爱华网国内房地产行业的动态及展望 □ 晓彤 /文 房地产的行业政策及其影响去年是房地产发展的政策年。为配合国家经济政策的实施，政府陆续颁布了一系列房地产的扶持政策，意图通过全国启动住宅消费，拉动经济增长。其中具有重大影响的政策包括：●取消实物分房，逐步实行住房分配货币化，以一次性发放购房补贴和按月补贴形式进行房改。●已分配的福利性住房和经济适用房在补交必要的价差后进入市场流通。●从１９９９年８月１日起，对房地产的部分税费实行减免。主要包括，对个人购买并居住超过一年的普通住宅销售时免征营业税，不足一年的按买卖额计征；个人购买自用普通住宅减半征收契税；居民个人拥有的普通住宅转让时暂免征土增值税等。●从１９９９年９月２１日起，延长个人住房贷款期限至３０年，同时降低贷款利率，由现行年利率6.3315%降为5.58%，５年以下（含５年）年利率5.31%。上述政策对房地产行业的发展将产生深远影响，具体表现为以下几个方面：首先是通过住房制度改革，完成了房地产行业全面市场化进程，今后可望逐步形成廉租房、经济适用房、商品房等多层次的住房供应体系，向国际先进的住宅发展模式靠拢。其次是通过安居房的上市和降低三级市场的税费激活房地产的流通市场，形成以旧换新的良性循环。再次是通过货币化补贴、延长按揭期限、降低利率等手段增强居民实际购房能力，增加有效市场需求。最后通过减免积压房销售的部分税费降低开发商成本，为早日消化积压住宅，盘活存量提供便利条件。
从１９９７年政府提出将房地产培育为新的经济增长点以来，９９年推出的扶持政策频度最高、力度最大，从根本上改变了长期以来住房分配的不合理现象，缓解了居民有限的购买力和高企的房地产价格之间的矛盾，使买房成为普通居民生活消费中最为重要的支出。目前房地产行业面临的主要问题及解决方法尽快消化存量，建立合理的市场供给结构，提供满足市场需求的产品是目前房地产行业面临的主要问题。去年部分省份和城市已开始推出特殊政策，加快积压商品房的消化进度。如海南省的中央的直接支持下，推出如普通住宅转为经济适用房的退还部分土地出让金、限价销售等措施，两个月内消化了２０万平方米。积压面积居全国首位的广东省提出各地确保在三年内消化闲置土地，否则不审批新的开发用地；对于积压商品住宅面积超过近三年累计竣工住宅面积２０％的开发企业停止审批新开发项目等。新千年房地产行业趋势展望二十一世纪，随着城市化进程的加快和城镇居民人数的增加，住宅的需求将不断上升。我国住房政策的目标是２０００年人均居住面积达到１２－１４平方米，２０１０年达到１５－１８平方米，而１９９８年的数据仅为9.3平方米，行业发展空间广阔。从宏观面看。政府借启动住宅消费拉动经济的政策导向不会改变，而国民经济的平稳运行、以及降息、征收利息税等货币政策将为房地产的持续稳定发展创造良好的外部条件，房地产企业的经营环境可望进一步改善。从行业政策看。将大力推行住宅的行业化，以工业化、社会化的生产方式组织住宅集约化开发、商品化经营和物业管理，以科技进步为核心，改善住宅的使用功能和居住环境，向智能化和环保化发展。在住宅行业化过程中，部分实力不足、专业水平不高的地产商将被淘汰出局，开发商的整体素质、开发规模和住宅建设的集中度将提高。从市场供求看。房地产利好政策的滞后效应将在２０００年反映出来，房地产的有效需求将逐步释放，呈温和上升趋势；与此同时，政府的土地供给将收紧，房地产投资趋于理性，目前供过于求的矛循将逐步缓解，房地产的总体销售状况将好于１９９９年。从房地产的价格走势看。全国范围内房地产价格将继续保持平稳，但不同地区和不同类型物业将会存在较大差异。深圳、北京、上海等经济发达城市房地产价格经过多年持续下跌，明年可望见底，开始逐步回升。中国加入ＷＴＯ对房地产行业的影响中国加入ＷＴＯ将为房地产行业菜利发展机遇。由于房地产的区域性特征，国外房地产开发企业大举进入中国市场的可能性不大，但房地产建筑和中介服务类外资企业的进入进程将加快，这将导致这一领域的竞争加剧。伴随外商来货投资的增加，写字楼和高档商住楼的租售市场经过四、五年的低迷之后将出现一定的转机。特别是上海、北京和深圳等发达大城市将受惠最大，在上述城市的各类经济开发区和中心地带的办公楼宇和高档商住楼将成为外商驻华机构的首选。综合所述：国家政策给予了房地行业发展的新机遇，但受各种因素如积压房消化、居民未来收入谨慎预期等因素的影响，整个市场尚处于调整期，政策的积极效应未体现出来。２０００年的房地产市场仍将保持稳步上升的乐观态势，但宏观面并不足以支撑中国的房地产行业进入新一轮发展高潮。
