爱华网新城市主义的“三大思想”和“五大原则”是旧城改造建立“真正社区”的特征和标志
“现在每五年的房地产开工量比以往所有的五年加起来的总和都要多。”国际企业服务公司的总经理冯佳对《经济观察报》记者这样描述现在的房地产业形势。作为业界第一家推行房地产项目全程策划的中介公司，由万科企业股份有限公司派生出来的国企公司经过数十个地产项目的合作后，有着自己独特的认识，而曾任万科董事长助理的冯佳，对于火热的房地产现状的隐忧同样有着极深的感触。“我们的建筑行为超过了过往五千年，但是建筑理论落后了五十年，房地产教育也落后了五十年。”他反复提到中国各地城市建筑的雷同，“在上海走两公里，看完了那些住宅，就等于看完了全中国的住宅，个性化城市以及真正有个性特色的住宅还不多。”冯佳直言不讳，主流房地产商的意识还是偏于商业化，赚快钱的想法占了主导。“如何融入一个城市的建设，帮助配合参与当地的建筑，达到可持续性发展，这将是未来有责任感的房地产商们无法回避的课题。”
1992年以前，中国内地的建筑师，几乎没有任何大型住宅区的开发经验。但是，华侨城地区引入了新加坡设计大师孟大强的规划，随后坚持按照他的思路蓝图进行的开发，经受了时间的考验，十几年来的实践证明，富有远见而注重和谐的规划使得华侨城地区成为深圳最优质的居住地区之一。
作为中国规划设计界的老朋友，孟大强对于战后德国的城市重建以及新加坡的城市规划印象最深，也一直希望能够为内地的城市规划尽到心力，所以他对于号称花园城市的深圳的规划提出了委婉的意见，在海滨是否应该修建行车大道？深南路为什么隔断了城市的南北而不是沟通？在深圳绿化效果不错的新区，一直在向有关部门提出优化城市规划的建议但是没有收到回音之后，面对着分割成小块的土地上面开发的完全没有联系风格混乱的高楼大厦，孟大强更是显得一脸无奈。“本来这一切都可以做得更好，现在可惜了。”孟大强对于北京和上海等地的城市规划和物业开发，也都有着保留意见。
“在中国现在搞房地产，还是比较容易的一件事情，只要你有一笔钱，有办法能够搞到一块土地，就能够找到建筑队伍垫资开工，建造方式是基本一样的，所以制造出来的产品大多数是很接近的。”万科集团的设计总监张纪文苦笑着说到了现时房地产业的一些硬伤，“很多城市，虽然是不同的房地产开发商操作的项目，但是因为都是同样的建筑队伍施工，所以盖出来的房子连渗漏率都是差不多的。”
十几年前起就参与了华侨城规划设计的张纪文，和万科也有了多年的合作经验，所以加盟万科之后，他在推行万科的设计规划观方面也得心应手。“万科已经有了十五年发展不同地区不同项目的经验，几乎是住宅开发形态最多的房地产商，因此遇到的问题也比较多。”
他介绍了滚动开发已经十一年，总规模达到80万平方米的上海城市花园的经验，作为内地第一个成功地集居住、商业、娱乐、休闲等为一体的多功能大型社区，在设计规划上，第一、第二和第三期都有明显的变化。“和绝大多数大型住宅区不一样的是，万科的城市花园不像是一个整体，明显也不是按照统一规划来布局的，但是，最后的结果还是令人满意的，因为，这是一个相对杂乱但是丰富的混合体。”
已经获得多项国家奖励，并且带旺了整个七宝镇地区的城市花园，在张纪文等万科人眼里，它的成功因素首先在于能满足住户多层次的生活需求，“生活方式是开放的、丰富的，而不是单一和局限的。万科营造的这个社区的多样性和共存性，是最大的价值所在，也使得住户真正受益。”
他介绍了万科城市花园得益于最早的规划观念，核心就是“开放”。今天的华侨城是这样，道路网和公关设施相互沟通，营造了一个良性的社区氛围。
“开放——封闭——开放 ”，“销售——营建——重建 ”。这是万科十余年打造大型住宅区的心得。“不仅要满足当时购房客户的需求，还要满足他们现在变化了的需求，这样的物业才是我们希望提供的产品。”
对于目前那些圈地动辄数千亩，雄心勃勃地要打造城郊巨型大盘的地产商来说，他们都面临着如何驾驭这个庞大产品的重大挑战，他们要做的，到底是一个镇，还是一个城市，或者仅仅是一群住宅的简单堆砌？
长期以来，我们居住社区的分类一直沿用居住区——居住小区——居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事实上城市住宅一直存在着另一种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由城市街道、城市街区等基本构架单元组成，比起一般居住社区，更强调具有城市味的序列空间体系及商业公建系统。如深圳的万科四季花城，就是采用街坊式社区概念及小镇主题，成功地弥补了边缘社区缺少城市人气及配套治安的缺陷，其自成体系的居住小城式的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象，在市场销售上取得了巨大成功。
1982年，新城市主义的主张者提出了三个疑问：
1．我们的城市扩张到底需要什么样的形式？
2．我们需要的是人的社会还是车的社会？
3．住宅区最大的价值在哪里﹖
六七十年代经济快速增长期间，美国人为了拥有私密性、机动性、安全性和私有住宅而大规模迁往郊区。郊区蔓延的发展模式造成建筑形式千篇一律、公共建筑散置各处、大都市地区边缘的农业用地和自然开敞空间被吞噬、拉大了通勤距离和时间、加大对小汽车交通方式的依赖、加剧能源消耗和空气污染，甚至导致城市与郊区发展的失衡、城市税源减少和种族隔离等问题。
在新区开发中，社会越来越痛心地发现，有不少城市的郊区自然风貌被破坏，建设呈现无序状态，一个个小区及组团任意散落。生活在这里的人们上学、购物、就医、就业等极为不便。于是，人们在购房时，往往会陷入一种两难的境地，在完善的生活配套与优美的自然风光不可兼得的情况下不知该如何选择。而新城市生活主义理论似乎是解决这一对矛盾的有效办法之一。
“城市的魅力在于，不同层面和背景的人，拥有共生的公有空间，城市是一个功能混合体。”张纪文认为，相当多大盘在这方面选择不正确，“虽然项目的景观做得不错，立面做得不错，这些都只是技术问题，不是真正的品质提升。”隔离了住宅区的不同成分，削弱了其公有性，忽略了公共空间的营造，这些在张纪文看来，都是一种遗憾。“美国60年代和70年代住宅区的发展模式，事实证明已经是错误的，整个社会几十年来都在承受因此而带来的恶果。”
在这种情况下，“新城市主义”是在人口大批郊迁带来的城市空心化退潮之后所提出的城市建设主张。即通过塑造具有城市生活氛围、完整紧凑的社区，取代郊区蔓延的发展模式，以新理念和形态来创造和复兴城市社区，力图构筑更合理的城市空间，形成更优化的、与原有城市互动的、具有新意念的城市社区或城市构成部分。这是以人性化为基础要求，功能性、文化性、艺术性、自然性、生活性极度和谐的社区模式。
新城市主义倡导回归市中心，重塑多样性、人性化、有社区感的城市生活氛围。提出了“反对蔓延、重整城市、建立真正社区”的新城市主张，其核心为三大思想：（1）重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看待和解决问题；（2）以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；（3）尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。
新城市主义不是概念炒作，它有一套非常系统的规划理论，特别是在社区规划层面中表现的五大原则有很大的应用价值，具体为：
紧凑性原则。通过适当的容积率、紧凑度及人口密度来形成有活力的社区，并提高土地与基础设施的利用效率。
适宜步行原则。步行对营造城市社会生活非常关键，应当将住宅中心点、各种公共活动空间和公共设施布局于公交点的步行距离之内，通过对适宜步行的空间设计，减少对汽车的依赖，保护环境。
功能复合原则。在邻里街坊或公交点为中心的步行距离为半径的范围内布局商店、服务设施、绿地、中小学、活动中心以及尽可能多的就业岗位，以便支持以步行和公交为主导的生活方式。
可支付性原则。通过紧凑性的开发，提高土地以及基础设施的利用率和效益，降低开发成本，让更多的不同阶层的家庭都可能支付得起。
重视环境原则。为了改变旧区的形象，吸取人们重新回到市中心，优美的居住环境必不可少，新城市主义对环境的建设不但体现在建设优美的自然环境上，而且强调在开发建设中注意保护历史人文环境。如武汉市在旧城改造中为了保护古建筑就特辟了“一元保护片区”。
新城市主义的“三大思想”和“五大原则”也正是旧城改造建立“真正社区”的特征和标志。
不过，到今天为止，我们仍然无法知悉，未来城市住宅项目尤其是城郊大盘，会有多少能够采纳吸取这些有益的建议。
“房地产业是占有社会资源最多、对社会潜在影响最大的产业之一，如何在高速发展之中，为后代留下不是破坏城市消耗资源的建筑，而是为城市化做出贡献，还会在相当长时间里面是一个严峻的问题，但是，至少目前有迹象有的地产商在这方面能够做得更好，做得更多。”冯佳这样总结这次对于城市住宅建筑的追问和思考。
