爱华网【潘石屹：北京的房价2004年一定会涨-2004年北京房地产将要发生的事情】 在岁末年初，人们总是要回顾上一年，展望新的一年，而且形式也是多种多样的，有过年的形式、有发奖的形式，经济学家最喜欢的形式是用一堆的理论来预测，其实也和过年、发奖一样，是一种形式而已，生意人千万不要过分地相信这些预测结果，过分地相信一定会赚不到钱的。
我与经济学无缘，预测的水平也远不如经济学家。但在2004年开始之际，我也凑个热闹，为北京的房地产做些预测，与放鞭炮、写春联一样，算是一种过年的形式。看到的人千万不要过分的认真，房地产的发展商和投资商也一样，到2004年末，无论你是亏还是赚，都和我都没有任何关系。 一、 北京的房价2004年一定会涨。 在我所有的言论中。我从来没有讲过房价的涨跌。我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说还是第一次。 理由有四： 1、北京市政府从2003年12月3日市长办公会以来，因为有新的土地政策要出台，所以立项、规划、土地一律停止审批。2004年1月9日正式下发文件停止审批，什么时候开始审批还不知道，一晃两个月就过去了，一年的1/6就没有了，出现了供应量的断档。新的土地政策的出台，所有经营性的土地都要公开的交易。北京真正在政府土地储备中心手中的土地不多，大部分都在大的房地产商的手中，政府就是下决心要让他们拿出来。虽然要真正拿到政府的手里还得有一些时间，但这也会形成2004年新增房地产项目的断档期。在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨。 2、北京一批没有办理土地出让就开工建设的房地产项目，在新的土地政策出台之后才恍然大悟，发现把庄稼种在了别人家的地里，土地的产权还不是自己的。这样的项目在北京为数不少，政府可能还会给这样的房地产一个宽限期，但几千万、几亿甚至几十亿元的出让金是迟早要交的，这些房地产商本身没有这么多的钱，银行又“嫌贫爱富”，而且现在明文规定不能贷款交出让金，预售又不具备条件，他们只有两条出路，一是在政府的宽限期内，把项目公司卖出去；二是超过政府的宽限期土地被政府收回。除此之外没有第三条路可走。这两条路都需要时间，在2004年形成有效供应量的可能性不大。这也是北京房价上涨的原因。 3、房价的上涨还有很重要的因素，就是宏观的政治和经济环境。政治的稳定和经济的增长是房价上涨的重要因素。中国现在是全世界最安全、政治上最稳定的国家，除了台湾当局时不时捣点小乱外，没有什么不稳定的因素会波及中国。经济持续几十年稳定地增长，在世界经济的发展史上也是奇迹。在如此的政治和经济环境下，中国的首都北京，房价应该是上升的。 4、最重要的是北京房地产的租金回报率太高了。房地产市场的租金回报率相当于股票市场市盈率的倒数。这“两率”都是反映房价和股价高低的重要指标。北京房地产市场的租金回报率是其他国际化大都市的两倍左右，太高了。所以，房价上升，租金下降，租金回报率才能回到正常的水平。 有必要说明的是，我这里所说的房子都是好房子，有些差房子降价也不会卖出去，这就是市场经济。此外，我这里指的仅仅是北京的房地产市场，中国太大，其他城市2004年房价的走势我不知道。 二、中国2004年发的奖会更多。 我记得2000年某部门下发文件，所有房地产的发奖都要经过本部门的批准，否则不能发奖。两年过去了，房地产行业的发奖在2003年发得最多、最滥，奖的名称更是五花八门，发奖成了拉大旗做虎皮的一个行业。套用两句让人说滥了的话，“人类已经进入21世纪”了，“改革开放二十多年”了，再用发份文件限制、批准的办法管理房地产行业看来是不现实了。只有经过多、滥、乱之后，才能逐步地形成品牌，经过市场和时间的考验保留下来的奖项才是真正有价值的，值得大家去尊重的，有权威性的。靠批文去管理，是出不来真正有价值的奖项和品牌的，倒是这张盖了红章的文件可能值一些钱。我想“奥斯卡奖”、“奥林匹克金牌”、“威尼斯双年展”就是这样一步步靠市场和时间形成的，不是靠批文管理出来的。 2004年中国房地产的奖项一定会比2003年还多、还乱、还滥。有心做品牌的人，想长期做下去的人一定会把奖颁给有价值的、值得社会尊重、对社会有贡献的人和事。也一定还会有些人花一笔钱，坐上飞机，买回一个做工粗造的，或铜的、或不锈钢的、或有机玻璃的上面写几个字的奖牌，抱回家来，放在公司很重要的位置。奖牌的后面还一定要有一张颁奖时的照片，如果是大人物颁奖，照片一定是和大人物站在一起的，最好是撸着大人物的肩膀。这样一套摆设是用来给自己壮胆和撑门面。至于购房人从来就没有相信过这一套。 三、2004年土公开交易的“狼真的来了！”。 2002年4月份国家出台文件说，所有的经营性土地从2002年7月1日起都要公开的交易，“狼来了！”；2002年7月4日北京市下发了33号文件，开了四个口子，让一些房地产商长出了一口气，放松了。2003年3月底之前不在33文件开的口子之列的土地要与政府签定出让合同，“狼又来了！”；2003年3月底到了，又遇上“非典”，签定出让合同的期限又延后了，一些房地产商又长出了一口气，彻底的放松了。现在，北京政府又要出台“33号文件”的补充规定，许多房地产商都说政府不会“一刀切”，“狼不会来了！”。我问了在全国做房地产的万科总经理郁亮，他告诉我，他们手中的四块地已经被别人竞标拿走了。也是在全国做房地产的阳光100的董事长易小迪告诉我，他们做房地产的城市都是实施“一刀切”的土地公开交易政策。看来这次北京土地公开交易在2004年一定会实施。土地公开交易的“狼真的来了！”。 四、 2004年将有20%的房地产项目，完成80%的交易额。 2003年根据北京市房地产交易所的统计：25%的房地产项目完成了75%的交易额。2004年随着新的土地政策的出台，强的愈强大，弱的愈弱小。公开交易的土地政策让那些在北京房地产市场外面徘徊多年，摸不到门的国际大房地产发展商和房地产的投资商很容易的进来了，市场认钱不认人了，不认关系了。先进的技术进来了，雄厚的资金进来了。使那些实力不强，又没有品牌的小房地产商的日子越来越不好过。要么转向经济适用房钻政策最后的空子，要么被大公司收购。没有了人为的干预，“二八定律”将在今后的北京房地产市场中起作用。 五、2004年北京房地产开发的成本大幅上升。 1、土地的成本将上升。本来市场中的价格与交易方式无关，而与供求关系和人们的预期有关。但北京目前在土地储备中心手中的土地太少。绝大部分的土地是有立项或规划意见书，在房地产公司的名下。要能拿到市场上公开交易还要一段时间。2004年北京的土地的供应量将十分的有限。无论采用何种交易的方式价格都会上涨。天津顺弛拍卖时已高出市场2倍的价格拿土地，只能说明北京目前土地的供应量太少了。 2、钢材这个市场我不懂，但我们建外SOHO用钢量比一般的楼房要多，一般的楼房75kg/m2钢筋，而建外SOHO要110kg/m2钢筋，所以我对钢材价格的波动比较敏感。从去年中的2700元/吨，现在已经涨到了3900元/吨。我问了一些对钢材市场比较了解的内行，他们说还要涨。我也说不出涨的理由，也说不出不涨的理由。也不知道什么时候是个头。 3、拆迁成本不断上升。现代城对面的金地花园，前年我问他们的老总什么时候把沿长安街的房子拆完。他们告诉我，过了年，停了暖气。今年又要停暖气了，可还没有见动静。我又问他们出了什么事，他们告诉我现在拆迁可难了，从4600元/平方米的拆迁补偿费，谈到6000元/平方米，现在快奔10000元/平方米去了，有位“钉子户”点名要住在潘石屹盖的房子里他才搬家。北京市场的拆迁费，房地产商要做好翻翻的思想准备。 4、土地产开发过程的其他收费，根据以往的经验，越减越多。减的项目多，金额少。新增加的项目少，金额大。是变相的涨价。房地产开发盖的章越来越多，多到几百个章，每个章都与收费挂钩的。土地的公开交易可以把一大半的章取消了，但开发商不要寄希望收费会减少，减少了收费这些部门也不会干，土地公开交易也实施不下去。 5、房子建造过程中最廉价的是劳动力的成本，与发达国家根本就没有办法比，几年前，拿我们工地的工人工资与纽约工地工人的工资比，是人家的几十分之一。而且人家每天工作六小时，我们工地工人工作八小时以上。就这拿着人家几十分之一的工钱，还常常被拖欠、被克扣，一直要到总书记和总理帮助解决的地步。在深圳，有位领导告诉我，在中国贫苦地区的农民一年在田地里辛苦干活的收入还不如在大城市捡垃圾的收入。所以能在工地上找到一份工作已经相当不错了，但他们的工钱已经不能再少了，不能再拖欠了，民工的工资只能越来越高。 五2004年消费者会更理智的维护自己的权益。 2002年是北京房地产最不理智的一年，死了人，伤了许多人，推倒了围墙，轧烂了售楼处，强占了办公室，打出了横幅，成立了各种的维权组织，最后由律师秦兵出台了与任何法律没有关系的、荒唐的“204条”。媒体更是火上加油，越刺激越有人看。就是不寻求法律的帮助，不去法院起诉。这些让我想起了文化大革命和1989年的天安门广场。 我们的SOHO现代城也正是在2002年有几千户要入住，为了避免这些不理智和不幸的事发生在我们和我们客户的身上，我们提出“10%回报的无理由退房”，度过了2002年入住的难关。2003年大家理智了，更多地寻求法律的帮助。我想2004年购房人的维权行为会更加的理智，媒体也会更加的理智。【潘石屹：今年房价一定涨，任志强：主要是小潘的涨】 “北京房价今年铁定要涨”预言引发激烈争论 上周六，很少同时出席一个论坛的潘石屹和任志强两个地产大腕破天荒地一起出现在中国企业家年会上。针对潘石屹在自己的发迹之地海南提出的“今年北京房价定涨”的惊言，任志强一如既往地表示反对。双方辩论字字如刀，使充满悬念的2004年北京地产界更添疑云。 潘石屹：京城房价上涨有三大理由 在论坛上，潘石屹不厌其烦地阐述自己为什么坚持认为今年北京房价会涨的三个理由。 他认为，第一，去年2月4日，北京所有房地产的立项已经停止了，到现在还没有开始松动；第二，一个地区房价的上涨与政治的稳定、经济的发展有很大的关系，本·拉登没有找中国的麻烦，中国既安全又稳定，经济又高速发展，在这样的情况下，房价是不会跌的；第三，北京房地产市场租金的回报率太高，比世界上任何一个城市都高，这是不正常的，如果要回归到一个正常的水平，一定是租金的水平要降，只有房价上涨，才能回归到一个正常的水平。 任志强：主要是“小潘”的楼要涨价 一直在旁不露声色的任志强发言时用“小潘”来称呼自己这位多年的竞争对手。他的话暗藏玄机：“小潘说涨价，主要是他的楼涨价，其实，一个简单的道理是，GDP在增长、人们的收入在增长，如果房价不涨，就等于是跌价了。比如北京的房价增长10%，而人民的收入增长是13%，房价的增长没有超过人民收入的增长，那也就是跌。” 说到激动处，53岁的任志强甚至用更为尖锐的话来刺激坐在身边的41岁的潘石屹：“其实小潘嘴上说最好公开，他自己干的事却没有一件是公开的。”二者的矛盾可见一斑。
