爱华网早上穿着运动服去社区的健身房运动，那里有各种健身器材，如果在会费之外再支付1000元的年费，还可以进行游泳、健身、水疗等，运动初期还有一对一的教练。半小时之后回公寓洗澡。午餐，有时选择社区内提供的食物，更多的时候会让秘书去购买一些食材，然后自己在公寓内烹制。午睡过后是娱乐活动，或棋牌类，或看电影。晚餐过后，约几个差不多年龄的邻居喝喝茶，聊聊天。之后安然入眠。 这是上海浦东康桥亲和源老年公寓老人的普通一天，这里正尝试着一种养老新模式。这种尝试已经进行了7年。7年后的今天，这种模式似乎依然未被人们接受。会员制养老社区有多高档2005年3月创建的亲和源，开始就剑指高档会员制养老社区，成功范本来自美国、丹麦、日本以及中国台湾，也就是传说中的“没有围墙的养老院”。亲和源倡议老人前半生为儿女活、为社会活，后半生要为自己活。而能够接受这种养老观念的人，一般多是有深厚的学识和人生阅历、经济能力不差的老人。亲和源的硬件很“硬”。无障碍化设计，老人需要的配套设施高标准全配置，护理医院和颐养院、健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、门球场、迷你高尔夫一应俱全，美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等知名公司，分别提供着物业、餐饮、健身、医疗服务。软件方面，则有专业对口、训练有素的管家“代子女尽孝”，有生活、健康、快乐三类秘书了解老人的行为、喜好、身体状况，依从老人的意愿，合理安排生活。打开亲和源官网，它的连锁项目，也无一不闪烁着“高档的光芒”。海南亲和源老年俱乐部设在三亚陵水清水湾大道，提供老年候鸟式度假生活；辽宁亲和源乐龄怡养社区，设在望儿山风景区，配套温泉疗养院和“高标准的日照”以及24小时私人管家；浙江琳轩亲和源位于海宁，紧邻赞山良渚文化遗址公园和万亩竹林湿地公园；黄山光明亲和源亲和谷国际养生小镇，则有宜老养生度假区、山地风情别墅区、高尔夫度假居住区三大主题区域。亲和源养老社区实行智能化管理。老人手里都有一张卡，进入社区大门、住宅楼大堂，启动电梯，打开家门，它是通行证；吃饭时间，这张卡又发挥着饭卡功能；想读书看报了，去图书馆，借书证的条码已经预制在卡面上；要活动筋骨，到健身会所去锻炼，出示这张卡就行了；身体不适，老毛病犯了，这又是一张医疗卡。它甚至有定位功能，老人在社区内任何位置出现意外，总控室都可以在最短时间内找到，并实施救助，它更是一张救命卡。招商官员下海，温州富商共营2010年12月25日，年过半百的奚志勇心情有些激动，特地喝了几杯。这一天，亲和源正式对外宣布，获得挚信资本（TrustBridgePartners）1亿元注资。作为董事长的他，认为这“意味着亲和源的商业模式被市场认可”。因为从成立以来，“被认可”一直是亲和源努力的方向。奚志勇是地道的上海人，打过鱼、当过司机、做过政府干部，如今又在尝试着做民营养老机构的老板。他的目标是打造出“既能赚钱又能做好事”的养老院。加入亲和源之前，奚志勇在上海市康桥镇做过几年副镇长，主管招商引资。2002年底，适逢换届，他被调至其它镇任副镇长。不愿意离开康桥镇的他最终决定放弃铁饭碗。奚志勇说，这与温州人不无关系。在任期间，奚志勇的成绩单上有着明显的“温州特色”：周成建的美特斯邦威、钱金波的红蜻蜓、王均瑶的均瑶集团、周星增的建桥集团等，均被他引入了上海。这些温州的企业家自然也就成了奚志勇的朋友，甚至还有不少人想拉他下海，加盟他们的企业。温商建桥集团董事长周星增就是其中一位，其创办的民办高校上海建桥学院也是奚志勇引入上海的项目。2003年，奚志勇与周星增一起注册了新建桥集团，开始筹划养老项目，温州人纷纷要求投资入股，增资扩股后注册资金增至2个亿。但养老项目究竟该怎么做，奚志勇起初并没有一套很成熟的方案，只是计划先做房地产，赚了钱以后再做养老。所以，他们在海南、黄山、青岛等地都有房地产项目。奚志勇本以为，用2个亿的现金撬动6个亿的项目问题不大，但事实证明他太乐观了，鉴于其民办非公企业的性质，土地无法抵押，银行不能提供贷款。后来，他们卖掉了外地的房地产项目，才保证了亲和源养老项目的资金供应。备受争议的新模式参观过亲和源之后，挚信资本首席合伙人李曙君说，“我都希望自己的父母到这里来，这里老人的精神面貌以及老人之间的互动非常好”。2006年起，挚信资本就开始关注国内的养老产业。注重精神层面的“养老”，是奚志勇和他的团队在考察过国内外众多养老机构之后总结出来的。他发现，国内好多养老院硬件很好，但鲜有人愿意去住。研究发现，“家”的里面必须有厨房；钥匙必须掌握在自己手里，有自由；要独门独户、有隐私的空间。而传统的养老机构恰恰缺了这些元素。“我们必须做成一个完全属于老人的家的概念。”将这样的理念付诸实践，亲和源推出了会员制模式，并设计了A卡和B卡两种形式。如果一对达到法定退休年龄的老夫妇购买了A卡，他们不仅可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女，因为A卡有效期与房屋土地的使用年限相同，且不记名，可继承，可转让；B卡是记名卡，有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。对应大、中、小三种户型，B卡以三种价格出售。目前，A卡已经涨到75万/张；B卡价格分别达45万、58万和85万。但要住进亲和源养老社区，A卡会员还要按照房屋面积，每年缴纳3-7万元不等的管理费，B卡会员则无论面积大小，每年统一缴纳管理费2.3万元。在奚志勇看来，亲和源比“家”更好的是，从一个保姆到一个团队的服务提升。秘书对老人的帮助，是一种基于契约的服务，不是托人情，因而可持续，而且比家人更专业。但令奚志勇没想到的是，模式一经推出，即刻引来一片争议。争议的关键在于，消费者几十万购买了会员卡，只拥有房屋的使用权，而非产权，如果企业倒闭了怎么办？这些信息甚至引起上海市高层领导的高度关注。奚志勇说，最初有一段时间，“三天两头有人来调查”。“即使公司破产了，房子还在，使用权还是会员的。”亲和源在会员的合同中有说明，如果企业破产，由政府负责处理清算或者交给其它同类的公司继续运营。有助于打消消费者顾虑的，还有亲和源会员卡的增值属性。以A卡为例，起初的价格是50万元/张，而目前已经涨到75万。这显然有房价上涨带来的效应。因此，一些国际投行直接将亲和源视为房地产公司。奚志勇不否认亲和源模式的地产属性，但他认为，亲和源是地产+服务+生产的模式。亲和源的收入主要来自两块，一块是每年的会费和各种服务费用，即养老服务；另一块则是房屋的循环销售，持续增值，即养老地产。据奚志勇测算，只要能不断发展新的会员，就可以实现盈利。他表示，仅是会员卡的售价就足可以回收房屋的建设成本，而每年所交的管理费才是长期稳定的主要利润来源。但实际上亲和源是否产生盈利一直是个谜。熬过痛苦期了吗？2007年10月，亲和源上海养老社区建成，但接下来的日子，却让奚志勇感觉“非常苦”。那年春节，奚志勇的团队与已入住的会员一起吃年夜饭，整个社区总共才有11户人家。2008年一整年，情况依旧，“只推出去几十张卡，来参观的人很多，但真正掏钱购买的很少”，吃年夜饭的时候，尽管亲和源允许入住的老人带家属一起来，但“也就那么点人”。奚志勇分析，除了消费者对新模式有一个理解和接受的过程，更重要的原因是，缺乏政府的支持和引导。直到2009年，亲和源的销售才迎来突破。这年5月，国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇的亲和源养老社区是利好，其所处康桥板块的房价从每平方米不足1万元迅速飙升至2万元左右。最初会员费的定价大致相当于周边房价的七折，这样一来，变成了不足周边房价的一半。它显得不那么贵了。此外，亲和源推出了具有产权的C卡，拿出一栋楼进行销售，定价比照周边的2万元，但高于A卡和B卡的价格。即便购买最小的户型（58平方米），也要120万元左右。而一模一样的房子和服务，购买会员卡，只需要一半左右。这么一比，来看产权房的人反而感觉会员卡更加合算。亲和源的销售逐渐走出窘境和迷茫，销售好转，会员费和年费也有所上涨。据销售人员介绍，最抢手的大套会员卡要排队等候。目前已有接近800人入住，但整个社区可接纳的入住总量为1600位左右，依然还有一半“待字闺中”。去年40多家私募股权投资公司与亲和源接触，最终确立的合作伙伴已向亲和源首轮注资1亿元人民币。目前，亲和源除上海项目外，以输出管理服务的模式广泛地参与到宁夏、浙江、海南等地的高端老年公寓项目中。公司的战略是通过资本运作，实现连锁快速扩张。养老地产是一个长期投入，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划经理郝荣福表示，对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点是10-15年，每年8~10%的回报率。 连锁全国市场的巨大挑战奚志勇坦承，在得到全国市场的认可前，还不能说亲和源是一个成功的模式；未来5年，接受全国各地市场的检验将是一大挑战。他也看到了是时代带来的机会。“再过5年，第一批独生子女的父母的养老需求将凸显，这是非常大的商机。”
公开资料显示，“银发经济”市场需求在3万亿元以上。截至2011年，我国60岁以上的老年人已达到1.85亿，2013年将达到2亿，2025年将达到3亿，2035年将达到4亿。所以资本进入后，亲和源计划开展全国连锁经营，并在2010年启动。但至目前，虽然辽宁等地的养老项目已经启动，位于上海的养老社区还是亲和源唯一成型的项目。据介绍， 未来亲和源会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。2010年12月27日，亲和源在北京钓鱼台同万科签订了战略联盟合作协议，成为万科即将开发建设的“活跃长者住宅”的管理服务提供商。“就目前的实力来说，我们肯定倾向于管理输出。”奚志勇告诉记者。但直到目前，亲和源的管理模式还没有最终定型，ERP系统还在不断调整。这套管理模式能否在上海“旗舰店”里完成固化和标准化，“还有一个过程”。挑战还来自于第三方。亲和源整合资源组成服务平台，它本身只是各类供应商的协调者，作为一家民营公司，如何整合好这些资源，让这个平台有效运转，的确是个不小的课题。地产产权迷糊，存在重重隐患在网络上搜索“亲和源”三字，立刻会跳出一串相应楼盘介绍，显示其为上海浦东新区康桥路的在售公寓。售楼小姐强调，目前网页上每平方米标价2万元的产权房已经停售，只能以购买会员卡的方式获得50年的居住权。和其他普通房地产项目不同的是，亲和源被称为老年社区，只允许满60岁男性、满55岁女性入住。奚志勇把这个模式解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了长期的房屋租赁合同，即使房屋产权转让，也不能将租户赶走。亲和源要实现盈利计划，一个重要前提是能拿到便宜的土地。而拿地过程漫长而曲折。创建之初奚志勇所做的第一件事就是寻找合适的养老用地。法律规定，老年人社会福利设施用地可以划拨方式取得。但上海的土地资源稀缺，各区的土地财政收入不舍让利，划拨变得格外不易。即使划拨，往往也是直接给了公办养老院。屡屡碰壁之后，奚志勇设计了不同于直接拿地的另一条路径：2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源前身。但用地性质模糊。亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年。据奚志勇透露，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。项目的规划却以公共建筑用地立项，若这块地是用于养老，就只能按规定供老人居住。2007年10月亲和源上海养老社区建成，然而，建设在工业用地或是作为公共建筑的房地产项目依法并不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。投资人士表示对亲和源运营模式的质疑。一位多年从事房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。
