爱华网近些年人民一直在努力寻求存量划土地使用权改制的各种方案，无疑出让、年租和国家投资作价入股是三种可供选择的方案，许多同志认为年租是一种较为现实可行的方案，理由是：对于大多数经营困难无力补交巨额土地出让金的企业来说按年支付土地租金更符合其承受能力，而政府也可据此获取持续、稳定的收入，然而笔者认为以土地年租改制存量划拨土地使用权尚有一些问题需要深入分析研究。 1.土地年租与土地划拨、土地出让的区别 许多同志认为土地年租与土地划拨的区别仅限于：前者 系有偿地方式，后者属无偿用地方式，其实土地年租与土地划拨还有以下三点区别： 第一，土地年租是一种有期限用地方式，所有的租赁关系应该有租期，租期是租赁双方当事人互相之间存在法律上制约关系的时间界线，没有租期的租赁对出租方至为有利，出租方可以随时提出解除租赁关系，但在我国公有住房租赁就没有租期，目前实施的土地年租也没有租期，并且这种没有租期的租赁反而对承租人更为有利。众所周之它是以福利性低租金和不能终止租赁关系为前提条件的。这样看来，土地年租若没有设定租期即表明它仍然沿袭了计划体制的作法或者进一步来说表明它目前还仅是一种权宜之计，与此不同土地划拨原本就是一种无期限用地方式。 第二，土地年租应是一种主要以合同维持政府与用地者之间法律关系的用地方式，因此确定土地年租关系必须签定书面形式的土地年租合同，然而目前实践中实施的土地年租政府根本不考虑与用地者签订合同而只是采用行政手段单方面确定租金值及其他租赁事宜并要求用地者全盘接受，这是一种不规范不公平的作法，在这种作法中政府与用地者之间能够相安无事是以福利性低租金为基本前提的，一旦日后政府逐步调高土地年租金用地者必然对政府以行政手段调整土地财产关系的作法大为不满。
第三，由于土地年租是一种主要以合同维系双方当事人关系的用地方式，所以因承租土地所取得的用地权是一种典型的债权，与此同时由于土地划拨是一种无偿无期限用地方式，因此从结果上来看划拨土地使用权的性质更接近于物权。 关于土地年租与土地出让的区别，人民在认识上也有很大差别，一些同志认为：两者在本质上都是“租”，因为土地出让原意即是土地“批租”，批租与年租仅表明土地使用者支付土地使用代价的时间不同，前者在使用土地之前一次性支付，后者于土地使用期内按年支付，这就如同一般的财产租赁可按年、按季或按月支付租金，但没有实质性区别一样，笔者认为从法律角度分析土地年租与土地出让具有以下二方面实质性却别： 第一，土地出让是政府将一段时间的土地使用权让与土地使用者受让方一次性支付土地使用代价是对一段时间内土地使用权的买断，而土地年租却是一种十分典型的租赁行为，按年支付租金最具租赁的典型特征。 第二，土地出让中的用地者获得了具有物权性质的出让土地使用权，出让土地使用权人可以在相当大的自由度内占有、使用、收益及部分处分土地。我国建立土地出让制度时立法者可能没有顾及到土地出让与土地年租的上述区别，但随着我国物权法、合同法等相关法的制订，上述区别正逐渐显现。 2.以土地年租改制存量划拨土地使用权的弊端 第一，在划拨的情形下，土地划拨是一种无偿用地方式， 因此除由于法定原因国家将划拨土地使用权收回的情形外政府与用地者之间不易产生土地财产纠纷，在出让的情形下受让方一次性交纳出让金，出受让方的经济利益一次了清，在随后的出让期内，出受让双方不发生直接的利益冲突，法律关系较为稳定，因此政府与用地者之间的纠纷也可最大限度的避免发生，而在年租的情形下政府按年收取土地租金，政府与用地者之间要保持一种经常性的经济联系，因此双方很容易产生纠纷，如政府单方面调高租金会引起纠纷，用地者拖欠或拒付租金会引起纠纷，租期届满政府收回土地时因地上物难以处置会引起纠纷等等。 第二，在划拨的情形下划拨土地使用权具有无期限性，表现出较强的物权性，如在其上构筑房屋所有权，权利结构比较牢固，房屋所有权不会因土地权利的丧失而“悬空”，因此我们可以将房屋所有权确权给划拨土地使用权人，在出让的情形下出让土地使用权虽有期限，但期限较长，在法律上又是一项完整独立的物权，在其上构筑房屋所有权权利结构也较为牢固，因此我们也同样可以将房屋所有权确权给出让土地使用权人，很显然无论在划拨还是在出让的情形下地产权（土地使用权）与房产权（房屋所有权）主体上的统一都没有障碍，而在年租的情形下或进一步来说若将划拨土地使用权改变为土地年租权我们将会发现用地者所获土地权利的类别由原来的准物权演变为债权，而土地债权之上怎么可能设定房屋的所有权这一物权？也就是说原划拨土地使用权人本来享有地上房屋的所有权改制为土地年租后土地承租人将不能成为地上房屋的所有权人，如果违背上诉理论硬是将房屋所有权确权给土地承租人我们就会发现：一种最充分、最完全的物权被建立在一种不充分、不稳定的债权之上，一旦政府与用地者之间就租金、租期等问题产生纠纷且纠纷不能得到妥善解决房屋所有权就会变成“空中楼阁”。 第三，在划拨的情形下土地只限于划拨土地使用权人自用，土地流转无法实现，在出让的情形下用地者可以较自由处置土地，土地流转得以实现，而在年租的情形下承租人所占有的土地仍然只限于自用，土地流转仍然不能得以实现，在此有两种观点需要进一步加以澄清，一种观点认为不应受土地租赁权不能随意转让、转租、抵押理论的束缚，应让土地租赁权在市场上自由流转，笔者认为这样做有很多弊害，如市场交易的产权效力降低安全保障不足，政府收取土地租金的难度增加（特别是在分割转让的情况下）等，另一种观点认为有许多企业根本不需要将土地作为资产交易，土地对这些企业来说意义在于自用，在于给其生产经营提供必要的场所和基地，因此对这些企业来说土地租赁权不能交易无关紧要，笔者认为的确并不是所有的企业都要将土地作为资产交易，即使在发达的资本主义国家也有许多企业通过 租赁房地产（注：主要是租赁已完成开发的房地产，单纯租赁土地在法理上不同于一般的财产租赁）解决生产经营场所问题。但在分析上述观点时我们不能不考虑我国土地使用制度改革的初衷主要是两方面：一是改变土地“无流转”的机制，使企业及其他用地者能自由处置土地资产以建立完善的地产市场；二是改变土地“无偿”使用的机制兑现土地所有人的利益，如果以土地年租对存量划拨土地使用权加以改制后企业仍不能自由处置土地资产，土地流转仍不能实现，就上述改革的第一方面初衷，而易使人相信其意义仅限于部分兑现了政府作为土地所有人的收益，我们应该进一步认识到土地是最基本的市场构成要素对大多数企业来说其不能对土地不享有充分、稳定的产权就表明一切生产经营活动都缺乏一个稳定、安全的基础，同时对于大多数市场条件下的企业来说绝不是无关紧要的问题，如不动产抵押贷款是一种十分有效的融资手段，即使那些不需要转让土地权利的企业也往往希望将土地权利用以抵押以获取贷款或其他经济利益，而土地年租却不能满足企业这一需求，笔者认为出让仍是改制存量划拨土地使用权各种方案中最理想、适用面最广的方案，但要把握理想变为现实就必须想办法，制定切实可行的措施解决一次性补交出让金的资金来源问题。
