爱华网物业管理招标文件的编制 物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析；第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。 一、招标文件的内容 不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。 三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素：①投标邀请书；②技术规范及要求；③投标人须知；④合同一般条件；⑤合同特殊条件；⑥附件(附表、附图、附文等)。 1.投标邀请书 投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分；但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。 2.技术规范及要求 这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。 另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。 3.投标人须知 投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括：①总则说明；②招标文件说明；③投标书的编写；④投标书的递交；⑤开标和评标；⑥授予合同。以下分别予以具体说明。 (1)总则说明 总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。 (2)招标文件说明 招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。 (3)投标书的编写 投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括：①投标所用的语言文字及计量单位；②投标文件的组成；③投标文件格式；④投标报价；⑤投标货币；⑥投标有效期；⑦投标保证金；⑧投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分；另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。 (4)投标文件的递交 投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。 (5)开标和评标 开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容： ①对开标规则的说明。 ②组建评标委员会的要求。 ③对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。 ④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。 ⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。 ⑥评标原则及方法。 ⑦评标过程保密。 (6)授予合同 授予合同的内容通常包括： ①定标准则。说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。 ②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。 ③接受和拒绝任何或所有投标的权力。 ④中标通知。 ⑤授予合同时变更数量的权力。即申明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。 ⑥合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。 ⑦履约保证金。 4.合同一般条款 合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容： (1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。 (2)适用范围。即写明本合同的适用范围。 (3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。 (4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。 (5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。 (6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。 (7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件；遭受不可抗力事件一方的责任范围。 (8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。 (9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。 (10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重；业主破产；物业被征用等)。 (11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。 (12)适用法律。即写明合同适用的法律。 (13)主导语言与计量单位。 (14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。 (15)合同份数。 (16)合同生效。 5.合同特殊条款 合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。 在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。 6.附件 附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有： (1)附表 ①投标书格式； ②授权书格式； ③开标一览表； ④项目简要说明一览表； ⑤投标人资格的证明文件格式； ⑥投标保函格式； ⑦协议书格式； ⑧履约保证金格式(通常为银行保函)。 (2)附文 物业说明书。 (3)附图 物业的设计和施工图纸。 二、招标文件样本这里以物业管理公开招标为例，以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。招 标 文 件招标编号：____________ 招标项目名称：________年 月××招标中心统一印制招标文件目录第一部分 投标邀请第二部分 技术规范及要求第三部分 投标人须知 Ａ 总则说明 1.适用范围 2.定义 3.合格的投标方 4.投标费用 Ｂ 招标文件说明 5.招标文件的构成 6.招标文件的澄清 7.招标文件的修改 Ｃ 投标文件的编写 8.语言及计量单位 9.投标文件的组成 10.投标文件格式 11.投标报价 12.投标货币 13.投标人资格的证明文件 14.投标有效期 15.投标保证金 16.投标文件的份数和签署 Ｄ 投标文件的递交 17.投标文件的密封和标记 18.递交投标文件的截止时间 19.迟交的投标文件 20.投标文件的修改和撤销 Ｅ 开标和评标 21.开标 22.评标委员会 23.投标文件响应性的确定 24.投标文件的澄清 25.对投标文件的评估和比较 26.评标原则及方法 27.保密 Ｆ 授予合同 28.定标准则 29.资格最终审查 30.接受和拒绝任何或所有投标的权力 31.中标通知 32.授予合同时变更数量的权力 33.合同协议书的签署 34.履约保证金35.中标服务费第四部分 合同一般条款 1.定义 2.适用范围 3.技术规格和标准 4.委托管理期限 5.价格 6.索赔 7.不可抗力 8.履约保证金 9.争议的解决 10.合同终止 11.合同修改 12.适用法律 13.主导语言与计量单位 14.合同份数
15.合同生效第五部分 合同特殊条款第六部分 附件第一部分 投标邀请 受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 1.招标编号： 2.招标项目的简要说明： 3.项目开工期： 4.投标地点： 5.投标截止时间： 年 月 日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 6.开标时间、地点： 7.凡对本次招标提出询问，请在 年 月 日前与 联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。 地址： 邮编： 电话： 传真： 联系人：(署名)年 月 日第二部分 技术规范及要求1. 1. 项目技术要求一览表 2.项目所在地 关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。第三部分 投标人须知Ａ 总则说明 1 适用范围 1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。 2 定义 2.1 “招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。 2.2 “投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。 2.3 “项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。 2.4 “用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。 3 合格的投标方 3.1 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。 4 投标费用 4.1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。Ｂ 招标文件说明 5 招标文件的构成 5.1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成： (1)投标邀请； (2)技术规格及要求； (3)投标人须知； (4)合同一般条款； (5)合同特殊条款； (6)附件。 5.2 招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时，以中文本为准。 5.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。 6 招标文件的澄清 6.1 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。 7 招标文件的修改 7.1 在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。 7.2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。 7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。Ｃ 投标文件的编写 8 语言及计量单位 8.1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文或英文书写。 8.2 除在招标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。 9 投标文件的组成 9.1 投标文件包括下列部分： (1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表； (2)投标资格证明文件； (3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容； (4)投标保证金。 投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。 10 投标文件格式 10.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件1～4)。 11 投标报价 11.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。 11.2 投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制××开发商以其他方式签订合同的权力。 12 投标货币 12.1 投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价，为便于比较价格，招标方将按12.2款规定折算成美元)。 12.2 以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。 13 投标人资格的证明文件 13.1 投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5)，作为投标文件的一部分。 14 投标有效期 14.1 投标文件从开标之日起，投标有效期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。 14.2 要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。 15 投标保证金 15.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。 15.2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2％的投标保证金。 15.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。 15.4 投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交： (1)由下列银行开具保函： ①中国银行总行或其分行；或 。 ②中国银行在海外的往来行通过中国银行；或 。 ③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行；或 。 ④由中国人民银行授权的其他银行。 投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件有效期过后30天内继续有效。 (2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权暂时行使票据权力)。 15.5 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。 15.6 未中标的投标方的投标保证金，将按31.2款的规定予以无息退还。 15.7 中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后，经银行扣除手续费，予以无息退还。 15.8 发生以下情况投标保证金将被没收： (1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标；或 。 (2)如果中标方未能做到： ①按本须知第33条规定签订合同；或 。 ②按本须知第34条规定提供履约保证金；或 。 ③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。 16 投标文件的份数和签署 16.1 投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。 16.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。 16.3 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。 16.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。Ｄ 投标文件的递交 17 投标文件的密封和标记 17.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。 17.2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。 17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。 17.4 如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按19.1～19.3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。 17.5 如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。 (1)内层信封的封装与标记同17.1～17.3款规定。 (2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。 17.6 如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。 18 递交投标文件的截止时间 18.1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。 18.2 出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。 19 迟交的投标文件 19.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。 20 投标文件的修改和撤销 20.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。 20.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。 20.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。 20.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。Ｅ 开标和评标 21 开标 21.1 招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。 21.2 开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。 22 评标委员会 22.1 招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。 22.2 评标期间，希望投标方派代表参加询标。 23 投标文件响应性的确定 23.1 开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。 23.2 在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。 23.3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。 23.4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。 23.5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。 23.6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。 24 投标文件的澄清 24.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。 24.2 重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。 25 对投标文件的评估和比较 25.1 招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。 25.2 评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。 26 评标原则及方法 26.1 对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。 26.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。 26.3 在评标时按下列程序确定最低评标价标： (1)开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度给予打分，合理性越强则得分越高。 (2)在第一次打分的基础上，根据第25条考虑因素，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。 (3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。 27 保密 27.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。 27.2 投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。Ｆ 授予合同 28 定标准则 28.1 合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。 28.2 最低报价不是被授予合同的保证。 29 资格最终审查 29.1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。 29.2 如果确定该投标方无条件圆满履行合同，招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。 30 接受和拒绝任何或所有投标的权力 30.1 招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。 31 中标通知 31.1 评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。 31.2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。 31.3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。 32 授予合同时变更数量的权力 32.1 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。 33 合同协议书的签署 33.1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合同协议书(见附件7)。 33.2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。 34 履约保证金 34.1 合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。 35 中标服务费 35.1 中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费： (1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。 (2)中标服务费为中标总金额的1.5％。 (3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。第四部分 合同一般条款 1 定义 1.1 “合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。 1.2 “合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。 1.3 “甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。 1.4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。 2 适用范围 2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。 3 技术规格和标准 3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。 4 委托管理期限 年。即自 年 月 日起至 年 月日止。 5 价格 5.1 除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。 6 索赔 6.1 乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜： (1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。 (2)对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。 (3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。 6.2 如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。 7 不可抗力 7.1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。 7.2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。 8 履约保证金 8.1 乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10％的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具： (1)中国银行，或 。 (2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或 。 (3)在中国境内营业的其他银行。 8.2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。 8.3 如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。 9 争议的解决 9.1 在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。 9.2 提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。 9.3 合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。 9.4 仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。 9.5 除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。 9.6 在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。 10 合同终止 10.1 本合同期限为 年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。 10.2 出现下列情况时合同自动终止： (1)发生不可抗力时。 (2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。 (3)物业被征用或甲方破产。 11 合同修改 11.1 对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。 12 适用法律 12.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。 13 主导语言与计量单位 13.1 合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。 13.2 除技术规格另有规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。 14 合同份数 14.1 本合同正本连同附件共____页，一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。 15 合同生效 15.1 除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方的履约保证金后，即开始生效。第五部分 合同特殊条款 具体条款(略)。 合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。第六部分 附 件附件1投 标 书合同名称：致 业主：先生们： 1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第 号至第 号补充通知或修改书后，我方愿以人民币 元(大写)(ＲＭＢ 元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。 2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后 天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。 3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起 天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。 4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。 5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。 年 月 日 签字： 姓名： 以 资格经授权并代表 签署标书。 投标人地址： 证人： 签字： 姓名： 所在单位及地址： 职务：附件2授 权 书 根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。 现分别在下面签字以资证明。 年 月 日 授权人签字： 代理人签字： 公证人签字： 公证人姓名： 公证人地址：公证人职务：附件5投标人资格的证明文件投标人概况1. 1. 投标人的身份证明法定名称：法定注册地址：电话及传真号码：投标人联系人姓名、职务：电话：财务联系人姓名、职务：电话：技术联系人姓名、职务：电话：2． 2． 务资料经营管理人员：董事长：秘书：总经理：其他人员： 3.合股或自办的业务，如合股：合股人姓名 4.公司建立或登记注册日期 5.分部或代表处的地址、传真、电话、联系人 6.公司总资产 7.银行证明书及银行地址 8.银行联系开标的姓名和职务 9.担保公司证明书及担保公司地址10.提交最近2～3个财政年度的报告(复印件)，包括资金平衡表、损益表、财务状况变动表以及业主权益表等。投标人保证书致________(招标公司名称和详细地址)事由：________(项目名称)资格预审申请尊敬的先生／女士： 在研究了上述项目的资格预审文件后，本证书签字人兹作如下声明： 1.在资格预审书中所提交的一切资料，是真实的。 2.我方理解，________(招标公司名称)对资格预审所做的决定，是最终的。 (招标公司名称)对任何投标申请者不承担任何责任，也无义务将其决定的原因通知投标申请人。 3.在通过资格预审的情况下，我方理解，资格预审合格仅仅是取得了按时参加投标的权力，而招标条件及日期则完全由________(招标公司名称)和业主决定。 4.如我公司(联合体)的技术和财务状况或执行合同能力在招标时发生了变化，我方承诺将此情况通知________(招标公司名称)和业主，并理解________(招标公司名称)和业主有权对原资格预审的决定进行审查。 5.兹提交预审文件中所要求的一切文件和资料。 日期： 投标申请人名称： 公司授权代表： 职务：代表签字：附件6投 标 保 函投标银行保函 1.鉴于(投标人名称)(以下称“投标人”)将于(递交投标书日期)提交了管理(合同工程名称)的投标书。 2.根据本文件，兹宣布，我行(银行名称)(国别)(注册办公地点)(以下称“银行”)向(业主名称)(以下称“业主”)立约担保(以文字和数字表示的金额)的保证金。本保证书对银行、继承人和受让人均有约束力。 加盖银行公章 年 月 日 3.本保证的义务条件是： (1)如果投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或 。 (2)如果投标人在投标有效期内接到业主所发的中标通知后： ①未能或拒绝根据投标人须知，按要求签署协议书；或 。 ②未能或拒绝根据投标人须知，提供履约合同保证金。 我行保证在受到业主第一次书面要求后，即对业主支付上述款额，无须业主出具任何证明，只需在其书面要求中说明，其索款是由于出现了上述条件中的一种或两种，并具体说明该条件。本保证书在投标人规定的递交标书截止日期或业主在该日期推迟的递交标书截止日期的后____天(含第____天)内有效。推迟递交标书截止日期无须通知银行。任何索款要求应在上述日期前交到银行。 年 月 日 证人签字： 证人姓名： 证人地址： 投标保证金契约担保担保号：签署日期： 1.根据本文件，我方(投标人名称)(以下称委托人)作为委托人，授权在中华人民共和国境内办理业务的(国家)(担保单位名称)(以下称担保人)向债权人(业主名称)(以下称业主)立约担保，如实支付(用文字和数字表示金额)的担保金。 2.委托人和担保人双方，他们的继承人和受让人均共同地和分别地受本担保书的严格约束。 双方分别盖章 年 月 日 3.鉴于委托人已于(提交投标书日期)向业主递交了(合同项目名称)的书面投标书(以下简称标书)。 4.本担保的义务条件是： (1)如果投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或 。 (2)如果投标人在投标有效期内接到业主所发的中标通知后： ①未能或拒绝根据投标人须知，按要求签署协议书；或 。 ②未能或拒绝根据投标人须知，提供履约合同保证金。 则本义务有完全的效力，否则无效。 (3)但是，担保人不应该对： ①大于本担保书规定的罚款额负责； ②大于委托人投标额与业主所接受的投标额的差额负责。 5.担保人在执行本文件时，确认该义务在投标人须知中规定的递交标书截止日期或业主在该日期到期推迟的递交标书截止日期后30天(含第30天)内有效，推迟递交标书截止日期无须通知担保人。 委托人：(签字、姓名、职务)担保人：(签字、盖章)附件7合同协议书 本协议是以(业主名称，以下称“业主”)为一方，以(中标投标人名称，以下称“承包商”)为另一方，于____年____月____日共同签署的。 鉴于业主委托管理下列有关项目(项目名称)，并已接受了承包商对于管理本项目的投标，现签订本协议如下： 本协议中的单词和用语均应具有下文中提到的合同条款中所规定的含义。 下列文件应被视为本协议的组成部分，供阅读和解释。 (1)本合同协议书； (2)中标通知书； (3)投标书及其附件； (4)合同的特殊条款； (5)合同的一般条款； (6)投标人须知； (7)技术规范和要求； (8)图纸； (9)辅助资料等。 上述文件应视为补充性的，且互为解释。但如有矛盾和不一致之处，以上列次序中在先者为准。 考虑到业主应给承包商下述的付款，承包商特此同业主立约，保证在所有方面按合同条款的规定，承担本项目的物业管理工作。 对承包商应得的报酬，业主特此立约，保证按合同规定的时间和方式向承包商支付合同款项。 为此，立约双方代表在本协议上于上述时间各自签字。 承包商法人代表： 签字： 业主法人代表： 签字： 公证处证人：签字：附件8履 约 保 函履约银行担保书(有条件的) 本协议由(银行地址)的(银行名称)银行(下称“承保人”)为一方，(业主地址)的(业主名称)(下称“业主”)为另一方，于____年____月____日签订。 鉴于 (1)本协议系(承包商地址)的(承包商名称)(下称”承包商”)为一方，业主为另一方之间签订的一项合同(合同名称)的补充。在该合同中，承包商同意承担执行(项目名称及项目简单说明)项目，合同金额为(合同货币金额)；以及 (2)承保人已同意保证按下文所述充分履行合同。 承保人兹特同意业主的条件如下： 1.如果承包商(除非按合同中任何条款或由有资格裁判的法庭做出决定解除履行合同者外)在任何方面不实施合同，或对因合同而产生的责任有任何违反，则只要业主或其授权的代表向承保人通知了上述情况，并在维护证书发出后____个月以内向承包人提出索赔要求，承保人即应向业主赔偿并支付(担保金额)(文字表示)________，其金额应按支付合同价格的货币种类及比例支付。 2.不得因承包商和业主间做出了已得到或未得到承保人同意的安排，或因承包商所承担的责任有所改变，或因承包商在有关支付、时间、履约情况或其他方面有所忍让而免除或解除了承包人所承担的担保责任。承保人并明文放弃应将上述安排、改变或忍让向他通报的权利。 本担保属于本文开端署名之日期开具。 签字人： 签字人： 代表承保人： 代表业主： 证明人： 证明人： 履约银行担保书(无条件的)致(业主名称及地址)： 鉴于(承包商名称及地址)(以下称”承包商”)按照______日签订的______号合同，承担了管理(合同名称及项目说明)(以下称”合同”)； 又鉴于在上述合同中贵方规定承包商必须提交由经认可的银行担保，金额已在合同中规定，作为按合同规定履行其应负责任的担保； 又鉴于我行已同意为承包商开具上述银行担保。 兹特明确肯定本行为承保人，代表承包商在总数为(承保金额)(文字表示)________以内向贵方负责，该项款项将按合同价支付的货币种类及比例支付。本行承担在前述(承保金额)限额以内。一旦贵方书面提出要求，即当毫不挑剔也不争执地向贵方支付任何一笔或几笔款项，贵方也不必为所要求支付的该项款项提供证明或说明根据或理由。 本行兹特放弃要求贵方在向本行提出要求之前需先向承包商索要上述债务的权利。 本行并同意不得因贵方和承包商对合同条件或根据合同所管理的项目或任何其他合同文件可能做出的改动、增添或其他修改，而以任何方式解除我方按本担保书所应承担的任何义务；本行不放弃需将上述改动、增添或修改向本行通报的权利。 本担保书有效期至合同到期后____个月的那一天。 承保人签字盖章： 银行名称： 地址： 日期：
