爱华网伴随着我国“四、二、一” 型倒金字塔家庭模式的发展趋势，仅靠势单力薄的家庭赡养照料老人是难以承受和满足需要的。通过对武汉市现有老年住宅和老年人对住宅设计以及周边环境的要求进行了调研，发现只有政府支持、企业参与，通过市场运作，根据本地区的经济发展情况、地方财政实力、住房保障水平和老年人的经济、身体、居住习惯等状况，因地制宜地对老年人的住房保障问题加以分阶段的解决，才能探索出一条解决养老问题的现代化新型养老模式之路。开发建设“社会型”的适合老年人生活的居住区就成为必然。 1.武汉市老年人居住社区开发存在的问题 调查表明，目前武汉市老年人的养老模式主要有传统居家型养老、养老院、敬老院养老和老年公寓养老三种。这三种养老模式都存在着一定的缺陷，无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。 关于老年人需求的市场调研欠缺。从外国成人社区开发的经验来看，建造商都会在项目开发前通过内部的部门或借助外来研究机构进行深入具体的市场调查，以确定项目可行性及产品定位。而武汉市的很多项目都是自行在摸索中前进。如侨亚项目前期建设了很多会所、酒店和休闲娱乐设施，在经营过程中才发现这些设施并未起到任何作用，成为了项目的拖累，另外郊区项目就医也困难，以致流失了很多老年人。因此在新的项目中他们就减少了会所、酒店和休闲娱乐设施而增加了一个二甲医院。当然，在很多细节方面还需要我们进一步探索。 市场尚不具备良好的政策环境。目前我国已经出台了一系列扶持福利性老年公寓的相关政策，但尚未出台扶持商业化开发、市场化运作的老年公寓及老年社区的政策，武汉市已经开发的老年社区项目均面临这方面的政策瓶颈。以我们调研的两个项目来看，舒美老年公寓为转变用地性质花了一年时间，且无法获得银行贷款，只有国家297万元资助。而侨亚项目在武汉坚持了8年，获得了较大的声誉，但依然得不到政府的政策扶持，只在宜昌的新项目得到了一些优惠政策。
老年住宅市场潜在需求巨大，但目前尚未形成规模化的有效需求。如武汉市的老年住宅一般经营3—5年才能达到盈利。此类项目的客户群主要锁定城市中高收入老年群体，且这一趋势短期内不会发生根本变化。同时，商业化、盈利性的老年社区市场供给有限，目前主要分布于京沪等经济发达城市周边，在武汉仅侨亚一家做出了尝试。 老年社区的开发尚未形成系统化模式，市场投放的产品也未形成产业链和品牌；国内参与此类产品开发的企业仍主要以尝试的心态运作相关项目，未真正提到公司战略的高度而将其作为主营业务，如万科等公司均有这方面计划，但并未能真正实施。 由于老年社区项目具有投资额大、资金回收期长等特点，以侨亚项目而言，老年服务类项目利润很薄，在前3—5年基本亏损，5年后也仅薄有利润，主要以房地产开发收入补贴老年服务项目。因此全部做老年社区风险较大，而将其作为一个概念有较大可行性，同时投资和运作上可以采取灵活的模式。 2.武汉市老年人居住社区开发建议 开发具有中国特色的老年人居住社区。建设长寿型普通住宅（全龄化居住社区）。在建设普通的商品住宅时植入养老功能，增加社区养老的一系列设施和服务。要充分考虑老年人居住的需要，一旦主人变老或转让老人居住时，通过简单的改造就能很快适应老年人的生活需求，如事先设置好的可拆改墙体和门洞，一旦需要就可以扩大和减小空间的尺寸；又如在墙上预先留好扶手的埋件，电器、电讯报警装置，需要时也可就近开通装置。当然在房型的设计上为老年人考虑就更为重要了。供老年人使用的卧室应和卫生间紧连，老年人用的卫生间尺度应适当放宽，要考虑老人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方要设置不同功能的扶手。供老年人使用的空间地面要防滑、防跌和防碰，不要出现高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。关门开门要防止夹伤和碰伤老年人的手脚。特别是推拉门和折叠门更应注意。供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握力和视力不强的特点。如此种种，设计和选材上要十分小心。社会进入老龄化，建设普通住宅关注老年人的需求十分必要。 建设老年公寓。这里讲的“老年公寓”在概念上是完全不同于传统形式上的养老院和敬老院。老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感。因此在规划设计上应具备下列特征： 以老人家庭套型为平面组合的基本单元，具有家庭的温情，能保障老年人的私密性、独立性和领域感，让老年人的尊严得到充分的保障。 老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理的需要。比如：具备简单易行的预报和呼叫系统、设置通廊便于服务和交流、无障碍设计、加强光照色彩的设计、防滑、防撞和设置扶手等。 老年人公共设施和配置应符合老年人群的要求，要便于老年人交往。服务要能及时，有餐饮、医疗、休闲、健身的设施和各种健全的管理和服务，有各种应急的措施。有较好的外部居住环境。生活在老年公寓的老人，保留了老人的温馨感，又有了生活的照料，健康条件有了保证，即使有了病，也会及时得到救护和医治。 建设“邻居型”的分而不离和“合住型”的可分可合方式的老年人居住社区。“邻居型”是指在居住区内按一定比例建造一批适合老年人居住的老年住宅，或是一幢住宅的套型。组织上穿插设置适合于老年人居住的房型，同时通过住房供应体系、养老机制和国家政策的配套来鼓励和满足两代人分户近居的养老敬老要求。这样，人们既可以实现两代人的分居，又可以住得很近，实现较近距离的网络式家庭空间关系。“合住型”可采用一套住房中有两个或两个以上相对独立的单元模式，例如复式住宅、跃层式住宅或在同一楼层，这种形式有利于两代人生活上的彼此照顾和感情上的互相交流，同时又有相对独立的卧室、卫生等生活居住空间，相互干扰少，各自可以按照自己的生活方式生活，但又有着“端一碗汤也不凉的距离”。这两种居住类型比较适合目前我国人口老龄化的特点和养老习惯，也适合房地产开发的传统模式。 解决好当前老年住宅建设的瓶颈问题——融资问题。在筹措资金方面，应在政府推动发挥主导力量的同时，从银行得到大力支持。银行可从老年人的需求和特点出发，制定一系列优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房、“双合同制”贷款购房和逆抵押贷款购房。“双合同制”贷款购房，即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款。逆抵押贷款购房，这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签订合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。 做好选址工作。环境安静。老年社区以养生为主，良好的生态环境可以使老年人心情舒畅。根据老年人爱静的心理特点，居住区的环境需幽雅、安静，空气要清新。市区过于喧闹，空气污浊，且地价昂贵，显然不适宜老年人居住。 不能远离社会、家庭和亲友。从老年人的心理角度看，他们害怕孤独却又需要安宁，需要社团活动和对外交往，需要有生命力的精神感觉，不能单纯地把老年住宅与社会隔离起来，盲目地建在偏僻的郊区。因此，过于偏远、人烟稀少、交通不便的地区不适宜建设老年居住社区，可以考虑建在休闲公园或郊区的大学校园附近。 满足市场需求，采取租、售结合的销售方式。老年人所处的年龄阶段不同，生理和心理状况不同，对住宅的需求也不尽相同。现在国内已经出现了“候鸟”型养老的一批老人，即冬季在南方居住，夏季在北方避暑。建议开发商针对有效需求，采取租、售结合的销售方式，对于出租的房屋户型要小、且数量不必太多，开发商与物业公司签订合同，形成有效合理的管理，达到“双赢”。这样，即对开发商有利，又对物业公司有利，同时有满足了市场需求，也避免了房屋销售结束、开发商撤离之后，物业管理不到位的事件发生。 做好配套设施的设计。方便老年人的社区室外环境设计：如路网设计中通过巧妙合理的道路规划实行严格的人车分流；室外公共空间应包括广场、绿地、居住区公园等。方便老年人的社区配套设施设计：如以老年人体育锻炼和文化娱乐为特征的活动设施；以老年人高层次文化娱乐为特征的活动设施；以老年人参与社会发展为特征的活动设施。加强室外环境设计与配套设施设计的整合：如社区内老年人的活动与便捷的车行互不干扰；无障碍的步行道路与社区中心公园、社区老年人活动中心进行联接；社区中心绿地或社区健身场地与社区老年人活动中心进行连接；老年人活动中心、老年人健身场地与儿童游乐场靠近设置；老年人医疗设施与商业设施、儿童设施应有相当的距离，但需便于内外交通等。 提供全方位和优质的服务。服务主要宗旨是调动老人的潜能，从生理到心理因素中，增强老人们自理、自立和自信的能力，让老人们超越自我，超越年龄，推迟养老期，并通过服务，使老人们生活有尊严，从而提高了老人们生活的质量。开发时与银行合作，建立储蓄所方便老年人领取养老金；在园区内与医院合作建立诊所，提供医疗服务；在开发时设有老年活动室，组织老年人的各种活动；生活照料的服务，包括家政服务和餐饮供给服务、卫生保健服务，等等。
