楼市拐点 “楼市拐点论”概念模糊?“限购”使命已经完成?



   目前,市场上关于“中国楼市拐点已显现”的报道愈炒愈烈。仿佛终于在2011年临末的冬天,中国坚挺的房价曲线响应了“春风”的召唤,陡然滑坡,拐点降临。


  “单纯讲楼市拐点显现是个很笼统的概念。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《中国新时代》讲道,“单就房价而言,拐点有大小之分,小拐点是房价增幅下降,现在从全国看来,房价连续3、4个月增幅下滑,小拐点已开始。大拐点则体现在整体房价从涨到跌,这涉及到全国性的房价问题,不能以某些地方房价的下跌来说明整个楼市拐点来临。”


  联达地产机构董事长杨少锋则认为,楼市拐点的标志,一是楼市成交是否由供不应求转向供过于求;二是房价是否开始持续大规模、较大幅度的下跌;三是房企资金链是否变得较为紧张。这三个方面任何一个因素不足,都不能说是楼市拐点已到。现在,这三种情况都已经出现,所以说楼市拐点毫无疑问已经到来。


  顾云昌解释道,若从市场供应来说,楼市原来供不应求,现在供大于求,这也是个拐点。但不可能永远供不应求或供大于求。房价永远处于调控当中,冷的加热,热的调冷。人们期待房价从此以后一直下滑,真没这样的好事。


  对消费者来说,无论是房价增幅下降,还是持续大规模、较大幅度地下跌,都无疑是“春风”送喜,房价过快上涨势头已经消失,房价基本控制住且稳定下来。可对房产相关企业来说,这股风则是“烈风”。杨少锋向《中国新时代》介绍,目前房地产市场整体比较低迷,一方面是成交量和成交价格的持续下跌,另一方面则是房企的资金链陷入空前紧张状况。沪深133家上市房企平均负债率63%,73家负债超70%;其中80家现金不足10亿,20家不足1亿;截至十月底,上市房企存货已达1.45万亿,平均每家存货110亿元,负债达70%,表明房企已无可抵压资产,丧失融资能力。“现金不足1亿,如何熬过年关还款高峰?存货近1.5万亿,竞争呈现白热化,房企十年最大危机已到来。”杨少锋说道。


 楼市拐点 “楼市拐点论”概念模糊?“限购”使命已经完成?

  无论是“春风”还是“烈风”,这股风都是政府刮起的。政府连续发文表示,坚持房地产调控不动摇。2011年政府对房地产调控连续加码,分别实施了限购令、信贷控制、征收房产税等措施。


  而据中国人民大学经济研究所2011年11月底发布的《中国宏观经济分析与预测报告》预测,明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”。


  “我认为,限购作为一个临时性给房地产降温的行政手段,其历史使命已经完成。”杨少锋立场鲜明。他强调,限购令作为一个阶段性的政策,已经取得了良好的效果。宏观调控的目标应当是房价较大幅度下跌而成交量不受影响,也就是购房者能够以合适的价格买到房子,而房地产对经济的拉动作用不会受到影响。但是在现有限购政策下,成交量大幅的萎缩使得整个房地产行业陷入极度缺血的状况,同时也对关联产业造成了巨大的影响。


  顾云昌则说,目前来看,从中央到地方没有哪一级政府说是要放松“限购令”,楼市调控也没有取消迹象,什么时候取消则要看整个宏观经济形势以及楼市的状况,如果现在取消,楼价会出现强烈反弹。


  中共中央政治局12月9日召开会议指出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。


  何为房价的合理回归,或者说回归到怎样的合理价格?“因收入差距过大,不可能达到所谓的合理价格”。顾云昌认为,应该通过建立合理的价格体系达到合理的价格。针对不同人群,供应房应有不同的价格,商品房、保障房、廉租房、公租房分别形成高、中、低档的独立价格。我国目前的1,000万套大规模保障房计划任务,规模之大、速度之快是世界之最,也是历史之最。这样一来,中等收入以上家庭房价靠市场决定,而中等收入以下家庭因永远买不起房,就要靠政府定价,政府的优惠价、保障价及补贴价等。


  杨少峰也认为,不同城市、区域定价因素不同,没有一个绝对合理的房价。房地产的最终解决方案应该是“有限市场化”,也就是保障性住宅退出流通领域,完全覆盖中低端群体,而商品房则完全放开由市场来解决。


  “房价最低点我认为会是在明年一季度。”杨少锋谈到,11、12月份,开发商为了偿还一年一度的到期贷款,资金链将变得异常紧张。1月份,新的贷款额度虽然下来了,但是有很多开发商一开始贷不到款;2月份,贷款陆续到账,但开发商多半用来偿还高利贷;3月份,开始逐步清理拖欠的工程款;直到二季度,开发商资金链才会有一个好转。


  顾云昌也称:“未来房价不可能出现大幅度、快速地上行或下滑。但楼价下行的态势还是明显的,至明年上半年,房地产应该还是下行的趋势。”

  

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