爱华网改革开放以来，我国房地产业建设取得了巨大的成就：城镇居民的人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2000年的10平方米；1999年房地产开发建设投资共完成4130.20亿元，占全社会固定资产的13.83％；房地产开发经营总收入达3026.01亿元，与1990年相比上升了1284％。表明我国已进入了一个房地产业快速发展的新时期。因此，房地产业的可持续发展，是新形势下值得高度重视的研究课题之一。
我国房地产开发中存在的问题
房地产业对国民经济其它行业具有巨大的关联作用，是为实现某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业。但是，作为优先发展行业必须具备这些条件：房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应，与居民的收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来，我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求，忽视了这些条件，结果造成了大量资源浪费与环境污染，违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律，主要表现：
（一）开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失 我国近十年来耕地大约以每年960万亩的速度减少，主要原因是由于我国的城市规划主要以规模大为目标，不断地向外粗放扩张，而且当前城市上地的使用及管理存在着行政划拨有偿出让双轨制，致使房地产的开发失控，无序发展。仅1992－1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于当时全国城市建成区的总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右，其余皆处于闲置状态。而开发区的长期闲置，缺乏有效的管理，又造成植被的严重破坏，水土资源的大量流失。
（二）总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置 1993年底，我国空量商品房就达5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米，目前还呈现出增加的趋势。这种局面，意味着有大量的资金沉淀在空置房产上无法收回，意味着许多房地产开发公司的经营状况受到影响，银行的信贷质量受到严重威胁。而造成这种局面主要有两方面原因：（1）总量性供过于求。由于受1992－1993年房地产过热的滞后影响，开发商预期收益看好，竟相投资，甚至包括一部分盲目投资，这些投资经过一个或短或长的周期而在近年陆续转为现实供给，加上房价收人比过大（我国为10－15，大大高于国际公认标准3－6的水平），而房地产价格的变化余地和弹性不大，以及住房金融的滞后等原因，导致了空置商品房呈现出供给增加幅度较大的现象。（2）结构性供求失衡。由于高档豪华的房地产开发利润率要比普通住宅的高出许多，不但是开发商热衷于高档豪华房地产开发，连金融机构资金的信贷方向也向高档豪华房地产大幅度倾斜，而国家又缺乏有力调节的时间和空间。结果表现为：城市房地产开发中，大型商场、高档办公楼、高档宾馆过多，商业娱乐房过多，而民用住宅比重太小；住宅开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。于是一方面，许多居民尚未解决住房问题。目前全国人均居住面积小于4平方米有325万户，而且还以每年40万户的速度增加，以及还有3340万平方米危房亟待更新，另一方面，却积压了大量的空置商品房。
（三）房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏 我国房地产业最大的特点是开发企业数量多而规模小，1999年房地产开发企业达25762个，但是其平均固定资产却不超过5000万元。房地产业是一个高投资、高风险的行业。企业规模过小，不但没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑，而且在观念上与管理水平上也往往局限于满足眼前利益。这种经营方式不可避免的导致了大量短期行为，从而出现外部环境的不经济。具体表现为：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，随意破坏人文景观，违章建设；在建筑、装修材料应用上，一些开发商为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。结果是许多开发区建成后，开发区空气质量差，有害物质含量超标，建筑质量公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。
（四）房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏 长期以来，我国在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足，致使许多住宅区房屋外型设计普遍存在平面形式单一，方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建筑模不但违背了我国地域间千差万别的国情，而且很难形成因地制宜、与城市背景相协调的合理布局，结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋室内设计上，不是盲目追求大面积，忽视功能质量，就是结构设计缺陷多，布局欠当，使用不便，使居住功能与现实需求严重脱节，造成面积浪费。另外房屋的科技含量低，一是体现在建筑材料的利用方面，有相当部分直接来自于自然环境（比如木材、红砖等）；二是结构设计不合理，需求材料数量多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源的浪费，同样也存在质量安全的隐患。
房地产业可持续发展的基本思路
房地产业发展必须立足于国情，尊重国情。对我国这样一个人口众多、生产力水平较低、耕地资源匮乏的国度来说，离开国情来谈发展就是违背可持续发展的基本要求。从我国房地产业发展中出现的问题来看，房地产的开发一定程度上已经偏离了可持续发展的基本方向。要把房地产业纳入可持续发展轨道上来，实现房地产业可持续发展，本文提出如下建议：
（一）规范土地管理与规划管理的关系，提高城市规划的科学性 改革目前城市土地管理制度，特别着重改革城市土地使用上的行政划拨制度，严格界定行政划拨供地范围，逐步提高竞争性土地出让的比例；同时，应快编制城市体系规划，在城市体系规划的控制下，编制城市规划。城市规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接，城市用地规模不得突破土地利用总体规划。对项目不符合总体规的一律不批给土地，土地不经过规划设计的不准开发．不按规划乱占地、乱开发的，应该进行梳理和整治，并且严禁土地使用权的炒作。
（二）采取有效措施，大力促进空置商品房销售 首先，要深化城镇住房制度改革，加快住房分配货币化方案的实施，全面落实住房分配货币化的各项政策，确保补贴资金及时到位，支持居民购房。其次，理顺房地产价格构成体系，清除不合理收费．逐步建立符合市场经济体制的房地产价格体系，降低房地产价格与居民收入间的差距。第三，鼓励各种有益的房地产金融创新，促使金融机构信贷方向逐步从单纯支持企业开发转向支持住房消费与支持住房建设并重，提高居住的购房能力。第四，促进房地产中介服务的健康发展和积极推行社会化、专业化、企业化、经营化的住宅小区物业管理体制，让居民在放心、舒心、称心的宽松环境下购房，消除后顾之忧。
（三）调整房地产产品结构，防止新的空置出现 据建设部在北京、上海、广州的调查：2000年，购买新建商品房的绝大多数是二次或多次购房者，而大多数无房户的问题却没有解决，与此同时，空置房仍在上升。可见，要改善中低收人阶层的住房问题和防止新的空置出现，就必须对目前房地产产品结构进行调整。一是住宅和非住宅的结构调整。根据各地区、城市的实际情况，在安排商品房开发计划时，做好当地市场需求预测，据此控制非住宅的比例，避免造成新的积压。二是住宅中不同类型的结构调整。重点要解决好经济适用房供应问题，在当前，在房价收入比较高的地区，解决大量中低收人者的购房承受能力，经济适用房起着不可替代的重要作用，对平抑房价、防止出现新的房地产热也有重要作用。因此，在调整产品结构中，各地应根据房价收入比的情况，统筹考虑经济适用住房与商品房、廉租房的关系，确定合理的比例，使中低收入者购房有稳定房源。
（四）重视环境保护，维护生态平衡 房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的环保观念．在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观．多在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制上质、有毒材料、部件的使用。第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的。第四，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、I绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住区环境。
（五）提高房屋设计水平，加大高新技术含量 我国幅员辽阔，地域之间的地形地貌、气候特征、地域位置千差万别。因此，房屋设计、布局应因地制宜，合理利用当地自然资源，从空间、生态、视觉、人文、文化、智能及管理等方面人手，从总体布局、平面布置、建筑设备、节能及造型等方面来提高设计水平。建立“以人为本”的设计观念，在保证设计原则和科学性的同时兼顾人们对房屋的个性追求，树立适度的超前设计意识，使房屋的设计思路跟上时代发展的步伐。加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程；房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，以大幅度地提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可持续发展之路。
我国房地产开发中存在的问题
房地产业对国民经济其它行业具有巨大的关联作用，是为实现某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业。但是，作为优先发展行业必须具备这些条件：房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应，与居民的收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来，我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求，忽视了这些条件，结果造成了大量资源浪费与环境污染，违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律，主要表现：
（一）开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失 我国近十年来耕地大约以每年960万亩的速度减少，主要原因是由于我国的城市规划主要以规模大为目标，不断地向外粗放扩张，而且当前城市上地的使用及管理存在着行政划拨有偿出让双轨制，致使房地产的开发失控，无序发展。仅1992－1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于当时全国城市建成区的总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右，其余皆处于闲置状态。而开发区的长期闲置，缺乏有效的管理，又造成植被的严重破坏，水土资源的大量流失。
（二）总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置 1993年底，我国空量商品房就达5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米，目前还呈现出增加的趋势。这种局面，意味着有大量的资金沉淀在空置房产上无法收回，意味着许多房地产开发公司的经营状况受到影响，银行的信贷质量受到严重威胁。而造成这种局面主要有两方面原因：（1）总量性供过于求。由于受1992－1993年房地产过热的滞后影响，开发商预期收益看好，竟相投资，甚至包括一部分盲目投资，这些投资经过一个或短或长的周期而在近年陆续转为现实供给，加上房价收人比过大（我国为10－15，大大高于国际公认标准3－6的水平），而房地产价格的变化余地和弹性不大，以及住房金融的滞后等原因，导致了空置商品房呈现出供给增加幅度较大的现象。（2）结构性供求失衡。由于高档豪华的房地产开发利润率要比普通住宅的高出许多，不但是开发商热衷于高档豪华房地产开发，连金融机构资金的信贷方向也向高档豪华房地产大幅度倾斜，而国家又缺乏有力调节的时间和空间。结果表现为：城市房地产开发中，大型商场、高档办公楼、高档宾馆过多，商业娱乐房过多，而民用住宅比重太小；住宅开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。于是一方面，许多居民尚未解决住房问题。目前全国人均居住面积小于4平方米有325万户，而且还以每年40万户的速度增加，以及还有3340万平方米危房亟待更新，另一方面，却积压了大量的空置商品房。
（三）房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏 我国房地产业最大的特点是开发企业数量多而规模小，1999年房地产开发企业达25762个，但是其平均固定资产却不超过5000万元。房地产业是一个高投资、高风险的行业。企业规模过小，不但没有充足的资金与技术来建造在保护环境和节约资源方面有较高效率的建筑，而且在观念上与管理水平上也往往局限于满足眼前利益。这种经营方式不可避免的导致了大量短期行为，从而出现外部环境的不经济。具体表现为：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，随意破坏人文景观，违章建设；在建筑、装修材料应用上，一些开发商为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。结果是许多开发区建成后，开发区空气质量差，有害物质含量超标，建筑质量公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。
（四）房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏 长期以来，我国在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足，致使许多住宅区房屋外型设计普遍存在平面形式单一，方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建筑模不但违背了我国地域间千差万别的国情，而且很难形成因地制宜、与城市背景相协调的合理布局，结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋室内设计上，不是盲目追求大面积，忽视功能质量，就是结构设计缺陷多，布局欠当，使用不便，使居住功能与现实需求严重脱节，造成面积浪费。另外房屋的科技含量低，一是体现在建筑材料的利用方面，有相当部分直接来自于自然环境（比如木材、红砖等）；二是结构设计不合理，需求材料数量多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源的浪费，同样也存在质量安全的隐患。
房地产业可持续发展的基本思路
房地产业发展必须立足于国情，尊重国情。对我国这样一个人口众多、生产力水平较低、耕地资源匮乏的国度来说，离开国情来谈发展就是违背可持续发展的基本要求。从我国房地产业发展中出现的问题来看，房地产的开发一定程度上已经偏离了可持续发展的基本方向。要把房地产业纳入可持续发展轨道上来，实现房地产业可持续发展，本文提出如下建议：
（一）规范土地管理与规划管理的关系，提高城市规划的科学性 改革目前城市土地管理制度，特别着重改革城市土地使用上的行政划拨制度，严格界定行政划拨供地范围，逐步提高竞争性土地出让的比例；同时，应快编制城市体系规划，在城市体系规划的控制下，编制城市规划。城市规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接，城市用地规模不得突破土地利用总体规划。对项目不符合总体规的一律不批给土地，土地不经过规划设计的不准开发．不按规划乱占地、乱开发的，应该进行梳理和整治，并且严禁土地使用权的炒作。
（二）采取有效措施，大力促进空置商品房销售 首先，要深化城镇住房制度改革，加快住房分配货币化方案的实施，全面落实住房分配货币化的各项政策，确保补贴资金及时到位，支持居民购房。其次，理顺房地产价格构成体系，清除不合理收费．逐步建立符合市场经济体制的房地产价格体系，降低房地产价格与居民收入间的差距。第三，鼓励各种有益的房地产金融创新，促使金融机构信贷方向逐步从单纯支持企业开发转向支持住房消费与支持住房建设并重，提高居住的购房能力。第四，促进房地产中介服务的健康发展和积极推行社会化、专业化、企业化、经营化的住宅小区物业管理体制，让居民在放心、舒心、称心的宽松环境下购房，消除后顾之忧。
（三）调整房地产产品结构，防止新的空置出现 据建设部在北京、上海、广州的调查：2000年，购买新建商品房的绝大多数是二次或多次购房者，而大多数无房户的问题却没有解决，与此同时，空置房仍在上升。可见，要改善中低收人阶层的住房问题和防止新的空置出现，就必须对目前房地产产品结构进行调整。一是住宅和非住宅的结构调整。根据各地区、城市的实际情况，在安排商品房开发计划时，做好当地市场需求预测，据此控制非住宅的比例，避免造成新的积压。二是住宅中不同类型的结构调整。重点要解决好经济适用房供应问题，在当前，在房价收入比较高的地区，解决大量中低收人者的购房承受能力，经济适用房起着不可替代的重要作用，对平抑房价、防止出现新的房地产热也有重要作用。因此，在调整产品结构中，各地应根据房价收入比的情况，统筹考虑经济适用住房与商品房、廉租房的关系，确定合理的比例，使中低收入者购房有稳定房源。
（四）重视环境保护，维护生态平衡 房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的环保观念．在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观．多在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制上质、有毒材料、部件的使用。第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的。第四，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、I绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住区环境。
（五）提高房屋设计水平，加大高新技术含量 我国幅员辽阔，地域之间的地形地貌、气候特征、地域位置千差万别。因此，房屋设计、布局应因地制宜，合理利用当地自然资源，从空间、生态、视觉、人文、文化、智能及管理等方面人手，从总体布局、平面布置、建筑设备、节能及造型等方面来提高设计水平。建立“以人为本”的设计观念，在保证设计原则和科学性的同时兼顾人们对房屋的个性追求，树立适度的超前设计意识，使房屋的设计思路跟上时代发展的步伐。加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程；房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，以大幅度地提高房屋的科技含量，从而使房地产业走上可持续发展之路。
