爱华网是地产整合资源还是资源整合地产
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作者:郭钧 NAGA center《那个报》文集 2003-11-11 整合资源就是寻找空间 地产被资源整合还是整合了资源，这是一码事，因为我们本身也是这个资源的一部分。那么，这个整合我觉得应该和分化相对来看，如果没有足够的分化，就没有整合，这个市场已经被垄断掉了，你怎么去整合？一定是在分化的趋势下，才有整合的存在。那么房地产的趋势，到底是走向垄断，还是走向分化？我个人的观点，是走向分化。房地产业是和经济发展波动有很大关系的，这个时候房地产业一旦出现问题给社会带来的危害更大。因为它是高利润高风险，其实我们现在看到客户投诉，这些质量的问题，并不是没有在大集团里面出现，一样都会出现。这个问题不是我们发展当中的问题，而是我们整个建设当中的问题，我们更多的应该向专业化方向发展房地产业，这些问题就都解决了，这并不是房地产业大的问题。所以，我觉得分化是必然的。这种分化是说，我们这个行业里面的设计师、施工企业、代理公司，整个的市场研究部门、律师、会计师，包括银行全部都非常专业化、市场化之后，我们的每一个发展商做的项目都可以很成功。我觉得这个是房地产业终究的趋势，而不是说每一个房地产公司都把这些内容都放到自己公司。
房地产业的趋势是专业化
应该说房地产业是和经济发展波动有很大关系的，这个时候房地产业一旦出现问题给社会带来的危害更大。因为它是高利润高风险，其实我们现在看到客户投诉，这些质量的问题，并不是没有在大集团里面出现，一样都会出现。这个问题不是我们发展当中的问题，而是我们整个建设当中的问题，我们更多的应该向专业化方向发展房地产业，这些问题就都解决了，这并不是房地产业大的问题。所以，我觉得分化是必然的。这种分化是说，我们这个行业里面的设计师、施工企业、代理公司，整个的市场研究部门、律师、会计师，包括银行全部都非常专业化、市场化之后，我们的每一个发展商做的项目都可以很成功。我觉得这个是房地产业终究的趋势，而不是说每一个房地产公司都把这些内容都放到自己公司。
因为我们来看房地产消费市场，现在有一万多亿的消费市场，几乎没有任何一个消费品有这样的市值。我们现在一个公司如果做到一百亿卖住宅楼，是非常吃力的，你看他只能算到整个市场的１%，这已经非常吃力了，而且因为这样大的地产商越来越有持续性，那么挖了坑就卖了的方式，对大的房地产商来讲，风险性越来越大，真正大的房地产商像金融业一样，不用企业就可以投资房地产，我们金融业已经进入个人投资，我个人也可以去买一块地，这从土地法上讲是可以的，组织和个人都可以去签约买地，我个人以我个人的名义盖一栋大厦来出租，我相信这样的情况也会很正常，他甚至可以不用公司化来做。收益的体现更多是通过租金的回报。
这个时候房地产就不是一个边界完整的产业，是个蓄水池。他手上有闲钱，有活钱的话，都可以放到房地产。这个前提是房地产业的整个大环境需要专业化，有专业化支持，我有一笔闲钱，我这时候没有其他好的投资，我要进入房地产，我要有一个管道在这儿。那么，现在这个环境，专业的机构服务都还是不够成熟和专业，这种情况下，个人的投资还不太可能。
黄总（黄怒波，中坤集团董事长）刚才说他整合资源，用不同的产业去结合，体育、旅游、休闲和房地产结合。我们现在所做的事情还是在房地产范畴里面，去把投资者、出地的人、设计师，包括人力资源和资本结合起来，我们还是在扮演一个在房地产行业里面的资源整合。所以，这应该和黄总的资源整合不是一个概念。
我觉得这是有意思的事。当然，一定是在分化的前提下。这个市场一定是专业化的，整个的专业服务商，做家具的、做橱柜的、做洁具的都非常棒，施工企业质量很高，在这种情况下，每一个发展商都能够盖出很好的楼来。这样的话，能够使全体消费者都能买到最好的产品。我举个例子，少数大企业要做到一百亿，风险很大，很难再做。这样的话，其他怎么办呢？最终让全国的消费者都享受到好的房地产服务，一定是这个行业的专业化。大家都发展，所以，我觉得在这时候应该讲到的是培育这个产业。
市场需要资源整合
做行业资源的整合者，当然这个整合者是口号。但是，我觉得还不能够单纯的从我们想做什么这个角度说，还要考虑这个市场需要我们做什么。因为我们是生意人，我们希望在商业上成功，这个市场需要我们做什么，我觉得这很重要。不是说我们用政治的方法叫人家整合在一起，而是从商业上，确实市场需要我们。所以，这次我为什么切到这个旧城改造的题目上呢，我觉得这个题目更有价值。
因为，郊区住宅从市场的需求和销售上相对来看，难度比较小，或者是比较热、比较顺畅，而且做大众住宅的发展商的水平也都进步的很快。反而，在这种旧城区项目里面，可能我们需要投入的人力的问题、需要投入智力的问题就更高一些，包括资金的投入也更高一些。所以，我觉得这时候可能需要从我的角度给找一个商业机会，这个市场可能需要我们。实际上，我们现在最近开始做了两个项目，在北京、天津各做了一个项目之后，确实发现这方面需求还是很大。但是，毕竟有一个很大的问题，我们这个行业整个的模式不成熟，这个方面从技术角度、法律角度、行业伙伴的成熟度都需要有一个过程。但是，我相信这些都是技术问题，都是可以解决的。
不要为了盖房子而盖房子
今天的中国的房地产表现的是个制造业的规律，用大量的生产、销售、促销的方法来做的。制造业的规律很简单，我们每一款产品，制造业里面每一款产品，都是新出来的时候是最贵的，然后就会越来越便宜，因为技术成熟，成本压价。房地产不应该是这么一个制造业的产品，但是恰恰在今天，房地产的产品在很多的时候，特别是在开发量相当大的地区，比如在深圳非常明显，刚开盘便宜，卖到中间是贵的，收盘还差一点的时候也是贵的。但是，二手房一定是便宜的，二手房永远没有一手房贵，为什么出现这样的情况？表现的是一个制造业的规律，就是大量的生产、快速的生产，也就是这个时候工业规律还是有点作用，就像莫总（莫天全，搜房网总裁）说的，确实这个东西还可以做几年，真的可以做几年。
如何与高盛或摩根斯坦利这样的外国资方结合？
可以的。因为市场必然存在机会，我们是可以为这些投资者来量身定做他们需要的模式的。因为，这不像炒股票，确实需要一个操作资源，因为炒股票几乎投资者自己就是一个操作资源，但是房地产毕竟是一个有相当周期的而且比较复杂，尤其是要介入生产过程更难，如果是交易就好一些，我们现在为什么和美国的房地产沟通不了呢？人家一听房地产都是做交易的，而我们的房地产都是做开发的，这是不同的阶段，在今天确实是需要大开发的阶段。
我相信是可以的。但是，这些资金跟股票不一样，需要我们量身定做，要考虑他的外资性质，还有考虑这件事情本身的法律问题，有法律问题，但是我相信都可以解决，欢迎你把他们介绍过来。
