爱华网房地产开发工作无论多么复杂，目的都是通过开发投资，实现企业价值最大化（其中包括投资价值最大化）。那么，如何实现投资价值最大化呢？其实就是设计一个盈利模型，或破解一个公式—— M=S﹡f 其中，M－投资回报（利润额），S－销售额或开发规模，可理解为企业的规模，f－回报率。 实现M最大化有两条途径：一是做大S，即做大规模；二是提高f，即做优做强。 S（规模）是客观存在，主要取决于企业的资金量（“资金池”容量）。S值是100亿或100万平方米和1000亿或1000万平方米，因为规模基础不一样，所以是很难类比的。中小企业很难追赶上万科、保利、中海、恒大等企业，主要原因就是S基值不一样。在较小S值的情况下，要尽快做大S值，只能走规模速度导向发展之路。要做大S和提高S值的增长率，主要有两条途径。一是进行大盘项目开发和多项目开发，同时走“两高一轻”之路——高周转、高杠杆，轻资产。二是转变开发理念，树立“合作精神”，走联合开发之路。事实上，近年来，万科、保利、融创等都已加大了“联合体”竞标土地和联合开发的力度。例如，融创与保利先后在北京、天津、上海进行了合作，而且还与方兴地产、绿城进行合作。为了做大S值，有些企业哪怕是利润率很低的保障房也做，甚至代建项目也做。 提高回报率f也有两条途径：一是控制成本和费用，即“控”，二是提高利润率、周转率和杠杆率来提高f，即“提”。 f= f1﹡f2﹡f3 ，其中f1是利润率，f2是周转率，f3是财务杠杆率。 要提高f，就要提高f1、f2和f3。 在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，要提高 f1利润率，方法之一是提高产品创新提高项目的附加值和利润率，通过管理创新提高企业运营效率；方法之二是想方设法控制“三项费用”。以资本化财务费用为例，融资利率7.5%和15%相比，就相差一倍。通过分析2011年上市公司年报发现，有的企业的利息支出与净利润的之比是3:5，甚至更高，而有的企业只有1:3。事实证明，单单通过压缩项目的工程成本和费用是比较难的，而且风险也较高，对提高利润率的效果并不明显。
提高f2周转率和f3杠杆率的方式就是要推行标准化，包括产品标准化和管理标准化。 就S和f关系而言，S是基础，对应着“做大”，f是质量效益，对应着“做强”。只追求规模，不追求效益，是不可能实现可持续发展的；只追求效益，不追求规模，绝不可能做大做强。 企业是先做大S，还是先提高f，取决于企业采取什么样的增长方式及发展导向。在市场调控前，绝大多数企业都追求快速发展和S优先。市场调控导致政策环境和市场竞争格局发生变化后，很多企业都在积极寻求战略转型及增长模式的转变，例如万科正在由规模速度型向质量效益型增长模式的转变，其背后都是调整S和f的优先关系问题。 做大S和提高f是实现M最大化的两个基本途径，兼顾、协调两者之间的关系，才能不断提高企业的竞争力。 所谓商业模式、盈利模型设计，简单来说，就是破解上面所说的公式，或者说要解好这个方程式。
