爱华网日前，融创中国董事长孙宏斌在接受时代周报记者采访时畅谈了他对于产品定位、以及宏观调控等方面的独特看法和认识。孙宏斌认为，任何一个公司不可能上下通吃把所有的客户都服务到，他们选择服务高端客户。他同时觉得调控对高端产品产生的有利影响可能更大一点。所以，不管做什么，市场定位一定要找准，搞清楚房子是卖给谁的。 选择服务高端客户 时代周报：融创的市场定位、客户群划分是怎样的？ 孙宏斌：任何一个公司不可能上下通吃把所有的客户都服务到，我们选择服务高端客户。做高端产品，第一，不能每个城市的产品都一样，北京的高端和天津的不一样，天津和上海的也不一样。第二，对于这些高端人群，你服务的是5%还是30%，这也有很大的差别。比如在北京，服务10%可能就够了，但是在有的城市你可能得服务20%。每个城市有不同的产品、不同的标准、不同的服务人群，这就需要你的高端产品有灵活性，不能每个城市都一样。 如果你在最好的位置有最好的产品，服务5%的人就可能足够了，因为价格很贵，只有5%的人能买得起。这跟你的项目有特别大的关系，比如西山壹号这个项目，就可以服务5%的客户，但是有的项目，比如通州的项目，就不可能服务到那样高端的客户，可能服务到30%-40%，覆盖到白领群体。 时代周报：现在一些做高端项目的房地产企业，也开始转做一些刚需楼盘，融创也会转做一些低端的刚需项目吗？ 孙宏斌：我没觉得便宜的房子就是刚需，贵房子也是刚需啊，刚需实际上是你非买不可的，不是可买可不买的。你做了好房子以后，有钱人就是非买不可，那就是刚需。每个公司都会有选择的，我们肯定不会往下走的，我们不可能做到服务40%-50%的客户。 时代周报：现在很多房企都在进军旅游地产，比如在旅游风景区建一些豪宅项目，融创会进入吗？ 孙宏斌：我不会做这块，因为旅游地产，我不知道它的客户在哪。我做一个项目，我一定要知道它的客户在哪。 时代周报：一些房企靠多元化来保障公司安全，比如有些既做商业地产，也做住宅，甚至搞金融，他们觉得“不能把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”，融创会采取这样的方式来确保公司安全吗？ 孙宏斌：我没觉得把鸡蛋放在好几个篮子里好管，可能对于投资者来说是对的，但是对于做实业的来说，你怎么放在几个篮子里呢？我觉得做一件事，把它做好就行了。我过去年轻的时候，还投投这个，投投那个，现在我什么都不投了，就做这一件事，做好，一辈子就挺好的。 时代周报：今年初，融创只有38亿元现金，负债率也达到104%，现在与绿城的合作将耗资33.7亿元，会不会影响公司今年的拿地计划？ 孙宏斌：不会，我们还有那么多卖房子的钱呢！我们今年的销售目标是220亿元，今年前5个月，融创已经卖了89.5亿元。 时代周报：融创有没有融资计划？ 孙宏斌：没有，我们自有资金挺好的。 关键在于产品的定位 时代周报：宏观调控对豪宅的影响大吗？ 孙宏斌：实际上，我没觉得高端的东西受宏观调控影响大。如果说受宏观调控影响大，是因为你把高端的产品放错地方了，不该建豪宅的地方你建了豪宅，肯定卖不掉。比如说北京的西山壹号院、金茂府，都是去年卖得最好的两个楼盘。但是如果你把这样的产品放在其他地方，就不一定能卖得好。 时代周报:那绿城不是受宏观调控的影响吗？ 孙宏斌：肯定受调控影响，但不光是调控的影响，绿城的产品主要是都做得太好了，在不该做那么好的地方，做那么好。绿城的产品，我觉得在北京、上海都没有问题，但是你在小城市把产品做得特别好的话，你服务的人群可能就是5%了，太窄了。绿城陷入资金危机，主要是它的规模太大了，规模小一点，一点问题也没有。 时代周报：这是不是融创主要集中在京津沪渝这几个区域发展的原因？ 孙宏斌：我觉得这是我们融创现在最大的优势，我们的战略很明确：第一，我们就是高端、精品；第二，我们就在这几个城市，不去那么多地，我们就可以把项目选得更精准些，把产品做得更好些，服务的对象就更准确些。我管京津沪渝和苏南这几个地方，肯定要比我管30、50个城市要有效得多。 时代周报：如果宏观调控继续从严，持续两三年，会不会对高端产品产生一些不利影响？ 孙宏斌：现在我们的项目也都卖得挺好的，无锡香樟园6月24日开盘卖得挺好的。我觉得调控对高端产品产生的有利影响可能更大一点。因为本来土地就供应紧张，你还要拿出一部分做保障房，那商品房供应的土地就更少了，高端产品的供应就更少了。 时代周报：目前限购限贷的调控政策，对豪宅等高端产品没有太大影响，那物业税、房产税推出以后呢？ 孙宏斌：我不认为会有什么影响。美国物业税最高到百分之二点几了，但是大家一样在买房。对于买这种贵房子的人来说，他不是用收入来衡量的，他是用财富来衡量的，物业税那点钱，对他来说不算钱。 时代周报：假如在产品做得好的前提下，主打高端产品的开发商是没有风险的吗？
孙宏斌：主打什么都有风险，关键是你自己的产品定位。主打高端产品，风险更大，卖不出去的话，你降价也卖不出去。你看纽约也是，那些大家公认的、有面子的豪宅，价格再贵也能卖得出去；如果你的产品大家都不认可的话，价格再低也卖不出去。所以我觉得不管做什么，市场定位一定要找准，搞清楚房子是卖给谁的。
