爱华网今年房地产市场行情，与房地产市场在一、二线城市呈现出来的房产营销风潮一样扑朔迷离。
一手楼成交量暴跌四成
二手楼关铺裁员
数据显示，今年的房地产行业仍然在国家调控政策的调控之下，今年，广州楼市未见开门红。广州房地产市场在1月初的销售情况远未达乐观状态，2011年的最后一周成交量大涨了三成，但紧接着2012年的第一周又暴跌了近四成，还是处于低迷阶段。全市成交最多的盘一周仅网签了85套。2012年1月2日至1月8日，广州十区二县市网签共1038套一手住宅，环比之前一周（1660套）下跌37.47%；签约面积为116543㎡，环比下跌37.16%。购房者对房价下行的预期与开发商缺乏实质性降价措施间的落差，是房产市场交易低迷的主要原因。
富力地产、万科、中海、恒大、保利、碧桂园、龙湖、绿城集团、金地、世茂房地产以及富力地产等龙头上市房企陆继公布了去年业绩。
网上数据显示，这十家上市房企去年全年销售业绩为5707亿元，与前年同期总额相比上扬了13.45%。目前，已公布全年销售业绩的十家龙头上市房企中，万科依旧以1215.40亿元的业绩遥遥领先，中海、恒大则以逾800亿元的销售额紧随其后（分别为870.9亿港元和803.9亿元）。在一众房企之中，恒大的销售业绩增长最为亮丽和前年504.24亿元的销售总额相比，同比增幅为59.43%。但大部分的房企，例如绿城集团销售金额同比回落逾三成，达到34.87%；而富力地产同比降幅则为6.84%。2010年销售的火爆让房企对房地产市场的充满信心，纷纷大幅上调去年的销售目标。
今年广州二手楼市场的销售情况随着一手楼的低迷而低迷，很多地产代理公司会选择缩小营业店、裁员等方式渡过难关。中原地产市场主任黄燕飞称：“二手楼市大环境低迷，中原地产亦不可避免，但中原地产会注意开源，同时有选择性的节流。若楼市情况进一步恶化，不排除会采取紧缩节流的手段，如关铺减员。”
对于去年12月份的二手住宅成交情况，中原地产市场主任黄燕飞表示：“二手住宅市场，年底是传统的交易旺季，但今年未如期而至，去年12月广州二手住宅成交量依然在低位徘徊，中原地产的二手住宅成交量亦随大环境同步减少，成交量未有起色，维持在低谷水平。
对今年销售的预期，二手房产商明显较2010年时低调了许多。 “楼市受政策影响较大，未来具有很大不确定性，但预计二手住宅成交低迷仍然会持续一段较长的时间，或会持续到第二季度。”黄燕飞说。
据悉，面对二手市场成交低迷，交易情况中最大降幅甚至达50%。黄燕飞说：“分析近期中原二手住宅成交个案，大多是业主高价放盘，低价成交，最大降幅甚至达50%。”业主心态软化成交价低于放盘价的情况越来越多见，而买家看楼积极性不高或对价格较坚持的不在少数。因此，若要尽快促成交易，业主降价是明智之举。
抓紧救市回笼资金
房企也在尝试一些救市手段，以求尽快回笼资金。
在买房送精装修、买别墅送公寓、买房送面积、楼盘可团购、买楼盘送购物卡、无理由退房、降价补差价等营销手法得不到市场的肯定时，有的房企在今年开始尝试电商营销的方式，试图在企业资金周转不灵的时候，用节约成本的方法自救。与家电行业的知名企业地震式裁员的猛烈相比，房地产企业选择的节约成本方式显然比较温和。在去年末，郑州房地产市场上首个尝试网上卖房的楼盘项目成功销售出去也为网络营销进入房地产一手市场提供了崭新的营销模式。恒大地产、万科等大型房地产企业相继联合相关电子商务平台，利用网络平台网上销售房源，这种低成本的营销模式的确在房地产界人士提供了全新的思维。
资深房地产策划人士张汉仟认为，“房产电商平台的搭建，有利于房产信息的公开、透明和传播，在房产宣传和销售的整个阶段，用户可以从平台上快捷获取全面的房产信息，方便用户进行商品比对及选择，同时房产电商的信息公开性和平台约束力也有利于保护处于弱势地位的购房者利益；而对于开发商、代理商和经纪公司来说，房产电商平台可以使新房二手房房源信息公开共享，线上线下资源互补与互动的开放平台，促成交易的同时更能提升品牌知名度。”
对于不少一手房地产商靠自垫首付购房或者在网上买房减少营销成本等方式去救市，黄燕飞表示，开发商回款有压力，各出其谋，现金为王，但她认为，“自垫首付购房”的方式，往往需要购房者在很短时间内自筹款项支付；而网上卖房可能会减少营销成本，但减少的成本未必就会体现在楼价下降的方面，可见此两类方式并未能从根本上减轻购房者的购房成本压力。
消费者期盼真正的大降价到来
限购、限贷等令开发商心惊胆战，今年的楼市走势基本看空，房地产企业之前在银行贷款的偿还高峰期将在2012年年初开始到来，2012年第一季度偿还比例将达到最高的12.2%。因此，很多房产企业银根将在未来几个月相当吃紧。调控政策累积下来这样的房贷压力正在逐步显现，这种背景下的房地产纷纷祭出新的“杀手锏”。
房产商只有拿出实实在在的降价招数，才能真正吸引购房者。但同时，降价可能会引发老业主的维权风波，因此很多房地产商都对消费者热切期盼的真正降价措施千呼万唤不出来，在楼盘促销广告中也避免用到“降价”这个字眼。
新的营销手法比比皆是。买房送精装修、买别墅送公寓、买房送面积、楼盘可团购、买楼盘送购物卡、无理由退房、降价补差价等层出不穷。面对楼市持续低迷，银根持续收紧，惠州某楼盘抛出了垫付七成首付的卖楼促销手段。自掏腰包垫首付方式再度重出江湖。购房者都有“买涨不买跌”的心理，在当前的市场行情下，很多购房者对房价下跌的预期较强，认为优惠降价潮还将延续一段时间，因此有房产销售市场实质性的行动者也很少。
房企成“温水中的青蛙”
对中小型房产企业来讲，资金方面的压力更加紧张。他们现在就像一只泡在温水里的青蛙，随着水温越来越高，越来越感到国家房地产调控政策对企业经营产生的影响。
商品房成交量不断减少，这不断加重房企资金的压力。房贷利率提高，一定程度抑制一些人购房热情。不少开发商开始尝试自垫首付卖楼之路，这和前几年排队购房，争破头下定金的场景大相径庭。民间的借贷在去年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产行业。还有政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，建筑商参建和销售预售款，今年积聚的压力将达最大的水平。
因此，业内人士预计年中房地产市场会“大降价”，而顺德房地产专家郭耀佳说，在今年底前房地产博弈将向房产商倾斜。
黄燕飞则认为：“中国的房地产市场较复杂，非常受政策调控影响，可以说是政策主导市场，未来存在很大的不确定性因素，因此不能简单地说是降还是升。”
如何回笼资金是房企如今冥思苦想的。“现金为王”，没有资金回笼，意味着房企的房产库存量日益增多。由于今年房企的资产负债率已处历史高位。本月份北京、广州、上海等多个房价高企的城市纷纷表态今年的房产调控政策将不放松，今后随着房地产调控政策的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大，甚至有房企资金链破裂的危险。
自垫首付卖楼、网上卖房都是房企自救的方式，通过这种方式希望让自己的企业能活下去。事实上，2012年房企要做好更大的隆冬在等待的准备，哪个企业早将资金回笼，哪个企业可能就能在房地产业淘弱留强的历史背景中生存下来，谁的措施能够自救成功，那么到时走出危机的将会是它们。
当然，自垫首付的方式只是缓解资金压力的一种方法。预计很多房企在今年将采取直接降价的方式回笼资金，但是降价幅度将有多大，这将取决于所处的城市分布。二三线城市相对于北上广等大城市的降价，可能来得更猛烈。中指院发布的数据显示，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，超过六成的城市出现环比下跌。在网上某房地产网站对消费者对今年的房价估计作了调查，超七成的网友预测2012年房价将下跌，很多人都认为二三线城市的房价跌幅很可能超过一线城市。
说到房企今年的情况，黄燕飞表示，这将是汰弱留强的时期，财富可能更多地集中于大发展商的手中，而小房企则面临更严峻的压力。如果商品房成交量无法上去，那么未来一段时间将有可能出现房产企业破产的案例。
