爱华网风暴的中心异常平静。 5月25日公布的《深圳土地管理制度改革总体方案》(下称《总体方案》)被外界普遍认为是深圳海量小产权房的天大利好消息，将可能给予小产权房法定权利。《中国经营报》记者在调查中发现，小产权房的拥有者根本对此不寄希望。 “我为什么要去确权？”在树荫底下打牌的深圳宝安西乡社区原村民徐福临对深圳土地土改没啥兴趣，“确权后的房子只有几十年的年限，不确权却永远是我家的。有没有房产证，我每月都能收到两万元租金。” 徐福临告诉记者，早在2001年、2004年深圳就曾两度制定政策给“违章建筑”确权，但实际去确权者寥寥无几，取而代之的是大规模抢建。徐福临指着自家的三栋六层的楼房告诉记者，有两栋就是当时政府出政策给“违章建筑”确权时盖起来的。 土改似乎并没有打动拥有土地的小产权房主。 村民不愿确权 在《总体方案》正式通过后，深圳已经成立了土地管理制度改革领导小组，并开始制定实施方案。 “其实我这栋房子有资格领证的。”徐福临指着一栋较旧的房子表示，根据上述2002年制定的处理规定，1999年以前建成并登记的房子，在补交一定地价款后，可以给予确权。这是其他城市小产权房业主做梦都想得到的权利，但徐福临却不屑一顾。 “确权后，我拿到的不是普通房产证，是禁止入市流通的产权证”。徐福临表示（其说法得到了深圳查违办的证实），确权对他来说毫无用处。三栋六层的房子他们家只用了其中一层自住，其他的68个套间他都用于出租，租客从来不用看房产证。“平均每套房租300元，月收入就在2万元以上”。 没有确权的房子也并非没有转让的途径。“如果有需要转让，就在村的股份公司里做个登记就行了。”徐福临说，在农村人口转变为城市居民后，原本的村集体就成立了一个股份合作公司，负责处理村集体资产。 在徐福临看来，登记确权不仅要支付一笔地价款，而且完成后转让更麻烦。“村里的股份合作公司无法登记，土地管理部门也无法登记”。徐福临表示，更重要的是在他看来，登记确权的房子只有70年的使用期限，不登记的房子却可以一直使用。采访过程中，徐福临的街坊邻居们纷纷附和。 究竟有多少人持相同的观点无法考究，但从数据上看，深圳确权登记的违章建筑并不多。据深圳市规划国土发展研究中心谭宇的透露，从2002年开始实施确权登记，十年来登记者占比不到两成。 “这主要是心理因素造成的。”在小产权房领域沉浮了十几年的孙乐认为，深圳虽然从十年前就开始确权登记，但由于权限有限，经常受到中央打击小产权房政策的影响，时有中断。因此才会造成房屋所有人将信将疑，不愿登记。“深圳土改方案的通过，就说明深圳获得了先行先试的权利。”对于未来，孙乐显得非常乐观，他觉得自己开发的“违章建筑”迟早能获得合法权证。 据了解，孙乐在深圳宝安以及龙岗地区都开发有20层高的“违章建筑”，有些还在销售。孙乐表示，最近销情不错，他把平均楼价调高了15%。“很多人想买，30多万元就能买到三居室的房子，附近的商品房不下百万元。”孙乐表示，最终确权后，“虽然没有转让权力，但可以长期使用那也值了。” “4000元一平方米，相当于周边商品房的1/3，不买的是傻子。”深圳购房者王晓波最近很忙，龙岗、宝安四处奔走，打算在深圳买套小产权房。在他看来，这是购买深圳小产权房的最后时刻。他认为随着酝酿两年的《总体方案》的正式公布，未来的小产权房也许将有法定权利，价格也许将与商品房靠拢。 “对于非法房地产和违法建筑深圳将坚决打击、不给出路。”深圳市市委常委、常务副市长吕锐锋最近也很忙。从三四月份市场流传深圳将给小产权房确权的消息后，他又得在深圳的原关外不断奔走，“目前违法抢建之风又有一定程度抬头，必须进一步打击，必须严防死守。”在5月初的违法用地工作第八次联席会议上，他给自己以及相关负责人下了“军令状”。在5月25日深圳土改方案公布之后，他多次公开强调对“违章建筑不予出路”。 “这种房子不可能获得与原居民一样的产权”。上述深圳查违办的人士也明确表示，深圳土地改革的目的是盘活更多的土地，登记确认、明晰产权后，通常的做法是提高容积率，集约土地，让原居民住上高层，然后把腾出来的空间用于商贸业、现代产业的开发。 “这些动辄20层以上的房子，怎么提高容积率？”其表示，已经经过初步开发的“类商品房”是深圳查违办重点查处的对象。 对于市场认为法不责众，高层小产权房政府无能力拆除的说法。该人士表示正计划把这类房子纳入保障房范畴。“2004年，我们就曾经试过”。深圳国土部门的官员向记者表示，当时深圳市政府严查了一个名为东明花园的违法建筑，并以2300万元的清退补偿金的方式，回购了东明花园。以此解决了深圳南山区141家企事业单位350人的住房问题。2007年深圳就曾计划将这类违法建筑纳入保障房体系。今年3月公布的深圳《住房建设规划2012年度实施计划》，第一次明确写入“试点以整体租赁的方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。 政府迫切需要确权 曾经允许确权
徐福临不屑一顾的深圳土改，在国土资源部部长徐绍史看来却是“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”。国内许多土地改革的尝试，都在深圳此次土改中集中体现。 根据《总体方案》，本次改革分为近期（2012年至2015年）和中远期（2016年至2020年）两个阶段实施。未来8年深圳将从多个方面尝试创新突破，系统探索城市土地利用管理的新模式。改革包括八大重点和二十个改革事项，涉及土地产权、土地使用、土地供应、土地管理以及土地交易整个链条。 如此庞大的改革，首先要解决的是“土地确权及违章处理问题”，深圳市市委副书记、市长许勤25日在改革综合试点启动仪式上谈到，近期要突破的重点领域和关键环节上，“土地分类确权，促进土地产权明晰化”排在首位。 让许勤如此迫切确权的原因是深圳可供开发的土地已经少之又少。国土资源部批复的指标显示，深圳到2020年的建设用地总规模指标是976平方公里，但到了2010年的实际用地已经达到917平方公里，只剩下59平方公里，到了2011年更只剩下42平方公里。处于这种尴尬的并非仅仅是深圳。2011年4月，国土部369人的调研组用了一个月的时间，对31个省（区、市）179个县市进行实地调研。结果是土地指标永远不够用，31个被调查省（区、市）均表示指标不足，且多数反映下达指标只能满足需求的1/3。所以每年向国土资源部争取土地指标成为各地方土地部门的首要工作。 但深圳很难再争取到更多的指标，因为即使按照现有的标准，到了2020年深圳的土地开发强度也已经达到49%。与深圳一河之隔的香港，截至2011年其土地开发强度也不过19%。按照国际惯例，一个地区国土开发强度达到30%已经是警戒线，超过该限度，人的生存环境就会受到影响。同样面临这种压力的也远不止深圳一家，毗邻深圳的东莞市开发强度达到43%，佛山接近30%，长三角的无锡市该数据也同样靠近30%。 这也是为何徐绍史对此次深圳土改给予厚望的原因，这将为全国各城市解决土地问题提供借鉴。 土地开发强度达到临界，唯有从土地利用效率着手。到2010年，深圳每平方公里的GDP产出达到了4.77亿元人民币，这也是国内第一等水平。但与新加坡18.4亿元/平方公里和香港14.3亿元/平方公里的利用效益相比，仍有巨大差异。因此在给深圳最后一片开发地，前海深港现代服务业合作区的2020年规划中，每平方公里的GDP产出要达到100亿元。 另一个需要迫切确权的原因是由于产权不明晰，深圳的土地状态十分复杂。在深圳1991平方公里土地中，市原农村集体经济组织共占用390平方公里的土地，其中仅有95平方公里为合法用地。这意味着深圳有超过295平方公里的土地无法进入市场流转。 “无法进入市场流转”是否就代表没有进入市场流转？根据深圳国土部门公布的数据，深圳全市依法批准利用的土地面积约为300平方公里，这仅仅占全市建设用地的1/3。大量产权不明晰的土地都在非法转让建设，这些土地政府无法统一规划，也自然无效率可言。 深圳究竟有多少违法建筑没人说得清，因为几乎每年都有大批的违法建筑拔地而起。按照相关部门公布的数据，截至去年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半。 “深圳小产权房的原因很复杂。”深圳查违办的官员向记者表示，三十多年前，深圳特区成立初期，全国各地的开拓者都涌向这座小渔村。未来让急剧扩大的城市人口有容身之所，“当时的深圳市政府鼓励农民利用农村集体土地合作开发这种‘统建房’。”其表示。 对于这些身份不明、体量庞大的违章建筑，深圳也曾痛下决心。1999年，深圳市人大常委出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》，坚决取缔违章建筑；2001年，又出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，把取缔与确权结合使用，将视违法程度给予部分确权。 2004年，深圳把全部土地国有化，成为国内首个没有农村建制的城市。因为按照现行的《土地管理法》，中国土地属于二元制，农村集体土地不能买卖、也不能进行非农建设，政府通过征收将农村集体土地变为国有，是农地上市交易、参与非农建设的唯一合法路径。深圳尝试通过这种方法将原农村土地纳入管理。但即使理论上全部国有的土地资源，依旧被农村集体实际占用，于是深圳抛出小产权转正的橄榄枝。 “几乎每次政府高调打击，都会引发另一轮抢建高潮。”在这行沉浮了十几年的孙乐告诉记者，他所拥有的所谓股份公司实际上的业务就建设这类违章建筑。“因为几乎每次高调打击后，都有部分违章建筑拿到房产证。” 根据深圳市当时的相关规定，符合“一户一栋”政策的原居民，可以建一栋占地不超过120平方米、建筑面积不超过480平方米的自住住宅。符合建房政策且经报建验收的所谓农民房在补交地价后，可以办理产权证明。但是，这类房产不可以分割、转让。实际上深圳原居民所拥有的房产远不止此。“我们现在主要按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》来办理。”深圳查违办相关负责人表示。 记者了解到这一文件于2009年6月出台。通常做法是，首先对违法建筑普查登记，市政府“区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”。（文件第五条规定）上次普查登记时限截至2010年6月，并承诺将于一年内对外公布对现状土地和房屋归类确权的事实方法。由于彼时深圳土改方案迟迟未能批复，深圳的承诺最后不了了之。 “小产权房确权不能有效实施的话，深圳‘土改’就会出现一个巨大漏洞，效果就会打折扣。只有把这块突破了，才谈得上土地二次更新和招拍挂改革，并延续到土地资本化等改革措施上。最重要的这块不动起来，其他都连带不上。”深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。
