爱华网国内楼市需求的几大动力 赢周刊：什么样的房价水平才是健康、合理的，答案五花八门。你怎么看？ 宋广菊：十一届全国人大五次会议记者会上，温家宝总理答中外记者问时表示，合理的房价“应该是使房价与居民的收入相适应”，第二天，媒体报道北京、上海、广州等地的“合理的房价”就出来了，只有（每平方米）4000多块钱，他们忽略了总理后面说的另一句话，即“房价与成本和合理的利润相匹配”。所谓“合理房价”，广州是每平方米4573元，这是我们1999年卖广州红棉花园时的价格，相当于1999年广州市中心住宅区的房价。这是不是不太科学？ 在中国，二维结构非常明显。农村人口的收入和城市人口的收入差距非常大。人往高处走，这是不可阻挡的趋势。现在城镇人口有4亿多，要进入城市就要解决住房问题。城镇化是历史的必然。中国政府的高层领导也坚决推进城镇化，所以对中国的房地产来说，市场需求这块是巨大的。市场需求大的因素，第一是城镇化的发展，第二是中国的婴儿潮。第三是中国人的消费习惯——买物业做投资。不买物业投资，中国人就好像觉得不太安全。中国人改变不了这种情结。此外，还有投机性需求。投机像给打鸡血一样，这个需求永远不会消失。有资本的一天，投机就永远会存在。 尽管今年下行压力很大，但由于有这么强劲的需求，开发商依然会很卖力。我们地产商的产品根据市场全部在调整，做一些符合市场的应对措施。无论是保利还是万科以及其他企业，我认为都还是能应对过来的。 房地产税近期难出台 赢周刊：沸沸扬扬的房地产税，你认为会在近期出台吗？ 宋广菊：房地产税可能是一个变量。做房产投资的人都会关心这个变量。据我个人判断，房地产税短期内很难出台。这里有保护障碍的问题，有双方收费、收税的问题。另外，有数据称，中国的城镇人口房屋居住率达到88％。面对占比这么大的城镇人口，出台房地产税的决策是非常难的。住建部说可能选择一些房地产城市试点，实际上这个选择的意义不是太大。 低端有保障，中端有市场，高端有抑制，政府出台政策一定是向着这三个方向。重庆的普通房成交量在全国算是最大的，但高端商品房很少，卖不动，为什么？因为重庆限定了高端市场，房价越高，交税越多。 我发现最近房地产代理公司的人员在销售高端房源的时候，劝客户说要赶紧买。买过了就没事，要不然，等房地产税出台，没买又想买的就要交税了。所以，在这个过程中，大房子反而销量不错。 赢周刊：对于地产商来说，好日子结束了吗？ 宋广菊：房地产真正的好日子也就是2009年、2010年和2011年。我对我们的营销团队说，过去培养你们很辛苦，这几年以为自己很有能力了，实际上这根本就不是你们的能力，而是市场给你们的。现在，我鼓励我们的团队，把房子卖出去才证明你们成长了，一定要抓住这种机会。如果丧失了这个机会，可能一辈子都会后悔，因为营销学在这个时候才真正发挥作用。 央企要和中央（政策）保持高度一致，要实事求是、主动迎合市场。在房价能降的范围内尽量考虑出台一些小的优惠。我们去年说降了10％，也不是随口说的。确实，从去年一季度到年底也就是10％（左右）。但今年没得降了，因为我知道再降也没什么好降了，局部小跌是合理的，从长远来看没有降的（空间）了，然后就是在阶段性（调整）。开发商都会找一个阶段下滑或设计一个阶段性的上升。搞营销的人知道，不能卖完以后就降，它就是降100块钱（每平方米），也一定要让市场知道卖完以后一定是涨的，哪怕只是涨了五块钱（每平方米）也是涨。这就是营销学告诉我们的，一定是买涨不买跌。如果哪家公司是（卖完后就）跌的，就没人再去买你的东西了。 楼市应平稳健康发展 赢周刊：对于地产调控政策，你还有什么判断？ 宋广菊：在两会前召开的中央经济工作会议上，胡锦涛讲了三句话：第一句是坚持房地产行业的调控政策不动摇，第二句是促进房价的正常回归，第三句是保护房地产行业的平稳健康发展。作为开发商，我们最关心的是第三句话。就像吃了定心丸。
整个宏观经济存在下行压力，而且是非常地交织在一起的。通货膨胀也有不确定性，根据总体的宏观形势，决策层认为2012年的经济转型势在必行，但是过程中需要微调。但能看到的是，稳增长的重点是扩典型、发展实体经济，而不是通过再次调控房产来达到目的。2008年确立经济战略以后，中央政府毫不犹豫，放松了通过地产对货币的调控，但是这一次面临了同样的情况，中央的手段手法却不一样。经济增长目标首次定于7.5％，一方面意味着经济下行的压力确实有所加大，另一方面也是为经济转型腾出一个空间。这些要点实际上是房地产行业核心性的风向标。 房地产试点范围将进一步扩大。所采取的强烈刺激（措施）短期内影响市场经营，这是肯定的，所以我们的数据监测就看到，两会开完以后，（楼市）交易量等都在下调，影响的是一个负面、短期的交易，但长期地看，它的短期负面不会有太大的困境，会迅速被吸收和消化，（对）增强楼市（来看）应该讲是正面的。要回到合理水平和平稳健康的发展，这才是目的。 对短期的房地产市场来说，今年一季度很特殊。期间有很多节日和会议，所以这个季节的数据很难表现经济数据的准确性。保利这段时间整体上看，还是一个上升的态势。国家调控是让地产行业平稳健康发展。如果一旦上升过快，达到中央的目标后肯定会有新政策出来。但往下发展的话，中央肯定不愿意看到，所以说在一季度中反映出了政策微调，首套贷款也好，一些政策微调也好，都显示中央非常不希望房价下来，但也非常不希望房价上去，而是希望平稳和健康地发展。 房价将保持螺旋式上涨 赢周刊：你对当前的房价有何判断？ 宋广菊：一季度房价走势持续走低，但价格调整幅度环比有所缩小。2011年上半年整体上供不应求。保利地产在2011年上半年基本上是没有楼可以卖，非常着急，（这种现象的产生）是缘于2009年、2010年的一些政策，这些政策造成了我们在这个时候控制了投资，到了2011年政策刺激完之后，现楼在高峰的时候就全部卖完了。在2011年上半年是没有供应的，一直到下半年，供应都上来了。上半年大家都缺东西猛生产，到了下半年大家都掉（价）了，所以，房地产（市场）拐点是在去年9月。9月以后，（地产商）都非常辛苦，但是持续的增加扩大，造成了学者说今年的生产是去库存的一年（的情况）。各大开发商库存压力非常大，所以今年房价价格不会太攀升多少，但在这过程中，如果中央持续地再进行变化的宽松的货币政策的话，房价（可能）还会涨。 行业的基本面趋势并没有改变，我们依然看好房地产行业的发展前景。中国城市化是中国的必然选择，带来的需求很大，经济的持续增长有助于居民购买力的提高，调控促进了市场的规范，延长了行业景气周期。这一点可能很多人没有太在意，但房地产商非常看重这点，因为这牵扯到我们是十年转型还是十五年转型。 我认为房价波浪式前进、上升的长期趋势是没有改变的。在这过程中，有很多复杂因素在里面。在中国发行的货币，水涨了总得要去一个地方。前段时间老在说房地产（市场）这么多水都上哪去了，我们都兜着，然后慢慢消化，用未来几年时间消化。2008年金融危机是一个五六年的周期，所以在这段调控时间就是在消化原有的中国经济的一些泡沫。到2011年、2012、2013年，经济还是非常稳定的。同时，我们认为2011年下半年的市场供货应求发展态势明显，价格调控的目标合理回归，调控成效非常显著。在政策微调、积压刚需入市、发展商负消费等综合因素下，（今年）一季度出现了季度性反弹，然而行业的供大于求、去库存的基本特征并没有改变。 从中长期来看，政府的目标是房价平稳回归，房产行业健康发展。这里讲的回归不是下降，而是平稳健康发展。所以随着经济增长、城市化、人口红利等的刺激，行业发展的基本面没有改变太多，房价保持螺旋式上升的趋势不变，我们坚持（认为）房地产行业的中长期总体发展态势也没有变。
