爱华网在北京，苹果的办公室设在月租金高达1500元/平米的国贸中心三期，这个由嘉里建设参与投资开发的330米高楼是北京最高建筑，也是全北京最顶级的写字楼。 在深圳，苹果的办公室设在了嘉里建设广场，这个同样由嘉里建设开发的超甲级写字楼是深圳的标杆。但与国贸中心三期不同，尽管嘉里建设广场的月租金已达到深圳最高的300元/平方米的水平，与北京却相差甚远。 “300元到1500元，不是两个城市经济实力的反映，而是商业地产开发模式的差距，北京的写字楼开发商多为国企，或者是国际顶级开发商如嘉里建设、凯德置地，他们基本准则是只租不售，统一规划，而深圳的写字楼多为中小民营开发商主导，大多散售，潜力有限。”一民营房企的高管对时代周报记者表示。 虽然，深圳拥有万科、中海地产、金地、招商地产等全国最顶级的住宅开发商，但这些在住宅市场呼风唤雨的老大在商业地产领域却显得不甚积极。 而民营开发商主导的深圳商业地产市场的“散售”模式正面临着越来越多的困难。 在正略钧策合伙人副总裁薛迥文看来，在发达国家，商业地产主流运营模式是获取资产溢价和管理收益，而国内依然停留在“租售并举”的过渡阶段，甚至还在“死盯”土地红利和开发收益的初级阶段。 嘉里深圳竖立租赁门槛 在深圳，想与苹果在同一栋楼里办公并不容易，一些试图在嘉里建设广场二期租楼的客户常被婉拒，“不是我们挑剔，各个大厦的定位不同，我们只是坦诚向意向租客表明立场及要求而已”，嘉里置业(中国)投资有限公司区域市场总经理邝奕珺说。 资料显示，嘉里建设广场位于深圳福田CBD，紧邻会展中心和中心城，是目前深圳最大的商务综合体之一。整个嘉里建设广场群组，由3幢高层甲级写字楼和福田HYPERLINK 香格里拉酒店构成，总建筑面积约为33万平方米。 嘉里建设广场二期的高度为200米，虽然这样的“个头”在福田CBD并不是最高，但是嘉里建设广场却得到了挑剔的租客们的认可。在京基集团高调地宣传普华永道从地王大厦搬迁至京基100之时，已经入驻深圳嘉里建设广场一期4年的苹果公司，悄然进行扩租。 时代周报获得的信息显示，早在2008年，苹果就在嘉里建设广场一期租下了办公室。今年苹果扩租，再次在该大厦扩租新的单元。 “你能想到的金融和IT业的老大，基本都在这里。”邝奕珺表示。 不仅是苹果，思科、微软、汇丰、戴尔、高盛、穆迪、三井住友、三菱东京、摩根士丹利华鑫基金、景顺长城基金，都选择入驻嘉里建设广场。 目前，深圳市首批认定的总部企业有一半以上落户在福田，78家世界500强企业共投资法人企业134家。深圳65%的证券公司和证券营业部、84%的保险机构；80%的创投机构，300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的基金资本；90%的基金总部、高端会计和律师事务所等扎堆福田发展。 嘉里建设广场被誉为世界500强的深圳总部。据悉，在深圳福田CBD办公的世界500强企业中，近1/3在嘉里建设广场办公。 在世邦魏理仕华南区资深董事潘日升看来，自2008年推出一期以来，嘉里建设广场一直以高端形象矗立于整个写字楼市场，统一的业权，完善的管理服务、项目硬件的配套和品质都在深圳处于领先地位。 散售无法价值最大化 马来西亚“糖王”郭鹤年是嘉里建设的掌舵者，自1984年进入中国，嘉里建设除了参与开发北京国贸中心、深圳嘉里建设广场外，还有北京嘉里中心、上海嘉里中心等代表产品。 在深圳这个高楼林立的金融中心，租金最贵的写字楼不是280米高的卓越世纪中心，也不是荣膺华南第一高楼的京基100，而是今年上半年刚刚开始招租的嘉里建设广场二期。
“嘉里建设广场二期代表着深圳写字楼市场两极分化的态势，不少企业倾向租金更低的乙级写字楼，而具实力的高端企业则选择形象更好、建筑品质更高、物业管理更周到的超甲级写字楼。”邝奕珺称。 事实上，这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式，一类是由民企主导的分割散售，另一类是嘉里建设广场的只租不售。 资料显示，2008年第一期入市的嘉里建设广场是深圳为数不多的只租不售的写字楼项目之一。“这种纯商务性的综合体是我们发展的重点，事实证明，也是成功的项目组合。”邝奕珺说。 邝奕珺表示，嘉里建设所到城市，都遵循同样的发展轨迹：低调进入，潜心打造产品，这也是整个嘉里建设广场项目花了近7年时间的原因之一。 相比民营房企主导分割散售，港资地产的嘉里建设优势更为明显。 戴德梁行在一份研究报告中称：对比位于福田中心区内相邻的两栋甲级写字楼物业，我们发现两者在区位因素接近的情况下，租金水平差距达30%：前者平均租金水平约为220元/平方米，后者则为285元/平方米。两栋物业在区位和建筑外形上没有明显区别，但两者之间租金差距为何如此之大，这显然值得我们深思。 事实上，报告中所说的后者就是嘉里建设广场。 散售对大型商业综合体的危害，引起了越来越多的外资开发商的担心。 凯德置地总裁廖茸桐在接受时代周报记者采访时曾表示，因为没有金融体系的支撑，国内很多商业地产被散卖，他比较担心这些综合体散卖以后，对今后的物管、业态、交通以及环境的破坏。如果大家都把综合体好好管理起来，会是好事，中国需要这种，不能再有产权分割。 随着嘉里建设广场二期的入市，深圳的民营商业地产商正面临着挑战。 时代周报记者获得的信息显示，迫于压力，在今年上半年，一些开发商把部分未出租的楼层出售。 散售也把深圳的商业地产带入另一个困境，品质无法提升，价格上升空间受限。 在薛迥文看来，“散售”的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法获取价值最大化。
