爱华网燃眉之急的意思 68亿欠款燃眉 嘉凯城4折甩卖项目
由于业绩大幅下滑、负债率居高不下，被冠称今年上半年“最熊上市房企”的嘉凯城（000918.SZ）日前旗下的项目大幅跳水，打折幅度甚至超过60%。 一年内到期非流动负债32.2亿元，均集中在2013年，另外，嘉凯城还有短期借款35.72亿元，也将于2013年支付，嘉凯城不得不面临资金大考。 嘉凯城打折幅度超60% 由浙商集团牵头，在重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市后，凭着房地产行业被爆炒的势头，嘉凯城曾经在2009年交出过靓丽的首份成绩单。但随着国家宏观调控政策的出台，由于嘉凯城的项目大部分位于限购区域，产品主要定位中高端市场，因此，销售一路下滑。 2011年，嘉凯城120亿元的推货量，最终只卖出39.45亿元，尚未达到目标的1/4，2011年，报告期内实现净利润为2.06亿元，同比下滑幅度为81.52%，截至去年底公司已有存货183.61亿元，占总资产比例超过7成。 而2012年半年报显示，报告期内公司实现开工面积20.63万平方米，合同销售面积12.41万平方米，合同销售金额22.50亿元；实际营业收入15.19亿元，同比略降45.11%；净利润为亏损3.28亿元，同比大幅下跌了4600.96%；扣除非经常性损益的净利润为3.25亿元，与去年同期相比，暴降了7038.28%。 此外，受调控政策以及结算项目影响，嘉凯城毛利率水平也在不断下降。2011年，公司毛利率下降至24%，较2010年下降12%。截至今年上半年，公司毛利率进一步下降至10.53%。与上年同期相比，公司销售净利率大幅下降了21.58%。 时代周报记者发现，嘉凯城旗下嘉业、中凯、名城三大品牌项目7月以来均在持续降价。上海搜房网提供的数据显示，上海徐汇中凯城市之光从7月开始连续两个月持续下调售价，降价幅度约为26%。而上海市房管局官方数据表明，上海徐汇中凯城市之光7月推出折扣后,销量环比6月份涨了40%，但8月、9月份销售额没有出现明显上涨。 嘉凯城位于无锡太湖新城的项目无锡嘉业国际城由于拿地价较高，加之位于无锡市政府大楼对面，地理位置优越，2011年12月下旬开盘报价为16000元/平方米，可享8.5折优惠。据365地产家居网的销售动态显示，今年2-6月销售均价14000-15000元/平方米，今年7月推出限时限量特价房，均价约6900元/平方米。 易居克尔瑞无锡分公司总经理王新科告诉时代周报记者：“无锡嘉业国际城最早实际的售价就是11000-12000元/平方米，是精装修的价格，太湖新城主要是住宅产品，本身不是成熟的居住区，嘉业国际城的产品又是SOHO类型，本身市场就不好，6900元/平方米是毛坯价格，定价其实还算合理。” 同时，青岛搜房网数据显示，嘉凯城青岛时代城此前售价一直维持在18000元/平方米，9月开始最新售价仅为6230元/平方米，打折幅度超过60%。 对此，嘉凯城董办负责人向时代周报记者表示，无锡确实曾推出过限时特价活动，但现在已经结束了。对于接下来会不会继续打折促销，该负责人表示，目前市场走向、政策变化很多，以价换量的策略是各个开发商普遍应用的正常营销手段，对于嘉凯城来说，也会根据不同物业类型、不同项目采取营销策略，通过增大存量房销售回笼资金。 “下半年推出量加大，可结算的项目比上半年多，我们会争取比较好的业绩，争取到年底完成既定目标。”该负责人说。 正略钧策管理咨询合伙人杨文杰认为：“作为上市公司，目前嘉凯城降价促销，拉升业绩的意图比较明显，综合来看，年中报表显示嘉凯城仍有十几亿的账面现金，降价促销后下半年预计销售回款也会有较大增长。同时，嘉凯城的国有背景，在银贷方面具有比较好的基础，加之嘉凯城自有物业较多，因此，嘉凯城未来一段时期资金仍然会比较紧张，但资金链的周转预计仍有一定的回旋余地。当然，对于嘉凯城而言，未来一段时间的销售回款是考验其资金能力的核心。总体来看，未来借项目置换进行资金转换仍然是嘉凯城资金筹措的一条途径。” 2013年要集中支付68亿 截至今年上半年，嘉凯城资产负债率高达79.18%，同比上升了2.19%。2011年、2010年以及2009年，公司资产负债率也分别高达76.99%、70.04%和75.76%。销售收入的连续下滑，让嘉凯城的资金链一直紧绷。近两年，嘉凯城一直靠高息信托维持资金流动，而从中报来看，这或许也是嘉凯城目前迫切打折卖项目的燃眉之急所在。 嘉凯城2012年中报显示，一年内到期的非流动负债较年初增长327.12%，为 32.2亿元，占负债总额的15.54%，还款日均集中在2013年，其中信托贷款为16.89亿元，银行贷款约15.32亿元。短期借款35.72亿元，占负债总额的17.23%，但嘉凯城上半年的账面资金仅有17.95亿元，只够支付短期借款的一半。 据不完全统计，去年至今，嘉凯城先后向华鑫信托、联华信托、五矿信托、上海信托、昆仑信托等融资超过30亿元，多数信托的融资利率在14%-15%的高水平上，这也导致其今年财务费用较上年同期激增。 紧随大量借款而来的是对外担保额的增加，2010年嘉凯城对外担保余额占净资产的比例为73.78%，而2011年这一比例已经上升至88.76%。今年年初，嘉凯城又宣布2012年计划增加对控股公司担保额度66.6亿元。如果原担保余额保持不变的话，加上新增加的担保金额，嘉凯城对外担保总额将达到净资产的261.69%。 同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司，其控股股东浙商集团具备雄厚财力，同时，其国企背景也能为公司提供比较好的资金支持和信用保障。但是，年底这个阶段通过价格的调整，把握好今年最后一个季度的跑量时间窗显得尤为关键。 杨文杰向时代周报记者分析，嘉凯城目前资金困境与其于市场的预判存在较大的关系，“2010年国家进行相关调控，此时嘉凯城在青岛等地的多个大盘启动，占用资金很大，同时由于不少项目处于建设期，存货量较大，销售回款滞后。” 2009年，在取得亮丽业绩后，嘉凯城加速扩张，连续在青岛、武汉等地区拿下超级大盘项目。青岛旧城改造项目总建筑面积达182万平方米，武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩，规划建筑面积也高达130万平方米。仅在2010年，嘉凯城就新增土地储备面积400万平方米，同年嘉凯城新增融资高达44.7亿元。截至2010年底，嘉凯城净资产只有40.12亿元。 业绩不佳高层动荡 为了缓解压力与风险，去年9月29日，嘉凯城公布了青岛嘉凯城单一信托处理方案，宣布同意其全资子公司嘉凯城集团中凯有限公司放弃7.5亿份优先级理财产品的受让权。并与浙江省浙信房地产有限公司（以下简称“浙信”）、青岛百通城市建设集团股份有限公司（以下简称“青岛百通”）合作，共同委托中凯受让信托项下全部信托受益权，通过信托财产分配，三方取得青岛嘉凯城房地产开发有限公司相应股权。 根据该方案，青岛嘉凯城的最终股权结构为嘉凯城占51%，浙信占35%，青岛百通占14%。资料显示，浙信的控股股东为浙江省能源集团有限公司，实际控制人为浙江省国资委。这被外界认为是借信托退出股权合作，国资补血嘉凯城青岛大盘。 10月18日晚，嘉凯城公布了第三季度财报，今年前三季度累计实现营业收入35.57亿元，归属于上市公司所有者净利润-1.56亿元。其中，三季度单季度实现营业收入20.38亿元，同比增长46.6%；实现归属于上市公司所有者净利润1.72亿元，同比增长60.21%。在经历了连续两个季度的单季亏损后，嘉凯城开始盈利。 对于信托到期集中兑付问题，嘉凯城表示，公司在2012年四季度并无大额信托还款，2013年一季度有12亿元信托需要归还，公司预计2012年四季度销售回笼及应收账款回笼资金高达30亿元，还款压力并不大。 对于接下来如果销售资金回笼不畅，如何融资，嘉凯城董办负责人表示不排除信托以外的其他渠道。 9月20日晚，嘉凯城发布公告称，全资子公司上海凯思达股权投资有限公司拟联合中融国际信托有限公司设立房地产基金“嘉瑞长三角优势发展基金I期”，股权比例为51：49，基金规模约10亿元，但最少不低于8亿元。主要用于投资湖州龙溪翡翠综合体项目，预计于10月底完成基金募集与投资。这说明嘉凯城仍未摆脱高息融资的束缚。 一方面是业绩危机，一方面嘉凯城今年面临着公司董事会的换届年，今年3月9日，公司董事汤民强辞职，6月29日，副总裁张煜离开公司。杨文杰认为，业绩不佳可能是今年嘉凯城高层动荡的一个因素。 除了外部因素以外，嘉凯城的整合始终为外界所诟病。“从集团化管控的角度看，嘉凯城旗下三个公司国际嘉业、中凯集团、名城集团的重组，整而不合、各自为战必然会阻碍企业战略执行能力的提升，增加运作成本，长期来看，对公司的发展会有较大影响。但是从以往来看，随着下半年一些项目陆续竣工结算，以及新盘的推出和市场的回暖，预计下半年嘉凯城收入会有大幅度增长，全年70亿元的目标还是有希望完成。”杨文杰说。
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