爱华网因为“将会被保利房地产集团股份有限公司并购”传闻，鲁能集团有限公司（下称“鲁能”）再一次站在了风口浪尖，虽然涉事双方均对并购一事予以否认，可鲁能搁浅多年的地产整合再次引来关注。然而，鲁能多方人士却对整合一事讳莫如深，留给外界的，只是猜想和疑惑，但实际上，鲁能系地产近年来却一直在低调整合之中。 鲁能地产业务庞大，拥有巨量土地储备。但由于各地公司多是单兵作战，导致鲁能集团在各地的地产公司整体优势发挥不够，极大地制约了鲁能地产的开发能力。为此，鲁能早就开始了其漫长的地产整合之路，山东鲁能置业集团有限公司（下称“鲁能置业”）、天津广宇发展股份有限公司（000537.SZ，下称“广宇发展”）都曾是其寄予厚望的整合平台。 近年来，鲁能置业、山东鲁能恒源置业有限公司（下称“鲁能恒源置业”）等十余家地产公司却遭遇清理，而鲁能旗下唯一上市房企广宇发展也未再获宠幸，多年来也没再得到母公司的资产注入。目前，鲁能麾下仍有30余家房地产公司，整合之路仍然艰巨。 “集团（指鲁能）的事务，我都不是很清楚。是否注入资产目前还没有明确的说法，这是由集团定。” 广宇发展董事会秘书韩玉卫对时代周报记者如是表示。 而最为让人称奇的是，被出售的鲁能置业近200亿元被资产转移，这其中是否存在资产转移、股权转让、利益输送等等，外界不得而知。 鲁能置业总资产骤降之谜 早在2010年年初，时代周报记者记者采访鲁能对外联络部主管徐敏伙，对方称“作为鲁能集团6大产业集团之一，鲁能置业集团全面操控着鲁能地产业务”。 但是，鲁能置业短短几年内的资产情况却发生了匪夷所思的变化。 资料显示，鲁能置业有20多年房地产开发经验，在全国范围内的地产项目土地面积初步估算应在2500万平方米以上。截至2007年底，该公司总资产为212亿元。
鲁能企业债券（下称“鲁能债”）2011年年报显示，2010年12月30日，鲁能置业总资产却约为33亿元，净资产约为27亿元。在2011年4月30日，总资产却仅为4亿元，其中负债总额达3.5亿元。 令人称奇的是，2011年8月，鲁能置业却以10亿元卖给了青岛海信房地产股份有限公司（下称“青岛海信”）。 此前的2011年7月14日，山东鲁能集团在天津产权交易中心挂牌转让其持有的山东鲁能置业集团有限公司100%股权，开出的价码为99953.34万元。而天津产权交易中心发布的公告显示，经山东大地资产评估事务所有限公司评估后，鲁能置业总资产为13.50亿元，负债3.51亿元，净资产为99953.34万元，对应的账面净资产溢价16倍。 最终，2011年8月17日，青岛海信收购了鲁能持有的鲁能置业的100%股权及所有债权，作价约10亿元。 青岛海信和鲁能置业早有渊源。2007年5月，海信地产低调接受鲁能置业旗下项目“青岛鲁能领秀城”，海信地产支付资金约60亿元。当时青岛有消息称，鲁能置业还可能向青岛海信出售其他项目。 鲁能置业2007年出售旗下项目是在“私有化”被曝光的情况下，当时鲁能置业的项目基本处于停工状态，且受到银行等方面的压力，出售青岛项目被视为是应急之举。也有分析认为不排除国源联合因鲁能私有化曝光之后将鲁能置业旗下优质地产变卖套现的可能性。 如果说当时出售旗下项目是为应急套现，但是让人疑惑的是，鲁能为何要将6大集团之一的鲁能置业出售，且短短几年内，鲁能置业的总资产为何从212亿元骤降至13.5亿元？ 时代周报记者拨打鲁能官网电话，对方称“采访鲁能的地产业务要问鲁能置业集团。该公司已经搬去了北京。这是山东电力集团总部，以前和鲁能是在一起办公的”。 而在北京，鲁能有一家叫北京鲁能置业发展有限公司（下称“北京鲁能置业”）的公司。 工商资料显示，北京鲁能置业成立于2009年12月30日，目前注册资本18亿元，法定代表人为钟安刚，公司地址在北京市西城区西单北大街111号，经营范围为“房地产开发；销售本公司开发的商品房；物业管理；专业承包；体育运动项目经营” 。而在此之前，同一地址，有家叫“北京鲁能置业有限公司”的公司，于2003年6月注册2亿元成立，法定代表人为时家林，但在2004年7月已注销。 记者联系到了青岛海信相关人士，对方竟然一问三不知，连收购鲁能置业的事宜都不清楚，还称“这应该是公司机密”。 一个可能的结果是：鲁能置业在卖给青岛海信之前已实现了大部分资产转移，而受让方极有可能就是北京鲁能置业，而出售给青岛海信的只是鲁能置业的小部分资产。 “这其中是否存在资产转移、股权转让、利益输送等等，外界还是弄不明白。鲁能在北京有很多项目，但是具体的产权关系、股权关系外界都不明了。”中国房地产协会副会长陈国强对时代周报记者表示。 未有资产注入广宇 作为鲁能旗下唯一一家地产类的上市公司，广宇发展曾一度被寄予厚望。 早在2004年，鲁能就已经控股广宇发展，当时广宇发展还叫南开戈德（*ST戈德），主业并不是房地产，鲁能通过控股子公司天津南开生物化工有限公司（下称“南开公司”）取得南开戈德的控股权。 2005年，鲁能将“具有很大发展潜力和市场前景的优质房地产类资产—重庆鲁能的63.5%控股权”注入南开戈德，同时将南开戈德易名为广宇发展，主业也转型为房地产。 虽然广宇发展只下辖重庆鲁能，但鲁能却委派时任副总裁的赵健亲自掌舵，被认为是鲁能冀望通过广宇发展实现地产类的整体上市。 2009年12月25日，广宇发展宣布，拟以9.88元/股向鲁能定向增发股份，发行数量最多不超过7亿股，购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权，启动重组。根据公告，未来鲁能集团将以广宇发展作为“整合及发展鲁能集团房地产业务的专业平台”，并采取有效措施避免同业竞争，逐步注入其余房地产资产。 2011年6月28日，广宇发展发布公告称 “由于国家对房地产行业的宏观调控，房地产开发企业并购重组处于暂停状态，公司非公开发行股票购买资产的重大资产重组事宜未取得实质性进展。截至公告日，上述股东大会决议有效期日期已过，本次非公开发行股份购买资产的重大资产重组方案相关决议已自动失效”。之后，广宇发展的重组便陷入沉寂，鲁能也再未有资产注入。 “由于证监会限制，七家公司并未注入资产。” 韩玉卫对时代周报记者表示，“以后是否注入资产目前还没有明确的说法，这是由集团定。” 重组失败后不久，当初被鲁能钦点掌门广宇发展的赵建，也在2011年10月26日辞去广宇发展董事长一职。 2012年11月10日，广宇发展原总经理孟祥科辞去总经理职务，黄先可接任总经理，此外，另两名董事刘宇、孙瑜辞职，而新晋者皆具有“鲁能系”背景，这被解读是鲁能在为重启地产整合铺路。 然而，韩玉卫却极力否认，“这是正常的工作调动，属于管理层的人事调整，外界的说法只是猜想。”而每当记者提及鲁能，他却一概称“对集团的事务都不清楚”。 十余家公司被清理 实际上，鲁能系地产业务早已在低调的清理当中。 鲁能的地产业务庞大，鲁能债2011年报显示，被鲁能纳入2011年合并报表的有73家子公司，其中，约一半是房地产公司。 业内多认为除广宇发展外，鲁能旗下的地产业务主要由鲁能置业和鲁能恒源置业运作，但是实际上，鲁能恒源置业、海南鲁能实业总公司、北京鲁能英大房地产开发有限公司等5家公司2011年以前就未纳入合并报表，理由是“已进入清理整顿程序”。 而2011年，鲁能旗下就有包括鲁能置业在内的6家房地产公司被清理。其中，南开公司、北京华金泰房地产开发有限公司等3家被注销，鲁能置业被出售，另两家被内部吸收合并。 中投证券一份报告早就披露，鲁能集团在全国“拥有土地储备约7619万平方米，建筑面积约4870万平方米”。而鲁能债2011年年报显示，鲁能当年房地产新开工面积为47.58万平方米，竣工面积118.67万平方米，相比其巨量土地储备，这数字实属单薄。 “鲁能系地产很复杂，业务板块较大，投资区域多，土地储备巨大，但已投资开发项目较少，这也归因于鲁能本身的专业化运作能力、产品打造能力相对不足。旗下公司也是二、三线品牌，不具备相应的影响力。”陈国强对时代周报记者表示。 虽然鲁能对整合一事相当避讳，但其地产家族如此庞大复杂，显然，整合之路还很漫长。
