爱华网借壳ST东源上市已近一年，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”，000656.SZ）的地产业务在销售与开发方面，均取得了长足进步，今年上半年，公司净利7亿元，同比翻番。然而在金科快速奔驰的车轮下，也难逃年内120亿元刚性支出以及高达131%的净负债所带来的扼喉压力。 对此，金科副总裁李战洪在接受时代周报记者专访时表示：“从去年开始，金科就已加强对资金链风险的控制，包括风险预警等，公司目前的资金状况其实处于很正常的状态。净负债率在公司的能力承载范围之内。”
此外，他还强调，按照目前的销售速度，公司地产业务今年完成全年160亿元的销售目标毫无问题。 下半年推盘量为上半年3倍 7月9日，金科股份发布半年业绩预告。数据显示，今年上半年，金科公司房地产业务实现签约销售金额53.22亿元、签约销售面积80.21万平方米，分别同比减少了11.88%、4.02%。 就此账面数据来看，上半年金科仅完成全年地产销售目标160亿元的33%。 但在金科内部人士看来，这并不能代表一切。金科集团副总裁李战洪在接受时代周报记者采访时说：“销售同比双降，主要是上半年推盘量少，以及产品类型偏高端的缘故。”据了解，金科上半年推盘量仅为50万平方米，其中前4个月推盘总和仅在20万平方米左右。另外，公司上半年在售项目以别墅和洋房为主，在北京、长三角等限购城市中，去化情况也相对一般。 不过，可喜的是金科上半年推盘以高端为主，利润实现了同比大幅增长。李战洪称，根据金科半年业绩预告内容，预计2012年上半年净利润为6亿-7亿元，同比增长70%-100%。 李战洪强调，重庆公司的推盘重心历来在下半年。 “5、6 月份以来，公司推盘量已逐月增加，其中6月份推盘量近20万平方米。”李战洪说下半年，公司将逐渐进入集中推盘期，包括重庆、无锡、长沙、成都、丽江等城市在内的64个老盘新推及新开项目都将入市。计划推盘量在150万平方米以上，为上半年的3倍。 在新推房源中，中小户型占比也将明显提高。金科年初约有存货100 亿元，其中别墅和洋房占比超过60%，去化相对较慢，但接下来，144平方米以下的中小户型占比将达到75%左右，而这一比例在目前可售量中仅为 40%左右。 在价格方面，李战洪对时代周报记者表示，金科全年的销售策略为“保价增量”，即便后市销售回暖，金科也不轻易调价。推盘策略前后的改变，已在销售业绩中有所体现。从数据来看，6月份，金科的销售明显有起色。6月份单月销售金额完成15.20亿元，同比增长61.97%；单月销售面积21.40万平方米，同比增长66.20%。 “金科在项目运营方面相对灵活，周转速度快，从拿地至开始预售，重庆地区需 6个月，江苏约7个月，其他地区在8个月左右，在供应节奏调整方面可操作性较强，目前项目总建筑面积1600万平方米，可开发量充足，下半年推盘量应不成问题。”国元证券分析师沈亮亮介绍，按目前的销售状况，预计金科下半年去化利率可达到70%-80%。 李战洪也表示，“目前来看，地产业务达到160亿元的销售目标，不是大问题。” 抄底土地却不抢地王 随着销售业绩数字的向好，金科开始在土地市场逆势扩张。今年8月6日晚间，金科发布公告称，公司控股子公司成都金科房地产开发有限公司，已于近日竞得成都市一幅商住地块，所花代价为2.97亿元。此前，金科已在土地市场频频出手。据时代周报记者统计，仅在今年4-6月份，金科就已相继在重庆、四川、江苏等地拿下8宗地块，耗资近20亿元。 而根据金科发布的公告，金科今年还与云南昆明、湖南郴州两家实力企业就他们已获取的地块签订了合作协议。目前的扩张举动，被市场解读为，是金科在土地市场“触底”后的一次快速“抄底行动”。而为了支持目前拿地，金科已开始不断融资，5月4日和6月25日金科公告，将获得银行、信托以及控股公司等方面“支援”的近50亿元。 “2012年，金科将根据市场情况合理补充土地储备。”金科集团董事长黄红云曾对媒体透露，看好未来的房地产市场，因此金科会持续增加土地储备，“但每拿一块地都要经过严格的测算，一定要有足够的利润空间才会去做。” 事实上，在2011年年报中，金科股份也已提出，2012年要“增强低成本土地获取能力”。黄红云称，“金科不打算拿地王。我们拿地会量力而行。” 据记者盘点，金科今年拿到9幅地块，溢价率均很低，有多个地块甚至是底价成交。时代周报记者从金科内部人士处得知，“公司还计划再快速获取4-6块优质地块或项目。” 土地上的高速扩张以及融资，也为金科的资金安全带来了挑战。据国元证券分析师沈亮亮介绍，金科公司今年的在建工程约600万平方米，所需工程支出为60亿-70亿元，此外贷款偿还约30亿元，信托约20亿元，按此计算，金科全年资金刚性支出就需要110亿-120亿元。“再加上2012 年信托还款高峰，资金略显压力。”国泰君安分析师李品科称。 李战洪对此回应称，目前的净负债率在公司的能力承载范围之内，金科的资金状况其实处于很正常的状态。金科内部人士介绍，公司正常的销售回款率在70%-80%之间，另外公司年初的银行授信额度为150亿元，大致可拿的为80亿元，新增信托融资计划 40亿元左右，资金安全系数还是比较高。
