爱华网“全线7.5折起”，这是雅居乐地产控股有限公司（03383.HK，以下简称“雅居乐” ）继明确表示将停工缓建之后的保量行动。尤其是今年以来，雅居乐的销售均价自1月-5月已呈现出连续下跌的趋势，跌幅近51.9%；而今年前5个月，雅居乐实现合约销售额109亿元，同比下跌19.2%，仅完成全年销售目标的35.2%。 显然是意识到了销售方面的压力，今年雅居乐及时调整了以往停工缓建，2月份之前停止购地的策略，3月份开始四处融资50亿元，并在全国多个城市加快布局。雅居乐希望通过云南、重庆等省市，形成新的收入增长点。 时代周报记者希望联系雅居乐董事会相关人士，但是截至发稿时止，未得到任何回复。 20天全线7.5折起 自6月1日起，中山雅居乐在20天内将施行“全线7.5折起”活动，其中中山6个项目，包括雅居乐新城、雅居乐约克郡、雅居乐御龙山、雅居乐世纪新城、雅居乐铂爵山、雅居乐凯茵新城，最低价更是低至3600元/平方米。 雅居乐相关人士对时代周报记者表示，“不仅仅是在中山，此次活动是在广东省内推出不同幅度的优惠，最低折扣达到7.5折，是配合雅居乐20周年的庆祝活动。” 2012年1-5月，雅居乐实现销售金额为109亿元，合约销售面积约102.7万平方米，合约销售均价约为10626元/平方米。然而，实际上，自今年以来，雅居乐的销售均价已呈现出连续下跌的趋势。 1月份， 雅居乐合约销售额为20.8亿元，合约销售面积为11.3万平方米，合约销售均价为18470元/平方米。2月份，实现合约销售金额约为21亿元，合约销售面积约为19万平方米，合约销售均价约为11019元/平方米。3月份，实现合约销售金额约为22亿元，合约销售面积约为21.9万平方米，合约销售均价为10000元/平方米。4月份，雅居乐实现合约销售金额为21.3亿元，合约销售面积为23.4万平方米，合约销售均价跌破万元，逾9000元/平方米而已。 时至5月份，雅居乐实现合约销售金额为24亿元，销售面积约27.1万平方米，合约销售均价约8868元/平方米。也就是说，自1月-5月，雅居乐的房屋销售均价跌幅已近51.9%。 首个明确表示将停工缓建
除了在销售金额中几近占据半壁江山的雅居乐清水湾的淡旺季因素之外，这其中的变数还包括了：计划开盘已久但直到5月22日才拿到预售许可证的沈阳雅居乐花园，以及自2010年10月29日即纳入囊中的南京江北地王直到2月8日的正式开工等。 财务总监雷伟彬在业绩发布会上曾表示，“我们也根据不同的项目、市场做出一些调整，有些产品会跌价，降幅为10%-20%，这也有产品结构的原因。”雅居乐已就增城雅居乐御宾府等项目陆续将装修房转为毛坯房。 值得注意的是，雅居乐亦是自2011年年末以来首个明确表示将停工缓建的大型上市房企。雅居乐副总裁刘华锡曾就此表示，雅居乐将停止或削减部分在建项目的规模，以降低建设支出。 根据数据显示，2011年雅居乐实际开工量较年初计划减少约17%。而2012年全年计划的新开工量是383万平方米，竣工量是397万平方米。其中，第一季度计划开工量是97万平方米，第二季度175万平方米，第三季度70万平方米，第四季度43万平方米。其中，新开工量不过是2011年竣工待售建筑面积77.15万平方米的5倍。 “今年我们预计的工程款有160亿元，这当中有25亿是酒店支出，倘若销售情况下降，我们会缩减这个开支。”刘华锡就此表示道。 事实上，申银万国亦就此在研报中为雅居乐计了一笔账：雅居乐今年固定资本开支或逾280亿元，包括未付土地款2亿元、建筑成本160亿元、税费70亿元、利息支出20亿元，以及即将到期的信托贷款26亿元，且还未计入短期银行贷款50亿元及计划买地资金50亿元。 对比之下，雅居乐曾预计2011年工程款支出大概170亿元，而其2011年到期的短期债务为59亿元，再加上2011年应支付土地款约为50亿元，行政、利息、经营费用约10亿元，总的资本支出在300亿元左右。这样算来，2012年，雅居乐的资本支出却比2011年缩减了20多亿元。而根据雅居乐2011年年报显示，雅居乐2011年销售金额为315亿元，营业额则为229.45亿元。 可若按照预期的2012年310亿元的销售目标，今年，雅居乐的资本支出将不亚于2011年。 融资50亿四处扩张 显然是意识到了销售方面的压力，今年雅居乐将加快已经形成优势销售区域之外的城市的发展步伐。 这一点可以从最近雅居乐在全国的扩张看出一斑。 在停工缓建之说不久之后，雅居乐副总裁刘华锡就表示，雅居乐至少在2012年2月份之前将停止购地，雅居乐会在春节后对形势进行再次评估。 在此之前，雅居乐已在西双版纳、辽河口、海南定安县、云南瑞丽市等地区都签订了旅游地产项目的拿地协议或者框架协议。 雅居乐主席陈卓林在业绩发布会上透露：“在海南有2-3块地在谈，估计很快就会公布，都是类似于清水湾，项目也不太大；云南的腾冲、西双版纳和瑞丽3个项目也是这样。” 然而春节之后，雅居乐的停工缓建策略就开始发生了变化。为了拿地，春节以后，雅居乐就开始四处融资。 3月6日晚，雅居乐发布公告称，与渣打银行(香港)有限公司订立为期18个月的3.85亿港元定期贷款信贷协议。 3月14日，雅居乐公告，于3月13日与2012年票据发行的联席牵头经办人兼联席账簿管理人汇丰、渣打银行和瑞银订立购买协议，将发行2017年到期的7亿美元优先票据。 5月2日，雅居乐发布公告称，作为借款方及其附属公司作为保证方，与香港上海汇丰银行订立信贷协议。据此，该公司获授金额5000万美元的定期贷款信贷，为期3年。 两月间，雅居乐融资共计人民币50.82亿元。 在融到50亿元资金后，雅居乐一改以往停止购地的策略。3月20日，雅居乐宣布以2.7亿元中标海南省文昌市月亮湾四幅住宅地块以及一幅酒店用地的土地使用权。该5幅地块总占地面积约356447平方米，总建筑面积约298145平方米，楼面地价约898元/平方米。 5月8日，雅居乐已以6.96亿元的代价取得重庆市大渡口区一幅住宅及商业用地。这是重庆雅居乐花园的再度扩张。 时隔不久，雅居乐更是首次落子河南。6月7日，雅居乐通过投标方式，以总代价8614万元取得河南省郑州市中牟县白沙镇两幅住宅及商业用地的土地使用权，是为雅居乐进驻河南省的首个项目。 资料显示，该两幅地块总占地面积约83681平方米，总建筑面积约196634平方米，楼面地价仅约438元/平方米。 不过，事实上，计划买地资金的50亿元，除却上述的已购10.5亿元，剩余的39.4亿元更多的可能将主要用于旅游地产土地的获取。 美银美林在报告中指出，若雅居乐与云南地方政府谈判成功，将有更多旅游地产项目在云南落户，总体规模可与海南媲美。 目前，云南当地政府正在进行前期拆迁工作，之后土地才会进入招拍挂程序，到今年年中时可能会有一两块土地入市。据卫静心透露，云南的旅游项目也会按照清水湾的模式进行分期、分阶段滚动开发，如果今年能拿到土地，最快在明年就会有项目入市。 根据雅居乐公布的2011年全国各区域的销售业绩来看，其主要的业绩支持来自广东省内和海南清水湾，其中广州市占25.3%，中山市占23.8%，而海南清水湾单项目则占22.9%，三个区域就占了72%的销售金额，除了广东和海南省外，雅居乐在全国其他区域的销售额则是贡献寥寥。雅居乐轮番布局无疑是迫切地想打破这一态势。除了落子布局省外项目，雅居乐继而联合星河湾在成都和常州等地共同合作开发项目。 值得关注的是，雅居乐更是迁都广州，“因应公司发展需要，自2012年5月2日起，雅居乐地产集团本部将从中山迁往广州”。
