爱华网随着政策调控的不断深入，富力地产(2777.HK)的商业转型红利逐渐凸显，并一跃成为今年业绩的亮点，减弱了限购对整体业绩的冲击。 同时，“稳打稳守”的策略使得富力地产上半年合约销售同比上涨9%，且高于以往大多数年度同期，加之谨慎拿地，积极出货，富力的负债率随之持续改善。 商业地产抗风险性凸显 从2011年开始，富力地产旗下的商用物业收益便在其财务报表中凸显出爆发式增长。2011年半年报显示，公司所有者应占溢利达到人民币20.1亿元，较上年同期增长186%，总营业额则增长58%，达到人民币109.8亿元。由于写字楼及酒店收入的增加，使得公司毛利率大幅提升，其间净利率达到18.2%，达到行业较高水准。 而2012年上半年富力地产合约销售额达146亿元，较2011年同期高出9%，此合约销售额约占全年目标的46%，比以往大多数年度于年中录得的百分比高。 富力地产董事长李思廉表示，“于艰难市况下能够取得如此令人满意的销售表现，再次证明本集团所采取的策略的有效性及其整体竞争优势。尽管北京、广州及天津等主要城市严格实施住房限购政策，但本集团在这些城市仍取得与2011年相当的合约销售额。该等稳定的合约销售额表明了本集团在其开发项目中维持适当比例出售商业物业及服务式公寓的好处。” 期内，位于珠江新城的商业物业项目富力盈尊广场和富力盈盛广场共实现营业额15.4亿元，占富力在广州营业总额的45%，这两个项目的售价也进一步增加17%至约30800元/平方米；广州的盈凯广场、天津富力中心及天津富力桃园，这几个项目占富力在三个城市总合约销售额的约20%。 链家地产市场研究部常清认为，这得益于富力在商业物业领域的数年耕耘。早前，基于其抗风险性和前景，富力不断增加商业物业比例，谋求转型。由于其在商业物业项目上沉积了大量的资金，导致公司负债率“畸高”，曾一度受到外界质疑。随着政策调控的不断深入，其转型红利逐渐凸显，相当比例的商业物业减弱了限购政策对富力业绩的冲击。 “盈系列”吸金珠江新城 经过18年的发展，富力地产从大本营广州出发，南拓北进，成功布局北京、上海、天津、重庆、南京等16个核心城市和地区，基本实现了全国性的布局策略，形成了覆盖高尚住宅、豪华别墅、甲级写字楼、五星级酒店以及大型商业综合体等多元化发展格局。 在此发展过程中，富力地产在广州CBD珠江新城的抢先布局充分显示公司管理层的前瞻性，同时也为公司后来的发展奠定坚实的基础。 广州珠江新城是继北京朝阳、上海浦东之后，由中央批准的第三个CBD，占地面积6.6平方公里，分15个功能区，统筹布局了金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，是推动国际经济、文化交流与合作的基地，也是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”，未来广州80%的甲级写字楼及商务办公建筑将汇集于此。 这样一个区域在上世纪90年代CBD建设规划刚出来的时候，并不太被看好，至少大部分地产商还是心存顾虑，并不敢下大手笔。但富力地产看到珠江新城潜在的诸多利好后，表现得十分果断。仅在2004年，富力便一口气圈下7块商业地块，正式进军商业地产，也揭开了富力拓疆珠江新城的序幕。随后两年，富力对珠江新城基本上是“逢地必争”，而且拿地价格也随着大市一路走高。 随着亚运会的顺利召开，珠江新城的风貌逐渐展现在了世界面前，历经10年建设，珠江新城已成为广州高端价值的核心区域。七大城市地标落成，西塔、广晟国际大厦、利通广场、广州银行大厦、珠江城大厦等高端写字楼的投入使用，无一不见证着珠江新城仍将拥有其他地区无可比拟的发展优势。 如今，富力在珠江新城的各种项目已经达到17个，包括超甲级写字楼、顶级酒店、国际公寓、商场、商铺等，形成了一个立体而庞大的“富力城市价值体系”。这些布局在富力地产近年来的业绩构成中占据相当比例，尤其是2011年以来，富力地产在商业以及酒店等方面的大额投资已逐步进入回报周期，对公司业绩增长的贡献日渐突出。 时代周报记者从富力地产获悉，位于广州珠江新城中轴线的富力盈凯广场的8月上半月成交额已高达3亿元，再次震撼广州写字楼市场。在珠江新城中轴线超甲级写字楼的商业价值持续飙升的带动下，富力盈凯广场成交单价已突破5万元/平方米，该项目自2011年底推出市场后，至今销售额已接近25亿元，成为广州当之无愧的“吸金王”，位列全市销售金额榜首位。 2012年下半年，富力盈凯广场继续乘胜推出30层以上的高区绝版单位。据富力盈凯广场负责人介绍，自富力盈凯广场出售以来，一直备受珠三角品牌企业的追捧和抢购，而有上市计划的企业购买富力盈凯广场后成功上市的例子更不在少数。此次推出的这些高层绝版空间，被誉为珠江新城中轴龙头的“屋顶”，270°一线俯瞰中轴七大地标和宽阔浩瀚江景。 富力地产副总裁、华南区总经理朱荣斌表示，富力盈凯广场是富力地产18年来所开发的最高端、最标杆的商务综合体，是珠江新城10年开发的经验集合。富力地产为将富力盈凯广场打造成为广州未来CBD新形象代表的标杆建筑，在规划设计时，不惜花巨资聘请了美国GP事务所负责总体建筑设计，多家顶级国际建筑公司参与合作，全面引进全球最先进的建筑设计理念，使用世界领先的设施设备，历经2年多不断建筑完善，珠江新城中轴商务综合体的新标杆形象的巅峰风范正式成熟展现。这标志着珠江新城的发展进入深度成熟期和价值高速增长期。 除此以外，作为富力地产“盈”系列写字楼最新推出的城市商务地标，富力盈通大厦与富力盈信大厦则组成双子塔，形成超大体量的超甲级写字楼。据悉，富力地产在珠江新城的17个高端项目中，“盈”系列超甲级写字楼即有11个之多，它们的相继出现直接改变了珠江新城CBD的建筑形态与商务办公生态。 据富力盈通大厦负责人介绍，该项目作为“盈系列”中通过CBD建筑业态的延伸，将超甲级写字楼、裙楼大面积商业配套融为一体，改变了写字楼单一用途功能的建筑模式，更将写字楼的商务性质与功能进一步提升与整合，形成史无前例的超强商务服务平台。无论从项目建筑还是内部设计、空间的合理利用等各方面来说，富力盈通大厦更是比之前“盈”系列项目更优胜、更超前，是一次对市场最高标准的订立，代表着中国写字楼开发的最高水平与最终发言权。 而在珠江新城中轴第一梯队写字楼中，西塔、富力中心、合景泰富国际金融广场皆为只租不售，唯有富力盈凯广场和富力盈通大厦可为企业投资收藏。 酒店提供丰厚现金流 旗下拥有大量投资性资产，对于大多数企业来说都是一把双刃剑，处理好会为企业带来稳定可靠的资金，但如果处理不好，又会占用集团大量现金。由于积极出货的经营策略行之有效，上半年富力负债率、现金流出现了明显改善，截至2012年6月30日，富力持有现金人民币136.4亿元，负债率降至84.7%。 2012年半年报显示，除写字楼以外，富力地产的酒店收入增6%，并取得息税折旧摊销前利润人民币5720万元。随着集团的第五家酒店惠州富力万丽酒店于今年4月开业，集团投资物业组合得到进一步增强。 未来几年，富力地产还将有几家酒店相继落成，并且已经与多家高端酒店管理集团达成合作协议。可以预见，随着这些项目的落成并开业，富力地产的投资性物业资产规模和质量将名列国内前茅，并且为公司的运营带来更为稳定和丰富的现金回报。
半年报业绩发布会上，李思廉表示，富力地产整体发展都是以稳健为主，目前公司具备一些比较有价值的地块，足够未来几年发展，地价短期内不会大幅度上升，等政策稳定，富力地产会在土地市场有积极表现。 截至2012年9月底，富力录得总销售收入共约223.33亿元，销售面积约191.9万平方米，与去年同期相比，分别上升4%及37%，完成销售目标70%。上半年富力仅在河北香河入手一宗地，面积为726000平方米。随着销售业绩的提升，富力在土地市场的动作逐渐加大。9月29日，以17.8亿元一举拿下北京通州马驹桥两地块。 “未来富力主要是做一些城市的商业物业，销售都达到三成左右，同时会加大在二三线城市的土地储备，未来一段时间的产品都是以刚性需求为主。”李思廉说。
