爱华网系列专题：淡季营销
入秋后，西安的气温明显降了下来，但西安楼市销量依然火爆。 据西安房地产信息网数据研究中心最新数据显示，第33周，西安市普通住宅共成交2266套，成交面积240347.28平方米，环比上涨11.96%。而在此前一周住宅销量环比更是上涨60%。 值得一提的是，销量环比在持续增长的同时，开发商也加大了优惠力度来使劲去库存。 业内人士认为，在国内房地产销售普遍增长的环境下，市场对房价上涨的预期在增强，这吸引了一批首置、改善型人群积极入市，从而促动住宅销量连续上浮。 不过，也有市场人士指出，在管理层对房地产调控不放松的局面下，房价很难出现全面上涨的局面，况且管理层也在密切观察房价变化，随时会出台强化市场调控的政策措施。 新房“淡季不淡” 央行今年两次降息、公积金贷款额度的调高，以及不少开发商在加快推盘节奏的同时纷纷增大优惠力度，这吸引了一批首置、改善型人群积极入市。 8月下旬，市民王先生终于下定决心，准备在西安高新区买套房子。
“我大学毕业五年了，心中一直有个梦想，就是能住进自己的房子。不过，西安之前的房价太高了，买不起呀。”王先生回忆说，“在2011年3月的时候，我看上了高新管委会附近的一套房子，当时太贵，每平米在7500元左右。今年过完年后我还在那边看，6500元左右就可以拿下了。所以，我想最近买下算了，首付都已经准备好了。” 记者了解到，7月份西安普通住宅成交均价6771元/平方米，环比6月份6761元/平方米微涨10元/平方米，已经连续4个月维持稳定态势。 虽说相对于传统的“金九银十”购房季来说，8月算是一个淡季，但西安楼市销量依然火热。 据西安房地产信息网数据研究中心最新数据显示，第33周，西安市普通住宅共成交2266套，成交面积240347.28平方米，环比上涨11.96%。 从各个城区周度成交表现来看，除了城北新房区销量小幅下滑外，其他四大城区销量均出现不同程度的上涨态势。其中城南增长幅度最大，单周成交655套，为全市销量最好的城区。另外，城北本周虽然相比前周出现小幅下滑，但整体销量仍处高位，单周成交近600套，日均成交面积达8790平方米之多。 记者在走访过程中发现，尽管8月有个别楼盘根据自身的销售业绩略微上调了销售价格，但涨价只是少数现象，多数开发商比较务实，依旧以走量为先。 开发商们不惜一切代价，只要能消化高库存。于是，大量的优惠举措纷纷推出，保亿·风景御园“部分房源最大优惠10个点”、雅居乐铂琅“交5000抵80000”、暖山西安“交5000抵20万”、颐和盛世“75折团购”，陆港金海岸“一次性减10万”等等的“拼跌”、“拼优惠”活动频频展开。可以看出，开发商正以“实质性降价”来吸引购房者。据了解，目前西安各区域共有30多家楼盘推出不同程度的打折优惠活动。 业内人士分析认为，尽管刚需持续发力，改善型需求有所回暖，使当前楼市呈现出稳中渐进的走势，但目前市场上的购房者愈发理性，“探底”心理依旧存在，因而多样的优惠措施仍是不少房企触动客户购房欲求的“钥匙”。 二手房市场遇冷 相对于新房而言，二手房市场“有点冷”。 最近，记者走访了多家房屋中介公司，发现房屋中介门可罗雀，房屋经纪人因没有客户工资减少。 在玛雅房屋科技路新西蓝店，记者了解到，最近一段时间尽管前来看房的多，但成交的少。该店高级主任经纪人贾雄伟向记者表示，“最近二手房市场销量不是很好。” “我们每天都很辛苦，在市场上找房源、带客户去看房子，但是最后很难成交，这样下来我们的薪水也就少了。不过，现在二手房的价格相对来说，还是降了一些。”贾雄伟说，“在科技路附近一套80多平米的房子，去年最高时售价差不多每平方米能到9000元，现在7000元左右就可以出手了。总体来看，西安未来房价不会大跌，或许会在目前的基础上出现小幅上涨。现在应该是买房的好时机。” 对于二手房市场突然遇冷的现象，玛雅房屋一位经纪人分析认为，“这段时间，二手房的下降不仅和新盘市场的回暖有很大关系，而且和年后每月的集中释放有关。目前市场回暖，大部分新盘在不断推出各种‘惊喜’的优惠活动，一套房算下来要省5万—8万。和那些接近新盘价格、议价空间在3万左右、同时还要承担近10%较高税率的二手房来说，新盘明显占据的优势更大。” 不过，贾雄伟表示，最近租房的人明显增加，而从户型来看，40平方米到50平方米的小户型深受市场欢迎。 “目前，40平方米左右的小户型的租金基本在1500元左右，稍微旧一点的楼房租金也会在1200元左右，总的来看高新这边租房价格稳中上涨。”贾雄伟分析说，“从租房人群来看，在周边上班的年轻人居多，这可能与城中村改造、大学毕业生就业有关。” 二手房市场遇冷同样得到了尚居地产唐延店经理何先生证实，何先生说，“最近来店里看房的人很多，实际成交却很少。” 据西安房地产信息网数据显示，第33周西安市二手房总可售套数9710套，较上周减少169套，总可租套数16154套，较上周减少299套，挂牌均价为6876元，环比下滑3.75%。其中城西区挂牌价下跌明显7.10%；城北区可租赁市场缩水；城南区租售双涨；城东区总体下降。 开发商“迷茫” 记者近期走访西安多家楼盘发现，8月以来，已有华侨城、天朗、华龙建工等10家开发商摩拳擦掌，加推新盘，集中放量，为“金九银十”的购房热销季做足前戏。 据悉，目前各区域均有新盘入市，尤以西安城北最为突出，仅半个月的时间城北就涌现出龙湖·枫香庭、星雨华府、颐馨雅苑、翰林北苑、九珑邑、中闻传媒广场等多个新盘。新楼盘、新房源的推出，给西安楼市增加了很多的活力。 不过，有专家认为，房地产市场又进入了一个敏感区。据了解，随着6月、7月全国楼市量价齐涨，调控政策又传出从紧风声，一旦未来房价出现大幅上涨，难免会招致新一轮调控。 而对于未来西安的房价走势，市场各方表达不一。 康先生是西郊某房地产项目负责人，他用“迷茫”二字来形容目前的房地产市场。 他向记者表示，“总体上说，西安市场中不会出现价格下降，但未来房地产走势还得听管理层的声音，目前管理层对地产调控的定调依然很紧，短期放松的可能性不大。” 而对于购房者来说，很多已经撑不住了。 决定买房的王先生说，“全国房价7月份在普涨，如果现在不买，房价涨上去了就买不到了，这就跟买股票一样，你永远不会在市场最低点买到。” 西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵认为，目前的楼市销售价格，对于很多房企而言，也基本上到了其心理价格底线，下降空间不大。 “至少，年内不会出现房价的大幅上涨。”谈及西安房价的趋势，李宇兵很确定地说道。在他看来，尽管目前销售量一直在增长，但是值得关注的是，每个月的供应增长仍大于需求增长，“去库存化”可能是房企面临的一个主要压力。 对于未来管理层对房地产市场的政策动向来看，新一轮严厉的政策或将随时发布。 据了解，日前住房城乡建设部有关负责人表示，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。 最新的市场监测数据显示，截至7月底，全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。 这位负责人表示，从对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
