爱华网银根再不放松会出问题 问：去年第四季度，市场流动性变得有些紧张，那么现在的流动性是不是还很紧张？ 潘石屹：确实像你说的，去年11、12月份银根非常紧，2012年1月份的状况没有多少改善。2009年1月份新增贷款是1.6万亿，2010年1月份是1.4万亿，2011年1月份是1万亿，到了2012年1月份只有0.75万亿，从2009年到2010年，差不多每年都是以20％的速度在降低。所以到了今年2月份，各个方面都非常的困难，因为整个的资金比较紧，非常的困难。 问：最近大家听到北京或上海首套房甚至二套房贷款都有放松的消息，您有没有听到这方面的消息？会不会觉得是中央放松房地产调控的信号？ 潘石屹：我们也注意到建设部表态完以后，央行马上就表态说首套房的贷款要调整、要松动，这是情理之中的事情。如果银根再不松动，这样紧张下去的话一定会出问题的，经济稳定、平稳发展还是大家追求的目标。谁都不愿意看着把房地产搞死或者把中国经济给搞死。所以我觉得央行对首套房利率的调整可以看作银根松动的一个信号，尽管这个信号很弱。 问：银根如果再不放松，会出什么问题？ 潘石屹：没钱的话，各种问题都会出。我在网上看到，长沙已经有五个房地产开发商的老板跑了，如果一个房地产公司的老板跑了，会带来债权债务的问题、客户的问题，一系列的问题会给社会增加很多问题和负担。如果银根再紧下去的话，一些资金链比较紧张的企业、一些薄弱环节都会受不了的。 问：您觉得银根的放松会出现在上半年还是下半年？
潘石屹：在全国“两会”之后吧，在“两会”之前出现这样大的动作的可能性不大。 限购政策是最大的不确定因素 问：今年的房地产调控，你觉得会有什么改变？未来两个月有没有可能会降价？ 潘石屹：房地产市场现在非常难说。因为从去年初开始有一个限购政策，对开发商影响非常大，我们是做商业地产的，不在住宅限购之列，所以限购政策对SOHO中国的影响是没有的，可对其他开发商的影响是非常大的。限购政策是一个特别不确定的政策，我记得去年各种各样的传言说限购政策要取消了，过了一段时间政府出来辟谣，说限购政策是一个长期的政策不会取消。所以我觉得住宅市场最大的不确定因素就是限购政策。 问：您觉得今年什么时候会取消限购令？ 潘石屹：这个真是不好说。现在房地产市场不景气，尤其是土地市场不景气，（地方政府）土地的收益大幅下跌，地方政府还是有取消限购政策的动力。开发商是盼星星、盼月亮，巴不得什么时候能把限购政策取消了。可是这个政策不是开发商定的，也不是地方政府定的，最关键的还是取决于中央政府对整个宏观形势的看法，包括对中国房地产形势的看法，他们会做出决定的。到现在为止我看没有任何的迹象。 问：有评论说要是地产市场降价20％，中央可能会考虑取消限购令，这个可能性有多大？ 潘石屹：这都是粗略的估计，而且在国际金融形势、欧债危机这样恶劣的情况下，中央不会（因为）看到房价下跌一个指标去做这样大的一个决定，因为我们主管经济的领导都很有智慧，绝对不会做一个小学算术一样的东西，说你降到20％我就取消，降不到我就不取消。尤其是2012年，中国、全世界的经济形势都非常复杂，他们是非常全面地去考虑。不会基于一个数字来做这样大的决定。 我们没必要去二、三线城市 问：你们去年完成的销售大概在100亿，今年制定的销售目标大概在230亿。您觉得今年能完成比去年销售大概翻一倍的目标，有什么原因？销售队伍的调整是否是可以促成销售翻倍的原因呢？ 潘石屹：我觉得最重要的因素还是北京办公楼租金在上涨，这是最重要的因素。用同样的价格购买我们办公楼的话，你想租金价格上涨了50％，意味着他的租金回报率就上涨了50％，这是最有吸引力的。至于我们销售队伍的调整，利用内部的力量、外部的力量、网络的力量，三方面的力量能利用起来，主要是我们觉得原来SOHO中国依赖的传统行业已经发生变化了，需要这些销售队伍去开拓和挖掘新的领域、新的客户。北京、上海租金价格的上涨是我们能够完成这个销售额最重要的因素。 问：2012年SOHO在租金这块的收入会更高一些？ 潘石屹：我们租金收入最关键的是我们自己持有物业的量，现在我们自己持有物业的量还非常少，公司确定下来前门大街的项目、光华路SOHO2的项目，上海复兴路的项目，上海外滩204地块这四个项目要持有，可是现在建成的只是前门大街的一部分，去年有新交工的，量很小，所以我觉得这个数字应该跟前年差不多。 问：SOHO未来是不是会逐渐扩大自己持有物业的比例？ 潘石屹：尽管我们现在持有的比例非常小，可是以后为了让公司能够平稳发展，把我们的资产配置均衡化一点，我们会一步一步加大持有物业的比例。 问：你们今年还是考虑在北京、上海拿土地吗？ 潘石屹：我们开了一个投资者的会，在会上我们确定下来2012年收购的目标是100亿左右。我们排除了北京、上海以外的其他城市，市场上现在资金比较紧张，要购买土地和收购项目的开发商并不多，对我们来说，北京、上海一些符合战略目标的项目就比较多了，我们没有必要到其他的二线城市、三线城市去。 有了西瓜不必去捡芝麻 问：有媒体报道，SOHO中国倾向于收购大规模的地块和项目，还会参与一级开发，是不是媒体报道错了？ 潘石屹：从今年开始我们收购的项目还应该是以大宗土地为主。在2009年、2010年上半年的话，我们很少有这样的机会，当时市场上钱很多，央企很强大，招拍挂的时候举牌子，我们老举不过他们，在这种情况下，我们收购了一些烂尾楼，但收购的烂尾楼项目都很小。我们要把主要精力放在收购和招拍挂土地方面，放在比较大的土地收购方面去。2012年我们看到有这样的机会，既然有这样的机会，市场上面已经有西瓜了，为什么去捡芝麻呢？另外，我们的原则是不做土地的一级开发，SOHO中国从来不会介入任何一个地方政府的土地一级开发。 问：您之前说今年不再收购烂尾楼以及其他在建的工程，这会不会对SOHO今年的业绩产生影响？ 潘石屹：从去年四季度来看，市场上有很多比较好的地、规模也比较大的地。尽管我们收购了9个烂尾楼，可是每一个烂尾楼都是非常复杂的，与其把大量精力放在经济纠纷、官司上，不如（拿）一块干干净净的地，我们去设计、开发，这样能生产出来更符合我们SOHO中国的产品吧。 如果真正有一个好的烂尾楼，就是捡个便宜的事情，我们是商人，一定会干的，这样的机会不会错过的。我们也没有一个条条框框说今年宣布了以土地为主，就是路上碰到个钱包、碰到个金娃娃也不捡。商人就是要敏感，只要有赚钱的机会，一定会抓住。 问：现在央企的资金量也都还可以，为什么您觉得您捡西瓜的时代已经来了呢？ 潘石屹：捡西瓜的话，从去年四季度就开始了。在银根比较紧的情况下，我想央企的出手也会比较慎重吧。我们接触到的项目的量还是比较大的，我们还是把土地的收购放在优先位置上。当然，央企的竞争力还是不能忽视的。 1月份住宅开发商最困难 问：您怎么看待住宅开发商现在所面临的市场环境？ 潘石屹：我们过完圣诞节又过年，回到北京的话，跟一些住宅开发商一起坐了坐，也跟他们通了通电话，他们得到的情况比较一致，就是住宅市场非常悲观了。大家盼望的还是两个：一是限购政策能不能松动，如果住宅在这样的情况下，限购政策不松动的话，就是把银根放开对住宅的影响都不是非常大，因为即使你有钱的话，有没有资格购买还是问题。二是他们还是盼望着银根能不能松一点，银根松的话就会救房地产开发商的命，尽管销售没有多大的起色，可是能从开发贷款、各方面的贷款获得一些钱。从目前住宅开发商的处境来看，从最近一个星期我得到的消息来看，他们还是非常悲观的。 问：您觉得今年房价会有什么样的变化？ 潘石屹：我最近和一些开发商见面，我觉得1月份应该是中国住宅开发商最困难的日子了，过上一段时间，慢慢银根松一点，地方政府的土地收入大幅度降低，他们会想一些办法。从现在来看，首套贷款的利率都在调整，银行纷纷推出优惠的利率，实际上我们就是看到了这个松动。
