爱华网一家名为世界地产研究院(WorldRealEstateAcademy)的组织今天(12月6日)发布了“2004中国十大超级豪宅排行榜”。单栋售价最高达1.3亿元的上海紫园别墅被评为中国第一豪宅，上海檀宫别墅、深圳观澜湖高尔夫大宅名列二、三位。
据悉，此次共有10个城市、30个项目入围最初的“中国十大超级豪宅排行榜”提名。经过主办方对楼盘的投资回报率、品质价格比、房主满意度、豪宅知名度、物业领先度5个指标的考核，以及在世界经理人网站(ICXO.COM)进行了1个月的公示和投票之后，最终，北京、上海、广东瓜分了中国十大超级豪宅排行榜的所有席位。其中北京4家，上海和广东各3家。这3个省市也恰恰是中国富人聚集最多的地方。
中国十大超级豪宅排行榜入选项目的单套最高价总和达到46025万元人民币，平均为4602.5万元，是“奢豪居所”。《世界经理人周刊》总编辑丁海森先生认为：“作为奢侈品典型代表的超级豪宅在中国的市场前景光明，因为中国已经有一个相当规模的富有阶层：中国的百万富翁(美元)有30万人，而千万富豪(美元)超过1万人。他们的钱总要有一个消费的路径！”
世界地产研究院(WREA)还同时发布了2004中国100豪宅排行榜，入选项目的单套最高价总和达到116275万元人民币，平均为1162.75万元。这意味着购买者至少是千万富翁等级。
据介绍，世界地产研究院作为世界经理人资讯有限公司的全资附属机构，专门从事地产行业、地产公司和地产产品的研究。业内人士分析，这个排行榜虽然有商业性评选嫌疑，但还是反映出目前中国豪宅市场的一些现状。
中国该不该有这么多豪宅
中国有像美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾那样的豪宅吗？今天，中国十大超级豪宅排行榜给出了一个答案。这个答案背后的东西，包括它所引致的社会各阶层的目光，含义复杂而暧昧。
自2002年以来，中国就兴起了一股“豪宅热”，直到现在也没有降温。
国外有一种对“豪宅”的定义是：一个社会的少数富裕阶层通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。这种定义的隐含意味是，豪宅，是为满足社会富裕阶层对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的。在具象的形态上，豪宅被分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。
中国国家统计局有关专家在回应媒体关于豪宅概念的采访时说，“北京的商品住宅平均售价为4716元/平方米，我们在统计数据时把4716元的两倍价即9432元/平方米以上的商品房视为公寓和别墅，对‘豪宅’并没有单独统计数据。”据此，售价在9432元/平方米以上的住宅，可视为高档住宅。
今天出炉的2004中国100豪宅排行和十大超级豪宅排行榜，单栋豪宅售价都在千万元以上，在大多数中国百姓眼中，这种价位的住宅，算得上“豪宅”了。
“豪宅热”带商业炒作成分
“中国拥有百万(美元)以上财产的人有30万，拥有亿万(美元)财产的人有至少1万，而中国的豪宅加起来还不到1000套，其中有些在装修、物业管理上还达不到豪宅的标准。而与此同时，造价100万美元以上的房子在美国有5万多幢。”世界经理人资讯有限公司首席执行官丁海森对记者说。
“地产泡沫的说法也与豪宅无关，而是普通住宅过剩造成的。北京的豪宅只占全市楼盘总量的5%，全国豪宅的数量和建设资金也只占全国楼盘数量和资金总量的1%，现在国内豪宅的发展还很滞后。上海一位世界500强CEO就跟我说，他每年的房补就有60万元人民币，可是却找不到中意的房子。”丁海森说。
据《世界经理人周刊》调查人员介绍，中国现在豪宅建设的水平大致相当于美国上世纪50年代的水平，在北京、上海等大城市，大致已经达到美国的七八十年代的水平。
但是，越来越多的人开始认为，媒体炒得沸沸扬扬的“豪宅热”有相当多的商业炒作成分。业内有专家指出，“豪宅”一下子热起来，实质上是房地产商在寻找出路，在“生态”、“智能”之类概念纷纷出笼后，又推出了“豪宅”这个可供吆喝的新卖点。
豪宅热销还是滞销
此次中国十大超级豪宅排行榜榜单中的深圳观澜湖高尔夫大宅项目，每幢售价都在1000万元人民币以上。今年5月，观澜湖高尔夫大宅正式开盘首推两个小区，“现在已经售出了六成，其中香港人和台湾人分别占了60%和25%，剩下的都是大陆买主。他们中以工商界、财经界和成功的专业人士为主，也有来自北京的买家。”骏豪地产集团行政总裁王罗桂华女士对记者说。
另据《北京现代商报》报道，今年北京西山美庐等一些价格高昂的别墅项目出现了排队抢号的热卖情景。被搁置了几年的“城中别墅”——顺景园最近开盘仅一个月，便以500万元至6000万元一套的价格，累计成交了13套。
据调查，目前北京的新增别墅不但六成以上的项目均价都在每平方米万元以上，更有观唐、西山美庐、顺景园等一批产品都突破了每平方米2000美元的高价格门槛。
而一些经济界学者直言不讳地指出：中国目前城市商品房的空置率已接近50%。北京高档商品房已经出现了泡沫，并且这个泡沫可能还在增大。不断出台的调控政策正在将前一阶段脱缰的房价“野马”拉回到正常轨道。
豪宅对中国是好事还是坏事
“什么？美金？不是人民币啊？”一位前去北京碧水庄园看房的客人不好意思地告诉豪宅销售人员他看错了。这位先生看广告时以为是2000多元1平方米，还送这么大的绿地花园，觉得非常值。可一询问才弄清楚，原来是2000多美元1平方米。
中国豪宅的买主主要有四类人：香港人、台湾人、在海外致富的华人、国内的私营企业主和影视明星。这四类买主中，以前三类居多，
丁海森说，美国人因为超前消费而使豪宅的发展十分迅速。在美国，年薪20万美元就可以住豪宅；而在中国，年薪要超过百万元人民币才能实现豪宅梦。而美国人的薪酬水平又非中国人可以相比。
有业内人士粗略估算，未来1年至2年内，北京单套总价500万元以上的别墅，供应量在5000套至7000套左右，总市值不下300亿元。300个亿意味着什么？对比一下北京1年的住宅销售总额就会明白，去年的数字是458.2亿元。和市场能够消化的总量相比，这些“豪宅”所占有的资金比例明显偏高。
世界经理人资讯有限公司主席、诺贝尔经济学奖得主罗伯特·蒙代尔(RobertA.Mundell)教授曾经问丁海森说，你们研究院怎么变成为富人服务的机构了？也有人问，中国富豪能不能不住豪宅？还有有心人计算了一下，一栋豪宅可以资助1000个大学生，1万个农村失学儿童。
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丁海森不以为然，“我的想法刚好相反：有钱人就该住豪宅，驾名车！中国银行里的存款有7万亿元，只有消费才能拉动经济发展；开发商买地了，政府才有更多的钱改善教育。如果国内没有豪宅，富豪们的钱就会流到纽约、洛杉矶、旧金山等地。此外，事实上买豪宅的人70%～80%来自海外，这是吸引外资的一种途径。”
豪宅是否符合中国的土地政策
中国十大超级豪宅排行榜的榜首作品“上海紫园”，斥资20亿元，总占地面积4000亩，将近270公顷，平均每户占地8亩左右，最大的达到20亩以上。上海紫园坐落在佘山国家旅游度假区核心区域，依山傍水，拥有13座岛屿。
在开发建设的初期，就有学者提出质疑：“大面积的富人豪宅在中国是否合法？”上海紫园的开发商以主要为国外客商服务为理由开发高级豪宅。但土地资源是中国最稀缺的资源，不能因为是国外的消费者，就可以给予特殊的国民待遇。北京大军经济观察研究中心主任仲大军曾经撰文指出：在中国的农村，每户农民要想建房，宅基地最多不能超过100平方米，也就是1分多地。城市居民的住宅建设，国家土地局也是有一定规定的。然而面对超级资本，这种限制和限度是否就失效了？中国的土地政策是不是对普通百姓和大资本家分别实行两种不同的国民待遇？在土地和风景区这些稀缺资源上，国家对待私人资本的进入一定要谨慎。
在旅游景点承包经营上，也有质疑。国务院办公厅1995年颁发的《国务院管理工作的通知》第二条中规定：“风景名胜资源属国家所有，必须依法保护，各地区、各部门不得以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜资源及其景区土地。”一些豪宅建立在风景名胜区，已经被批评为：风景区不能成为富人的后花园。
有人对此措辞激烈地说，外商在中国并不是什么都可以购买。如果敞开口子，是不是跨国资本可以将中国的故宫买了去经营？
京城豪宅里住着什么人
商界成功人士、香港明星、律师、IT精英
“紫玉山庄”的董事长黄紫玉说，这里的业主都属于金字塔顶尖上的人，很多是广东等地比较成功的商人和企业家，也有北京娱乐圈人士。有的业主一家就有好几辆高档名车。
光彩公寓的售楼小姐介绍，这里吸引了不少商界的成功人士，如CEO，还有一些“海归”。有一对从国外回来的夫妇，购买了两套500平方米的住宅。
东方银座的售楼小姐透露，香港明星张柏芝在这里买了房。在东方银座购房的大都为了投资，他们看中的是周边发达的商业环境和便利的交通设施。
爵世·玫瑰园三期销售人员介绍，来此购房者主要是律师、IT精英、房地产商等，山西大矿主也比较多。其中还有几位大学教授。据了解，他们大多是研究工科的，手中承接了很多项目，也有的教授是从事教育产业的。
碧水庄园三期的别墅大约售价1700万元一套，前来购买的主要是IT界商人、律师和房地产商。“香港购房者不少，因为北京地价还是比香港低；演艺圈人士中有个别顶尖级人物来此，因为演艺圈人士虽然收入不错，但能一下投入几千万元的不多；外国人极少，因为北京地价不比国外低，只有想长期居住在北京的才来买。”销售人员说。
地产巨头看豪宅
华远集团总裁任志强：穷人应希望富人多去买豪宅
我不认为类似于“中国超级豪宅排行榜”这样的东西有什么意义。
什么是豪宅？就是比一般房子好，各方面综合因素高于平均水平的房子。但它的标准是不断变化的，经济发展了，以前被认为是豪宅的房子可能现在就不是了。比如现在一些房子，只要带私人电梯就称为豪宅，可在国外，许多残疾人家里的房子都带着私人电梯呢！
