爱华网青岛房地产业理性回归 房地产商面临五大挑战 薛俊峰近几年来，青岛房地产市场持续火爆，商品房销售价格增长率排全国第三位。今年三季度，青岛市区的平均房价较上年同季度上升１5.9％，高出全国10.9个百分点。据抽样调查，该市市区三级地段的普通住宅平均价格为每平方米4439元，较去年同期上升42.7％。针对这一现象人们不禁会问：青岛的房地产是否存在非理性因素？青岛的房价上涨还能持续多久？ 推动青岛房价上涨原因据青岛市委党校经济学教研部副主任程国有教授分析，推动青岛房价上涨的主要因素有四个方面：首先，成本推进型房价上涨。2000年以来青岛的土地供应由协议出让改为拍卖出让，是直接造成土地供应短缺而形成土地价格暴涨的重要原因。其次，投资投机型的房价上涨。买房子的一般有三种人：一类买房人是房子的实际需求者，第二类买房人属长期投资者；三是纯粹短期投机者，这些人的资金链很脆弱，钱基本都是从银行贷款或抵押不动产来的，所以急于将手中的房子卖出。目前，许多有居住需要的中低收入者已被过高房价拒之门外，而想长期投资的买房者由于出租的回报率抵不上国债的收益率，也少了很多。而在各个新开楼盘前徘徊的买房者大多是那些认为房价会不断上涨，可以短期炒作的投机者。许多楼盘一开盘就马上流入二手市场，这表明青岛房地产已经进入了以投机性炒作为主的“泡沫”阶段，价格达到一定高度，必然出现雪崩。第三，地域结构型的房价上涨。随着青岛市区北部开发战略的实施，原来相对偏僻的市北区、四方区、李沧区成为未来青岛的中心地带，因此推动了这一区域房价的上涨。今年前三季度，青岛三级地段的普通住宅平均价格为每平方米4439元，较去年同期上升42.7％，成为青岛房价涨幅最大的区域。第四，非理性预期型的房价上涨。支持青岛房价上涨还有一些非理性的预期，如今年青岛获得了中国人居环境奖，许多人认为青岛是最适合人类居住的城市；青岛获得2008年奥运会帆船赛区权，因此房地产商和传媒就爆炒“奥运”概念等等，由于这些不切实际的幻想，支撑着投资投机者购买房子的决心，进而推动房价持续上涨。市场必然回归理性从官方统计的数据显示，今年１月～10月份青岛商品住宅竣工243万平方米，同比增加8％。但商品住宅销售面积为240.28万平方米，同比下降５％；商品房屋空置97.44万平方米，同比增加21%。尽管有业内人士认为，这次统计的竣工面积大于销售面积，房屋空置率高与10月份开盘的商品房较集中有关，但不能否认，这或许是青岛楼市住房供给结构日趋合理的一个信号。程国有教授还强调：市场的价格变动依据是供求原理，房子作为一种商品，必然要遵循价值规律。任何一种产品都会从卖方市场转变为买方市场。房价的理性下调不仅仅是众望所归，更是一个趋势。从1997年～2003年，青岛的房子始终是供给大于需求，导致价格持续上涨，这种反市场规律的现象总有一天要受到市场规律的纠正。开发商如何应对挑战随着房价逐步走向理性回归，多数开发商必将面临严峻挑战，如何应对这一挑战将是开发商今后很长一个时期必须面对的问题。对此，程国有教授对青岛的开发商提出了几点忠告：首先，必须认清房地产的买方市场终有一天会形成，价格下降是必然趋势。
其次，必须认清工薪阶层将成为住房需求主体。青岛工薪阶层的工资收入水平相对偏低，不能支撑过高的房价。据官方统计报告数据，2002年青岛市在岗职工年平均工资为12839元，仅相当于全国城镇在岗职工年平均工资水平，是广州在岗职工年平均工资的一半不到，但青岛的房价与广州基本处在同一水平。第三，必须认清青岛房地产市场的竞争将日趋激烈。随着土地供应量的加大和经济适用房的陆续投放，2004年开盘启动的项目将明显增多，青岛房地产市场的竞争势必加剧，市场两极分化将会明显：质优价廉、概念超前、景观优秀的楼盘将受市场追捧；各方面配套较差的楼盘销售出现停滞也不是危言耸听。为此，房地产开发商必须树立质量竞争和价格竞争的意识。另外，打造具有特色的房地产品牌，利用品牌优势赢得市场，从而增强竞争力，才能在日趋激烈的房地产市场竞争中拓展自身的生存和发展空间。第四，要清醒认识产业发展走势和政府调控措施对房地产市场的影响，并采取积极的应对措施。目前，开发商重要的目标是要规避市场风险。要对房地产业的发展趋势进行慎重分析，定位于有潜力的市场；要避免由于市场和政策变化对当前房地产市场带来的风险，提高自身经营的安全性和平稳性；要慎重对待新开工项目，加快进行在建项目，并真正做到理性投资、理性发展。此外，还要注重长期项目与短期项目相结合；自身开发与合作转让相结合；项目运作与资本运作相结合；项目开发与培育新的增长点相结合。要利用各种资金纷纷要求进入市场的机会，关注项目的合资、合作和转让；加大资本运作的力度，化解过多依靠信贷资金的风险，努力实现企业的稳步、持续发展。第五，要学会向基础相关产业延伸，保证企业长期持续发展。从传统开发商向城市运营商角色转变，积极参与城市供应设施的建设。虽然其利润并不诱人，但回报具有稳定的、长期的特点。同时开发商也可以参与大规模的基础设施建设。另外，目前投资较大规模的商贸项目前景也很乐观。
