爱华网久别深圳福田中心区，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002.SZ)要回归了？ 5月29日，发自《万科周刊》官方微博的一则消息迅速引来行业人士围观。帖子称：“5月25日，深圳万科正式签约福田新项目。项目位于福田深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米。” 随后，深圳万科正式对外作出回应称，万科与深圳市恒豪实业有限公司(以下简称“恒豪实业”）于5月25日正式签署了南园新村旧城改造项目合作开发协议。 南园新村建设于上世纪80年代，小区早已是年久失修，居民改造的意愿强烈。因地处福田中心区，紧邻深南大道，南园新村是不少当地房企觊觎已久的项目。 万科甚少在深圳中心区拿地，但此次合作开发的南园新村项目，被业界认为是其在中心区拿下的一个绝佳地块，是万科“进城”的有力开端。 但让众人不解的是，另一家房企佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”，01638.HK)早已在南园片区的旧城改造上“插旗”进驻。 时代周报记者曾第一时间向佳兆业有关人士求证，对方回应“佳兆业一直按照计划在推进南园片区的旧改项目”。 随后，佳兆业又对外发布一份“有主权宣告意味”的公告，称“有决心，有信心，有能力，将南园片区更新改造工作进行到底”。 万科与佳兆业，一个是地产行业的劲旅，一个是旧改项目的老手。更有业内人士评价，此番“两虎争食”，体现目前深圳土地市场的旧改化，房地产企业开始“贴身肉搏”。 争食南园新村改造权 白天里的南园新村的小区里，略显安静，开发商进驻的红色横幅显得异常醒目。两个旧改办公室，相隔仅仅数百米，身处其间，却让人感觉到剑拔弩张的气氛。 2007年开始，佳兆业通过陆续的股权买卖协议，收购丰隆集团有限公司股权，开始介入南园片区的城市更新。 紧邻南园新村旁有一大片平整空地，正是佳兆业规划待建的新地标项目“佳兆业环球金融中心”。该项目正是佳兆业通过收购丰隆集团获得。比邻待建地标项目的南园新村，显然是佳兆业打造城市综合体的最为合适的配套地块。 据公开资料显示，目前福田区在建的最大城市综合体项目“中航城”为22万平方米，万科称南园新村占地面积2.7万多平方米，一期建筑面积约20.9万平方米，可谓是个“巨无霸”的项目。 虽然，佳兆业一直对外宣称以佳兆业环球金融中心为核心，要对“整个南园片区进行统一改造”。但事实上，佳兆业并未拥有整个南园新村的改造权。 据资料显示，南园新村小区共有20栋楼，设计物业类型包括企业单位楼、商品房等，这些房子的拥有权都归属不同主体。佳兆业收购丰隆集团后，取得的是南园新村14-18号楼的拆迁立项。
而根据深圳万科提供的资料显示，目前其合作方恒豪公司已与南园新村住宅区共计458个住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》，签约率已达80.3%，签约工作仍在继续推进之中。 万科与恒豪签署的合作改造项目，确切是指拥有458个住户的南园新村的西区住宅区。 “万科只针对南园新村这个项目。此外，我们所签的（与佳兆业）不是同一个项目，两者的项目是有红线划分的。”深圳万科公司媒介经理邝勇军向时代周报记者回应道。 按照合作协议，万科与恒豪约定，南园新村项目将由合作双方专设的项目公司—深圳市通博房地产开发有限公司负责项目运作。 在南园新村年度改造计划审批完成并确认开发主体资格后，深圳万科将负责该项目的规划设计、开发建设、后期物业管理。 此外，据深圳万科透露，合作方恒豪实业在与万科签约之前，已经第二次向福田区政府提交相关的申请。恒豪曾在2010年向福田区城改办正式提出南园新村改造列入第一批计划的申请，但并未获得批准。 深圳市城市更新办官方表示，目前南园新村的旧项目尚未申请更新单元计划，只有更新单元计划获得审批后，才能启动实施主体的确认程序。因此，哪家开发商将成为实施主体还不得而知。 曲线进城深耕深圳 自2006年开发完毕金域蓝湾三期后，这是万科在时隔6年后再次在福田中心区“曲线”拿项目。有市场传闻，目前万科所签署的南园新村旧改项目，是从海航华南控股集团手中转让获得。 据工商登记资料显示，万科的合作方恒豪实业成立于2001年，主营房地产开发业务。该公司的法定代表人是吴连山，而实际控股人为海航华南控股集团有限公司，拥有其51%股权。 有知情人士透露，恒豪实业先是与海航合作，但最终海航选择转让股权退出。而恒豪再次选择与开发商龙头万科合作。 上述说法，时代周报记者并未从相关方获得证实。 业内人士认为，万科一贯走市场化路线，在深圳中心区拿地的能力一向弱于擅长与政府打交道的本地民营房企。因此选择曲线收购，或与人合作开发，是万科在中心区拿项目的拿地模式。 2010年，万科通过收购深圳名爵房地产公司的方式，获得了福田区安托山四路与侨香五道交汇处东北侧B401-0062号宗地，即目前正在开发的“万科安托山项目”（原为名爵广场），本项目预料将于2012年底入市。 尽管发端于深圳，在深圳市场深耕了多年，但过去在王石主导下的万科，一直都在做传统的郊区大盘开发，近年来在福田中心区也鲜有开发新项目。 目前，万科在深圳关内的四区，仅在南山区有旧改项目以及上述福田安托山片区有项目地块。 在众多媒体报道的信息中，可以看到，王石和郁亮的分歧，不仅仅在于是否做商业地产上，还在于城市的布局中、进不进入市区中心上。 万科回归中心区的力作 “进入市区，是郁亮把握的。”王石前不久在媒体对话中曾说道，市区的旧城改造是成熟的大盘、成熟的商业住宅，万科以前是没有做过，但眼下，万科还是决定尝试去做旧改这一块。 值得注意的是，签署合作的消息发布当天，王石还在自己的微博上转发这一消息，可见一斑。 东兴证券一份研究报告中指出，万科全国布局趋向成熟，在长三角、珠三角、环渤海和中西部重点城市的布局已经结束。 目前，万科已经进入的城市为50个，其中一线城市5个，二线城市18个，三线城市27个。 公司一、二、三线城市项目权益面积占比分别为19%、41%和40%。因此，未来万科将主要深耕这些已经进入的城市，在这些城市里面寻找合适的投资项目。 万科要想进一步深耕深圳，不得不随大流进入“炙手可热”的旧改。在寸土寸金的深圳，土地资源紧缺，福田中心区几乎是无地可拿的状态。在土地资源争抢异常激烈的情况下，不少开发商都选择通过旧改项目拿地。目前，深圳土地市场呈旧改化，虽然旧改项目是“烫手山芋”，但确是较低成本获得土地的方式。 业界认为，此次，与人合作开发的南园新村，地段中心优越，一旦项目被落实，这将是万科近年来在深圳获得的地段最好的项目，同时也将会是万科回归中心区的力作。
