爱华网久居都市的人们，当有了闲暇的时候，就会想着放松一下疲惫的身心。看准越来越多的人有了度假的需求，旅游地产应运而生。其实，早在20世纪90年代末，我国就有了早期意义上的旅游地产。美其名曰旅游地产，实际上就是在旅游景区搞普通房地产项目，或是像深圳华侨城一样，由有实力的企业兴建主题公园。 在美加国际董事长周永林看来，这实在算不上是真正意义上的旅游地产。搞设计出身的他，此前致力于普通房地产项目，然而随着宏观调控手段的影响，房地产企业的日子愈发显得不好过。有了国外的生活经验以后，周永林看准了在西方国家已经相对成熟的分时度假体系。他告诉本刊记者，早在十多年前，中国也有人做分时度假，但都不太成功。“当时只是原封不动地照搬，缺乏一定的了解，也没有经过任何改良，导致分时度假在中国的发展有些水土不服。其实分时度假在中国有着非常庞大的市场需求。”为此，3年前，美加国际开始兴建分时度假项目首个项目，周永林称之为茅山模式。 茅山模式勾勒度假新主张 在周永林看来，分时度假是一种度假理念，并深刻影响了美加的战略体系建立。“开始的思维也是发散的，后来逐渐由一个一个的点聚焦形成现在的发展方向。”周永林说，随着旅游地产、分时度假卡、精品酒店等亮点逐渐聚焦，新的模式开始成行。当然，如何结合自己的项目做到最好，还在实践过程中，谈不上成功。“只要我们踏实按照这个模式做下去，在政策上没有更多的限制，国家产业政策是鼓励的，在消费的成本上顾客也消费得起。这个模式是将房地产作为一个载体、平台，一个过程，大量后期的服务在房地产开发完后进行，模式成功与否在于服务的品质。它提倡一种花钱不多但使自己快乐的生活方式。” 在进行项目选址的时候，美加集团慎之又慎，因为它需要满足几个条件：周边要有宜居的旅游资源（包括自然资源或人文资源）、离中心城市70－150公里、车程在一到两小时、规模基本控制在一两百亩地、旅游地产的酒店项目建筑面积控制在五六万平米。周永林认为，这样规模的项目经营起来会比较适中。“我们发展的思路是在不同的区域构建不同的项目，让我们的业主可以互换，分时度假。”
分时度假究竟是什么样子的？周永林说，每个项目中都有一个酒店公司和一个地产公司。酒店式公寓销售给业主，一套酒店客房分成10份销售，每个业主拥有其中的十分之一产权，同时也是美加分时度假体系的会员。业主的利益是每年有28天的度假时间，其中14天时间可到美加的其他项目互换度假。除10个业主使用的280天以外，剩下的85天交给美加酒店经营，而酒店经营的利润用于对业主的后期服务。据悉，酒店式公寓是美加国际经营的主体，每个项目规模在四五百间，多的甚至可能有上千间。此外，每个项目还有100多套的联排别墅向城市富裕阶层销售。虽然没花力气宣传，但茅山项目的近百套别墅中，一期已经售罄，二期也已经售出一半。 这样的度假村建成以后，消费者有几个层次：业主自身、旅行团、中心城市企事业单位的会议。另外，每个项目都会加入到旅游网络。周永林算了一笔账，用85天的时间经营，入住率最起码达到70%，可以覆盖水电费、保险、每年装修的预提费用。度假村经营还是有保障的。 在周永林看来，美加的项目首先是为业主服务，因而运营模式的设计是一门艺术。首先是承诺给每个业主28天时间居住，其中14天须在购买的项目中居住，另外14天可到其他项目度假，度假的房费根据每个项目的情况进行折算，比如茅山是580元/天，庐山的挂牌价是1000元/天，就可以两天换一天。其次，淡季、旺季有序交替，公平对待。也就是说，淡季住满14天，在旺季也要住满14天。当然，如果预定了却不入住，则会扣除相应的度假天数。 言谈之间，周永林始终强调要做好服务。旅游地产的本质特征，就是企业要对自己开发经营的产品具有多次营销的能力，而这必须以优质的服务为前提，因此是一种服务型地产。如今，茅山项目建了高尔夫发球场，试讲了茅山讲坛，并围绕休闲养生、生活方式、宗教文化等内容开展了一系列的人文活动。“必须始终关注业主需求，因为没有可持续的服务，就没有可持续的发展。”他说。 链式创新集成旅游地产 有生命力的战略，需要科学的管理模式匹配助力。美加的管理模式主要由6大业务体系构成，包括：规划建设开发体系；规范的酒店经营体系；在全国构建一个开放式的营销体系，可以买各地的项目，模式一致，但价格不同；比较完善的客服体系，订房、换房、活动组织；品质管理和品牌推广体系；网络支撑体系。 有了这样的一个管理体系的支撑，周永林希望，在中国更多的地方复制好的产品和服务，满足更多人的分时度假的需求。据悉，除茅山项目外，美加自主开发的金湖荷花荡项目下半年动工，并与天津泰达合作四川青城山项目。他还表示，在其他省市，可以借助现有的、即将成为烂尾楼的房地产资源加入美加的管理体系。这对业主、对美加、对当地政府来说，是一种多赢的局面。 以较少的投资换取比较大的回报，周永林把这种发展模式称为“轻资产重渠道”。“轻资产重渠道不是我们单纯的一种想象，而是基于当今中国房地产发展的形势和现状，有很多资源闲置在那里，美加就可以做。除了茅山这种美加自己开发的项目，其他省外地区，主要致力于美加的酒店管理体系，用美加的模式来消化。” 每个项目，本土文化一定要做得非常到位。例如茅山模式以茅山道教为主，项目定位是养生度假。设计上，大厅的地面和茶几都是太极图案，包括SPA馆的馆顶也是。茅山模式是中国首家以养心文化为主题的度假村。而到了金湖荷花荡地区，则是以荷花为主题的瑶池度假项目，强调酒店设计的艺术性。 周永林的计划是，在全国做到50个项目的规模，其中大部分属于合作项目，以酒店管理公司为主。如果上市就在境外，或同时搞几个项目建设，或收购符合条件的项目，也可以用资金回购一些业主的产权。当大面积推广这一模式后，它就不再是小众产品。一个项目就会有五六千个业主，例如金湖项目会有一万个业主；同时卖四五个项目就会有两三万个业主。这已经不是小众商品，而是形成了大营销格局。周永林认为，不能把任何一个名词当作时髦，而应作为一种内在的要求去践行。“我更注重的是美加模式的推广，对其他项目的扩张，希望让投资者较少的投入换回一个比较好的利润空间，这样的合作才有意义。” 周永林很看好这一模式的发展前景。他认为，中国现在的城市化率只有50%，其实应该保持在70%比较好。在城市化的过程中同时伴随着一种相反的趋势，就是逆城市化，螺旋式上升的逆城市化生活方式，倡导了回归自然的一种生活理念。对业主来说，花很少的钱就可以改变生活方式，实现度假生活的需求。 他表示，在经营项目达到10个以后，美加将在全球发售分时度假卡，建立全球度假体系，通过RCI度假管理平台，使更多的业主以优惠的折扣可以到更多的地方度假。那时，作为旅游地产营运商的美加，将极具价值。他希望有一天，全球度假体系搭建成熟，外国人也可以通过美加的酒店管理体系来中国度假。 “对美加国际来说，去做集成式创新更重要。所有这些都不是我发明的，房地产是传统行业，酒店经营也是传统行业，旅行社也是传统行业，但是怎样把这些东西有机地结合在一起，让它自身形成一个产业链，这是创新的关键。”集旅游地产酒店于一身，周永林正带领着美加国际，领跑旅游地产整合最前沿。
