爱华网单项策划阶段（1993·6－1997·3） 1990年至1992年间，广州世界贸易中心大厦在销售中，经过精心培育销售队伍，倡导按揭售楼，给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。
1993年6月，顺德碧桂园“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目以“给你一个五星级的家”的理念作亮点，并整合和调动新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园销售十分成功。 此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。如广州名雅苑的最大优点是设计策划有独到之处，诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。 随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成：一位专家说过“好项目不是找来的，而是策划出来的”，强调策划在项目开发中的重要性。“名牌的背后是文化――文化承载量越大的项目其效益释放量越大”，把每个房地产项目文化内涵作为策划的切入点，强调项目蕴含的文化对产生“名牌”项目的主导作用。“精确的市场定位是成功策划的核心，对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提”、“思想决定出路――正确的思路可使‘跳楼项目’起死回生，迷乱的思路常会弄巧反拙”。策划人以“智力”创造出生产力。这些言论在房地产策划界甚有影响。 由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。于是，发展商在企业内部设立策划部；专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也多起来。此阶段出现了一些策划代理机构，如以前期投资策划著称的广州珠江恒昌房地产顾问公司，以销售策划代理闻名的广州经纬房产咨询公司，以设计策划著名的深圳万创建筑设计顾问公司，“独立策划人”王志刚成立的工作室，专事房地产及其它领域的策划业务等等。 房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。 综合策划阶段（1997·4－1999·6） 综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园项目开发成功，在房地产综合策划中比较典型，它以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领12层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合得比较完美，一气呵成。 自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在一些城市流行起来，出现综合策划成功的不少典型楼盘，如以“成功的白领人士”为主题概念的广州碧桂园，以“和谐社区文化”为主题概念的番禺丽江花园，等等。在各种策划手段的整合中，各项目还根据自己的特点有所侧重、创新。广州翠湖山庄主题概念是“非一般度假或生活居所”，其它手段则是园林设计策划（万象翠园），独特营销策划（搭单大行动、试住大行动、减价大行动），公关活动策划（目标品酒会、万象翠园开放日）。广州颐和山庄的主题概念是“绿色、空气、空间加文化”，其它手段则侧重自然环境策划（山顶公园），山庄文化策划（电影浪漫音乐会、科技记者学术交流会），人文活动策划（专家聚会评定楼盘、重阳节登高）。广州中旅广场则侧重建筑设计策划（古典风情与现代韵味于一体），商业功能策划（商业形式选择和布局），销售推广策划（实实在在营销），楼盘形象策划（大型电脑喷画包装整个楼盘）。 随着房地产策划实践的不断深入，各种策划思想、策划理论、策划流派层出不穷。具有一定代表性的房地产策划思想有王志刚的“概念地产”思想：“很多项目都是先给他们一个概念，这个概念被社会接受以后，这个概念所支持的硬件就能被消费对象所接受，基本上是不愁市场的。”从“概念地产”思想出发，继而提出房地产项目要进行“概念设计”或“理念设计”。“概念设计”影响项目的成败，是项目“成功策划的核心”。“理念就是项目的灵魂”。不少房地产项目策划在“概念地产”思想的影响下，通过独特的概念（理念、主题）设计（策划）使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。 此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。“全程策划理论”主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。“全程策划理论”从策划实践中产生，是综合策划阶段理论研究的结晶，为房地产策划领域提供了一种新的模式。 经过深入的房地产策划实践，此阶段逐渐形成不同的策划流派，如“战略策划”、“全程策划”、“品牌策划”、“投资策划”和“实战策划”都形成一定的影响，各有特色、各有所长，创造出成功案例，促进房地产策划的多元化发展。 此阶段各种房地产策划研讨活动也不断出现。一是各种房地产策划巡回演讲活动。二是各种与房地产策划有关的研讨活动。如在上海召开的首、二届中国策划峰会和在广州召开的中国房地产南方峰会。这两次峰会对策划业乃至房地产策划产生积极影响。三是房地产策划方案招标活动。1997年10月，深圳“特力花园”进行策划方案招标，为房地产策划方案规范化作了有益的尝试。 经过几年的房地产策划实践，房地产策划人形成了三种不同的运作方式：一是公司的组织形式；二是策划研究与实践相结合的组织形式；三是以自由策划人身份出现的形式。此阶段房地产策划思想争鸣也开始出现。较有代表性的争论：一是不能过于迷信策划及策划人。二是要建立科学的策划名词概念。另一争论是对房地产“全程策划”的异议。有人认为，现在专业分工将越来越细，各种专业公司只能各司其职，谁也不能通吃天下，那种一家公司“全程策划”、“包打天下的模式是行不通的。此阶段的房地产策划争鸣活动虽已出现，但还比较薄弱，加上争论风气不顺，影响了正常的学术争鸣。 复合策划阶段（1999·7之后） 复合策划阶段的代表作是广州奥林匹克花园成功销售。这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。广州奥林匹克花园就是房地产业与体育业嫁接成功的复合地产典范。1999年7月8日，广州奥林匹克花园正式推出首期，引起业内关注，有不少顾客提前3天排队购房。该小区在运用房地产领域内各种策划手段的同时，吸收体育业的最新理念和手段，两者相互嫁接、复合，浑然一体，突出“运动就在家门口”的主题，体现“运动型、健康型”的生活方式，迎合顾客购房就是购买“健康”的消费心理。 这个成功案例，使人们对房地产策划领域内的传统手段进行反思，获得启迪。开发房地产可以不局限于房地产，还有更广阔的领域等待人们去开拓、去探索。如有房地产与IT业相复合的南海东方数码城，房地产与自然山水园林相复合的广州山水庭园和江南世家；还有房地产与养生保险业相复合，房地产与旅游业相复合，房地产与海洋业相复合等领域正被发展商考虑。这些“复合地产”策划是否成功，人们将拭目以待。 此阶段的房地产策划思想以“泛地产”思想较有代表性。所谓“泛地产”，就是不局限于以“房子”为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。“泛地产”思想是对“概念地产”思想的进一步发展，对此阶段的房地产策划影响很大。 房地产策划理论有王志刚的“战略策划”理论和朱曙东的“房地产全程营销”策划理论。“战略策划”理论强调房地产项目的策划要从“战略”的高度来把握大势，然后才回答做什么、谁来做、怎样做的问题。内容有大势把握、策略设计、要素整合和顾问监理。“战略策划”理论内容丰富，体系规范，颇有理论意义。“房地产全程营销”理论强调运用科学的营销思想贯穿于房地产开发的各个环节，形成独到的策划理论体系。主要内容有房地产全程营销工作流程和全程营销思想。“房地产全程营销”策划理论对房地产策划名词概念进行了较为科学的定义，表明房地产策划理论开始趋向成熟。此外，曾宪斌的房地产“品牌策划”理论也有独到之外，他提出了较为完整的房地产“品牌理念”，使人们进一步加深认识房地产“品牌策划”在楼盘推广中的作用。 房地产策划思想的不断成熟，推动了房地产策划理论研究的开展。出现了一批质量较高的房地产策划理论研究的文章，高质量的房地产策划理论研究文献，专门研究房地产策划的专著。此阶段，四川大学成立了房地产策划研究所，这对房地产策划理论研究起到促进作用。房地产策划活动也相当活跃，1999年6月至8日间，首次以房地产策划为探讨、研究主题的“中国房地产著名策划家峰会――房地产有效策划论坛”相继在深圳、北京举行。会上探讨的内容有房地产策划基本理论、房地产策划比较研究和房地产实战研究。这次论坛为房地产策划理论体系的形成打下了坚实的基础，影响极其深远。 这一阶段，房地产策划界出现了一些混乱现象。个别策划人在策划中违背职业道德，给企业带来不必要的损失；一些刚入门的策划者也大肆鼓吹个人能力，把策划说得神乎其神，动辄伸手要高价，使企业望而止步；一些以房地产专家自居的人士对房地产策划界不屑一顾；房地产策划界实战型与战略型阵营之间有时也互相拆台，相互指责。凡此种种，使刚刚兴起的房地产策划业迷失了方向，对房地产策划业的健康发展很不利。此时，南方的一些媒体对房地产策划界出现的不正常现象给予极大的关注，纷纷推出不同的专题版面予以讨论，对房地产策划在企业发展中担任什么角色，在房地产项目中起什么作用，房地产策划是否已经过时等几个问题作了探讨。通过讨论，澄清了当时出现的一些错误认识，促进了房地产策划业健康发展。 随着互联网信息业的发展，房地产策划理论思想通过互联网站来探索、研究成了这一阶段的鲜明特征。其中有专门探索策划咨询业的网站，网站中设有“策划论坛”、“理论探索”专栏，那些基于大势的行业分析、源于实战的策划方法以及特殊视野的独家见解，让浏览者受益匪浅。有的网站设有营销世界专栏，是专门开辟的房地产策划园地，内设“策划思路”、“方案选编”等栏目，有关房地产策划基本原理及优秀案例不少，具有较高的参考价值。有的网站设有“营销策划”栏目，发表有房地产营销策划的理论探讨文章；“开发经营”、“规划设计”等栏目，刊载不少房地产策划的有关文章及策划方案。这些网站的房地产策划探讨及案例，来自实战第一线，为房地产策划者提供不少论述文章和信息。 目前，复合策划阶段正在发展之中。
