且，许多人为买这一套房子也就耗尽了一生的积蓄。“可能出现这样的情况，能买的已经买了，想买的却买不起了。”一位业内人士对此表示。

　　房子这么贵，为什么还要抢着买？“正因房子要涨，才要尽快买下来，否则以后就更买不起了！”在记者的随机采访中，购房者的回答几乎是惊人的一致。

　　价格迷思

上海房价存在着令人费解的两个现象：其一，商品房价格和租金背离；其二，二手房价格水平全面逼近新房。

　　在商品房预售和销售价格指数的汹涌涨势下，租金水平却没有相应上涨，在商用地产和中高档住宅市场，租金水平还出现了回落。这一背离从2000年就开始了。

　　房产价格和实际有效租金(扣除空租、税费和通货膨胀因素)的比率近似于股票的市盈率。如果市盈率过高，则意味着投资价值的降低。国际上投资性房产的年租金回报率正常水平一般处于4%左右，而在上海，房价和租金之间越来越大的剪刀差已经将部分中高档房产和商铺的年名义回报率下压到3%左右。即使不考虑通货膨胀，很多投资性房产也要50年才能收回投资——而中国商用房产产权有效期为40年，住宅也不过70年。在二手住宅方面，年租金收益率在4%～6%之间，与4%～5%之间的住房按揭贷款年利率相差无几，对于“以租养贷”的投资者来说，获利空间甚微。

　　2004年4月5日，国际房地产联盟主席Jean-Marc Levet在上海“中国房地产基金与投资论坛”表示，“投机泡沫”使得上海总的租金加上维修费用和每平方米的税收，比巴黎、伦敦和新加坡还要高出50%。“上海市南京路的一个店铺每平方米的销售价格已经达到了纽约第五大道的水平”。

　　另一个悖论在于，上海二手房交易价格水平已经全面逼近新房销售价格。在某些位置优越、交通便利的地区二手房价格甚至超过了新楼盘价格。二手房的价格怎么可能超过新房？

　　和全国大部分城市不同，上海二手房统计定义上不只是旧房，还包括新房转让、期房转让等，确切地说是第二次以上交易的房屋。其中期房扮演了一个重要角色。在一些在建面积较大区域，如虹桥古北地区、天山路地区和浦东的联洋地区，中介门店内的挂牌房源均以期房为主，占到了70%甚至更高。对一些主营中高档房产业务的中介公司来说，期房的比例可能更高。

　　“去年二手房和新房价格比例接近1，其中期房转让是一个非常关键的因素。”中原地产上海研究总监刘文超这样分析。

　　在统计上，上海真正的二手房(旧房)体现为“存量房”这一指标。2003年存量房/新建商品房预售量之比为0.7～0.8左右，统计上二手房/一手房交易量比例却接近1，这意味着二手房统计中有20%～30%的期房交易“水分”。“去年房子卖疯了，也买疯了！”一位房产中介工作人员感叹，“期房比现房还好卖！”

　　反过来也一样，“现房不如期房好卖！”这正是唐松琦期房投资失败的故事，也是二手房价格逼近新房价格的秘密所在。

　　市场乱象

　　“期房比现房还好卖”还只是近两年特别是2003年以来上海房地产市场种种紊乱的一部分：

　　——“销控”：就是“销售控制”，通过人为制造供应紧张局面。开发商分期开发，各期中还可以分许多小批上市，告诉购买者已经“卖疯了”，如果想买到需要出高价、加定金。“看着墙上的‘销售进度控制表’，到处是‘已售’，自己看中的楼层房型都被人定下了，这时候就急了，还能不能买到房子？”一位购房者这样向记者叙述在售楼处看房的感受。

　　实际上，这些房子并不见得全都“卖疯了”，许多房子只是被“捂”在房产商、中介商和炒房者手里，伺机升值抛出。“捂房的情况很普遍。”一位不愿透露姓名的地产研究人士表示。

　　——炒房炒号：房号炒作和实体房屋炒作是紧密联系在一起的，而期房的炒作实际上就是炒房号。“销控”就是“捂”着炒的主要手段。

　　唐松琦告诉记者，2001年他购房的时候，被告知已经没有房子了。但当他走到门口时被一个人叫住了：有房子转给你，不过要加价5万元。“当时是卖期房，这5万元就是房号的钱，”他说，“我没有同意。但听说他们的房子都卖掉了，甚至价格更高。”

　　而一位房产公司售楼处的工作人员则讲述道，2001年开始，无论是别墅、商铺还是住宅，突然都好卖得不得了。“房子一年内由150万涨到250万，甩手就100万”，原来5000一个楼号，自然就“变成100万了”。实际上，炒楼号的预期收益就可以吸引大批人排队，更加增加声势。

　　“这是个转手的游戏，第一批是跟政府有关系的，第二批是跟银行有关系的，然后是自己炒的中小散户，谁在最后谁倒霉。”这位游戏的局中人无意中点破了上海房产市场的种种“看不懂”。

　　纸上金贵？

　　戴德梁行执行董事吴少聪分析说：“房地产热的原因不在房地产本身，而要看房地产以外。”他援引香港和日本的经历指出，如果货币体系内的流动性过高，还出现了负利率情况的话，资金总要找出路，往往看中盈利高、风险低的房地产业。上海社会科学院去年的一项研究估测，房地产开发企业税前利润/自有资金比例已经由2001年的38.12%飙升至2003年的119.63%。

　　从开发商角度来看，房地产无疑是一个实实在在的厚利行业。而从投资购房者角度而言，一年20%以上的价格涨幅意味着丰厚的资本利得。

　　而银行向来是乐于对利润丰厚的行业借贷的：虽然各家商业银行普遍收紧了对房地产开发企业的贷款，但个人住房抵押贷款仍然是高速增长的“优良资产”：当20%的首付购房款交付时，80%的银行资金就跟进去了。

　　问题在于，“如果购买资金中20%是自有的，80%来自银行，当房价下跌30%，就套住了购买者，也套住了银行。房价下跌甚至跌破成本并非没有可能。”季宝红指出。如他所说，上世纪90年代浦东一些楼盘成本就达1400美元～1700美元/平方米，但最后却只能以四五千元的价格甩卖。

　　在主要依赖银行按揭融资的商品房市场，利率上升就意味着贷款买房成本的上升，需求自然要减少，而已有的住房贷款合同将提高利率，造成购房者的资金链紧张。在目前存款实际利率持续为负的背景下，金融市场已经普遍预期央行将在年内把利率水平大幅上调，但房地产市场似乎对此还没有充分反应。“如果利率大调，预期逆转，资金链肯定会出问题，开发商、中介代理、购房者都要卷进去。”一位不愿透露姓名的业内人士忧心忡忡。

　　当前上海的高房价，因而被季宝红称之为“纸上金贵”。

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