持续繁荣和温和调整——对2004年上海房地产市场的预期作者:张泓铭
2003年已经过去。上海房地产市场以新建房成交2000万平方米以上、二手房成交2000万平方米左右,共4000万平方米以上(如全部折成住房约40万套)的成绩,向世人交出了满意的答卷。这样的成交实绩,中国大陆任何城市无出其右;如果比较一下世界其他大型城市的房地产发展历史,恐怕也是罕见的。所以,说2003年上海房地产市场的繁荣兴旺,是相当贴切的。
其实,上海房地产市场的繁荣兴旺始自上世纪90年代的后期,屈指算来已有好个年头。人们自然会提出一个问题:这样的繁荣兴旺还能持续几个年头?是否到达了下降的通道?尤其是房价将会怎样表现?诸多问题令海内外人士关心。
首先,要肯定继续繁荣是2004年上海房地产市场的主线。不仅如此,这一繁荣局面还将保持10多年时间。或者不如这样说,2004年的继续繁荣,是由上海房地产市场还有10多年的繁荣期所决定的。所谓的繁荣主要是指市场需求持续强劲,未来一个时期内新房交易基本会保持在2000万平方米的高位,二手房交易将超过新房,总交易量将长期保持在4000万平方米以上的水平。
说上海房地产市场还有10多年的繁荣期的根本理由是,2001年中央政府提出,要在20年时间中,把上海基本建成国际经济、金融、贸易和航运中心之一,基本建成现代化的国际大都市。中央政府对于上海城市的这一新定位,是上海未来20年社会经济发展的根本目标,也是巨大的动力。回想一下在上世纪90年代,上海为了实现建成中国的经济、金融和贸易中心之一、成为长江流域发展的龙头,经过10年的奋力拼搏、全力赶超,终于实现了长达10年的经济大增长、城市基础设施的大改善、海内外投资的大进入、房地产的大发展。世纪之交,上海已经初步成为具有较强竞争力的国际城市,让世人刮目相看。试想,在中央政府对上海新定位的鼓舞下,新世纪中上海的眼界会更开阔、信心会更加高、努力会更加强,对于海内外的吸引力会进一步凝聚。经济是根,房地产是花,人们完全有理由对上海在新世纪前20年社会经济发展中的前景看好。试问,社会经济发展的前景看好,房地产发展的前景为什么不看好?房地产市场需求的前景为什么不看好?
如果稍微仔细地分析一下需求,会进一步增强对2004年及其以后较长时期上海房地产市场的信心:(1)目前,上海城市居民的居住水平以建筑面积而论,大体上只达到发达国家大城市的60%,提高居住水平的要求依然很高,梯度改善的动力长盛不衰。(2)上海还有数量不少的的破旧房屋需要清拆改造,市区人口要向郊区转移,需要几倍的新房予以替代。(3)根据90年代的经验,未来上海居民收入的较快增长是可以期待的,支撑住房消费的总体经济能力是不弱的。(4)中国的城市化在加速,上海作为特大型城市,在吸纳农业人口上有较大的吸引力,这是上海长期房屋需求不可忽视的因素。(5)由于海内外对上海及其周边地区的发展前景看好,海内外投资者源源不断地进入,需要经营和居住用房的数量也很可观。(6)即便近3年来上海房价有较多的上升,但平心而论上海的房价远未走到尽头,依然有着颇具吸引力的空间。以上种种,筑就了未来10多年上海房地产需求的深厚基础。这里,自然包括了2004年。
在肯定继续繁荣是2004年上海房地产市场主线的同时,我认为温和调整是一条副线。所谓温和调整包括了几个方面:一是政府继续鼓励低价位住房的开发建设,这有利于抑制绝对房价的结构性上升。二是政府继续理顺旧房的拆迁制度,同时适度降低拆迁强度,这有利于缓解这几年新旧住房的过分抢手和住房价格的短缺性上升。三是政府可能会颁布一些禁止炒卖楼盤的规定,这有利于抑制虚假需求,拧干需求中不实的水分,降低住房供不应求的程度,最终有利于缓解住房价格的短缺性上升。
以上调整的综合结果是:低价位住房供应的紧张状态有所缓解;过去几年来需求和房价较快上升的势头会得到抑制。但是,绝对不要误解,以为就此上海的房价就会下降。我认为:不仅平均房价不会下降;而且单项房价下降的可能性也比较小;最可能出现的结果是平均房价和单项房价上升的速度减缓了,或者说是价格上升的幅度比较平稳了。所谓温和调整,此谓也。
为何会出现温和调整、而非激烈调整的结果呢?其原因有二。一是,上文已经说过,上海房地产市场的需求长期看好,这是对市场的强大支撑、使市场立于稳定的根本保证。政府的调整仅仅是要拧干些许水分、让供需更加平衡而已,无需大动干戈。二是,房地产业已经成为上海的支柱产业,不仅自身创造了可观的增加值,而且有力地带动其他产业的发展。人们有理由去爱护它、完善它,没有理由去阻止它、打压它。政府的调整仅仅是要掐掉少许虚火、避免潜在的泡沫危害即可。总之,政府一方面要防止房价的猛涨;同时,也要避免房价的大跌。这就是一个责任政府必然的作为。对此,市场的各个方面应该有充分的信心,2004年温和调整下的上海房地产的稳定是完全可以预期的