爱华网目 录 第一部分 成都新兴大家居市场依托的社会经济环境... 2 一、成都市宏观经济环境. 2 二、成都市城市规划. 4 三、成都经济发展潜力. 14 四、成都交通发展. 18 五、成都房地产市场. 20 第二部分 三环路内现有大家居市场... 22 一、市场基本情况. 22 二、三环路内专业市场经营户对现有市场评价. 23 三、对新家居专业市场的需求. 30 第三部分 新兴大家居市场... 35 一、商品市场布局规划. 35 二、大家居市场需求及现状. 37 三、新兴大家居市场特点. 38 四、新兴大家居市场集中发展区比较. 40 第一部分 成都新兴大家居市场依托的社会经济环境商贸物流业连接生产与消费，是第三产业的重要组成部分。一个城市商贸物流业的发展与城市社会经济发展水平、区域地位、开放程度、商务环境、交通条件等密切相关。以装饰建材、灯具灯饰、家具、家居为主的大家居专业市场发展与规模除受上述因素影响外，还与本地房地产市场发展水平和房地产产业环境息息相关，受到阶段性市场特点与综合条件的影响，是客观自然选择的结果，也受到政府产业规划和布局的影响。 一、成都市宏观经济环境1、成都城市地位 l 四川省省会，四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，中西部地区特大中心城市。 l 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一,是西部地区高新技术产业、现代服务业最发达的地区。 l 2007年，成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，正努力建设世界现代田园城市。 l 国家重点扶持的西部中心城市，西部经济的桥头堡和核心增长极，未来中国经济转移的新高地。 l 成都内陆开放型经济战略高地的地位和开放型区域中心逐步形成，国际化城市地位显现。 l 成渝经济区是中国第四个经济区，成为中国经济增长第四极。 2、成都经济发展水平 l 2011年地区生产总值6854.6亿元，第三产业增加值3383.4亿元，同比增长12.4%，占GDP总量的49.3％。经济总量和第三产业增加值均列全国15个副省级城市第四位；经济增长速度15.2%，列全国副省级城市首位。 l 2011年成都社会商品零售总额2861.28亿元，列副省级城市第四位；增长速度18.4%，列副省级城市第三位。在中西部城市中仅次于重庆和武汉，是西部商贸之都。 l 2011年底全市常住人口1407.08万人，比2006年净增158.58万人万人，年均增长率为2.4%，是人口快速增长的城市，人口仅次于重庆、上海和北京，是国内最具吸引力的城市之一。 3、成都城市形象 l 国家园林城市、中国最佳旅游城市、国家森林城市和世界优秀旅游目的地，周边500公里内拥有四个世界自然和文化遗产。 l 中国城市国际形象第三名，未来10年全球发展最快城市榜首。 l 幸福之都：2010年荣获“中国十大最具幸福感城市”称号 l 美食之都：2010年成为亚洲首个联合国教科文组织授予的“美食之都”，并正式加入创意城市网络 l 会展之都：2010年被中国会展行业协会授予“中国会展之星·最佳城市奖” l 商务之都：截至2011年底，落户成都的世界500强企业已达207家，在蓉世界500强企业数量继续稳居中西部第一；《财富》杂志2011年推荐的全球15座最佳新兴商务城市之一 二、成都市城市规划2012年5月，成都举办了大规模的土地推介会。重点涉及天府新区和北改项目，共有259个地块、总面积26959亩的土地被集中推出，按照平均3.0的容积率计算，将新增建筑面积近5400万平方米。 1、天府新区规划 成都天府新区：四川省人民政府于2011年11月16日批准《四川省成都天府新区总体规划（2010—2030）》。 1）天府新区规划范围 天府新区涉及成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，眉山市的彭山县、仁寿县，资阳市的简阳市，共3市、7县（市、区）、37个乡（镇），规划面积1578平方千米，建设用地约650平方千米。到2030年天府新区城镇人口控制在580—630万人。 l 成都市占1293平方公里，约占整个天府新区规划面积的81%。 2）天府新区规划格局 天府新区与成都市中心城区共同形成“一核、两区、双中心”的格局。 n 一核：整个成都市域。 n 两区：成都中心城区优化开发区、天府新区重点开发区。 n 双中心：成都老城中心和天府新区的新中心。 3）天府新区规划目标 以成都和重庆为核心的成渝城市群是引领中国西部发展的重要增长极，被称作“国家发展第四极”。 按照《成渝经济区区域规划》要求，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，围绕再造一个“产业成都”的核心目标，大力发展战略新兴产业、现代制造业、高端服务业和现代都市农业，把天府新区建设成以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业、宜商、宜居的国际化现代新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区。 l 强化成都作为成渝经济区“双核”之一的引擎作用。 n 天府新区+中心城区=成渝经济区成都发展核。 n 中心城区：优化开发区，将重点提升传统服务功能，以文化、商贸金融等功能为主。 n 天府新区：重点开发区，主要集聚新型城市功能，包括科技、商务、文化行政、现代制造业基地和高新技术产业基地等。 4）天府新区产业规划 作为内陆开放门户，天府新区是内陆面向欧亚开放的重要组成部分，将成为西部地区与全球经济、技术、信息、文化交流与合作的通道和平台。 l 产业天府新区：打造高技术产业和高端制造业两个万亿元产值基地 n 高技术产业基地：以电子信息为龙头产业，做大做强新能源装备制造、新材料、生物技术等高技术产业 n 高端制造业基地以汽车研发制造为重点，发展航空航天、工程机械以及节能环保设备等高端制造产业 5）天府新城 天府新城是未来成都城市副中心的核心区域，是成都高新技术产业的聚集地，力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城。 天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，总居住人口达60万人。未来3-5年，天府新城每年新开工建设面积将在1000万平方米以上。 l 作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。 l 天府新城城市建设定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”，是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。 2、北改规划 2012年初，成都最大规模的民生工程——“北改”正式启动，将推动多达360余个项目的建设，计划总投资3300亿元，引发城北基础设施建设、产业迁移、旧城改造、公建配套等多个方面的巨变，将是针对中心城区的产业转移与城北地区的经济发展，力度最大的历史性投入。 作为城北的核心发展引擎，产业升级被重点突出，将“产城一体”确定为重要发展方向。现代商贸业、文化旅游业、科技服务业、商务服务业四大产业，将是城北的城市业态重点，整合之后的城北“财富效应”将大幅提升。 1）规划区域 北改规划区域总面积为212平方公里，其中金牛区84平方公里，成华区55平方公里，新都区73平方公里。西至成灌路及北部商贸城西侧边界，东至成华大道，南至府河，北至香城大道及三河场镇。 l “北改”片区处于成德绵经济带核心区域，经济辐射能力强。 l 具有火车北站等门户节点，是传统商贸业集聚地。 l 具有“两楔”、“三山”、“七水”（的生态本底，生态资源优越。 n 两楔：临中心城面积最大的两块大型绿地。 n 三山：凤凰山、天回山、磨盘山。 n 七水：东风渠、府河、沙河、海滨堰河、九道堰河、毗河、锦水河等七条主要水系。 2）总体定位 “畅通城北、安居城北、宜居城北”，“北改”片区将成为成都市中心城区城北副中心。 人北延线城市副中心、国际商贸城、熊猫国际文化旅游休闲区、人北商务中心、新成华大道中心这五个板块是区域中心功能的主要承载区。
l 人北延线城市副中心：国际化和区域中心功能的承载区，主要包含商业金融、商务办公、会展、酒店、图书馆、博物馆、大型演艺中心、体育中心等。 l 国际商贸城：集中展现现代商贸产业新型业态和高端功能，形成创新型商贸业态、模式以及龙头企业的示范、集聚区，打造现代化、国际化的现代商贸区。 l 人北商务中心：不仅是城市重要交通枢纽中心，还是集高端商务、商业服务、酒店等功能于一体的城市枢纽型商业商务中心。 l 新成华大道中心：包括文化创意产业、商务服务业、现代商贸业、都市旅游业等功能的文化创意总部商务中心。 3）总体结构 “北改”采用“四轴九片、一核八心”的总体结构。 l 四轴：人民北路城市中轴线、川陕路文化经济轴、新成华大道商业商务轴、沙西线娱乐商务轴。 l 九片：国际商贸片区、大天商业商务总部片区、上府河商业休闲娱乐片区、凤凰山商业商务片区、北湖国际文化旅游商贸片区、花照商务商贸片区、火车北站商务商贸片区、昭觉寺文化旅游商贸片区、新成华创意总部商务片区九大功能复合、配套完善的城市片区。 l 一核：位于大天商业商务总部片区的人北延线城市副中心。 l 八心：其余八个片区的中心。 n 人北商务中心：承担商务办公、商业服务、文化娱乐和医疗卫生的功能。 n 新成华大道中心：承担文化创意、商务服务、现代商贸、都市旅游、文化娱乐和教育的功能。 n 北郊中心：承担旅游休闲度假、文化交流、国际会议和体育运动的功能。 n 花照中心：承担商业服务、商务办公和文化体育的功能。 n 凤凰山中心：承担高端商业、文化娱乐、综合体育和医疗卫生的功能。 n 国际商贸中心：承担国际商贸、商务办公和文化体育的功能。 n 上府河中心：承担文化娱乐、休闲度假、体育活动和商业服务的功能。 n 昭觉寺中心：承担商务办公、商业服务、文化娱乐、文化体育和医疗卫生的功能。 4）改造重点 突出交通畅通、产业提升、生态优化、文化立城、形态美化和配套完善等六大重点，打造宜人特色。 l 重点一：交通畅通。规划路网密度将达到中心城平均水平。 n 路网现状：贯通性骨干路网不足，支路系统断头、错口现象较多。 n 路网规划：形成“16横12纵”的贯通性骨干道路网，打通断头路，在商业、商务核心区形成窄路幅（20米或16米宽）、高密度的路网。 n 轨道交通：2012年启动地铁3号线和7号线建设，2013年拟启动5号线建设。 n 现有的部分长途客运站和市场物流配送站也将整合资源，适时外迁。 l 重点二：产业提升。 n 现状：产业功能业态低端、城市级和片区级城市中心缺失。 n 规划：建设城北副中心商业商务功能区、国际现代商贸功能区等12个产业功能区，在商贸服务及文化创意产业方面，该片区的产业功能将得到有效的提档升级。 u 启动绕城高速以内商品市场、货运场站、物流服务站、仓储企业搬迁工作，按照“统筹规划、集中集约、引导外移、提档升级”既定原则，实行“关闭一批”、“改造提升一批、“转型一批”进行调迁，把“北改区域”打造成中西部的商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心。 u 商品市场调迁以荷花池片区、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、八里庄片区、川陕路、老成灌路沿线市场为先期调迁重点。 l 重点三：生态优化。 n 生态、宜居是“北改”一大特色，规划的公共绿地超过了国家规划标准和宜居城市标准。 l 重点四：文化立城。 n 现状：现有约100处各级历史文化资源，具有发展成规模的文化产业区的基础，但大型文化设施不足。 n 规划：对该片区现有历史文化资源进行整合。除东区音乐公园特色文化街区外，将结合北部副中心以及片区中心，设置文化集聚区和文化中心，配置图书馆、文化馆、剧场等大型公共文化设施；依托文化活动中心打造基层文化服务设施，满足市民“15分钟文化圈”的需要。 l 重点五：形态美化。根据各自区域的特色，通过城市设计引导城市建设，美化城市形态。 l 重点六：配套完善。 n 医疗服务。 u 国营二级医院以上综合医院将由现有的11处增加到20处。 u 规划建设5处城市级医疗中心，改造成铁中心医院。 u 教育服务。中小学由现有的84所增加到187所。 u 加大电力保障、供水、污水处理以及农贸市场等相关公共服务配套建设。 三、成都经济发展潜力2009年以来，成都抓住西部大开发、成渝经济区建设和灾后恢复重建的历史机遇，经济实现高速增长。成都内陆开放型经济战略高地的地位和开放型区域中心逐步形成，国际化城市地位显现。同时，成都市场主体快速增强，经济发展潜力巨大，将强力助推成都“产业倍增”，助力成都打造西部经济核心增长极。 经济的快速发展和市场主体的快速增强，新增大量的居住、商务办公、商业物业需求，从而带动成都房地产市场和大家居市场的发展。 1、市场主体总量快速增长，经济发展后劲足 2011年，全年新登记各类市场主体持股超过12.5万户，成都市各类市场主体的注册资本（金）总额首破万亿，达10479.30亿元，比上年同期增长20.7%。 l 新登记企业户数继2010年首次突破3万户之后，2011年再创新高，达到3.86万户。 l 在15个副省级城市中，成都2011年新登记市场主体户数仅次于广州、深圳，居第三。新增注册资本仅次于深圳，居第二。 各类市场主体保持持续增长和良性发展，表明投资者对成都投资环境、市场前景和经济发展潜力不断看好，城市资源对经济发展和企业发展的支撑力不断增强。 2、开放高地逐步凸显，对外来投资吸引力显著增强 外资企业：到2011年底，成都外资企业累计达5432户，注册资本总额1614.88亿元。 市外国内投资：2009-2011年，共有23.9万名市外国内投资者到成都兴办企业或个体工商户，为成都带来1276亿元外来投资，并呈逐年上升趋势。 l 2011年，成都吸引来自市外的国内外投资700.84亿元，新登记外商投资企业630户，近10万名市外国内投资者选择到成都创业发展，超过全市新增投资者的一半。 n 内资企业：市外投资者共50981名，同比增长29.52%，占全市内资企业投资总人数的65.4%。 n 个体工商户中市外投资者共48908名，同比增长52%，达到同期申办个体工商户人数的56.95%。 国际国内投资的聚集，彰显了成都作为“内陆投资标杆城市”、“西部大开发引擎城市”和“最佳投资创业城市”的吸引力，成都正日益成为企业战略发展布局和投资者创业发展的首选城市，西部经济核心增长极和内陆开放型经济战略高地的地位正逐步凸显。 3、新兴产业规模化增长，经济结构明显改善 成都产业结构调整升级加快，实体经济得到有效加强，三次产业联动发展以及产业现代化趋势明显，新型工业化速度加快。 l 2011年，成都全市新登记第二产业市场主体5569户，新增注册资本284亿元，同比增长57.5%。 n 产业高端和高端产业发展加快。新兴产业的发展尤为抢眼，全市新登记新兴产业企业140户（累计达2369户），新增注册资本10.1亿元。 n 信息网络、节能环保、新医药进一步实现集群化发展，累计企业户数已达2308户。大型现代制造业企业纷纷落户，新能源汽车、新能源等先进制造业企业数和注册资本规模维持较高水平。 l 成都现代服务业保持了高位发展的态势，西部金融中心地位日益强化，建设文化强市的基础不断夯实。全市新登记第三产业市场主体超过11万户，同比增长22.8%，新增注册资本1085.3亿元，保持了高位发展的态势。 n 金融业市场主体已累计达到4065户，保持快速发展。小额贷款公司、股权投资基金企业发展迅速，保险业、融资担保业、证券业发展良好。 n 科学研究、技术服务和地质勘查业呈规模化发展趋势，2011年新登记3740户，新增注册资本79.4亿元。 n 计算机信息服务和软件服务业主体发展迅猛，当年新登记2302户，新增注册资本30.7亿元。 n 文化创意产业总量达41478户，户数和注册资本呈“双增”趋势，不仅传统的广告业、印刷业、会展业、演艺业得到快速发展，而且新兴的文化创意、数字出版、动漫游戏、移动多媒体业也有程度不同的发展，尤其是动漫游戏业新登记户数和新增注册资本取得了48.09%和81.30%的高增幅。 4、产业功能区引领发展，天府新区产业本底初具规模 2011年，天府新区成都分区累计注册登记各类市场主体84392户，占全市总量的13.9%。其中内资企业26162户、外商投资企业661户、个体工商户57283户，分别占全市总量的10.77%、12.17%、15.88%。数个千亿产业集群和一批国际化、世界级的产业基地正在天府新区成都分区形成。 l 截至2011年底，全市23个工业集中发展区累计登记各类市场主体20179户，注册资本2620.62亿元。高新区在户数和注册资本排名均居首位。 数据表明，成都近年来瞄准高端产业和产业高端进行招商引资成果明显，天府新区成都分区已具有较好的企业本底和产业业态。同时，成都加快工业集中发展区建设、促进工业集中集约集群发展的政策效力日益显现，工业集中度不断提高，各具特色、优势互补、错位竞争的工业发展新格局正在逐步形成。 5、三圈一体联动发展，快速发展潜力巨大 截至2011年底，一二三圈层中的各类市场主体分布比例为56:24.4:19.6，总户数同比分别增长12.9%、17.7%和5.4%。 l 第一圈层尤其是中心城区在吸纳投资和促进主体发展上的“极核效应”明显，体现出“高飞趋势”。 l 第二圈层通过充分发挥资源和要素等优势，市场主体发展逐步增速，2011年总户数17.7%的增长率，高出第一圈层4.8个百分点，主体发展呈“竞飞态势”。 l 第三圈层“快飞”潜力巨大，在主体数量、发展速度和发展规模上还有很大的发展空间可以提升。 四、成都交通发展2007年，四川省委作出了“建设西部综合交通枢纽”的重大战略决策。四川抓住了西部大开发、成渝经济区建设和灾后恢复重建等政策叠加的机遇。经过5年时间的努力，西部综合交通枢纽建设取得历史性突破，主体骨架正在形成。 西部综合交通枢纽的形成和完善，不仅人们出行更方便，更全面影响着四川各个领域的发展，推动四川经济发展格局的重构，促进相对封闭的‘盆地经济’向‘开放经济’转变，传统的发展方式向现代发展方式转变，各种经济要素迅速向四川聚集，电子信息、汽车制造、油气化工等产业快速崛起，对全省经济社会发展正产生着一系列催化效应，加快了四川新型工业化、新型城镇化和全面现代化、充分国际化的进程。交通条件的改善将大力提升成都市商贸物流业对外辐射能力和范围，促进商贸物流业快速发展。 1、交通投资跃居全国第一 额度从2007年的200多亿元增加到2011年的1280多亿元，成为全国首个年度交通建设完成投资超千亿元的省份。 2、高速公路建设超常跨越 高速公路建成和在建规模4年增长两倍半。目前，全省建成和在建的高速公路总里程已达6537公里，排位全国第二。 l 目前累计建成9条、在建11条，分别比2007年底增加5条和8条。 l 到2012年底，全省高速公路通车里程将突破4000公里。 l 到2015年，全省将建成18条高速公路出川大通道。 3、西部铁路枢纽地位基本确立 已完成成灌铁路、成都集装箱中心站等项目，兰渝铁路、成兰铁路、成渝客专等项目已开工。到“十二五”末，四川省还将有16个项目启动建设。铁路运营里程排位从2010年的第10位上升到第4位。 l 目前在建7条，全部建成后将使出川大通道增加到11条。 l 到“十二五”末，将建成18条出川铁路通道。 4、航空客运挺进国内四强 2011年成都双流国际机场年旅客吞吐量达到2907万人次，成为中国“航空第四城”。 5、港口航道建设成效初现 “四江六港”水运主通道和重要港口建设规划全面实施，到2015年，将形成两条水运高等级进出川通道，为建成长江上游港口群和西部航运强省奠定基础。 6、综合配套能力全面提升 作为交通主枢纽的成都市，国铁、市域铁路、地铁互联互通、无缝衔接的现代化综合交通枢纽加速形成。 五、成都房地产市场1、房地产投资 从近几年的房地产投资情况看，成都市每年的房地产投资额逐年增长，2010年和2011年均保持了20%以上的增长速度。2012年前四个月，成都房地产开发投资完成496.76亿元，同比增长26.6%。 2011年房地产投资额已接近1596亿元，按照房地产投资对大家居需求3:1的拉动比例计算，本地装饰建材和家居需求约530亿元。 随着天府新城和北改项目的推进，我市房地产投资额有望保持每年15%以上的增长速度。今后3-5年，房地产开发投资预计达到每年2400亿元以上的水平。拉动本地装饰建材和家居需求约800亿元。 2008年 2009年 2010年 2011年 房地产投资（亿元） 912.51 945.14 1278.34 1595.64 增长速度 3.58% 35.25% 24.82% 2、商品房在建规模 从近几年的商品房在建规模看，成都市商品房在建规模快速扩大，也将带动很大的装饰建材和家居需求。 据统计，2011年成都市商品房施工面积已达到12664万平方米，同比增长29.51%。到2012年四月底，商品房施工面积11099.58万平方米，继续保持较高水平。 2008年 2009年 2010年 2011年 商品房施工面积（万㎡） 7391.8 8317.09 9778.9 12664.51 增长速度 12.52% 17.58% 29.51% 3、商品房销售 从2009年起，我市商品房销售面积保持约2600万平方米的常量水平。即使在房地产调控政策严厉的2011年，商品房销售面积创历史新高，达到2713万平方米。稳定的商品房销售市场将保持装饰建材和家居本地需求的稳定。 2008年 2009年 2010年 2011年 商品房销售面积（万㎡） 1273.54 2693.1 2559.28 2713.45 增长幅度 111.47% -4.97% 6.02% 第二部分 三环路内现有大家居市场一、市场基本情况1、市场规模 根据专业市场统计调查，截至2011年底，成都市三环路以内大家居专业市场（包括装饰建材、家具、家居）共近70个，经营面积近400万平方米，2011年总交易额约676亿元，其中本地批发零售额约占74.56%，即504亿元；辐射省内和省外消费约占25.44%，即172亿元。 2、市场分布 三环路内传统的建材、家居商品交易市场大多为市场自发形成，缺乏政府统一规划布局，市场规模差异大，分布散乱、集聚度不高。 l 各类家居专业店、体验店、精品店主要分布在三环路以内的中心城区。 l 经营面积超过2万平方米的大家居专业市场主要分布在三环路附近。 n 城北为主要聚集地，经营装饰建材、灯具和家具为主。 n 其次是城西，主要经营家具、装饰建材和灯具为主。 n 第三是城东，总体规模较小，主要经营装饰建材和灯具。 n 城南（缺失） 3、现有市场存在的主要问题 l 除专业卖场和三环路周边新建的专业市场外，城区内现有大型家居专业市场普遍面临外部交通拥堵、人流物流不畅的困境。 l 多数市场建成时间长，缺乏统一规划，普遍面临场地狭窄、设施老化、安全隐患突出、改造资金不足等问题，制约了市场的进一步发展。 4、商铺租金 除大家居专业店外，三环路周边现有装饰建材、家具交易市场的商铺租金一般为1层商铺100-120元/平方米/月，楼上50-80元/平方米/月。 代表性市场 建成时间 平均租金（元/平米/月） 富森·美家居 2002 1楼100，2楼50 八益家具城 2003 1楼100，2楼60 府河桥建材市场 1991 80-110 西部家居装饰材料城 2005 80-125 金府灯具城 2002 1楼120，2楼80，3楼60 5、经营面积 根据抽样调查，三环路周边现有专业市场经营户平均经营面积为185平方米。 二、三环路内专业市场经营户对现有市场评价1、现有市场优势 对于三环路周边现有的装饰建材、家具交易市场，其主要优势体现在： l 地理位置/口岸好 l 人流量大/人气旺 l 商家多/商气旺 l 交通顺畅 l 历史长、知名度高 2、对现有市场的评价 1）总体满意度 现有装饰建材、家具交易市场经营户对所在市场的总体满意度为67%，满意度中等。 2）经营环境满意度 经营户对经营环境满意度为64%，满意度中等。 l 满意点主要是： n 市场干净、环境好、氛围好 n 商家多，商家集中，有商气 n 行业聚集度高 l 存在的问题： n 市场脏/乱/差，环境不好 n 市场老化，建筑陈旧 n 市场内部巷道狭窄，拥挤 n 档次低，形象差 3）市场服务满意度 经营户对市场服务满意度为61%，满意度中等。 l 满意点主要是： n 工作人员服务热情、周到。 n 治安好。 n 物管认真、规范、负责。 l 存在的问题： n 物管服务差。 4）市场配套设施 经营户对市场配套设施满意度为64%，满意度中等。 l 满意点主要是： n 配套齐全、商贸设施好。 n 网络、电话线到位。 n 停车位充足。 l 存在的问题： n 停车位太少。 n 缺少仓储设施。 5）外部交通条件 经营户对市场外部交通条件满意度为85%，满意度较高。 l 满意点主要是： n 交通方便，四通八达。 n 公交线路多、乘车方便。 l 存在的问题： n 交通拥堵、人车流量大、经常堵车。 n 道路窄、货车出入不方便、上下货物不方便。 6）生活设施 经营户对生活设施配套条件满意度为53%，满意度偏低。 l 满意点主要是： n 市区配套齐全、完善 n 有酒店 n 有银行 n 有茶楼 l 存在的问题： n 生活配套档次低 n 缺少上档次的餐饮 n 缺少银行和学校 7）最初入驻目前市场的优惠政策 最初入驻现有市场时，市场方提供的招商优惠政策排在前三位的是一定时期的租金减免（51%）、一定时期物管费减免（23%）和市场管理费减免（22%）。 最有吸引力的优惠政策是租金减免（73%）。 三、对新家居专业市场的需求1、行业发展前景 经营户对大家居行业发展前景认为非常好/比较好的比例合计约77%，一般的约20%。市场经营主体对家居行业发展前景看好。 2、对新市场区域的认同度 由于“北改”和“中调”（天府新区建设）的推进以及部分新建市场投入运营，经营户对新市场区域认同度较高，认为非常好/比较好的比例合计60%。 l 仅有3%对的经营户新市场区域印象不好，主要原因在于地理位置较远。 3、对新入驻市场的认同度 经营户对新入驻市场最为看重的要素主要是有： l 最重要的因素： n 市场宣传力度大 n 商铺租售价格低 n 市场内部通道宽敞 l 第二重要因素 n 经营环境好 n 同类商家集聚度高 l 第三重要因素 n 交通通畅 n 市场管理好、规范 l 第四重要因素 n 商家多、商气旺 n 硬件设施好 n 物流便捷、配送成本低 n 有品牌影响 n 市场治安好、经营安全 因此，新建家居市场强大的宣传力度、低租金/低售价和市场内部道路宽敞是最吸引经营户的因素。 4、新市场配套需求 由于目前新建市场距城区较远，因此经营户对新市场的配套需求主要是基本生活配套。 l 最重要的需求： n 餐饮 n 超市 l 第二重要需求 n 银行 n 休闲娱乐设施 l 第三重要需求 n 百货商场、购物中心 n 邮政设施 l 第四重要需求 n 统一的配送中心 n 集中的仓储设施 n 货运代理 n 网上交易平台 n 停车场 5、新市场经营面积和租金 由于租金和售价较低，经营户对新市场商铺面积需求有所增加，平均270.6平方米，较目前的经营面积增加约50%。新市场商铺租金承受力集中在20-59元/平米/月，平均30元/平米/月。 6、新市场招商优惠政策 经营户希望新市场管理方提供的优惠政策主要是： l 一定时期租金减免 l 一定时期市场管理费减免 l 一定时期税费减免或优惠 l 免费统一制作店招 第三部分 新兴大家居市场一、商品市场布局规划根据成都市2007-2012五年规划，中心城区发展实行“退二进三”政策，成都中心城区将不再新增大型工业用地，将中心城区大型商品市场向绕城以外转移。成都市于2010年6月全面启动了“中调”规划。计划在3年—5年时间内，将包括金府路、荷花池、八里庄、西门车站、川藏路沿线等区域的100多家商品交易市场完成向主城区以外调迁、调整。 随着“中调”规划的出台，为规范商品市场的发展，成都市商务局调研并产生拟成中调战略。根据《成都市规划商品市场布局规划2009-2020》，规划成都未来四大商品市场集中发展区，要求以区域性商品市场为龙头，进行产业布局和物流设施规划，带动周边区域发展，同时大力发展电子商务，形成业态集聚、功能完善、交易现代、特色鲜明的商品市场集中发展区。 1、规划原则 l 政府高效推进，市场抢速扩张。 l 顺应专业市场发展趋势，实现商品市场的集中、集约和集聚发展。 l 充分利用绕城高速的相互通联，解决专业市场在中心城区的发展瓶颈制约，形成一条新的、极富生产力和潜力的绕城经济带。 l 做大做强商品市场，加快提高行业专业市场对西部乃至对全国的辐射力和影响力，更好地承接东部产业转移。 2、规划布局 根据《成都市商品市场规划》和《成都市物流园规划》，将在成都市重点规划建设“三园区四中心”。 l 三园区：三个国际性枢纽型的物流园区。 n 成都航空物流园区。 n 成都国际集装箱物流园区。 n 青白江散货物流园区。 l 四中心：四大商品市场集中发展区。 n 北部商贸集中发展区：新都区。 n 青白江市场集中发展区：建材商贸中心。 n 双流现代商贸集中发展区：航空港进出口贸易区。 n 龙泉市场发展区：国际汽配城。 3、规划特点： l 整体提档升级，为成都的经济和专业市场发展带来巨大的机遇。 l 受“中调”推动而新建的专业市场项目规模更大，产业定位更高，集聚度和整合上下游产业的能力更强，更加注重交通、物流等外围配套和项目自身配套，将为成都传统商品市场升级换代带来一场现代商贸综合体的智能化革命。 l 在全国乃至全球专业产业和专业市场领域都将具有更强大的话语权。 二、大家居市场需求及现状1、家居产品需求预测 从家居产品需求看，2011年成都市三环路以内大家居专业市场总交易额约676亿元，其中本地批发零售额约占75%，辐射省内和省外消费约占25%。 根据前面的预测，随着天府新区和“北改”的推进，今后3-5年，本地装饰建材和家居产品需求将达到每年800亿元；同时，由于交通条件的根本改善，成都家居市场辐射省内和周边省份的能力将进一步提高到30%的比例。因此，在今后3-5年，成都家居产品总交易额将超过1100亿元。 2、家居交易市场规模 据统计，新都、青白江、双流三个市场集中发展区涉及大家居的交易市场共28个，总占地面积24384亩，总规划建筑面积2015万平方米，其中交易区面积1112万平方米，家居交易区面积1048万平方米。 按照三环路周边现有专业市场经营户平均经营面积185平方米，进入新市场平均面积需求270平方米计算，搬迁后商铺面积增加约50%。如果“中调”范围内大型家居市场全部外迁，需要商铺面积约600万平方米；按照市场规模每年10%的扩张速度，新建家居市场1048万平方米的商铺在5年内可全部消化。 3、新兴家居交易市场现状 据统计，截至2012年5月，新都、青白江、双流区域28个大型家居交易市场共已开工21个，建成面积313万平方米，预计到2012年底可新增80万平方米，达到约390万平方米。 三、新兴大家居市场特点1、市场规模大，集聚度高 新兴大型家居市场都集中在新都、青白江、双流三个交易市场集中区，28个家居市场家居交易区面积合计1048万平方米，平均面积近40万平方米。单体规模和集聚度都很高。 2、经营种类专业化与多样化并存 在28个新兴大家居市场中，经营种类单一的市场和经营种类多样化的市场各占一半，市场专业化和多样化并存。在经营种类多样化的市场中，大多包含了装饰建材、灯具和家居用品，为客户提供“家装＋家居”的一站式服务。 3、交易平台多、功能先进 新兴大家居交易市场除了传统的交易功能外，大多具有现代化物流与仓储、电子商务与信息交易、新产品研发与发布、会展、培训等现代服务业功能。部分大体量项目规划打造产业总部基地和总部集群，通过现代物流规模化、经营集约化，降低运营成本，提高市场竞争力。 4、开发商持有比例高 新兴大家居交易市场商铺大多以大比例持有为主，持有比例一般在80%以上。如浪度、大港建材城、龙河建材城、青龙建材城等均采取只租不售进行运营。 5、规划合理、配套功能齐 除交易区外，体量较大的新兴大家居市场多数规划有配套商业、写字楼、酒店、公寓等完善的配套设施，配套设施面积占总建筑面积的比例接近45%，可以从根本上改善现有老市场生活、商务配套严重不足的现状。 此外，市场内部路网规划合理，主干道宽度一般在16-20米，最宽的达到24米；次干道一般在12-14米。 名称 配套设施 浪度国际家居博览园 创意中心、城市配套商业、主题公园、古蜀文化主题酒店 香江全球家居CBD 酒店、办公、会展 中润?欧洲城 酒店、写字楼、公寓、商业中心 华川银地建材城 会展、商务办公、餐饮娱乐、SOHO公寓、超市 佳飞国际建材城 商务办公 大港建材城 品牌总部基地、休闲娱乐、住宅 龙河国际建材城 星级酒店、LOFT公寓、写字楼、餐饮娱乐休闲为一体的大型城市综合体 四川国际石材城 商务办公、会展 青龙建材城 酒店、公寓 元瑞国际家居商城 酒店、商务办公 物联网世纪产业园 办公、公寓、配套商业 泰业·西部酒店用品博览中心 博览馆、星级酒店、写字楼、餐饮休闲、特色商业街 邦邦建材国际商贸城 商务配套 金茂国际五金机电配送市场 配套商业 成都英祥国际建材城 会展、商务服务、配套商业街 成都旗舰建材集散中心 商务办公、配套商业 6、价值洼地，招商情况良好 新兴大家居交易市场商铺1层售价一般在13000-18000元/平方米，1层租金一般在25-40元/平方米，租金水平仅相当于三环路周边现有市场的30%左右，是典型的价值洼地，吸引了大批家居行业经营者踊跃入驻，已推出商铺的销售和出租比例普遍达到80%以上。 7、对外来经营者吸引力强 从已入驻市场的经营者来源看，成都市内经营者约占42%，省内约占24%，省外达到34%。 外地经营户占到了近6成的比例，说明成都家居市场发展前景好、潜力大，得到了全国各地经营者和投资者的普遍认同。 四、新兴大家居市场集中发展区比较相比城南片区，城北片区发展商品交易市场更具优势，主要体现在区位、经济优势、交通优势和产业优势。 1、市场规模和集聚度 根据“中调”规划，成都新兴大家居市场主要分布在以下三个市场集中发展区。青白江区市场规模最大，集聚度最高。 n 青白江区家居市场规模最大，占地面积17275亩，家居交易区面积578万平方米。以装饰建材为主，灯具、家居为辅。 n 新都区市场规模第二，占地面积5354亩，家居交易区面积325万平方米。以家居为主，装饰建材、灯具为辅。 n 双流县市场规模最小，占地面积1755亩，家居交易区面积145万平方米。以家居为主，装饰建材、灯具为辅。 区域 数量 占地面积（亩） 规划建筑面积 交易区面积 家居交易区面积 （万㎡） （万㎡） （万㎡） 青白江区 20 17275 1174 642 578 新都区 6 5354 641 325 325 双流 2 1755 200 145 145 合计 28 24384 2015 1112 1048 2、市场区位 城北片区：新都区和青白江区是成都北部新城的核心区域，处于中国西部最具战略意义的成都平原经济圈核心地带，处在攀西经济圈、成渝经济走廊的交汇点；是华北、华东、华南地区物流进入成都及西部地区的集散地，是成都通往长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈的重要门户。在以成都市中心城为主，四大新城为辅的“一主、四辅”的城市空间结构中，新-青组团组成的北部新城承担“大成都”的工业、商贸、物流等职能。 城南片区：双流是欧亚航路的重要节点，是天府新区核心起步区，未来天府新区核心区域，是天府新区未来家居、电子、农业、物流商业中心。在成都6条走廊式发展规划中，双流占2条。 3、规划优势 在《成都市商品市场规划》和《成都市物流园规划》的“三园区四中心”中，城北片区占据4个，发展家居市场潜力最大。 l 城北片区： n 物流园区： u 成都国际集装箱物流园区。 u 青白江散货物流园区。 n 商品市场集中发展区： u 北部商贸集中发展区：新都区。 u 青白江市场集中发展区：建材商贸中心。 l 城南片区：以发展物联网产业为核心。 n 物流园区：成都航空物流园区。 n 商品市场集中发展区：航空港进出口贸易区。 4、经济优势 城北区域：新都工业区与青白江工业区连片发展，将形成成都市新型工业基地，对城北片区物流业发展具有得天独厚的基础和强大的产业支撑。到2011年底，新都区和青白江区常住人口超过116万人，经济总量已超过637亿元。 l 新都区：394.68亿元，同比增长18.1%。 l 青白江区：242.70亿元，增长15.1%。 城南区域：到2011年底，双流县完成地区生产总值583.42亿元，增长16.4%；县域经济综合实力连续16年位居全省“十强县”榜首；县域经济基本竞争力排名全国第20位，居中西部第一；排名中国中小城市科学发展百强县第16位、最具投资潜力百强第6位。 5、交通优势 城北片区：成都出川北上的重要通道，交通快速便捷、通达性好。车、货、人流量居成都市东南西北四门之最，所占比重超过50%，是发展现代物流之最佳区域，是发展现代陆路物流的天然良港，具有突出的战略地位。 l 公路运输：公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路运输网络。成绵高速、成都绕城高速、成彭高速、成德大件路、川陕公路（国道108线）、成彭公路构建了主要的交通框架，有蜀龙大道、北新干道、成青金等连接成都、主动接受成都辐射的重要“免费快速通道”。正建的货运大道（川陕路复线），经新都物流中心到青白江，将成为园区物流的主通道。 l 铁路运输：铁路网络发达，在全省首屈一指。有宝成、成渝、成达、成灌四条铁路和全国最大的货运编组站。 城南片区：空、铁、陆、水“四位一体”的交通网络，使双流成为“成都的窗口，天府的门户”。 l 航空运输：有中国第四、西部第一的国际航空港——成都双流国际机场。 l 铁路运输：成都市规划建设的4条地铁线将双流与成都中心城区紧密相连，有成昆铁路三座货运站。 l 公路运输：双流县自东向西三面环绕成都主城区，成乐高速、成雅高速等5条高速公路穿越县境，天府大道、双楠大道等10余条城市干道与成都主城区对接。 l 水路运输：锦江成都港。 6、产业优势 城北片区发展大型家居市场相比城南更具产业优势。 城北片区具有发展商品市场良好的产业优势和承接“北改”商品市场外迁的先天优势。城南片区主要承接“中调”川藏路沿线等区域大家居商品市场外迁。 l 四川是我国家具第三大生产基地和第四大流通基地。新都、彭州、崇州是成都三大家具生产聚集中心地带，新都区发展大家居市场具有强大的产业支撑。 l 青白江区有雄厚的工业基础。特别是冶金、建材、机械等行业在成都各区市县中有绝对优势，为发展大型建材商品市场提供有力的产业支撑。 l “北改”区域内的荷花池、火车北站、五块石、驷马桥、八里庄、川陕路、金府路等商品市场集中区是成都传统商贸业集聚地，从经营户调迁的习惯和便利性而言，城北区域的新都区和青白江区是最佳承接地。 l 率先启动的“北改”重要功能区之一的国际现代商贸功能区建设初具规模，如成都国际商贸城、香江全球家居CBD、成都国际物联港等，已集聚较强的人气和商气，财富效应开始显现。
